朝阳大悦城项目考察报告
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北京商业项目朝阳大悦城、考察报告68页PPT
二、项目招商
三、项目定位
四、项目客户群
西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合、它的 客流确确实实做到了国际青年城的定位。
从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30 到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了 25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性 消费占了很大的比重。
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码 影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆 品超市SEPHORA（丝芙兰。
各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。
来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一 部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了 这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
Hale Waihona Puke 五、业态分布六、首次驻京商家及面积
研究方向
一、 研究业态布局对项目价值实现的作用。 通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳 大悦城实际主力店位置摆放， 对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该 注意的一般方向。 二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。 在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原因寻找大悦城对其他商业综合体运 营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户 的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。 专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用 一、 规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向） 二、 价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析） 三、 项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析 四、 对比业态比例找出引入业态前后的价值差异 五、 探究引入业态前后价值差异的原因 六、 得出业态规划中可借鉴之处 专题二：大悦城商业运营专题研究 一、 背景：北京朝阳大悦城自2019年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2019年实现销售额突破10亿元，2019年销售 额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平， 因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。
朝阳大悦城项目考察报告(教学PPT)
经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态， 成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
5/2/2020
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营” 长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
2011年北京来福士、朝阳大悦城、蓝色港湾商业项目考察报告(第一部分)
一、项目概况
概貌：由19座充满创意的时尚建筑组成 开业：2006年11月开始招商，2008年月开业。
二、开发运营
三、租金及设计团队
四、设计特色
三里屯Village项目最初由香港欧华尔顾问公司担任规划设计，后引入日本隈 研吾事务所。迫于时间原因，南区继续采用香港设计事务所设计方案，只是由国 外设计师充实外部墙壁的设计。北区的设计规划由隈事务所总负责，具体的设计 工作由几家不同的国外设计事务所共同负责。北区—在中部花园的四周，耸立着 形态各异的建筑，这些各具特色的建筑是由三家不同的国外设计事务所（shop、 lo—tek、BMA）和隈研吾事务所共同完成的。 欧华尔顾问公司将三里屯village定义为“开放式空间”，由19栋低密度的时 尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开发式购 物街区，让人们可以尽享购物的乐趣，又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇 脚，人们漫步其中，总能找到新的去处，体会到探游的乐趣。这种人性化的合理 布局，告别了传统的摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显了空间的空阔。 经过欧华尔顾问公司为三里屯village进行的建筑风格定位，一群享有盛名的 建筑师们在日本前沿建筑大师偎研吾的带领下，也加入了这次项目的设计。 “开发式空间”包含两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计 师降低了建筑的低密度；试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。 因而欧华尔希望所有租户的室内都能如建筑师偎研吾、美国lot—EK公司以及品 牌商阿迪达斯、apple所倡导的那样，共同打造出一个整体性的“开发式空间”。
北京市商业项目考察报告
2011.8月
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
2019年华夏幸福对北京朝阳大悦城的考察报告_特色美陈分享
五,推广活动分享 近期举办
1.当代设计与百年包豪斯全球巡展
展览时间：7.10-8.11
展览概念：今年是包豪斯成立 100周年，我们在一年一度的毕 业生艺术展中，引入了一所 〃包豪斯移动学院”，以毕业 作品对话包豪斯的形式，展开 一场穿越时空的艺术交流。
合作院校：清华大学美术学院、 中央美术学院等8所顶尖高校的 毕业生
质征.与展家现具浊的待特的质女相性结力合・，。从”芝术化的角度营造家具作品中的女性气
H9BM
在1F外广场，〃包豪斯 移动学院”的大篷车， 它是由德国建筑师Van Bo Le Mentzel 专为包 豪斯百年活动设计的，
全球只有2台！
五,推广活动分享 媒体渠道
X包豪斯的“大篷车”来了！朝阳大悦......
花｝华夏幸福
录
项目概况 3 特色美陈分享 5 推广活动分享
2 业态分析 4 特色商铺分享 6 反思
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
1.上海三联书店 本店是上海三联书店迄今为止 最大的一家具有复合式空间的 书店。书店由〃人文社科皇冠” 之称的三联统筹精选10万册优 质图书，呈现最具格调的生活 美学读物，又复合了文创、茶 艺、香氛等。
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
2.晓岛 晓岛由著名音乐人、导演、作家 高晓松发起，并与朝阳大悦城共 建运营，是一个致力于倡导阅读、 思想文化与艺术生活的全新公共 空间。晓岛以高晓松私人收藏的 和推荐的书籍、音乐、影像作品 为独家日常陈设，并展开各种人 文.艺术.学术分享活动。
!1!,特色商铺分享
华夏幸福
朝阳大悦城考察报告
商业运营中心品牌与市场推广部
2019.7.29
目录
是!华夏幸福
朝阳大悦城考察报告
3. 动线和空间
两段跨式飞天梯（F1-F5，F5-F8）营造了双首层概念，带动人流向上移动。
4. 商业组合
4. 商业组合
升级动作 大举引入潮牌：原百货区域改建为100余个国际时尚潮流品牌店，大幅提升品牌丰富度和时尚度。
增加餐饮：面积占比接近30%，从B1层到顶层，几乎每一层都有咖啡店、甜品店、水吧，80多个餐饮 品牌从轻食到正餐，利用舌尖上的诱惑，抓住顾客的胃。
店铺组合突破传统品类界限，跨界混搭， 碰撞出更多体验与创意。
开放式的店铺设计，别具特色的艺术感观，以及放松的 场景氛围，增加顾客逗留时间。
5 初步分析
从“家庭城”到“青年城”的悄然转变
用店铺组合弥补先天建筑设计动线混乱的缺陷，全年不断的IP营销活动，增加对目标客群的粘性。
购物中心需要不断升级，传统购物中心讲究一站式购物，强调业态的多元化。升级的购物中心， 模糊的购物中心的概念，更多表现为一个“迷你的城市”，未来的购物中心除了满足顾客的物资 需求外，还要关注顾客的精神追求，为疲惫的新兴中产阶级打造一个心灵休憩空间。 自带流量的明星店，如周杰伦、邓家佳、韩寒等明星的店铺带来固定人气，可以持续附加热度。
2018年8月 北京朝阳大悦城考察报告
汇报时间：2018-8
1. 项目概况 2. 商圈简介 3. 内部空间 4. 商业组合 5. 初步印象
1. 项目概况
项目名称：朝阳大悦城 占地面积：84610平方米（南北270m*
东西220m） 总建筑面积：23万㎡ 单层建筑面积： 2.2-2.9万㎡ 可租赁面积：11.5万㎡ 建筑形态：购物中心型 建筑层数：11层（地上11层、地下3层） 建筑层高：F1-F11 :5.4m，B1:4.5m 停车：地下3000个车位
朝阳大悦城项目考察报告ppt课件
开业时为保证空置率不至于太高，项目选择了大体量且有成功运营经验的日本永 旺综合百货超市作为主力店，后因双方定位不符以及去百货化趋势，2012 年2 月， 朝阳大悦城和永旺百货解约，只保留地下一层超市部分。
2.2 品牌及主力店
冠军溜冰场—7F
• 目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项 目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。 • 国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备 制造出完美的冰面 • 完善的配套设施、一流水准的灯光、 • 中空的建筑设计——四季都沐浴在明媚的阳光里 • 1800平方米的国际标准冰面面积——能够进行花样滑 冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经 营”长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
• 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等 六大主题于一体。
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化装 饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
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2.1 业态布局匹配度
零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑 增加业主体验项目。
• 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休 闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报告
•“悦”广场
•目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造家庭娱乐街区 •方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 •目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
•7-8层挑空
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
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•L7-8
•风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给 人震撼的感觉
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•因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：扩大5F中庭空间 •方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 •目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
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•双首层的使用，使人流直接输入到五 层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户 招商。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造亮点街区 •方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） •目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
•目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造家庭娱乐街区 •方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 •目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
•7-8层挑空
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
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•L7-8
•风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给 人震撼的感觉
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•因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：扩大5F中庭空间 •方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 •目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
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•双首层的使用，使人流直接输入到五 层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户 招商。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造亮点街区 •方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） •目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
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• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态， 成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
2.1 业态布局匹配度
230000m2（B1至11F，共12层） 约70,000m2（地上）
2010-05-01（自主招商，开业时招商率约80%，年底90%） 共3000个（其中商业2300个，1个:100平米配比，位于地下二三层）
由家庭调整为品质时尚生活中心 社区居民、白领阶层以及周边地区时尚和家庭消费人群
6号线与地下1层相连
经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
项目外立面的大型户外LED 屏幕 ——商户的信息发布平台，实时播放购物中心活动及电 视节目，对于消费者截留具有较明显的广告效果
4.1 商业氛围的烘托
商业氛围的延续性和公关不足→→营造更浓厚的商业氛围
北京朝阳大悦城项目考察报告
考察时间：2014年10月25日
Hale Waihona Puke 目录PART 1 项目概况
1.1 项目简介 1.2 区位分析 1.3 项目定位
PART 2 布局及业态
2.1 业态布局匹配度 2.2 品牌及主力店
目录
PART 3 建筑升级与业态重构
3.1 去百货化 3.2 业态重构 3.3 停车场改造 3.4 动线优化
1.2 区位分析
朝青板块 最核心商圈—泛CBD区域的朝拜中心
• 附近：燕莎商圈、国贸商圈 • 新兴都市住宅区域，众多高端住宅云集 • 地处三纵三横公交体系，每天带来近百万流
动客流
总体评价：项目区位优势明 显，地铁上盖，5公里范围内 少有同规模竞争对手，周边 住宅聚集，消费能力较强。
1.2 区位分析
签约15年，设备及装修 由租户提供，是项目亮 点业态，极大提升了同 层餐饮业态人气。
2.2 品牌及主力店
金逸国际影城—8F
影院采用8—9层跨层设计，面积达 4500平方米，拥有8个豪华电影厅， 总座位数超过1000多。
2.2 品牌及主力店
蓝天城职业体验乐园—10F
大悦城的亮点项目，模拟的70多个职业涵 盖了真实社会生活的方方面面。街道、医 院、超市、学校、机场等设施无所不包， 俨然一座小型的现实社会。
营造“角落”文化，解 决弱势空间顽疾 案例：上海大悦城行为 艺术展
3.3 停车场改造
停车场车位紧张→→外租停车场缓解压力
• 新增车辆进出坡道 • 开通新出口等 • 与政府协商综合解决周边交通 • 高峰期寻求周边商夏、住宅临时车位 • 利用价格杠杆如采取错时停车、分时收
费、缩短起步时长等方式调节车流量
1.3 项目定位
大悦城
基本 特征
高品质城市生活新标志
• 中粮集团城市综合体核心品牌 • 集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体 • 立足一二线核心商圈打造全产业链服务
·城市选取：一线城市北京、上海和二线城市 天津、沈阳、成都等
·项目选址：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈
3大重要改造
• 2012年地下一层生活集市改造 中间通道，两边封闭店铺→→中间是开放式商户，两边是人流通道
• B1-4层永旺超市百货调整 • 停车辆改造：从6层开始，扩展到其他楼层
规划初期功能分区 （后将百货专区定 向转化）>>
3.1 去百货化
购物中心去百货化趋势
改造原因：B1至4层原是永旺百货整租， 因百货与其他租户存在业态重叠，导致永 旺百货整体经营业绩下滑，且不符合项目 整体定位。
大楼的北侧和东侧各有一个 停车场入口。北侧路口车道 较窄。目前已新开通西侧出 口，为直通青年路专用出口。
3.3 停车场改造
泊车难度大→→智能化停车
• 项目区位分布不规则 • 停车场层数多 • 部分停车区域标示不明显
系统升级
• 车牌自动识别 • 调整车位导识体系 • 出入口管理 • 车位引导 • 停车定位及反向寻车
垂直动线
3.4 动线优化
电梯改造
• 前期电梯规划存在不合理地方 • 电梯运营力已经饱和，数量不足 • 直梯运行速度太慢，导致顾客等待时 间长 • 导视系统欠缺，有一些跨层电梯没有 标注清楚到达楼层，容易混淆
广州 太古 汇楼 梯
• 营造角落文化，适当增加客人行 走路线、停留时间 • 电梯及时维修、更新 • 增强指引标示 • 可在高峰时段进行人员疏导
改造过程：与永旺百货解约，分阶段对B1地 铁层的生活市集、5层的儿童零售、体验业态 进行调整，把原永旺百货区域空出来的2万多 平方米面积升级为100余家零售集群，并引入 众多热门时装和时尚餐饮品牌。
以百货为主力店 以服饰零售占主流
产品线扩充 与升级
去百货化 休闲娱乐业态崛起
改造成果： • 大悦城对收回的1至4层重新进行业态规划，租金价格得到大幅提高； • 商业定位从当初的“家庭城”社区消费悄然转变为“年轻客群消费目的地”
香港 观塘 APM 商场 有56 条电 梯
新根格 罗斯购 物中心 弯曲通 透型设 计
PART 4 运营管理
• 商业氛围的烘托 • 物业细节 • 客流提升
4.1 商业氛围的烘托
商业氛围的延续性和公关不足→→营造更浓厚的商业氛围
•加入更多广告展示面 •视觉色调偏冷且单调，建议通过主题和装饰进行 比较有视觉效应的区分
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化 装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
PART 4 运营管理
4.1 商业氛围的烘托 4.2 物业细节 4.3 客流提升
PART 1 项目概况
• 项目简介 • 区位分析 • 项目定位
1.1 项目简介
朝青商圈综合商业巨无霸
朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平 方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地 上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划 引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。
建议：梳理品牌，增加指引标识，对人流进入路线进行重新规划。
购物中心仍为比较旧 的环形动线，导致店 铺收入人流分布不均 （与扶梯距离）
平面动线
3.4 动线优化
购物中心有2段跨式飞天梯， 首段位于1F直飞5F，次段5F 直飞8F，营造了双首层概念， 带动人流向上移动。
项目立剖面图
高智能跨层飞天梯营造 出一种奇幻购物体验
儿童业态调整
• 后期考虑敞开式设计 • 考虑拆分现有儿童业态 • 引入更多儿童零售、教育、
娱乐等多种业态
2.2 品牌及主力店
全球K歌娱乐网——歌友汇
占地5000平米，位于大悦城11层
PART 3 建筑升级与业态重构
• 去百货化 • 业态重构 • 停车场改造 • 动线优化
3.0 建筑升级与业态重构
1.1 项目简介
项目位置 区域板块 开发商 物业公司 建筑设计 总体概况 规划用地 总建筑面积
购物中心面积 酒店公寓面积
开业时间 停车位 项目定位 目标客群
地铁
朝阳大悦城 朝阳朝青板块核心,朝阳北路与青年路交叉口的东北角
CBD 中粮置业投资有限公司 北京凯莱物业管理有限公司 Mark Land International Ltd.(威置国际有限公司) 购物中心（地下3层，地上11层） 84610m2（街角，双面临街） 400000m2 (含购物中心及酒店公寓)
2.1 业态布局匹配度
其他问题思考
•引入更多快时尚品牌提高 经营收入 • 注重产品组合：比如服装 可加入配饰、鞋子引导， 发挥联动消费效应 • 加大运动业态比例 案例：万达底层做的小型 运动场
2.2 品牌及主力店
B1、1F、5F、8F、9F设有会员中心
地下：有永旺超市、屈臣氏、快乐柠檬、弹丸滋地、 贡茶、小尾盐酥鸡、美珍香、池田寿司、乐薯、同 仁堂药店 1F：主要是潮流品牌，气味图书馆，一层外有7eleven便利店 2F：以年轻女装、女鞋为主 3F：部分男装品牌，本层餐饮：必胜客 4F：运动品牌，三叶草、哥伦比亚、探路者等，本 层餐饮：一茶一坐 5F：中国移动营业厅、手机卖场、儿童品牌 6-9F：基本都是餐饮 7F：北面是冠军滑冰场 8F：金逸影院、电玩城 10F：蓝天城职业体验乐园，涵盖众多亲子项目 11F：歌友汇ktv
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
2.1 业态布局匹配度
230000m2（B1至11F，共12层） 约70,000m2（地上）
2010-05-01（自主招商，开业时招商率约80%，年底90%） 共3000个（其中商业2300个，1个:100平米配比，位于地下二三层）
由家庭调整为品质时尚生活中心 社区居民、白领阶层以及周边地区时尚和家庭消费人群
6号线与地下1层相连
经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
项目外立面的大型户外LED 屏幕 ——商户的信息发布平台，实时播放购物中心活动及电 视节目，对于消费者截留具有较明显的广告效果
4.1 商业氛围的烘托
商业氛围的延续性和公关不足→→营造更浓厚的商业氛围
北京朝阳大悦城项目考察报告
考察时间：2014年10月25日
Hale Waihona Puke 目录PART 1 项目概况
1.1 项目简介 1.2 区位分析 1.3 项目定位
PART 2 布局及业态
2.1 业态布局匹配度 2.2 品牌及主力店
目录
PART 3 建筑升级与业态重构
3.1 去百货化 3.2 业态重构 3.3 停车场改造 3.4 动线优化
1.2 区位分析
朝青板块 最核心商圈—泛CBD区域的朝拜中心
• 附近：燕莎商圈、国贸商圈 • 新兴都市住宅区域，众多高端住宅云集 • 地处三纵三横公交体系，每天带来近百万流
动客流
总体评价：项目区位优势明 显，地铁上盖，5公里范围内 少有同规模竞争对手，周边 住宅聚集，消费能力较强。
1.2 区位分析
签约15年，设备及装修 由租户提供，是项目亮 点业态，极大提升了同 层餐饮业态人气。
2.2 品牌及主力店
金逸国际影城—8F
影院采用8—9层跨层设计，面积达 4500平方米，拥有8个豪华电影厅， 总座位数超过1000多。
2.2 品牌及主力店
蓝天城职业体验乐园—10F
大悦城的亮点项目，模拟的70多个职业涵 盖了真实社会生活的方方面面。街道、医 院、超市、学校、机场等设施无所不包， 俨然一座小型的现实社会。
营造“角落”文化，解 决弱势空间顽疾 案例：上海大悦城行为 艺术展
3.3 停车场改造
停车场车位紧张→→外租停车场缓解压力
• 新增车辆进出坡道 • 开通新出口等 • 与政府协商综合解决周边交通 • 高峰期寻求周边商夏、住宅临时车位 • 利用价格杠杆如采取错时停车、分时收
费、缩短起步时长等方式调节车流量
1.3 项目定位
大悦城
基本 特征
高品质城市生活新标志
• 中粮集团城市综合体核心品牌 • 集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体 • 立足一二线核心商圈打造全产业链服务
·城市选取：一线城市北京、上海和二线城市 天津、沈阳、成都等
·项目选址：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈
3大重要改造
• 2012年地下一层生活集市改造 中间通道，两边封闭店铺→→中间是开放式商户，两边是人流通道
• B1-4层永旺超市百货调整 • 停车辆改造：从6层开始，扩展到其他楼层
规划初期功能分区 （后将百货专区定 向转化）>>
3.1 去百货化
购物中心去百货化趋势
改造原因：B1至4层原是永旺百货整租， 因百货与其他租户存在业态重叠，导致永 旺百货整体经营业绩下滑，且不符合项目 整体定位。
大楼的北侧和东侧各有一个 停车场入口。北侧路口车道 较窄。目前已新开通西侧出 口，为直通青年路专用出口。
3.3 停车场改造
泊车难度大→→智能化停车
• 项目区位分布不规则 • 停车场层数多 • 部分停车区域标示不明显
系统升级
• 车牌自动识别 • 调整车位导识体系 • 出入口管理 • 车位引导 • 停车定位及反向寻车
垂直动线
3.4 动线优化
电梯改造
• 前期电梯规划存在不合理地方 • 电梯运营力已经饱和，数量不足 • 直梯运行速度太慢，导致顾客等待时 间长 • 导视系统欠缺，有一些跨层电梯没有 标注清楚到达楼层，容易混淆
广州 太古 汇楼 梯
• 营造角落文化，适当增加客人行 走路线、停留时间 • 电梯及时维修、更新 • 增强指引标示 • 可在高峰时段进行人员疏导
改造过程：与永旺百货解约，分阶段对B1地 铁层的生活市集、5层的儿童零售、体验业态 进行调整，把原永旺百货区域空出来的2万多 平方米面积升级为100余家零售集群，并引入 众多热门时装和时尚餐饮品牌。
以百货为主力店 以服饰零售占主流
产品线扩充 与升级
去百货化 休闲娱乐业态崛起
改造成果： • 大悦城对收回的1至4层重新进行业态规划，租金价格得到大幅提高； • 商业定位从当初的“家庭城”社区消费悄然转变为“年轻客群消费目的地”
香港 观塘 APM 商场 有56 条电 梯
新根格 罗斯购 物中心 弯曲通 透型设 计
PART 4 运营管理
• 商业氛围的烘托 • 物业细节 • 客流提升
4.1 商业氛围的烘托
商业氛围的延续性和公关不足→→营造更浓厚的商业氛围
•加入更多广告展示面 •视觉色调偏冷且单调，建议通过主题和装饰进行 比较有视觉效应的区分
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化 装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
PART 4 运营管理
4.1 商业氛围的烘托 4.2 物业细节 4.3 客流提升
PART 1 项目概况
• 项目简介 • 区位分析 • 项目定位
1.1 项目简介
朝青商圈综合商业巨无霸
朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平 方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地 上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划 引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。
建议：梳理品牌，增加指引标识，对人流进入路线进行重新规划。
购物中心仍为比较旧 的环形动线，导致店 铺收入人流分布不均 （与扶梯距离）
平面动线
3.4 动线优化
购物中心有2段跨式飞天梯， 首段位于1F直飞5F，次段5F 直飞8F，营造了双首层概念， 带动人流向上移动。
项目立剖面图
高智能跨层飞天梯营造 出一种奇幻购物体验
儿童业态调整
• 后期考虑敞开式设计 • 考虑拆分现有儿童业态 • 引入更多儿童零售、教育、
娱乐等多种业态
2.2 品牌及主力店
全球K歌娱乐网——歌友汇
占地5000平米，位于大悦城11层
PART 3 建筑升级与业态重构
• 去百货化 • 业态重构 • 停车场改造 • 动线优化
3.0 建筑升级与业态重构
1.1 项目简介
项目位置 区域板块 开发商 物业公司 建筑设计 总体概况 规划用地 总建筑面积
购物中心面积 酒店公寓面积
开业时间 停车位 项目定位 目标客群
地铁
朝阳大悦城 朝阳朝青板块核心,朝阳北路与青年路交叉口的东北角
CBD 中粮置业投资有限公司 北京凯莱物业管理有限公司 Mark Land International Ltd.(威置国际有限公司) 购物中心（地下3层，地上11层） 84610m2（街角，双面临街） 400000m2 (含购物中心及酒店公寓)
2.1 业态布局匹配度
其他问题思考
•引入更多快时尚品牌提高 经营收入 • 注重产品组合：比如服装 可加入配饰、鞋子引导， 发挥联动消费效应 • 加大运动业态比例 案例：万达底层做的小型 运动场
2.2 品牌及主力店
B1、1F、5F、8F、9F设有会员中心
地下：有永旺超市、屈臣氏、快乐柠檬、弹丸滋地、 贡茶、小尾盐酥鸡、美珍香、池田寿司、乐薯、同 仁堂药店 1F：主要是潮流品牌，气味图书馆，一层外有7eleven便利店 2F：以年轻女装、女鞋为主 3F：部分男装品牌，本层餐饮：必胜客 4F：运动品牌，三叶草、哥伦比亚、探路者等，本 层餐饮：一茶一坐 5F：中国移动营业厅、手机卖场、儿童品牌 6-9F：基本都是餐饮 7F：北面是冠军滑冰场 8F：金逸影院、电玩城 10F：蓝天城职业体验乐园，涵盖众多亲子项目 11F：歌友汇ktv