2019西安城北振华路项目完整版75P
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大明宫—西安未来的“城市中央公园”，成 为西安未来城市发展的生态基础、最重要的 人文象征，并成为世界文明古都的重要支撑， 进一步提升西安的城市特色。
新市府—西安市府的北迁给城北区域带来 “永动机”，自身的落位使得经开区一并纳 入城市未来发展主轴之上，城北区域由此在 各项市政配套及规划上享有得天独厚的条件。
分物业类型扫描
…住 宅 … 写字楼/商住楼 …酒 店 … 商业广场
住宅
西安住宅市场总体走势：
西安住宅一年内去化表现
各区2019年度住宅去化套数
普通住宅
城北
26788
城东
15928
城南
23360
城内
428
城西
7779
西高新
10846
总计
85129
住宅整体市场存量情况
3月末结转可售量（万㎡） 月均销化量（万㎡/月） 存量去化周期（月）
5.49
盛龙广场
锦里 本案
宫园壹号
汇林华城
东方罗马
中建开元 华远君城 紫薇东进
翠屏湾 恒基碧翠 新兴骏景园
未央路
项目属于未央路沿线高容积综合体项目，住宅规划指标条件偏弱。
项目条件——后续供应压力较大
楼盘名称
华远君城 新兴骏景园天樾
翠屏湾 东方罗马花园
汇林华城 恒基碧翠锦华 中建开元一号
紫薇东进 锦里
住宅 1123.75
65.01 17.27
新政后一年内，西安住宅月平均成交65万㎡，各区成交表现上城北成交套数最高； 目前全市住宅整体存量1123万㎡，不包含新推量，去化周期将达到一年半，市场将 长期处于供大于求态势；
西安住宅市场户型面积需求：
从西安住宅发展趋势上看出，目前西安住宅户 型需求逐渐趋小，70-130 ㎡是市场主力需求；
西安振华路项目 商业开发建议
前言：
本篇报告主要汇报的内容是针对舜杰进入陌生的西安市场， 在规划概念方案之前，根据北门地块条件，及目前所面临 的市场环境，合理的对项目未来运作提出思路及物业类型 发展进行建议。
项目概览—区位
地铁二号线
新市府 西安经济开发区
大 明 宫 本案
城市核心 内城墙
北门—西安明城墙北部安远门，靠近城市主 要商业街北大街，是西安传统城市生活中心 地段；
已售面积 （万平方米）
10 18 9 12 30 5 7 -4 5 26 102.5
未来供应 （万平方米）
72 6 23 18 20 31 73 60 2 49 8 334.5
后续供应量达到335万方，按个案首次开盘截止目前的去化表现来看，全部去化完 毕需要6年，未来面临严峻的市场竞争
大明宫住宅——现阶段
区位概述：城市发展主轴之上，市中心范畴，大明宫板块
项目概览—本体规划
商业及动迁房
住宅
项目概述：47万方复合型项目，可发展住宅、商业中心、 写字楼或酒店式公寓或酒店
地块运作建议：
开发类型 住宅
写字楼 酒店
开发原则
点板结合，全南朝向 单套90-130㎡主力面积
纯办公非商住楼
高标准酒店
产品定位 高档 甲级 四星
楼盘名称
华远君城 新兴骏景园
翠屏湾 东方罗马花园
汇林华城 恒基碧翠锦华 中建开元一号
紫薇东进 锦里
盛龙广场 宫园壹号
本案
总建面积 （万平方米）
82 24 32 30 150
40
85
60 7.8 100
42 47
容积率
3.19 3.5 3.65 4.3 2.17
2.85
3.3
4 7.1
6.5 未央路 6.8 沿线
盛龙广场 宫园壹号
合计
总建面积 （万平方米）
82 24 32 30 50 40 85 60 7.8 60 40 417
容积率
3.19 3.5 3.65 4.3 2.17 2.85 3.3 4 7.1 6.5 6.8 --
2年内去化量
已推面积 （万平方米）
31 24 15 16 50 9 12 -5 11 32 183
目前大明宫区位价值表现——全市中端价格表现
城西
城北 大明宫
城东
高新
曲江
城北 城西 城东 高新 曲江 大明宫
代表个案 万科金域蓝湾
风景御园 东尚观湖 黄金嘉园
新东尚 祥林铭邸 荣禾城市理想
兰亭坊 金地湖城大境 中海国际社区
公园壹号 锦里
ຫໍສະໝຸດ Baidu
大明宫现有价值表现城市中端，甚至弱于城北市府区域。
价格 9500 8500 4800 5800 5400 4900 7000 11000 15000 12000 7500 6500
大明宫板块非高 容积项目
区
域
典
型
个
高层点式建筑，3T8户，
现代中式立面风格，
案
整体立面品质感不强
产 品
比
对
行列排布，高层建筑， 2T4户为主
Artdeco立面风格 真石漆为主，部分石材
建筑面积57平米 主卧面宽3.2米 客厅面宽3.6米
锦里
宅间景观
未央路沿线高容 积项目
建筑面积130平米
主卧面宽3.8米
密植园林景观
客厅面宽5米
层次感丰富
白桦林间
现阶段，未央路沿线项目表现区域级中低端产品运作形象，弱于城北其他板块项目。
板式或点板结合建筑较点式建筑去化速度快，溢价空间高，若 带附加值更是当前市场亮点；
大明宫住宅——现阶段
三梯7户
城北大明宫板块—盛龙广场
东：6100 去化率30% 南：7500 去化率80% 西：5700 去化率10% 北：6100 去化率20%
项目开盘销售至今4个月， 去化112套；
城北市府板块—万科金域
2梯4户
2019年4月底开盘227 套，目前已售198套，
去化率90%，均价
8500-10500元/ ㎡
89 ㎡三房两厅，
（带1000元/ ㎡装修）
送11 ㎡
79 ㎡两房两厅，送8 ㎡
西安住宅——未来
企业投资项目
之于西安—— 带动西安经济圈辐射， 促进城北区域经济发展
2019年底开通
之于西安—— 带动城北区域的基础建设，
促进区域城市化发展
之于西安——
旧城改造，第二个曲江 的文化板块，2019年首
期工程竣工
之于西安—— 已经初步带来了产业客 源，支撑城北区域市场
城市向北，大明宫为绝对核心区域。
项目条件——共享大明宫资源，住宅容积率高
未来的大明宫——城北中心
新客站
西安新行政区
大明宫
西安经济开发区
西安经济开发区
西安新行政区
大 明 宫
总投资58亿元 亚洲最大的客运站
2019年10月正式启用， 市政府，市人大，市常委
新办公区
定位：西安市中心的改 造发展新区，担负西安 旅游商贸次中心，城北 地区文化中心，居住核
心的功能
成立于1993年，2000年 2月被国务院批准为国家 级开发区，经开区内共 有企业2800多家，25家 500强企业和大量500强
新市府—西安市府的北迁给城北区域带来 “永动机”，自身的落位使得经开区一并纳 入城市未来发展主轴之上，城北区域由此在 各项市政配套及规划上享有得天独厚的条件。
分物业类型扫描
…住 宅 … 写字楼/商住楼 …酒 店 … 商业广场
住宅
西安住宅市场总体走势：
西安住宅一年内去化表现
各区2019年度住宅去化套数
普通住宅
城北
26788
城东
15928
城南
23360
城内
428
城西
7779
西高新
10846
总计
85129
住宅整体市场存量情况
3月末结转可售量（万㎡） 月均销化量（万㎡/月） 存量去化周期（月）
5.49
盛龙广场
锦里 本案
宫园壹号
汇林华城
东方罗马
中建开元 华远君城 紫薇东进
翠屏湾 恒基碧翠 新兴骏景园
未央路
项目属于未央路沿线高容积综合体项目，住宅规划指标条件偏弱。
项目条件——后续供应压力较大
楼盘名称
华远君城 新兴骏景园天樾
翠屏湾 东方罗马花园
汇林华城 恒基碧翠锦华 中建开元一号
紫薇东进 锦里
住宅 1123.75
65.01 17.27
新政后一年内，西安住宅月平均成交65万㎡，各区成交表现上城北成交套数最高； 目前全市住宅整体存量1123万㎡，不包含新推量，去化周期将达到一年半，市场将 长期处于供大于求态势；
西安住宅市场户型面积需求：
从西安住宅发展趋势上看出，目前西安住宅户 型需求逐渐趋小，70-130 ㎡是市场主力需求；
西安振华路项目 商业开发建议
前言：
本篇报告主要汇报的内容是针对舜杰进入陌生的西安市场， 在规划概念方案之前，根据北门地块条件，及目前所面临 的市场环境，合理的对项目未来运作提出思路及物业类型 发展进行建议。
项目概览—区位
地铁二号线
新市府 西安经济开发区
大 明 宫 本案
城市核心 内城墙
北门—西安明城墙北部安远门，靠近城市主 要商业街北大街，是西安传统城市生活中心 地段；
已售面积 （万平方米）
10 18 9 12 30 5 7 -4 5 26 102.5
未来供应 （万平方米）
72 6 23 18 20 31 73 60 2 49 8 334.5
后续供应量达到335万方，按个案首次开盘截止目前的去化表现来看，全部去化完 毕需要6年，未来面临严峻的市场竞争
大明宫住宅——现阶段
区位概述：城市发展主轴之上，市中心范畴，大明宫板块
项目概览—本体规划
商业及动迁房
住宅
项目概述：47万方复合型项目，可发展住宅、商业中心、 写字楼或酒店式公寓或酒店
地块运作建议：
开发类型 住宅
写字楼 酒店
开发原则
点板结合，全南朝向 单套90-130㎡主力面积
纯办公非商住楼
高标准酒店
产品定位 高档 甲级 四星
楼盘名称
华远君城 新兴骏景园
翠屏湾 东方罗马花园
汇林华城 恒基碧翠锦华 中建开元一号
紫薇东进 锦里
盛龙广场 宫园壹号
本案
总建面积 （万平方米）
82 24 32 30 150
40
85
60 7.8 100
42 47
容积率
3.19 3.5 3.65 4.3 2.17
2.85
3.3
4 7.1
6.5 未央路 6.8 沿线
盛龙广场 宫园壹号
合计
总建面积 （万平方米）
82 24 32 30 50 40 85 60 7.8 60 40 417
容积率
3.19 3.5 3.65 4.3 2.17 2.85 3.3 4 7.1 6.5 6.8 --
2年内去化量
已推面积 （万平方米）
31 24 15 16 50 9 12 -5 11 32 183
目前大明宫区位价值表现——全市中端价格表现
城西
城北 大明宫
城东
高新
曲江
城北 城西 城东 高新 曲江 大明宫
代表个案 万科金域蓝湾
风景御园 东尚观湖 黄金嘉园
新东尚 祥林铭邸 荣禾城市理想
兰亭坊 金地湖城大境 中海国际社区
公园壹号 锦里
ຫໍສະໝຸດ Baidu
大明宫现有价值表现城市中端，甚至弱于城北市府区域。
价格 9500 8500 4800 5800 5400 4900 7000 11000 15000 12000 7500 6500
大明宫板块非高 容积项目
区
域
典
型
个
高层点式建筑，3T8户，
现代中式立面风格，
案
整体立面品质感不强
产 品
比
对
行列排布，高层建筑， 2T4户为主
Artdeco立面风格 真石漆为主，部分石材
建筑面积57平米 主卧面宽3.2米 客厅面宽3.6米
锦里
宅间景观
未央路沿线高容 积项目
建筑面积130平米
主卧面宽3.8米
密植园林景观
客厅面宽5米
层次感丰富
白桦林间
现阶段，未央路沿线项目表现区域级中低端产品运作形象，弱于城北其他板块项目。
板式或点板结合建筑较点式建筑去化速度快，溢价空间高，若 带附加值更是当前市场亮点；
大明宫住宅——现阶段
三梯7户
城北大明宫板块—盛龙广场
东：6100 去化率30% 南：7500 去化率80% 西：5700 去化率10% 北：6100 去化率20%
项目开盘销售至今4个月， 去化112套；
城北市府板块—万科金域
2梯4户
2019年4月底开盘227 套，目前已售198套，
去化率90%，均价
8500-10500元/ ㎡
89 ㎡三房两厅，
（带1000元/ ㎡装修）
送11 ㎡
79 ㎡两房两厅，送8 ㎡
西安住宅——未来
企业投资项目
之于西安—— 带动西安经济圈辐射， 促进城北区域经济发展
2019年底开通
之于西安—— 带动城北区域的基础建设，
促进区域城市化发展
之于西安——
旧城改造，第二个曲江 的文化板块，2019年首
期工程竣工
之于西安—— 已经初步带来了产业客 源，支撑城北区域市场
城市向北，大明宫为绝对核心区域。
项目条件——共享大明宫资源，住宅容积率高
未来的大明宫——城北中心
新客站
西安新行政区
大明宫
西安经济开发区
西安经济开发区
西安新行政区
大 明 宫
总投资58亿元 亚洲最大的客运站
2019年10月正式启用， 市政府，市人大，市常委
新办公区
定位：西安市中心的改 造发展新区，担负西安 旅游商贸次中心，城北 地区文化中心，居住核
心的功能
成立于1993年，2000年 2月被国务院批准为国家 级开发区，经开区内共 有企业2800多家，25家 500强企业和大量500强