“南国花园·康城”开盘营销规划
“南国花园·康城”
预热开盘期营销推广规划
引言
本阶段为“南国花园·康城”项目的整体形象的亮相。
在前期通过各大媒体的造势铺垫之后，以多元化的媒体组合（报纸、电视、电台、大型户外广告等），进行短期封锁性的信息轰炸，以求信息到达的最大化，并结合项目正式开盘前后的相关活动，通过对卖点概念进行包装以围绕项目的“全面小康新生活”的媒体论坛作为信息引爆的核心。
一、分析部分
（一）问题及机会分析
问题点：
（1）目前项目所处地理位置较偏
（2）项目周边的配套设施还需进一步完善
（3）项目周边环境一般，自然景观资源缺乏
（4）项目周边竞争的增加
（5）项目周边的环境污染的影响
（6）开盘期间季节（梅雨）及购买习惯（清明节前后）的影响
机会：
（1）项目价格优势明显
（2）交通较为便利
（3）作为市场反应良好的“南国花园·商城”的后续开发项目，入市具有一定优势
（4）随着“快速环道效应”日益显著，项目所处区域发展前景看好
综上所述，本案的价格优势必将会吸引众多消费者的关注，同时随着南宁市城市交通系统及市政建设的加速，项目交通便利的优势将进一步凸现，配合社区内部设施的建设，项目的配套将日益完善；周边的工业建设也将逐步迁移，项目周边的居住环境条件也将大大改观。
（二）市场竞争分析
在白沙大道周边，本案的主要有以下项目：金湾花城、江南新兴苑、翠湖新城以及周边一些在建或筹备项目。
1、在价格上江南新兴苑、翠湖新城与本项目直接形成竞争。
但本案所处的位置略优，且江南新兴苑及翠湖新城在本案开盘期处于项目强销后的调整阶段，以上两个项目在此阶段的关注度应有所下降。
2、金湾花城在其社区规划及规模具有优势，且地理位置要略优于本项目。
但其后续推出的产品为江景住宅，将进入尾盘期且价格较高（均价约2400元/M2）。
3、此外，与白沙大道相接的江南大道周边在建中的项目（如江南馨园、江南·香格里拉等）以及大沙田开发区的一些项目也会分散部分消费者对本项目的关注度。
（三）媒体机会分析
1、“小康”成为社会热门关注的话题
“小康”作为过去和将来国人津津乐道的热门话题之一，符合我国广大人民推崇向往的生活标准。
刚刚落幕的党的十六大就明确把实现“全面小康”
作为我国近期的战略工作目标。
我们将通过以公开论坛等形式的讨论活动，针对“全面小康”的话题进行交流，进而与本案的开发理念对接，形成社会指向性的关注，从而使消费者的目光更为集中。
2、在市场“淡季”强势出击
针对四、五月份房地产市场较为平淡的这一时段，出“奇”制胜。
以较为集中和密集的广告媒体攻势，形成项目的“信息轰炸”。
利用本阶段信息干扰较少，市场其它项目宣传较弱的情况，使本案项目信息的传播覆盖面及到达率最大化。
二、策略部分
（一）广告主题
推广主题语：
生活就是美滋滋！
在我们的主题推广语中，“美滋滋”是全句的中心语，首先，这个平民化的
词语是十分形象而生动的，甚至可以说是有声有色的，当它被用来形容一种生活状态时，它温暖又贴切地展示了一种对于物质与精神生活的满意、甚至带有一点点兴奋和得意的心态。
我们使用这句主题推广语“生活就是美滋滋！”，它表达了我们一种美好的心愿：希望住在康城里享受着小康生活的人们，能够每一天都过得美滋滋的，每一天都由衷地感受到幸福与美满。
我们也有理由相信，这句朴实而动人的话语，说出了大多数都市人的心声和渴望，能够引起广大人民群众的共鸣。
（二）广告目标
初步构建项目“全面小康的精品住宅小区”的整体形象，并具备一定的项目知名度为此营销推广阶段的总体目标。
具体细分为：
1、预热期广告目标：
A、项目知名度的迅速扩张；
B、项目整体形象的初步建立；
C、“全面小康”的准确阐释引导。
2、开盘期广告目标：
A、强化项目的知名度；
B、增加项目整体的美誉度；
C、坚定购买者的信心。
（三）创意表现策略
1、创意构想
2、表现内容
3、表现手法
（四）表现调性
1、舒适的
2、健康的
3、满足的
（五）SP策略及计划
1、预热期SP活动建议
活动目的：吸引消费者在项目正式开盘发售前，进行预约认购，以期在开盘当天形成热销的局面。
活动时间：“南国花园·商城”正式发售前
活动方式：A、凡在此期间认购“南国花园·商城”者可获1000元优惠
B、认购者还可参加开盘日的优惠、抽奖活动
C、还可领取精美礼品一份
2、开盘期SP活动建议
活动目的：吸引更多消费者进行认购，以期在开盘当天形成抢购的风潮。
活动时间：“南国花园·商城”正式发售当日
活动方式：A、凡当日认购“南国花园·商城”者可获购房96折（一次性付款）97折（按揭）优惠；开盘后三日内可获购房97折（一次性
付款）98折（按揭）优惠
B、认购者还可参加开盘日抽奖活动
（1）一等奖 1名购房一次性优惠8888元
（2）二等奖 2名购房一次性优惠6666元
（3）三等奖 5名购房一次性优惠3333元
（4）优胜奖 20名价值388元礼品一份
C、所有认购者还可领取精美礼品一份
（六）EVENT（事件）策略及计划
1、预热期EVENT（事件）活动建议
本阶段的EVENT（事件）活动主要结合相应的媒体广告炒作，进行造势，形成有力的“信息波”，从而在短期内引起强烈的关注，迅速提升项目的知名度。
第一波“我们实现小康了吗？（暂定名）”专栏论坛活动活动目的：在较短的时间内，实现最大范围的知名突破，使社会
形成指向性非常集中的关注，从而令“小康生活”成为关注度最
高的词汇，乃至成为新兴流行的词语，进而引起消费者对项目的
初步认知。
活动时间：“南国花园·商城”展示中心正式开放前后一个月内
活动方式：A、开辟相关热线（电台），相关文章在《南国早报》公开刊登
B、任何人均可参加此次活动
C、讨论方式可以邮寄文章、或打电话到相关热线
奖励办法：凡参与讨论者，即可获精美礼品一份（在指定地点或展示中心领取）
第二波“我理想中的小康生活”有奖征文活动活动目的：为“全面小康生活”概念的逐步引导及展示阶段。
通过与媒体单位合作，与抽奖活动的胜出者组团，并由相关媒体进行即时性的
报道，以进一步扩大项目的关注，同时举办相关的一系列后续活
动强化本次旅游的社会影响。
活动时间：参加报名时间与“南国花园·商城”专栏论坛活动同步
展示中心正式开放后约一个月后揭晓名单
活动方式：A、任何人均可参加此次活动
B、在《南国早报》公布获奖名单，并于展示中心举行颁奖仪式
C、活动期间，相关媒体进行即时跟踪报道
奖励办法：待定
2、开盘期导入EVENT（事件）活动建议
本阶段的EVENT（事件）活动主要结合相应的开盘SP促销活动，与前期的“信息波”余势，迅速为项目销售聚集人气。
活动主题：“红红火火奔小康”庙会活动
活动目的：结合项目开盘活动，让消费者体验一种更为接近生活化的互动型活动，从而令消费者留下更深刻的记忆
活动时间：“南国花园·康城”正式开盘发售当日
举办地点：项目现场（暂定）
活动内容：A、放风筝活动
B、斗鸡表演
C、美食品尝活动
（七）媒体策略及计划
1、预热期媒体策略
本阶段媒体主要以报纸类为主，结合印刷品与户外广告。
报纸类广告主要选择《南国早报》为主要投放对象，以软性（软文）广告（建议为专栏的形式）配合1/2彩版硬广告对应相关的活动进行提示报道。
2、开盘期媒体策略
本阶段的广告推广在经过筹备预热期的活动、媒体造势渲染作为铺垫之后，主要以媒体广告（报纸类广告）为主体，结合相应的SP促销以及开盘活动，形成密集封闭式的信息轰炸，迅速为项目制造“旺场”的气氛。
3、媒体实施计划
A、户外广告
（I）大型户外广告牌
选取市中心及项目周边地区，如一桥大转盘、白沙大道周边等。
（II）巨幅、条幅
项目工地现场及售楼部悬挂，主要用于工程进度及相关销售促销信息的宣传等。
（III）车体广告（公交车）
主要选取朝阳广场经二桥方向至项目现场和经白沙大道、江南大道方向至项目现场两条路线。
B、媒体部分
（I）视觉类
a、报纸
《南国早报》
（a）NP硬广告预热期平均保持1次1/2版/周的发布频率
开盘日前后两周保持2次1/2版/周的发布频率（开盘日
前预告及当日广告建议使用整版）
开盘期后期保持1次1/2版/周的发布频率
小计：1/2版约12~14次；整版约3次
（b）软文
结合硬广告在开盘期前保持1次（约500字）/周
《南宁晚报》
结合《南国早报》在项目开盘日前后使用，约3~4次1/2版
b、杂志及专刊（《南宁生活》内页广告）
c、媒体专栏（《南国早报》与项目事件结合）
（II）视听类（建议“南宁新闻综合频道”或“南宁生活频道”）
a、电视广告（CF）
b、专题报道
c、黄金时段节目冠名
（III）听觉类（建议“南宁电台新闻综合频道”或“南宁电台交通音乐频道”）
a、电台广告
b、冠名有奖活动节目
C、地盘包装（详见相关设计方案）
三、费用预算（约3月中旬——6月中旬，详见附表）。
中海康城策划提案
中海康城策划提案1、“中海康城”策划提案2021年12月?2021年5月档期背景1.近期因广告、天气等因素的影响，现场总体客流量相对不大；2.现“中海康城”现存产品中单价为4600元/贰总价为50万以上的单位比例较大；3.现到场客户里年轻客户比例较大，其购置能力有肯定限制;4.即将进入圣诞节和元旦两个节日；5.周边及其他板块楼盘已开始实施各种优惠策略;目的1.通过各种途径拉拢客户到现场参观，为销售铺埜基础;2.促进销售成交；3.提升项目档次形象，升级客户层面定位；4.提升项目综合竞争力，提升〔白领〕客户心理价位；5.营造社区气氛，烘托项目人气；目标客户白领阶层中层收入阶层〔口领升级版〕策略宗旨以目标客户为核心白领专区：提升项目产品价值和客户心理价值；升级版阶层：提升产品核心竞争力、综合性价比2、和整体项目形象;实施途径1.笼客首届康城服装节；大型人体彩绘；团购；兄弟项口链连；2?成交增设途屮车站；促进业主收楼入住一一增加社区人气；制定优惠策略〔口J依据不同活动协作进行〕；提高交楼标准；广告宣扬围绕活动和重点推介单位进行；公关活动调整前期“浪漫、吋尚”的活动主题，向吸引更高层次客户的口标方向偏移；策划路径12月：以圣诞节为活动基点；本月以完善小区内部配套、催化社区成熟、捉升项目价值为目标；1.促动业主入住；2.开拓“白领专站”;3?重新挖掘客户信息资料，分析客户特征，向“团购”方向进展；4?联络公司相关项目，整合“兄弟项目客户资源”；1月：元旦和春节为切入点，此月为重点时期；“首届康场服装节”，结合“雪景康城人造景观”活动；2月：调整总结；3月：天气转暖，经过年关3、，人们手中资金开始重新积累，可以通过价格策略进行推广；4月：无论从天气状况，还是房地产销售周期来看，4月将进入项口营销推广的重要时期，具体的重点推售时机可视市场状况适当调整；“康城第二届服装节”〔视首届效果〕，结合“大型人体彩绘”活动；5月：策略1:首届康城服装节〔可引申为“中海服装节”〕目的吸引广州经营服装行业的生意人,给了其“近水楼台”的优先感和无限商机感；吸引广州女性客户和年轻群体；围绕法国贵族、时尚气氛结合服装美感进行对项R形彖烘托；结合此次活动再次运用商业街的元索，突出商业街魅力；客观影响1?时间问题：12月、1月广州的天气和客户消费习性问题；2?季节问题：部分打工白领面临冋家过年的问题〔但此次活动主要口的为提升项目形象为主，目标客户也以升级版客户为主，因此,此4、问题虽存在，但应不影响大局〕举办时间2021.1?2~1?4〔2021.4月〕地点选择屮心广场；商业街；样板区和样板间；活动形式以“春夏秋冬”四季景观为活动主题，并结合我产品推售策略进行不同季节服装展示的划分；设中心服装模特展示T型台——四季服装展示；依据样板区开拓分区展场——按季节划分〔重点样板区设定为冬季，作饰；夏季景观仅在中心展示区开拓；〕；“雪景”铺设;次重点样板区为春、秋景观装依据样板间支配不同季节之服装模特〔支配原则同上〕；备注「雪景”作为重点景观即需将规定景观区域内的全部物体〔绿化、小品、人员等〕均用雪景道具〔假雪、假冰、大型雪景喷绘画等〕进行装饰,尽量做到逼真，以到达连续吸引客户的目的〔雪景活动即使在阴天天气效杲更佳〕。
房地产行业某花园六期行销推广策略提案
联芳花园
媒体投放计划(2)
户外媒体投放
在联芳花园的售房部屋顶设项目广告牌一块； 在石小路上设广告看板（推荐户外媒体为小龙坎
转盘、马家岩木材市场等）
联芳花园
什么时候卖(1)
六期开盘策略 封 盘 3.20
造势
3.20-4.30
内部认购
4.10-4.25
开盘
5.1-5.7
联芳花园
什么时候卖(2)
六期提价策略
2000 1800 1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
联芳花园
如何卖(2)
多点出击，即扩宽销售渠道和增加销售点，并充分利 用老住户的口碑传播，吸引新客户入住。
加强销售点的建设 在主要销售区如沙坪坝、石桥铺和陈家坪设销售点。
增加口碑效应 利用老客户拉新客户，并为老客户提供返点或其他优 惠措施。
联芳花园
如何卖(3)
加强推广力度，需要在媒体投放和人员推广上加强力 量，毕竟好酒不怕巷子深的年代已经过去了。
5. 小户型为主，适合重庆市场的需求。小 户型，低总价，价格承受力上升。
联芳花园
卖什么(4)
纯氧。
250亩的平顶山公园，承载大自然的恩惠，将绿色洒在门 前，屋后。生活的诗意和惬意，在联芳花园，处处都能感 受到！
联芳花园，舒适生活
联芳花园
卖什么(5)
软文策略：突出楼盘“物超所值”的特性
房地产行业某花园六期行销推广策略提案
房地产行业某花园六期行销推广策略提案尊敬的领导：经过市场调研和内部讨论，我们为某花园六期的行销推广策略提出以下建议：1. 定位目标客户群体：- 根据整体市场需求和竞争状况，将目标客户定位为中等收入家庭，年龄在30至45岁之间，有稳定工作和家庭的购房人群。
- 强调该花园六期的宜居环境，适合家庭居住，提供舒适和安全的住房。
2. 建立完善的营销宣传渠道：- 在线渠道：加强社交媒体和互联网平台的宣传推广，建立专业的网站和微信公众号，提供详细的楼盘介绍、户型图和实景照片等信息。
- 线下渠道：与房地产中介合作，通过他们的渠道和客户资源来推广，举办开盘仪式和样板房参观活动等。
3. 打造独特的营销亮点：- 强调小区的绿化、景观和公共设施优势，如花园、游泳池、健身房和儿童乐园等，吸引家庭客户购买。
- 推出特别优惠，如提供首付款分期付款、无准备金购房和赠送家具等福利，吸引更多购房者。
- 吸引投资客户：强调该花园六期的发展潜力和租金回报率，吸引投资客户购买投资房产。
4. 开展市场推广活动：- 举办开盘仪式：邀请政府官员、媒体记者和潜在购房者参加，增加楼盘的知名度和认可度。
- 导游参观活动：邀请已经购买房产的业主组织导游参观，让潜在客户切身感受到小区的生活质量和社区氛围。
- 参加房地产展览会：租用展位，展示花园六期的优势并与潜在客户进行沟通和交流。
5. 强化客户服务：- 提供专业咨询：设立24小时在线客服热线，回答客户关于购房流程、楼盘信息和申请贷款等问题。
- 开展购房讲座：邀请房地产金融专家、律师和产业规划师等分享购房经验和相关法律知识，增加客户对购房的信心。
总体而言，我们建议通过定位目标客户、建立营销渠道、打造营销亮点、开展市场推广活动和强化客户服务等策略，实施某花园六期的行销推广，以吸引更多的购房者，提升楼盘的销售情况。
谢谢您的阅读，期待您的反馈。
此致敬礼XXX尊敬的领导：上述提案中，我们为某花园六期的行销推广策略提出了几个重要的建议。
南国北都营销策略
国11 条
个贷
保障 房， 打击 囤地
提首 付， 房产 税， 经济 房禁 购二 套房
90平米 以上一 贷首付 30%以 上，二 套房首 付50%， 利率 1.1倍， 遏制房 价，打 击囤房 吵家
调储备 金，三 套房利 率1.2倍， 土地增 值税， 囤地不 贷款、 外地人 受限
4月19日
中央
《关于进一步加强房 建房 地产市场监管完善商 [2010]53 品住房预售制度有关 号 问题的通知》
南国北都项目营销策略 2010.10.30
凡事预则立不预则废，我们的目标是——
开盘完成60%以上销售 四个月内清盘
目标实现
政 策 影 响
市 场 竞 争
产 品 自 身
客 户 研 究
客户雷区 营销策略
管理A
条例B
重压下的房地产
政策篇
国N条
2010年楼市政策导视
1月 2月 3月 4月 5月
土地、信贷、税收、责任
1月政策一览
颁布时间 级别 政策名称 文号 颁布部门 原文索引
国务院办公厅关于促 国办发 进房地产市场平稳健 „2010‟ 康发展的通知 4号 增加有效供给，适当 扩大经适房供应范围， 增加限价房和公共租 赁房供应
国十一条
内容提要 政策影响 备注
《国务院办公厅 促进住房建设用地有效供应，严格规范商品房用地出让行为。严格规范土 抑制商品房“过度消 关于促进房地产 地出让底价。严格土地竞买人资格审查。严格土地出让合同管理。坚持和 费”，打击投资和投资 国11条 市场平稳健康发 完善土地招拍挂制度。 加快住房建设用地供应计划编制，切实加强房地产 性需求 展的通知》.docx 用地监管 。 供需矛盾是造成当前部分城市房价过快上涨的主要原因。《通知》把增加 保障性住房和普通商品房有效供给放在第一位。除了强调要促开工、促上 市、增加土地供应，特别提出要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经 济适用住房供应范围。 加快发展这两类住房， 有利于解决中等偏低收 入家庭住房问题，对于 稳定房价有积极意义
北京康城三期别墅项目营销策划报告167PPT
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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
项目：运河上的院子
占面：22.4万平方米
位置：通州京哈高速2号运潮减河北 建面：7.392万 平方米
岸
容积率：0.33
绿化率：60%
人文氛围浓郁，是传成为后劲十足的别墅热点板块，
•产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法 复制其景观，多以独栋、双拼为主。
•价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山 美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识
大于短期投资意识。
•典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。
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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
•亚奥京北——中高端别墅区
•板块范围：顺昌段沿线及其辐射范围内中高档别墅区 •板块概况：是北京自然山水环境优势与交通环境优势 较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点 化。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全 面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽 天时地利之势 •产品特点:别墅产品价位浮动范围基本在4000－25000/ 平米之间，其中25％左右产品的价位集中在10000－ 25000元/平米之间，且以13000－14000元/平米居多； 50％左右产品集中在6000－10000元/平米之间；5000元 /平米以下的产品约占25％左右。 •典型楼盘：保利垄上别墅、麦卡伦地、 长河玉墅 、 东方普罗旺斯、三水清青、顺弛林溪、汤HOUSE、纳帕 溪谷、 温哥华森林 。
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• TOWNHOUSE成熟社区
•一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘—05年 8500元/平结案。主力户型180 – 300平。
某花园地产项目销售计划及推广策划方案
初次沟通结束，谢谢！
房地产营销 策略秘笈
房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！
通常房地产广告传播阶段的划分：
造势 借势 蓄势 运势
预售期 开盘期
任务：
1、 引起关注 蓄势待发
任务：
引爆销售
造势
强销期
任务：
达成销售
借势
热销期
任务：
扩大销售
蓄势
保温期
任务：
深化品牌形象
运势
清盘期
任务：
销售结束 塑造品牌
• 以项目及现场工地悬挂户外 POP
为主要形象，截流本区域客群 • 在项目现场及道路沿线增设路
引及指示系统
•立体宣传攻势展开，直击客群
•建议样板区开放，作形象展示
26
27
28
高档商场巡展
年度推广支出明细
30
■ 销售体人员架构
31
人员架构
案场经理 主管
销售员8名
➢销售体采用经理负责制，设一名主管，八名销售员 ➢每月评选销售冠军，销售成绩最差者予与淘汰 ➢年人员流动率25%
房地产卖点挖掘： 第五大类卖点：自然景观
【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】
第六大类卖点：区位价值
【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】
房地产卖点挖掘：
第七大类卖点：产品类型
【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】
『格林 花园』
二零一零年度 营销推广计划
提纲
1
2010年度营销目标
南方·碧水康桥全程营销策划推广方案
南方·碧水康桥全程营销策划推广方案南方？碧水康桥全程营销策划推广方案贝尔地产机构BEII 22/07 。
8〉〈#004699’>2009谨呈：南方集团房地产开发有限公司南方？碧水康桥全程营销策划推广方案房策网 .fangce。
net 海量房地产资料下载南方集团--中国房地产百强之星，城市造城运动的先行者.重庆地产界的常青树。
南方连续六届跻身重庆地产入50强房策网 .fangce。
net 海量房地产资料下载南方花园，曾经是重庆富人居住区的代名词。
南方花园所在的地方之前是一根根田坎，一片片菜地，泥泞的小水塘，曲折泥淖的小路，俨然一片农村荒芜的景象。
可如今，这里公路平整、商业繁华；居住区规划有序，有着宜人的环境,完备的设施，是一座闹市中的绿洲，让人对这座城市有了更多迷恋……这样的变化，叫做“沧海桑田”。
带来这样改变的，是“南方集团”。
房策网。
海量房地产资料下载04亚洲杯，世界关注南方.每一次的热门，每一次的过客……〈＃004699’>2004年那个火热的盛夏,国足在亚洲杯决赛中依然重复着这样的命运。
或许我们早已忘记比赛的结果，忘记了那份无缘冠军的遗憾，但是很多人却记住了“南方君临”这个颇有气势和彩头的五星级酒店，“君临天下”的含义也正好代表国人与国足夺取第一座亚洲冠军奖杯的梦想……南方君临酒店的成立，不单为政府分忧，接待国际友人，同时也提升了直辖重庆的形象，是重庆软实力的体现。
兴办教育,一览众山小。
毗邻秀美的宝圣湖，毗邻江北国际机场,一座座充满英伦风情的校舍与学生公寓……南方翻译学院犹如一串璀璨的珠链，熠熠生辉。
“哈佛”、“斯坦福”、“早稻田”等世界知名学府,早期同属“民办”。
南方集团凭借雄厚的实力，兴办教育，着力打造当今社会最热门的外语复合型人才。
为民办教育的发展奠定了基础。
为国民经济和社会发展起了重大推进作用。
房策网 .fangce。
net 海量房地产资料下载南方以参与城市规划引导城市生活的恢弘气势承载开发城市的使命，以凌驾城市的卓然高度，领导城市发展的方向。
(房地产营销推广)房地产康城阶段企划推广计划
康城阶段企划推广计划自5月18日成功举办了康城戛纳电影节回顾展后，鉴于高尔夫开杆和开园活动的延迟，我司并未对项目策划做进一步的计划。
通过近期对项目的理解和对项目发展轨迹的观察，在收集了有关TOWNHOUSE和康城项目的市场资讯和竞争现状后，我们再次提出企划推广计划，仅供开发商参考以利正确把握市场契机、合理利用资源。
1、再次明确营销阶段性划分与各阶段重点如下：A、4月6日前，预热期，销售适应与准备，媒体效果和客户层面分析回馈，导入品牌。
B、4月6日—8月样板房完成，公开期，品牌植入，通过1个月的康城影展、文艺演出和其他展出、高尔夫与景观公园完善环境形象，为下阶段样板单位全面完成、销售证照齐备时的强势推广做再预热和“蓄水”。
此阶段广告增加，但较强销广告投入少，尽量做软稿和软性宣传。
保持控盘，保留精锐户型待到强销，不必制造过大的成交压力以免客户因此放弃。
C、9月—12月底，强销期。
随着样板单位落成、证照不断落实，可以增大密集的大尺寸广告、强化SP，配合预热期客户签约，大量积聚人气，秋高气爽的北京环境更美，强销可以真正发挥强效；目标4个月完成新成交签约超过40%，届时将累计达到约70%左右的去化完成。
此阶段应专门成立签约组、法务咨询组、客服组等负责专攻签约收款，确保业务人员专心接待客户。
D、02年1月—4月底，持续与扫尾期，尾货清仓，采用挤压成交的方式，必要时推特价来促动。
部分位置不好的单位用二期景观来包装。
此时，二期工程应悄悄准备设计和规划，在一期尾货基本完成后公开方案。
二期开盘初步可以安排在02年5月。
总评：必须注意A、B阶段不宜过多安排广告和面市机会，因为此时卖相不好，证照不齐，一旦有大量来客，则可能有大量流失，对今后发展不利。
所以，蓄势、再蓄势和培养业务能力是初期的重点，每单大定回收的现款不多，对整体资金状况减压不明显，建议此时不要急于追求成交数字，树立品牌形象，造就大盘的品牌影响力和积蓄力量是至为关键的。
开盘的营销推广与实操
合富辉煌主要服务（发展商）客户
各地知名品牌发展商
华南区：宏远集团 中房集团 东莞力通物业投资 佛山鸿业房地产 南海绿樵花城房地产 顺德合创盈科 中山大信房地产 湛江荣基集团 湛江友谊房地产 海口投资建设集团 金恒房产 中天盈房地产 广西建工集团 南宁江宇房地产
中南区：湖南鑫远集团 湖南湘天集团 武汉天时物业 湖北人信房地产 银业发展 华北区：天津滨海快速 东方有色集团 河南双汇地产 山东海纳房地产 山东恒生置业 华东区：安徽古井房地产 南京新城置业
• 发展商要素 预售条件、产品展示、资金回笼要求、货量等
• 市场因素 宏观面、大市与阶段供求状况、区域竞争
影响开盘的其它要素
• 楼盘核心价值的提炼与市场表述 • 楼盘的定位与推广的执行力 • 发展商品牌与背景 • 产品的展示效果：板房、道具、包装 • 市场吸引：折扣、优惠、选楼权 • 客户储备：渴市及超倍认购
三、开盘的营销推广
楼盘核心价值的挖掘与提炼
讲什么？
推广内容 ◊ 核心价值 ◊ 卖点
如何讲？
推广的渠道 ◊ 媒介 ◊ 投放比重
讲的效果如何？
推广的实效 ◊ 效果监控 ◊ 成交
广州部分经典推广个案解 析
汇侨新城 中海锦苑 碧桂圆假日半岛 中信君庭 蓝色快线 光大花园 B 榕岸 凯蓝半岛 碧桂园凤凰城
凝聚梦想的传奇
新××华庭
只欢迎驾车人士
白云××闲庭 ××缤城
全城关注宋祖英 人人安居乐业
不知所云 歧视性诉求
误入歧途 放之四海皆准
推广中的注意要点
让项目的市场形象价值高于实际销售价格 清楚知道推广的目的：为营销服务、以成交为目的 产品展示的目的是把项目未来入住后的场景提前演示 推广的点和面： 面：要让市场知道；点：打动想购买的那部分人 瞄得准才能打得中：简单、直白、到点到肉 有效沟通：渠道的选择 了解媒体的特性：户外、影视、报纸、DM、杂志
蓝天康城一期尾盘营销策划案
蓝天康城一期尾盘营销策划案前言感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“蓝天康城”一期的推广、策划、销售工作之中。
作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。
经过前期的调查，我们对项目本身已有了初步的了解。
因此本方案不涉及项目投资策划及项目设计策划内容，重点只对项目的现阶段所面临的困难及营销策略做出调研与分析，希望与贵公司共同探讨，不当之处还望贵公司指正。
第一部分市场分析一、经济情况分析绥阳县位于XX黔北腹地大娄山脉中段，地处长江经济带和XX经济辐射区，总面积2566平方公里，辖12镇3乡，位于XX市中部区域，处于XX市市区东北方向，距XX市市区44公里，207省道贯穿全境。
绥阳是XX地区的农业大县，改革开放以来，绥阳的辣椒产业得到了迅猛的发展。
绥阳县森林覆盖率达到28.7%，随着水晶温泉、双河溶洞等旅游资源的开发，绥阳的旅游业得到了长足的发展。
绥阳县的经济发展状况及GDP增长幅度，人均GDP处于XX地区中游水平。
绥阳历史文化悠久，是XX地区乃至全省文化氛围较浓厚的一个县，有“诗乡”之称。
二、房地产业发展情况分析绥阳县房地产业的发展较快，其南部新城的开发已初具规模，就目前来看，绥阳县房地产向外拓展的能力有限，现在正在开发的项目主要为老城区改造项目，其房地产业的发展仍呈现良莠不齐的多元化发展，目前在建的比较大的项目有星河国际、阳光花园3期和本项目。
三、主要竞争对手1、阳光花园三期：产品特征：解放路31层高层，建筑规模约5万平方米，户型设计一般，有部分商业和车库。
销售情况：未售，预计销售价1680元/㎡起。
工程进展情况：基础孔桩。
优劣：该项目地理位置优越，临诗乡广场及县政府，为绥阳第一高楼，对高端消费群体具有一定的吸引力。