2009年房地产市场回顾及展望

《2009年房地产市场回顾及展望》09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。

09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。

09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。

在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。

短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。

国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。

同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。

除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。

进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。

在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。

此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。

截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。

从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。

同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。

开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的“圈地”运动。

一时间，全国土地市场狼烟滚滚、群雄并起，久违的“地王”也重新进入人们的视野，开发商狂热的拿地激情让人仿佛置身于2007年。

在这样的行业背景下，09年上半年的全国房地产市场也呈现出完全不同于往年的市场特征，具体来讲可以用“快”、“暖”、“变”三个字来加以概括，标志着全国房地产市场已经步出08年的阴霾，正式结束本轮的行业调整。

此外，随着本届政府对“民生问题”的日益重视，预计未来政府会进一步加大保障性住房的建设力度，而随着保障性住房的大量入市，必将会对全国的房地产市场产生冲击。

一、09年上半年市场总体特征09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。

纵观09年整个上半年，全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。

相关统计数据也表明，从第二季度开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4月份的“刚性需求”向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。

在市场回暖及各项优惠政策的推动下，房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。

从市场表现来看，09年上半年全国房地产市场的总体特征可以用“快”、“暖”、“变”来总结。

特征一：“快”--行业投资加快，带动市场信心回升09年以来，政府所实行的宽松的货币政策及庞大的经济刺激方案为开发商缓解资金压力创造了得天独厚的条件。

尤其是年后全国房地产市场的持续活跃，大大增强了开发商的投资信心，09年二季度以来各地开发商们纷纷加快施工进度，加大了项目投资的力度。

相关统计数据也表明，09年以来全国房地产开发投资及住宅开发投资继续快速反弹，增幅有所扩大。

其中，1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。

其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

从施、竣工面积来看，1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。

其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。

从上述数据可以看出，在新开工面积持续下滑、竣工面积增加的情况下，房屋施工面积一直保持10%以上的同比增幅，表明09年以来房地产开发企业一直在加大复工的投资建设力度。

从重点城市来看，在全国12个重点城市中09年1-5月份实现房地产开发投资同比增长的城市共有6个，分别是上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，占城市总数量的50%。

其中同比增幅最高的城市是沈阳，增幅达27.9%；其次为天津和武汉；同比增幅最低的是佛山，增幅仅仅为3.0%。

从各城市房地产开发投资额的历史走势来看，07-09年1-5月份实现房地产开发投资额连续3年上涨的城市有6个，分别为上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，其余城市09年投资额同比08年上半年均出现不同程度下降。

【数据来源：世联数据平台及各城市统计局】从一、二线城市的对比来看，09年1-5月份二线城市的房地产行业投资增速明显优于一线城市，其中二线城市中有天津、沈阳、重庆、武汉和佛山5个城市实现了投资额的同比上涨，一线城市中仅有上海一个，数量间的差距比较悬殊。

其次，从地理区位来看，09年1-5月份实现投资额同比上升的城市多集中在中、西部地区，长三角和珠三角相对较少，表明区域间的差距较大。

3 / 17【数据来源：世联数据平台及各城市统计局】特征二：“暖”--市场快速回暖，成交井喷式爆发2009年上半年，由于受积压的刚性需求和政策刺激双重作用的影响，全国房地产市场从年初的平淡到3、4、5月份以来的持续活跃，并且随着政策力度的逐步加大，尤其是投资性需求以及改善性需求的入市，从而带动市场的普遍回暖。

1、土地市场：“抢地”热潮再现，土地成交溢价高09年上半年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府迫于土地财政的压力，纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，从而促使开发商在土地市场又开始积极行动，增加土地储备。

3月份以来已见一些有实力的企业纷纷再次进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。

5月大型房企开始新一轮的“攻城略地”，圈地潮开始涌现。

万科5月新增6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛。

绿地集团5月在上海连获两幅地块，其中12亿摘上海今年最贵地块。

富力10亿夺得北京地王，龙湖、保利亦纷纷在北京增加土地储备。

广东佳兆业溢价65%竞得广州09年首幅居住用地。

从09年上半年重点城市土地成交竞价情况来看，“抢地”现象基本上集中在第二季度，因为3、4、5月份市场销售活跃，开发商有资金来加强其土地储备；同时从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆于二三线城市，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物以稀为珍”；2.一线城市土地倍受有实力开发商的青睐。

从09年上半年重点城市土地成交溢价情况来看，溢价较高的地块均集中在4、5、6月份成交，同时一线城市土地普遍溢价较高，而二三线城市土地溢价仅个别居高，普遍均以底价成交。

【数据来源：世联数据平台】从以上现象看出，全国土地市场成交的全面活跃，一方面是由于近期住宅销售火爆，使发展商资金回笼迅速，购地资金充裕；另一方面是政府加大推地力度，所推出的地块底价较低。

值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块大多依然以底价成交，整体实际出让价格仍处于近年的低位，土地楼面价格与2007年相比，依然有所下降，距离2007年的历史高位仍有较大差距。

2、房产市场：需求旺盛，成交井喷09年上半年，由于受2008年低迷市场下积压的刚性需求的释放及各城市在2008年各种救市政策效应的逐渐显现，全国房地产市场从3月份开始活跃，成交量大幅上升；随着市场的成交活跃，投资型及改善型需求的客户也陆续入市，从而带动了09年上半年房地产市场的持续活跃。

5 / 17在以上政策及救市措施的带动下，09年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。

其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。

商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。

其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。

从全国重点城市成交量来看，09年上半年成交量与08年同期相比都有大幅上升，平均上涨幅度达95%，其中一线城市平均涨幅略高于二三线城市平均涨幅，平均涨幅高10个百分点(一线城市平均涨幅为102%，而二三线城市平均涨幅92%)。

【数据来源：世联数据平台】同时有少数城市09年上半年的成交量高于08年全年的成交量，具体情况如下：【数据来源：世联数据平台】深圳：自07年“9.27新政”出台，成交量立即跌入“谷底”，随后一路低迷，直至08年“10.28新政”及救市措施的出台，成交量才开始反弹，目前整体表现出“量价齐升”。

7 / 1709年上半年，一手房成交387.7万平米，与08年同期相比上升149%，是08年全年成交面积的95%，其中09年上半年月平均销售面积达到06年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价14908元/平米，接近07年下半年高峰期时的平均水平。

09年上半年，二手房成交537.5万平米，与08年同期相比上升161%，比08年全年成交面积(451.6万平米)高19%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价13589元/平米，为近三年来最高峰期。

【数据来源：世联数据平台】上海：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交879.6万平米，与08年同期相比上升67%，接近08年全年的成交面积(占08年全年成交面积的98%)，其中09年上半年月平均销售面积略高于06年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15575元/平米，达到08年第二季度高峰期时的平均水平。