同策经典合院别墅项目产品透析
同策_上海冠龙酒店项目营销策划报告_130P
房地产之重庆高端住宅考察报告调研报告
万科锦程
小区入口
入口第一段 入口第二段
小区入口：通过移步换景的设计，让人看到不同的 景致变化，增加小区入口的神秘感和观赏感，同时 增加项目的空间感。
入口第三段
万科锦程
看房通道和园林绿化
看房通道：1、利用连廊的设计，看房通道直接通过独特的连廊到达大堂，和交付之后的生活
物管公司 营销代理 广告公司 户 数:
万科物管 重庆尚峰 深圳主导 未知
万科悦府
规划理念
从地块到规划，万科一直在思考，从产品形态、建筑风格、入市时机、竞品情况等 方面做了详细的市场调查和全盘考虑，最后得出运用拉高拍低，把地块分成两块做规 划和推广，一块纯别墅（万科悦府），一块纯高层（万科悦峰）； 万科悦府定位高端别墅群，在建筑风格上采用重庆未出现过的赖特风格，具有东方气 质，自然大气，外立面采用钢挂石材，尽显高贵；针对重庆人对朝向的不敏感，采用 了合院理念，使整个小区排布有新意，增加邻里交流空间；
协信公馆
园林理念
•
项目总占地面积25000平米，但开发商却独辟出23000万 平米，高标准打造渝派欧式皇家园林。园林景观规划沿 袭Art—decot风格，一个中央广场、两条景观长廊、三 片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致 中沁透隽永气质。天人合一的设计理念下，古树、柱廊 、水池、喷泉等风情各异的小品元素点缀其间，与地块 原生自然林域互为风景，营造出中央城区不可多得的林 荫深宅。
万科锦程
基本户型
户型比较方正，面积控制很好，面积区间在58—122平米之间，面向 首次臵业人群，装修风格适合中青年人群
3室2厅1卫1厨
79.00㎡
关于容积率的分析
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
房地产经典文案
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房地产公司住宅标准产品手册图文丰富
住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。
本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
房地产营销方案：豪宅营销分析
不只是卖房子——豪宅营销的特点及趋势豪宅营销不是套用一种固定模式，不仅因为客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，还因为中国的豪宅营销与当前所处的社会文化、富豪消费观念乃至房地产市场成长特性密切相关。
整体来看中国的豪宅营销市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段，豪宅营销必将不断成熟发展。
因此，对于未来豪宅营销将何去何从，本专题做了一些探讨。
一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销1、豪宅客户：行为低调，不善于张扬通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点：（1）形象素描——处于财富金字塔顶层。
对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。
极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。
（2）特质人格富人的多A级人生Aggressive 好斗的Accumulative 好囤积的Acquisitive 强统御欲……（3）消费心理——炫耀炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。
享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。
豪宅客户买的不只是“房子”豪宅2、 豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。
根据豪宅客户的“泛”特点可知:豪宅营销必须是一种独特的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃三大核心矛盾展开：（1） 解决低调与传播的矛盾同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。
方案货值最大化的五种方式
方案货值最大化的五种方式开发商最注重的关键之所在：提高总货值。
（备注：本次文以提高总货值为主要目的，市场、客户、成本、利润等，先暂且作为次要因素考虑。
）欲练此功？“总货值”是什么？项目总货值就是整个项目预计最终销售的销售收入金额。
是开发商衡量和比对地产项目方案合适与否的最主要指标。
一：指标要做足一般来说，设计师都知道要用足容积率，这确实是地产开发项目的重要指标要求，特别是在土地成本越来越高的今天。
开发商主动折损容积率也是有可能的，就是在土地成本极低，高端产品的溢价能力又很高的情况下。
除了容积率，密度却是个容易被忽视的重要指标。
密度指标吃足就意味着更低的层数，更好的产品形象，更重要的是一楼带小院的户数会最大化（现在一二线城市带小院的住宅溢价程度越来越高，这块货值属于成本极低，利润极高的部分，千万要重视）。
另外一般情况下，商业网点溢价能力会高于住宅，因此要合理平衡密度的分配。
另外，最大化可售面积也是一个极其重要的目标。
换言之，不可售的社区配套公建一定按照符合规范的最小面积设计，能放在地下的，尽量不占用可售面积。
二：重视赠送面积合情合理的“偷面积”和“赠送”。
网络上流传着各个地区送面积的方式，在这里更多强调的是合情合理。
首先“偷面积”应该更多解读为成本手段，而非营销手段。
我们来分析“偷面积”到底偷的是什么，其实主要是土地成本。
往往用“偷”的手段赠送的面积，售价上要略低于正常面积，才能让购买者觉得有“占便宜”的心理，又能增加开发商利润。
所以土地成本高低决定了“偷”不“偷”面积，以及“偷面积”的程度。
土地成本很低的时候，可能会造成“偷”了面积，反而利润降低。
另外，在一些建安成本增加不多的情况下，“偷”就更为重要。
举个例子来说，地下车库梁柱结构层高需要3.9米，无梁楼盖最少也要3.3米，加上1.3米左右的覆土，那么连着地下车库的住宅地下室层高就快有5米的样子了，这个空间如何利用？如果作为单层的车库和储藏，显然很浪费，做夹层高度又不够。
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缺点：
围合阴角处相邻的住户有严重 的视线干扰。 围合阳角处的住户看不到优雅 的庭院景观。 院落内部可做景观设计，成为 休闲场所，营造高品质居住环境。
在南方炎热地区围合建筑阻挡 风的通路，削弱了自然通风的效 果。
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合院别墅类型及案例
合院-联排别墅
泰盈九如溪谷
合院-类独栋别墅
丽山国际 龙湖蓝湖郡
沈阳 泰盈九如溪谷
占地面积：45万㎡ 建筑面积：44万㎡ 户均建筑面积：129㎡ （联排160-230㎡） 容积率：0.9
绿化率：60%
园区规划中运用了九宫格布局，九组围合 成一个合院，九个合院为一个整园，并形 成了一个个小单元的“四合院”式联排， 使交流需求和公共绿化空间得到保证。
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合院-联排别墅
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合院-独栋别墅
合院-独栋别墅
准类独栋别墅的存在模式，如无建筑规范要求或报批限制，去掉建筑构件，则 为实际型独立别墅 建筑东西面均不相接，建筑连接尺度理想
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合院-独栋别墅
重庆龙湖悠山郡
建筑设计：美国 Made& Make Architects 深圳华汇设计有限公司
组团占地面积：2800㎡
I. 市场背景：高容积率别墅的涌现 II. 合院式建筑起源 III.合院别墅优缺点
IV.合院别墅类型及案例1源自高容积率别墅的涌现市场背景：独栋别墅禁批催生高容积率别墅产品
对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为 别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而 言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类 独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的 机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。
院墅起源：
从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品 质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度 高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借 鉴的。
传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至 居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式中国传统家居 中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合 力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。
合院-独栋别墅
龙湖悠山郡 纳帕尔湾美式独栋四合院
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合院-联排别墅
合院—联排别墅
联排的联结及设计形式，私家庭院面积舒适。院落错落，且多为私密性院落。
建筑东西面相接，多呈L型或U型，面宽尺度舒适。 0.8-0.9的理想容积率，比普通联排具有更多的景观性及舒适性。
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合院-联排别墅
建筑设计：美国 Bassenian/Lagoni Architects 组团占地面积：34.7万㎡ 组团建筑面积：50万㎡
G
H
F H
G
E D
F
E D
C
C
户均建筑面积：250㎡
容积率：1.44 绿化率：35%
合院-类独栋别墅
缺点：
院落间整体建筑间距较小（12米）， 私密性受到一定影响，并且由于建 筑的围合，导致部分户型以东西朝 向为主（F型），南面采光口较小， 观景面较小，在销售过程中，客户 产生抗性较多。
组团建筑面积：1960㎡ 户均建筑面积：280㎡
容积率：0.67
绿化率：33%
悠山郡的七合院有7个独栋别墅组成，不但给人 7个独栋（并非7个联排）别墅的印象，而且各 独栋别墅之间的间隙客观上相对封闭的内部公 共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达 成“内”与“外”的沟通。
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合院-独栋别墅
每个合院别墅由7栋独立别墅组成，采 用了子母楼的设计方式，其中母楼为每栋 别墅的生活主体，共为3层，子楼则承载 分立于主体之外的生活空间，为1～2层。 别墅之间子楼相连，而母楼分开，这样可 使每栋别墅从外观上看更近似独立，而实 际上却获得了联排别墅的容积率。 每个合院中包含7栋别墅，其中又含有3 种不同的户型，户型的不同使得外立面的 处理不会千篇一律。当合院别墅无间距地 旋转或对称地拼接生长形成，那么总体上 就获得了空间及外形各异、独特和统一兼 容的欧洲镇落形态。
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合院-类独栋别墅
合院-类独栋别墅
类独栋别墅的联结及设计形式，中央大庭院近600平米，且私家庭院面积舒适， 院落错落，且多为私密性院落。 建筑构建局部相接，露台面积及尺度舒适，建筑自身设计错落有致。
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合院-类独栋别墅
青岛即墨 丽山国际项目（七合院美墅）
建筑设计：上海筑合建筑设计事务所 组团占地面积：2700㎡
而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形 态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形 成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。
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合院别墅优缺点
优点：
围合形成的院落空间为邻里交 流创造条件。 封闭的外观保持了必要的私密 性。 院落内部可做景观设计，成为 休闲场所，营造高品质居住环 境。 在北方围合式建筑可以阻挡寒 风入侵，有利于保温防寒。
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合院-独栋别墅
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合院-独栋别墅
美式独栋四合院
每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公 共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住 感的情况下，有效地提高了土地利用率。
北京纳帕尔湾
占地面积：19万㎡ 建筑面积：13.7万㎡ 容积率：0.4 绿化率：40%
组团建筑面积：1690㎡
户均建筑面积：240㎡ 容积率：0.63 绿化率：30%
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合院-类独栋别墅
地下层
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合院-类独栋别墅
一层
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合院-类独栋别墅
二层
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合院-类独栋别墅
三层
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合院-类独栋别墅
十二合院 上海龙湖蓝湖郡
龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好， 相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其合 院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的 实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮 湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式庭 院直接入户，从而实现双首层、双入户。
21
THE
END
THANK YOU！
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边界产品涌现 和院别墅复兴 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可 能多的实现更多别墅面积，方能使土地价值最大化。由于独栋别墅 目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻 找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别 墅。
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产品组合方式思考合院别墅
整体规划呈现出六维格局，宅、院、弄、园、庭、街六 度空间层层展现，在突出私密性同时，又使园区富于韵律 变化
泰盈•九如溪谷成功回归中华院落精神，使其具有传统 别墅不可比拟的向心力与凝聚力。十余人家围合出的归属 感与领域感，终结了别墅“别处生活”的孤独感。
以2－3层的现代风格联排别墅建筑满足现代人的居住要 求，以开放式的围合院落阐释四合院式联排的友居情意。