豪宅经典案例--汤臣一品PPT
探秘中国豪宅汤臣一品
探秘中国豪宅汤臣一品汤臣一品，到底成本几何?到底应不应该卖11万元/平方米?这是个谜。
下面店铺带大家一起去探秘中国豪宅汤臣一品。
汤臣一品楼板价4225元/平方米虽然汤臣集团对外宣称，汤臣一品的地块早于1994年便已取得。
但是上海证券报记者发现，实际上在2005年之前，汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。
2005年1月，汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中，使得汤臣一品完全纳入怀中。
此后，“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。
汤臣一品的土地获取时间之早，是业内外一致公认的事实。
据记者掌握的资料，规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20%股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。
按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。
也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。
汤臣一品地价并不便宜那么，汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢? 事实并非如此。
另一块滨江豪宅地块，几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期，位置稍差。
这幅地块建筑面积约97264平方米，开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金，计算下来，这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。
“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的，当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。
”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。
一位咨询业资深人士说，在浦东新区刚刚开发之际，为了吸引资金进入，1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。
如果汤臣一品地块于1994年取得，按照当时的行情，可能还属于高价购入。
时隔多时，如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。
汤臣一品内地最贵的豪宅
2500万RMB豪华装修设计这套中国内地最贵豪宅位于“汤臣一品”A栋四十二楼,样板房。
此套超级江景大宅上下2层，面积980平方米，售价3亿元RMB。
超大客厅@Versace Home at TomsonRiviera超大客厅@Versace Home at Tomson Riviera餐桌@Versace Home at Tomson Riviera试衣间@Versace Home at Tomson Riviera卧室@Versace Home at Tomson Riviera卧室一角@Versace Home at Tomson Riviera洗澡的时候看着浦江美景爽，不过貌似 金茂大厦和环球金融中心，可以看到你洗澡，哈@Versace Home at Tomson Riviera全套VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera走廊一角@Versace Home at Tomson Riviera台灯也是VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera小餐厅@Versace Home at Tomson Riviera厨房@Versace Home at Tomson Riviera地板VERSACE美杜莎女生头像是木块拼接镶嵌的@Versace Home at Tomson Riviera卧室床上用品也是VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera书房@Versace Home at Tomson Riviera小浴间@Versace Home at Tomson Riviera客卫@Versace Home at Tomson Riviera Versace Home at Tomson Riviera总共有100多个VERSACE抱枕@Versace Home at Tomson Riviera走廊一角@Versace Home at Tomson Riviera这里有种特别的感觉@Versace Home at Tomson Riviera客卧@Versace Home at Tomson Riviera二楼@Versace Home at Tomson Riviera二楼客厅@Versace Home at Tomson Riviera二楼客厅一角@Versace Home at Tomson Riviera房间一角@Versace Home at Tomson Riviera主餐厅@Versace Home at Tomson Riviera吊灯@Versace Home at Tomson Riviera烟灰缸也是VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera超大阳台@Versace Home at Tomson Riviera君临天下，一望无际浦江美景@Versace Home at Tomson Riviera阳台上开比基尼派对不错@Versace Home at Tomson RivieraVersace Home at Tomson Riviera汤臣一品与范思哲联手打造汤臣一品A栋四十二楼首套样板房面积超过900平方米。
【上海浦东建筑】中国第一豪宅——汤臣一品（组图）
【上海浦东建筑】中国第一豪宅——汤臣一品（组图）
汤臣一品作为汤臣集团的旗舰项目之一，是位于上海市浦东小陆家嘴核心区的一个商品公寓，该公寓由2幢40层和2幢44层的超高层组成，于2005年10月开盘，挂牌均价为11万元/平方米-12万元/平方米，被誉为“中国第一豪宅”，至2009年初时，总共只卖出四套。
该公寓均价已升至130000元/平方米。
在2009年底，汤臣一品成交了28楼一套房源，这套面积为597平方米的豪宅总价为9609万元，单价高达16.0848万元/平方米。
不追求独特风格，而着眼于恒久的美。
从外滩方向看过来，汤臣一品的四幢建筑端庄大气，与环球金融中心、金茂大厦，共同构成陆家嘴的独特风景。
my_home2009
yzwsolo 拍摄时间： 2010-05-14。
汤臣一品案例分析
1998
动工
2004
香港 推广
2005
国内 销售
2007
上海: 上海:汤臣一品
失败原因分析2 失败原因分析2： 调控敏感时期， 调控敏感时期，定价严重偏离了市场峰值
汤臣一品开盘背景： 汤臣一品开盘背景： 汤臣一品开盘时，正面 临上海豪宅市场受“国 八条”及一系列的宏观 调控影响，市场风声鹤 唳； 开盘前，市场上几个顶 级豪宅已开盘销售一段 时间，部分目标客户被 竞争对手瓜分； 市场高端住宅价格4～ 5万元/平方米，汤臣一 品开盘价格11万，远 远高于上海顶级豪宅市 场价格和客户心理价位。 汤臣一品
财富海景花园
盛大金磐
当市场大势走弱的时候，汤臣一品错误地理解豪宅价格走势， 当市场大势走弱的时候，汤臣一品错误地理解豪宅价格走势，认为产品地段和品质 可以支撑超高价，其结果是定价严重偏离了市场峰值， 可以支撑超高价，其结果是定价严重偏离了市场峰值，大大超出了市场的承受能力
上海: 上海:汤臣一品
失败原因分析3 营销节奏失调，高价入市， 失败原因分析3：营销节奏失调，高价入市，销售率失 衡，导致恶性循环
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2004.06
元/平方米
110000
58000 45000 40000
2005.02 汤臣一品
2005.06 2005.10 华府天地
2006.05
2006.07
2007.02
2007.07
开盘时间：2005 开盘时间： 年10月 均价： 均价：11万元/ 平方米 远远高于市场上 高端住宅价格， 为高端住宅价格 2～3倍 开盘至今2年时 间只销售出了3 套，严重滞销
上海汤臣一品豪宅项目案例研究_40PPT_大城创行
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分享未来
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陆家嘴，正在实现的远景
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陆家嘴，正在实现的远景
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一样的景观，观不一样 的景
外滩、浦江、陆家嘴…… 每个方向都是一幕世界级的 景观大作——即使是儿童房， 也拥有与众不同的开阔视野 和独特景观，让孩子从小拥 有不凡的眼界与气度
33当标准化产品无法满足时只能定制与迪拜塔相同标准的外墙由日本三菱特别定制的外墙铝复合板蕴含了建筑材料上最新的纳米技术具有超凡的平整性绝佳的防火性刚性并有良好的自动保洁能力特制航空级空气密窗特别设计并全部经过国际知名的幕墙技术顾问美国alt公司和特殊玻璃顾问美国asi公司进行严格的超高层建筑风压测试以确保绝对的密封安全和高性能防水
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安全系统
35
拥有大量的平台、露台和 大面积玻璃围合的通透空间， 带来更为独特和亲近的黄浦 江美景。能提供休闲、健身、 游泳、桑拿、SPA及私人宴 会等服务 室内恒温游泳池 多功能厅 完备的健身设施 饮品吧 按摩池、桑拿/蒸汽室 阅览室 儿童游乐室 草坪露台
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特制航空级空气密窗
特别设计、并全部经过国际知名的幕 墙技术顾问美国ALT公司，和特殊玻璃 顾问美国ASI公司，进行严格的超高层 建筑风压测试，以确保绝对的密封、 安全和高性能防水。
特别定制
33
全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配合 可视对讲系统和掌纹门禁，带给 主人以厚实稳重的安全感。
豪宅经典案例--汤臣一品
汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
2009－06－16 2008－05－29 2006－10－10 2006－06－05 2006－04－20 2006－01－11
14万元/平方米 15万元/平方米 15万元/平方米
均价 11万元/平方米 9万元/平方米 13万元/平方米 10万元/平方米 11万元/平方米 11万元/平方米
最低价
8万元/平方米 8万元/平方米 8万元/平方米
汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
最高单价 76061 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
年龄 44 29 40
33 30
49 20 46
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汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
超高层住宅-案例分析
广州.东湖御苑. 简介
时间
起价（元/平方 均价（元/平方 最高价（元/平
米）
米）
方米）
2006.01.10 至今
7000.00
11000.00
13000.00
2005.08.30 2006.01.10
7000.00
10000.00
13000.00
2005.07.18 2005.08.30
7500.00
地处海印生活圈，生活配套完善，远离交通主干道，受噪声影 响较少。广州的繁华地段有无数处，但既能坐拥四通八达之交通、轻松 购物之便利，又能饱览湖之秀色江之灵动，东湖御苑，却是全城罕有。 作为广州的高尚住宅社区，地处东山腹地，紧邻“羊城八景”之一的东 湖春晓，坐拥四通八达的交通，又能饱览湖之秀色江之灵动的东湖御苑 地处东山腹地，周边配套齐全，培正中学、执信中学、中华广场、流行 前线、王府井百货、东湖公园等名校兼购物休闲场所环绕周围，独拥市 中心珍贵江湖美景，自然风光，得天独厚，旺中取静。
方米
剩余一、二层的房子，二层： 8000元/ 11000多元/平方米；一层 平方米 （不装修）：8000多元/平方
9000.00
13000.00
广州.东湖御苑. 房型图
广州.东湖御苑. 房型图
广州.东湖御苑. 房型图源自广州.海珠半岛花园.48层（珠江景）
广州.海珠半岛花园.总平面图
广州.海珠半岛花园.实景图
广州.海珠半岛花园.简介
270度全江景、豪华会所、3800平方米会所规划、东南北三面环江、 占地10万平方米纯天然半岛成熟社区。小区占地13万平方米，总建筑面积32 万平方米，目前已经建有9栋高层住宅。
A栋的户型的主力面积在370~390平方米，该栋户型另 有独特的双层三庭院景观、双倍江景、中大北门广场全景观 的叠加优势，其电梯厅、景观长廊、户内中空双厅都是双层 高度，（6.2米）空间感与采光通风都非一般层高的住宅可比。
高层豪宅-上海汤臣一品推广策略PPT共152页
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
高层豪宅-上海汤臣一品推广 策略
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人
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小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
法国海格(Hager)住户配电箱。
采用进口德国ABB公司EIB系统。
美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机， 美国道肯奇(DORCON)掌形仪， 德国SIEDLE可视对讲系统。
整体建筑特点：整体风格汲取了中国 传统建筑的人文理念。建筑外形设计 为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官 员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得 名。
水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之
势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，
构成一幅“瑞龙含珠” 图
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汤臣一品——室内设计特点
入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
面积 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432
13
THANKS!
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前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱 （Mitsubishi）铝复合板， 地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。
日本Yoshitake减压阀。
日本EBARA给水泵。
开能(Canature)净水器。
冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采 用304不锈钢管。
日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。 独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
最低单价 68420 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
最高单价 年龄 76061 44 86911 29 104706 40 79997 85859 33 68420 30 73299 106532 49 90052 20 102572 46 86906 78062 17
豪宅项目经典案例
北京中原 · 2010年3月15日
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豪宅项目经典案例——汤臣一品
项目所在位置图
项目名称 项目位置 投资商 开发商 物业公司
设计单位
占地面积 建筑面积
层数 总户数 梯户比 停车位 绿化率 容积率 物业费
汤臣一品
浦东花园石桥路28弄 汤臣集团
汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司 大峰物业公司
设置暗藏式喷淋头及自救式 不锈钢消防箱，德国西门子 (SIEMENS)消防报警系统。
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汤臣一品——住宅部分建材装修
入户大门 天花板和墙身
窗户
空调 电视及电话 电力供应 照明调控开光及电动窗帘轨道开
关 中央吸尘 安保系统
电视及电话
德国Noblesse手工雕花铜门。
轻钢龙骨石膏板吊顶。
铝合金烤漆门窗(采用断热冷桥技术)， 比利时格拉威泊尔(Glaverbal)中空玻璃 (Low-E防辐射双钢化玻璃)， 意大利阿鲁克(ALUK)及萨威奥 (SAVIO)门窗五金, Silent Gliss电动窗 帘轨道。
独家门厅：每户拥有两部电梯和独立的私家门 厅，结合掌纹门禁系统，确保住户的私密性。
室内设计特点：仿造传统大宅的“三进庭院”式结构。
分为前堂，中庭，后院。
客厅：7.4－1－34米
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汤臣一品——公共部分建材装修
大厦外墙 迎宾大堂 住宅各层电梯厅
台湾GDG建筑设计公司 加拿大Crystal Fountains专业水景设计公司 美国PLACE MAKERS景观设计公司
20066平方米 141894平方米 由2幢40层和2幢44层塔楼组成
220户 两梯一户
429个 40％ 5．97 15元/月/平方米
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汤臣一品——整体建筑风格及特点
布局特点：整座小区“品”形 排布
德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。
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汤臣一品——A栋户型图
A栋369度阔景户型
4室3厅5卫1厨 一层一户595m2～597m2大户型 设计 11米面宽、120m2宽敞客厅及餐 厅空间 约40m2大致度观景阳台 A栋销售类型为出售
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汤臣一品——B、C栋户型图
B、C栋双面御景景户型
4室2厅5卫1厨 约431m2～434m2大户型 客厅面宽7.4米，大尺度起居空间 B栋销售类型为出租 C栋销售类型为出售
交，到11月时，租出了8套。
营销经验二：面向的客户群应不拘一格
2008年汤臣一品改变其只面向世界顶级客户的策略， 取消了必须预约并提交资产清单，通过其审核后方 可看房的规定，随后其销售业绩开始有明显的提升。
8%
8%
8%
8%
8%
8%
15%
37%
上海 贵州 江苏 辽宁 浙江 香港 美国 加拿大
09年汤臣一品出售的13套房源中客户来自 全国各地，其中80％以上的客户来自大陆。
汤臣一品一推出就拿出了炫富的姿态――汤臣一品 只献给巅峰世界的杰出人物，不仅与普通百姓划清 了界限，甚至让拥有500万、5000万资产的富人也望 而却步。 08年以前汤臣一品更是曾规定预约看房的 客户必须提供资产证明并通过其审核方可看房。这 样的规定给人以“拒人千里之外”的傲慢感觉，自 断了很多的客源。
大厦外墙 迎宾大堂 大堂电梯厅 住宅各层电梯厅
电梯
安保及管理
消防
一至三层采用进口石灰岩石。 三层以上采用汤臣一品米金 色、日本三菱(Mitsubishi) 铝复合板。
外墙采用进口石灰岩幕墙， 室内墙地面采用进口大理石。
墙地面采用进口大理石及部 分木饰面。
墙地面采用进口大理石。
永大日立高速电梯。
彩色电视监控系统 德国速宾(SUBIN)停车场管 理系统， 美国霍尼韦尔(Honeywell) 楼宇自控系统及防盗报警系 统， 新加坡ASIS门禁读卡系统， 美国VIDEX电子巡更系统。
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汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
汤臣一品营销败笔二：产品定位过高
浴室采用地坪加热系统 以及高档进口卫浴品牌
阳台为花岗岩地面 以及玻璃金属杆
厨房
浴室
阳台 减压阀组 给水泵 净水器
供水 排水 热水供应
墙地面采用进口大理石， 德国博得宝(Poggenpohl)厨具， 德国Gaggenau电器设备。
卧室卫生间采用地坪加热系统，墙地面水泥砂浆找 平。
主卧室卫生间洁具提供德国Villeroy&Boch洁具，意 大利TEUCO超音波按摩浴缸、德国汉斯格雅 (Hansgrohe)淋浴房、Dornbracht龙头。 其他卧室卫生间洁具提供德国Villeroy&Boch洁具、 西班牙Bellavista洁具、西班牙Roca品牌浴缸及德国 Dornbracht龙头。
小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
大门采用德国Noblesse手工雕花铜门
美国道肯奇(DORCON)掌形仪
特制气密窗，经过国际国际知名幕墙技 术顾问美国ALT公司和特殊玻璃顾问美
国ASI公司的超高层建筑风压测试。 6
汤臣一品——住宅部分建材装修
厨房墙面地面采用大理石 以及德国进口厨具
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汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
均价
最低价
2009－06－16
11万元/平方米
2008－05－29
汤臣一品营销败笔三：开发商危急攻关薄弱
汤臣一品的危机公关意识淡薄，2005年12月的工地着火案中 与媒体记者关系搞僵。另外对其天价的质疑，更是历经两年 也未完全散去。
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汤臣一品——营销宝贵经验
营销经验一：租售并举，体验式营销
2008年5月，汤臣一品战略上作出调整，由以往只售不租转为租售 并举，最低以每套最低7.5万元/月的租金对外出租。此后的数月中， B栋楼的租赁陆续都有成交——放租不到一个月，首批推出的10套 房源就已成功租出3套，到了当年9月，汤臣一品B栋又有2套租赁成
9万元/平方米
2006－10－10
13万元/平方米
2006－06－05
14万元/平方米
10万元/平方米
8万元/平方米
2006－04－20
15万元/平方米
11万元/平方米
8万元/平方米
2006－01－11
15万元/平方米
11万元/平方米
8万元/平方米
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汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细