城市土地征用与房屋拆迁
汉中市人民政府关于印发汉中市滨江新区开发建设一期土地征收与房屋拆迁补偿安置办法的通知
汉中市人民政府关于印发汉中市滨江新区开发建设一期土地征收与房屋拆迁补偿安置办法的通知文章属性•【制定机关】汉中市人民政府•【公布日期】2017.02.08•【字号】汉政发〔2017〕3号•【施行日期】2017.02.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文汉中市人民政府关于印发汉中市滨江新区开发建设一期土地征收与房屋拆迁补偿安置办法的通知汉政发〔2017〕3号汉台区、南郑县人民政府，汉中经济开发区管委会，市政府有关工作部门、直属机构：新修订的《汉中市滨江新区开发建设一期土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。
汉中市人民政府2017年2月8日汉中市滨江新区开发建设一期土地征收与房屋拆迁补偿安置办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》、《<中华人民共和国土地管理法>实施条例》、《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及《汉中市征地拆迁补偿安置办法》等法律法规和规范性文件的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于汉中市滨江新区一期范围内开发建设土地征收与房屋拆迁补偿安置活动。
第三条汉中市滨江新区一期土地征收与房屋拆迁范围：北至虎头桥路，南至汉江河堤；东起兴元路、天汉大道，东北至南一环，西至汉江河堤规划建设用地范围。
市政府授权汉台区人民政府负责滨江新区一期范围内征地公告的发布。
第四条本办法所称的征地拆迁人为汉中市人民政府统一征地拆迁办公室。
本办法所称的被征地人是指征收土地范围内的土地所有权人、使用人；被拆迁人是指被征收土地上的房屋所有权人。
第五条汉中市国土资源局对滨江新区土地征收与房屋拆迁工作实施管理。
汉台区人民政府负责做好土地征迁协调、环境保障工作。
市城建规划、城建管理、公安、社保、民政等部门做好相关配合工作。
第二章土地征收补偿安置第六条征地人应按照本办法的规定，对被征地人支付土地补偿安置费。
城市房屋拆迁与征收制度
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·政府做出拆迁审批决定需要考虑的因素 (1)与拆迁相关的批准文件是否齐全； (2)申请的拆迁范围与批准范围是否一致； (3)拆迁补偿安置资金是否到位； (4)拆迁安置方案与现行政策是否一致，内容是否完善； (5)异地安置房源是否落实； (6)回迁安置图纸是否经有关部门审批； (7)拆迁范围内房屋产权、产籍是否明确； (8)拆迁条件是否成熟。
➢2007年制定的《物权法》和修改的《城市房地产法》初步 确立了我国征收补偿的新原则
其他国家和地区的征收制度
2004年《规划和强制购买法》和相关判例 宪法和相关判例，以及各州相关法案 《土地征用法》和相关建设法令 《收回土地条例》和相关建设法律
《土地法》《平均地权条例》《都市更新条例》 台湾地区 《区域计划法》《土地征收条例》
（3）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单 位颁发建设用地批准书。
•④拆迁计划和拆迁方案。是反映拆迁人打算如何对被 拆迁人实施拆迁补偿安置以及计划在多长时间内完成 拆迁。拆迁计划和拆迁方案应包括确切的拆迁范围， 拆迁范围内房屋的基本情况，拆迁的实施步骤，拆迁 的各项补偿费、补助费计算，拆迁资金落实情况，安 置用房和周转用房的准备情况，拟自行拆迁还是委托 拆迁，拟委托拆迁及委托拆除房屋的企业资格、资质 条件，规划批准拟保留的绿地、建筑的保护措施，以 及拆迁的开始时间和结束时间等。
（二）拆迁审批
•拆迁审批的五大要件： •(1)建设项目批准文件； •(2)建设用地规划许可证； •(3)国有土地使用权批准文件； •(4)拆迁计划和拆迁方案； •(5)办理存款业务金融机构出具的拆迁安置资金证 明。
•具体说明
•①建设项目批准文件。指政府城市建设的相关部 门对建设项目的批准文件。
广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法
广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法文章属性•【制定机关】广州市人大及其常委会•【公布日期】1984.11.22•【字号】•【施行日期】1984.11.22•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】失效•【主题分类】产权管理正文广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法（1984年11月9日广东省第六届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1984年11月22日广州市人民代表大会常务委员会公布）第一条根据《国家建设征用土地条例》（以下简称《国家条例》）和《广东省国家建设征用土地实施办法》（以下简称《省实施办法》），结合广州市实际情况，制定本实施办法。
第二条凡在广州市行政区域内，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业、市政设施，需要征用土地和拆迁房屋，必须按照《国家条例》、《省实施办法》和本实施办法的规定办理。
第三条各项建设必须按照城镇建设总体规划的要求，遵循经济合理的原则，统筹安排，节约用地。
凡有荒地可以利用的，不得占用耕地；有劣地可以利用的，不得占用良田；不得用少征多或征而不用。
第四条征用土地的程序：一、在广州市市区、郊区、黄埔区征用集体所有土地或使用国有土地，用地单位必须持经国家规定程序批准的建设项目计划任务书或上级主管机关的有关证明文件，向市城市规划主管部门提出申请，由市城市规划主管部门拟定用地位置、面积和范围，并按征地审批权限批准后，划定用地范围线，发给建设征用土地许可证。
由广州市人民政府管理征地工作机构组织用地单位、被征地拆迁单位（个人）和有关单位商订征地拆迁补偿和安置协议书，并发给土地使用证。
二、征用广州市属各县的土地，用地单位需持经国家规定程序批准的建设项目计划任务书或上级主管机关的有关证明文件，向县人民政府申请，由县人民政府管理征地工作机构组织用地单位、被征地拆迁单位（个人）和有关单位商订征地拆迁补偿和安置协议书，按征地审批权限批准后，发给土地使用证。
国家征收土地与城市房屋拆迁的区别
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>国家征收土地与城市房屋拆迁的区别第一方面：土地征收程序第一步：发布征地通告由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。
通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。
国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：地籍调查和地上附着物登记由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
第四步：拟订一书四方案”组卷上报审批由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订一书四方案”即：建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。
”并组卷向有批准权的机关报批。
第五步：征用土地公告征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。
征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;征用土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。
第六步：征地补偿安置方案公告县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
宁波市城市建设征用集体所用土地房屋拆迁管理实施细则
宁波市城市建设征用集体所用土地房屋拆迁管理实施细则文章属性•【制定机关】宁波市人民政府•【公布日期】1997.05.23•【字号】宁波市人民政府令[第49号]•【施行日期】1997.05.23•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】正文宁波市人民政府令（第４９号）《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则》，已经１９９７年３月１４日市人民政府第二十次常务会议通过，现予发布施行。
市长张蔚文一九九七年五月二十三日宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则第一章总则第一条根据《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》），制定本细则。
第二条凡在宁波市城市总体规划划定的宁波市城市规划区范围内，按批准的规划进行城市建设需要征用集体所有土地而拆迁房屋及其附属物以及安置、补偿等事宜，均应遵守《办法》和本细则。
第三条宁波市土地管理局及镇海区、北仑区、鄞县土地管理部门分别是本市及相应行政区域征用集体所有土地房屋拆迁的主管部门。
其主要职责是：（一）执行有关土地征用房屋拆迁管理的法律、法规，贯彻上级有关土地征用房屋拆迁管理的规章、政策；（二）发布暂停办理拆迁范围内户口迁入和分户、房屋买卖或赠与、工商登记等手续的通知；（三）审核拆迁方案，核发房屋拆迁许可证；（四）查处房屋拆迁中违反《办法》的行为，裁决拆迁争议；（五）指导、协调、检查、监督拆迁工作；（六）对房屋拆迁单位进行资质审查，核发房屋拆迁资格证书；（七）对被拆迁单位或个人，收回土地使用权。
宁波经济技术开发区、宁波保税区区域内征用集体所有土地房屋拆迁管理工作，按《宁波经济技术开发区条例》的有关规定执行。
第四条公安、房地产、城建、规划、市政公用、电力、邮电、劳动、工商行政管理、财税、物价等部门及被拆迁房屋所在地的镇（乡）人民政府应当根据各自的职责，协同征地拆迁主管部门做好拆迁管理工作。
第二章拆迁管理一般规定第五条宁波市征地拆迁办公室及经市征地拆迁主管部门审核、报市人民政府批准具有房屋拆迁资格的单位为海曙区、江东区、江北区的征用集体所有土地房屋拆迁单位。
无锡市市区城市建设征地房屋拆迁管理暂行办法
无锡市市区城市建设征地房屋拆迁管理暂行办法第一条为全面完成我市现代化城市建设目标任务，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条在本市市区范围内，因政府组织实施城市道路、桥梁、河道、广场、环境绿化及经济适用住房等城市建设，需要征用集体土地而拆迁房屋的（含征地撤组转居后的剩余土地上拆迁房屋的），适用本办法。
第三条无锡市建设局（以下简称市建设局）主管市区征用集体土地上的房屋拆迁（以下简称征地房屋拆迁）工作，元锡市国土资源局负责征地房屋拆迁的相关征地工作；市计划、规划、房管、市政公用、供电、电信、工商、物价、财政、税务、公安等部门及区人民政府、镇，根据各自职责，协同做好征地房屋拆迁工作。
第四条规划部门核定征地房屋拆迁用地范围后，市建设局应及时通知有关部门，在拆迁用地范围内暂停办理下列事宜：（一）通知公安部门暂停办理户口迁人、分户；（二）通知国土部门暂停办理改变土地用途手续；（三）通知房管部门暂停办理改变房屋用途、建立新的房屋租赁关系以及分列房屋租赁名户等手续；（四）通知工商行政管理部门暂停核发营业执照、临时营业执照。
第五条拆迁范围内暂停办理前条有关事宜的期限为一年。
因特殊情况需要延长暂停办理有关事宜期限的，应在期满前一个月内，报经市建设局批准；经批准后可以适当延长，但延长时间不超过一年。
暂停办理有关事宜期满（含延长期限）或者实行暂停措施后一年内，拆迁人未取得征地房屋拆迁许可证的，有关部门自行恢复办理各项手续。
第六条暂停办理有关事宜期间（含延长期限），有下列情况之一，且符合户籍管理规定确需办理户口迁入的，可办理户口迁入手续：（一）出生婚嫁；（二）复转退军人、离退休人员、大中专院校学生回原籍；（三）刑满释放人员、解除劳教人员回原籍。
公安部门办理户旧迁入手续后，应及时抄告市建设局和拆迁范围所在地的区人民政府。
第七条建设单位实施征地房屋拆迁，应持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、用地批准文件以及拆迁计划碎卜偿安置方案等材料，向市建设局提出书面申请，经核准领取征地房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法【南府发〔2008〕15号】
南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法南府发〔2008〕15号第一章总则第一条为保障土地资源的合理利用和城乡规划的顺利实施，维护征地拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《南宁市征用集体土地条例》及有关法律法规的规定，制定本办法。
第二条本市市区范围内因国家建设征收集体土地或者因农村建设占用集体土地，需要补偿和安置的，适用本办法。
第三条市土地行政主管部门是本市征收集体土地及房屋拆迁的主管部门，负责全市集体土地征收及房屋拆迁的监督管理工作。
市征地拆迁机构负责全市征地拆迁管理、协调、监督、指导的具体工作。
城区人民政府及开发区管委会负责组织本辖区依法成立的征地拆迁机构及相关部门实施征地拆迁的具体工作。
市规划、建设、财政、劳动和社会保障等部门，应当依法做好与征地拆迁相关的工作。
第四条本市集体土地按照地理位置，以行政村为单位划分为四个区片：（一）第一区片包括快速环道内的行政村及新兴村、鸡村、北湖村、西津村、大塘村、连畴村、永宁村、皂角村、苏卢村、屯里村、屯渌村、罗赖村、和德村、心圩村、西明村、明华村、振兴村、四联村、新村（高新区）、仁义村、南乡村、东南村、平阳村、智和村、同乐村的区域范围。
（二）第二区片为第一区片以外，本市高速环道范围内的行政村及和合村、龙岗村、梁村、公曹村、永乐村、红星社区、那元社区、新兴社区、玉洞村、新村（良庆区）、石西村、兴贤村、老口村、忠良村、上灵村、下灵村、永安村、和安村、乐洲村、降桥村的区域范围。
（三）第三区片为本市高速环道外的那舅社区、五合社区、德福社区、莫村社区、蓉茉社区、金湖社区、三塘村、那况村，平垌村、平单村、定宁村、坛白村、新桥村、那备村、那德村、光明村、永红村、康宁村、祥宁村、吴圩社区、金鸡村、罗村、苏盆村、居仁村、华联村、新联村、古思村、平乐村、那平村、那马社区，梁信村、梁勇村、新生村、新新村、孟莲村、新团村、新兰村、仁福村、张村的区域范围。
在征用集体土地中对拆迁房屋补偿安置之我见
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体 土沾 中
屋 补 偿 置
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费 顺 祥
随着新 的《 市 房屋拆 迁管理 实施 细则 》 城 颁布 实 施 ，制 订 关于征用 集体 所有 土地 时涉及 房 屋拆迁 的 政策 ， 已迫 在眉睫 。 被拆 迁的 房屋住 户如何 补偿 安 对 置 ？如何 规范运 作 ？如何 按市 场价 补偿 ？等 等 ， 需要 深人进 行研究 和探讨 ， 尽快 出台相 关的 法规 。 并
一
些 问 题 需 要 探 讨 完 善
１ ． 在征地 中房屋 拆迁 补偿 安 置方 面 ， 区 、 在 各 县 掌握 标准 上一般是 按 当地政 府 的规 定处 置 的 ：现 在 农 民的法 律意识越 来越 强 ， 哪些是 台法 的 ， 哪些 是 不 台法 的心 里都很 清楚 。在拆 迁补偿 安 置上碰 到一 些 “ 子 户” ， 钉 时 既不能 履 行 仲裁 ， 又难 以强迁 ， 以致 建 设 单 位只 能 一步一 步退 让 ， 建设 造价难 以控制 。 使 有
就 自行 制 定 了 一 些 征 地 拆 迁 的 补 偿 安 置 标 准 ， 个 别
户 苛刻 的补偿 要求 。 由于政 策 的不完善 ， 到这些 碰
问 题 ， 以依 法 处 理 。 难
区 、 的乡 （ ） 制 订 了各 自的 乡（ ） 地 时 房屋 县 镇 也 镇 征 拆迁 补偿 安置 标准 。这 种土 政 策一直沿 袭 至今 放 的不 断深化 ，上海 经 济建设 的快 速 发展 ， 市化 进程 的步 伐加 陕， 城 征用 集体 土地越 来 越多， 征地拆迁 补偿安 置 的矛盾越 来越 突 出。 这一 对 矛盾 的处理 ，将 直接 影 响上海经 济建 设发 展 的速度 和能否保 障农 民的合法 利益 ： 上海征 用集 体土地 时在 房屋拆 迁方 面 ，长期 以
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二、征用土地的工作程序 申请选址——协商征地数量和补偿安置方案——核定批准用地面积 ——划拨土地——颁发土地使用证
三、征用土地的补偿范围及标准 （一）征用土地的补偿范围 国家因建设需要征用集体所有的土地，必须向被征地单位支付有关费用予以补 偿，其补偿范围一般包括土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助费三个部分。
2. 土地使用权交换 土地使用权交换是指两个土地使用权的拥有者，通过合同，将各自
的土地使用权进行交换的法律行为。
3. 土地使用权赠与 土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给受赠人
的行为，受赠人成为土地使用权的新的拥有人。
三、城市土地使用权的划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿 交付给土地使用者使用的行为。
1. 土地补偿费 土地补偿费是土地所有者依靠所有权取得的土地收益或地租。 土地补偿费=土地收益/利息率 含义：把土地收益看成是存入银行的一笔资本的利息，这笔资本就相当于土地 补偿费。
2. 土地投资补偿费 农村集体经济组织在转让土地所有权的同时，也失去了土地的经营使用权，从 而形成了土地投资的损失，土地投资补偿费就是对这部分损失支付的补偿代价。 土地投资补偿费= 土地投资收益/ 利息率 含义：土地投资收益是指农村集体经济组织投资使用土地所得的一般利润，它 等于土地产品的平均年产值，减去生产成本，再扣除土地收益后的余额。
土地征用费的综合计算公式为： 土地征用费= （土地收益+ 土地投资收益）/利息率+资金装备水平×游离劳动力人数
2.城市土地使用权出让与转让
一、城市土地使用权的出让 （一）土地使用权出让的概念和特征
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（二）土地使用权出让的方式
1. 协议出让 协议出让是指政府在出让土地使用权时，与受让人以协议的形式共
同议定土地使用权出让的有关事宜的出让方式。
2. 招标出让 招标出让是在规定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面的形式
投标，竞投某种土地使用权，由招标单位根据一定的要求择优确定土地 使用者的出让方式。
土地使用权出让有以下特征： （1）土地使用权出让是国家土地所有者与土地使用者之间关于权利义务的一 种经济关系。 （2）土地使用权出让是一种创设权利的法律行为。 （3）土地使用权出让市场由国家垄断经营。 （4）土地使用权出让具有期限性。
土地使用权出让最高年限为：居住用地70 年；工业用地50年；教育、科 技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其 他用地50年。 （5）土地使用权出让是要式法律行为，必须采取书面合同形式，该合同的签 订必须遵守平等、自愿、有偿的原则，并要办理土地使用权登记手续，否则土 地使用权出让行为无效。
3. 安置补助费 国家给原土地所有者因失去土地所有权、经营使用权与生产就业条件，
从而必须重新安置游ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ出相应的剩余劳动力的就业专项补助费用。 劳动力安置费= 资金装备水平×游离劳动力人数
含义：资金装备水平是指平均每个劳动力充分就业所需占用的资金额，可由当 时当地的统计资料分析得出，是一个常数；游离劳动力人数就是征用土地面积 与单位土地面积的劳动力容量的乘积。 此外，在征用土地时还应给予游离劳动力就业和不能就业人员的生活补助。由 于这笔费用相对于前三项所占比重较小，所以可忽略不计。
土地使用权划拨与土地使用权出让的区别：
1. 取得土地使用权的方式不同 2. 支付费用的标准不同 3. 取得土地使用权后的处分权利不同 4. 使用期限不同
3.城市房屋的拆迁
一、城市房屋拆迁的概念与工作程序 （一）城市房屋拆迁的概念
城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除 房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进 行补偿和安置的行为。
“产权调换和作价补偿相结合”是指拆迁人对同一被拆房屋所有人， 以部分房屋采取产权调换、部分房屋采取作价补偿的方式进行补偿。
三、城市房屋拆迁的安置原则与补助费用 （一）房屋拆迁的安置原则
（二）城市房屋拆迁的工作程序 城市房屋拆迁一般应遵循如下工作程序：
1. 调查核实，逐户走访 2. 编制拆迁计划和拆迁方案 3. 申请房屋拆迁许可证 4. 颁发拆迁公告 5. 签订拆迁补偿和安置协议 6. 实施拆迁
二、城市房屋拆迁的补偿形式
房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物按一定标准，给 予被拆除房屋的所有人的补偿。
3. 拍卖出让 拍卖出让是指国家土地管理部门通过公开竞卖的方式出让土地使用权。
二、城市土地使用权转让
土地使用权转让的概念和形式 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
土地使用权转让一般有以下几种形式： 1. 土地使用权出售
土地使用权出售是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一 定程度开发的土地或具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给新的受 让人而由此将土地使用权作再次转移的行为。
三种形式，即产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合 的形式。
“产权调换”即以房换房，指拆迁人以原地重建的、异地新建的房屋 或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有权人进行交换，使被拆迁人原来的 房屋被拆除后，继续保留原来那种对被拆除房屋的产权关系。
“作价补偿”即产价偿还，指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货 币结算方式对被拆迁人给予补偿。
1.农村土地征用
一、土地征用的特点和原则
（一）土地征用的概念 土地征用亦称国家建设征用土地，是指国家因社会公共利益 的需要，以补偿安置为条件，依照法律规定强制征用集体土 地的行为。 （二）土地征用的特点 （1）土地征用关系的征用方必须是国家； （2）土地征用关系具有国家的强制性； （3）土地征用必须以补偿为必备条件； （4）土地征用的对象仅限于集体所有的土地。 （三）土地征用的原则 （1）节约用地、合理用地的原则； （2）兼顾国家、集体、个人三者利益的原则； （3）谁使用土地谁补偿的原则。