第五章 林地资源资产评估
第五章用材林林木资产评估ppt课件
• 营林成本的估算必须根据营林等生产的原有经 营水平和技术标准，按资产评估基准日的物价 和工资标准进行估算。
– 通常按照当地的平均生产水平计算平均的营林生 产成本，然后再根据各林分的林木生长的状态进 行调整。
• (七)利润确定
– 利润率是对立木价格的影响很大。利润率一 般按社会平均利润率或林业平均投资收益率 确定。
三、林木资产评估测算方法
•现行市价法
–市场价倒算法、市场成交价比较法；
•收益现值法
–年收益净现值法、年金资本化法、收获 现值法、土地期望价法；
•成 本 法
–重置成本法、序列需工数法、历史成本 调整法、林地费用价法；
（一）市场价倒算法
•市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材 的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成 本（含有关税费）及应得利润后，剩余部分作 为林木资产评估价值
n－林分的年龄
• 注意 :
– 1、各年度的收益和支出预测
– 2、折现率的确定
（四）年金资本化法
将被评估的林木资产每年的稳定收益作为 资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林 木资产评估价值的方法。其计算公式为：
–式中：A一年平均纯收益额
–P一投资收益率
• 该方法公式简单，使用有2个严格的前提条 件。
– 1、待评估资产的年收入必须十分稳定； – 2、待评估资产的经营期是无限的，它可
以无限期地永续经营下去。
• 注意2个问题：
– 一个是年平均纯收益测算的准确性
– 二是投资收益率必须是不含通货膨胀率的 当地林业投资平均收益率
（五）收获现值法
是预测的被评估森林资产在主伐时纯 收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所 支出的营林生产成本折现值的差额，作为 被评估森林资源资产评估值的方法
第五章森林资源经济评价
Ｕ—经营周期 Ｖ—年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设 施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费 、场部管理费用和财务费用）
Ｐ—利率
推导:
Da Db
Au
Au
Au
Au
Da Db
Da Db
Da Db
V
Ci Ci
Ci Ci
Ci Ci
Ci Ci
则一个轮伐期内，不考虑期间费用时的纯收益（u年末
u
B uA uD a(1P )u-aD b(1P )u-b i 1C i(1P )u i 1V
(1P )u 1
P
Ｂu—林地评估值 Ｃi—第ｉ年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植 、抚育等费用）
Ａu—现实林分第Ｕ年主伐时的纯收入（指木材销售收入
扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关 税费、木材经营的合理利润后的部分）
Ｗ＝Ｙ／Ｙ.*100
Ｗ－被评价林地的级分
Ｙ－被评价林地的指标值（如树高、蓄积等） Ｙ.－标准林地（分值为100）的指标值
３.回归分析法
运用回归法建立林地生产力（用蓄积或 树高等表示）与林地各特征（如土层厚度、 坡度等）的关系式，然后依据具体地块的特 征确定该林地的生产力。
三、林地资源货币评价——林地 资产评估
100.00
林分：
林分指内部结构特征（如树种组成、林 冠层次、年龄、郁闭度、起源、地位级 或地位指数等）基本相同，而与周围森 林有明显区别的一片具体森林。
林分常作为确定森林经营措施的依据， 不同的林分需要采取不同的经营措施。
林班：
林班是在林场的范围内，为便于森林资 源统计和经营管理，将林地划分为许多 面积大小比较一致（我国一般为50-200 公顷）的基本单位。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1. 林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
4）计算公式2. 市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；G i —参照案例的单位面积林地交易价格；S —拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N —参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源财产评估五、林地资源财产评估（一）林地资源财产评估1.林地花费价法（1）含义也称为成本价法，是将获得林地所需要的花费和把林地保持到此刻状态所需要花费的本利之和来估量林地评估值的方法。
（2）合用范围林地购入后经改进使之合适于林业用途的林地评估。
（3）林地花费由三种花费组成①购买林地及其余为获得林地所需的花费。
②林地获得后，为造成适于林木培养而投入林地的改进花费。
③从投入上述花费时开始到评估基准日为止的年间花费的利息（包含通货膨胀）。
购买土地和林地的保持或改进的花费一般按购买或支付的原价钱，不用重置值，此时计算利息采纳的利率为正常的商业利率，它包含通货膨胀率在内。
如林地的购买费和各年的林地改进费均采纳基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地财产评估中较常使用，而在林地财产中，因为林地购入后仅保持、改进而不进行经营的状况很少，因此该法在林地财产评估顶用的较少。
（4）计算公式2.市场成交价比较法（1）基来源理评估时应选用三个及以上与拟评估的林地条件相近似的参照交易事例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适合性、正确性方面，客观剖析参照交易事例，对各估量结果进行剖析判断后，可采纳简单算术均匀法、加权算术均匀法、中位数法、众数法、综合剖析法等方法确立评估结果，并在评估报告中表露所采纳的方法和原因。
（2）简单算术均匀法计算公式式中， E—评估值；G i —参照事例的单位面积林地交易价钱；S—拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N—参照交易事例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件种类）差别修正系数Ki 。
①立地等级差别修正系数往常按地位指数级、地位级或立地种类确立，往常采纳该地域交易林地的立地等级主伐时的积蓄展望产量与被评估林地立地等级展望主伐时产量来进行修正。
②地利等级差别修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反应，一般用采、集、运的生产成原来确立。
林地评估
河北省土地估价师学会 2011.8.12
目前我国林地价格评估理论研究和 实践工作仍处于探索阶段，我们主 要分析林地价格评估的方法。
一、国资局、林业局的林地评估 国家国有资产管理局 林业部 1996年 颁布了《森林资源资产评估技术规 范（试行）》。主要内容：
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 档案 第十章
第五章 林地资产评估 第三十五条 林地是指国家法律确认的用于 林业用途的土地，包括有林地、疏林地、未 成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹 地、苗圃地和国家规划的宜林地。 第三十六条 林地资产评估是对某一时日一 定面积林地使用权的价格进行评定估算。当 林地使用权发生变动或其他情形需单独确定 林地使用权的价格时，应进行林地资产评估。
市场比较法是以发育的土地市场和 丰富的交易资料为基础的估价方法， 有时同一供求区域内极难找到可比 案例，此时可从“类似”供求区域 中寻找。
为收回荒地、废弃地等林业开发投资 可应用成本法或其拓展方法进行估价， 但仅依据成本法难以求得真实的林地 价格。 评估时必须充分考虑自然环境和社会 经济两方面因素，所以林地价格评估 最好运用2种或2种以上方法，以克服 单一方法自身应用的局限性，获取综 合评估真实公正的效果。
第三十九条 林地期望价法 林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开 始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和， 作为林地的评估值。其计算公式为（略）： Bu—林地评估值 Ci—第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、 抚育等费用） A u—现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材销售收 入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税 费、木材经营的合理利润后的部分） Da、Db—现实林分第a、b年的间接纯收入 U—经营周期 V—年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设 施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场 部管理费用和财务费用） P—利率
第五章林地资源资产评估
对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用 考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费 用的开支的分析中可知，在各项木材生产成 本中运输费用的开支变幅极大。
。因此，在森林资源资产的评估中，评定林 地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根 据木材运输的成本来划分地利等级。
区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和 交通运输条件进行第五章分林地级资源，资产评并估 确定各个等级的
（三） 森林经营的方式及强度 （四） 林产品的市场价格 （五） 生产周期 （六） 有林地与无林地的差别 （七） 评估时间与交易案例时间的差异 (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 (九) 林地交易的迫切性
第五章林地资源资产评估
第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧
一、同龄林林地资源资产评估
欢迎各位光临
第五章林地资源资产评估
第六章 林地资源资产评估运作技巧 第一节 林地资源资产评估概述 1．林地的概念 根据《中华人民共和国森林法实施细则》
第二条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上 的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、 火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。”
第五章林地资源资产评估
第五章林地资源资产评估
四、影响林地资源资产使用权价值的因素
(一)林学质量
1．土层厚度
2．腐殖质层厚度
3．土壤质地
4．海拔高度
5．坡位
6．坡向
7．坡形
第五章林地资源资产评估
(二) 经济质量
经济质量主要是指林地的经济位置，它通常 以林地交通运输条件作为主要指标。
如以近期内道路是否能达到小班，将小班分 为即可及小班（道路已达到该小班内或小班 附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即 可运出）；将可及小班（近期内道路且道路修建投资在木材生产成本 可承受的范围内，即可运出）；不可及小班 （近期内道路无法第五章延林地伸资源到资产评小估 班附近，采伐木
森林资源资产评估(福建农林大学)
第一章森林资源资产评估概论第一节森林资源资产与森林资源资产评估一、森林资源资产概念及特点（一）相关概念。
资产森林资源森林资源资产森林资源资产构成（二）森林资源资产和一般资产一样具有下列特性：获利性、占有性、变现性、可比性、经营的永续性、再生的长期性、分布的辽阔性、功能的多样性、管理的艰巨性等二、森林资源资产的界定（一）森林资源资产界定的基本原则1)以法律为依据的原则2)国家所有权受特殊保护的原则3)维护其他非国有经济主体合法地位的原则4)谁投资谁占有谁受益的原则（二）森林资源资产界定的内容及依据1）界定森林资源资产的不同财产构成及其依据2）界定森林资源资产所有权的各种权能及其依据。
（三）森林资源资产的界定满足要求：（1）产权归属明确，为某一经济主体所占有，并实施有效控制的森林资源；（2）具有使用价值，可作为经营对象；（3）数量明确，可以用货币进行度量，可作为商品在市场中进行交换的森林资源。
2、各类森林资源资产界定三、森林资源资产评估资产评估及森林资源资产评估的概念四、森林资源资产评估的特点政策性、技术性、专业性、综合性、时效性、公证性、权威性、责任性风险性第二节森林资源资产评估的主体和依据一、森林资源资产评估的主体二、森林资源资产评估的依据（一）法律法规依据（二）森林资源资产评估的资料依据第三节森林资源资产评估的原则一、森林资源资产评估的工作原则独立性、客观性、科学性二、森林资源资产评估的操作原则产权利益主体变动的原则、资产持续经营原则、替代性原则、公开市场原则、贡献原则、预期原则第四节森林资源资产评估的特定目的、职能和作用一、森林资源资产评估的特定目的《国有资产评估管理办法》中评估目的的特定的需要主要是指资产拍卖、转让、兼并、出售、联营、股份经营、企业清算、资产抵押及其他担保、企业租赁等森林资源资产评估的特定目的为：1、以保障资产所有者的合法权益为目的的评估2、以确定和检查经营者经营状况的责任为目的的评估3、以重新认定资产的现时价值为目的的评估4、以解决资产账面价值与实际价值相背离为目的的评估二、森林资源资产评估的职能评价职能、评值职能、界定职能、公正职能、提供价值尺度的职能、优化资产配置的职能三、森林资源资产评估的作用第五节森林资源资产评估的估价标准基本概念一、历史成本标准二、重置成本标准1）复原重置成本2）更新重置成本三、现行市价标准与重置成本标准异同(1)计价的角度(2)受市场条件制约程度(3)价格包含的内容(4)运用的条件2、决定现行市价的基本因素有：(1)基础价格(2)供求关系第一节资金的时间价值一、资金时间价值的概念利息、本金、现值、终值、单利、复利二、资金时间价值的计算方法（一）单利计算1．单利终值F=A+A×n×p%=A（1+p%×n）2．单利现值（二）复利计算1．复利终值2．复利现值3．普通年金的终值例2.1杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入的管护费用为90元⁄公顷，年利率为5%，主伐时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？递缩等比数列，根据等比数列n项求和公式。
林地资产评估
林地资产评估林地资产评估是指对林地的价值进行评估，主要包括林地的土地价值和林木的价值。
林地是指具有相对稳定的植被和土壤特征的地表，主要是指具有一定规模的森林、林地和草地等。
林地资产评估对于合理利用林地资源、保护生态环境、推动森林可持续发展具有重要意义。
评估林地资产主要从以下几个方面进行：首先，评估土地价值。
土地价值是指土地在市场上的交易价格，是评估林地资产价值的基础。
评估土地价值的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较相似土地的交易价格来确定土地的市场价值；收益法是根据土地的利用效益来估算土地的市场价格；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定土地的市场价值。
其次，评估林木价值。
林木作为林地资产的主要组成部分，对于林地资产价值的评估具有重要作用。
评估林木价值主要考虑林木的数量、品种、质量和市场价格等因素。
评估林木价值的方法主要包括完全估计法、部分估计法和外推法等。
完全估计法是通过逐株估价来确定林木的价值；部分估计法是通过对一部分林木进行估价，然后进行外推来确定林木的总价值；外推法是通过抽样估算的方法来确定林木的总价值。
最后，综合评估。
综合评估是指将土地价值和林木价值进行综合，得出林地资产的总价值。
综合评估的方法主要包括市场比较法、净收益法和成本法。
市场比较法是通过比较市场上相似林地的交易价格来确定林地的总价值；净收益法是根据林地利用的经济效益来估算林地的总价值；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定林地的总价值。
林地资产评估的目的是为了合理利用和保护林地资源，推动林业的可持续发展。
评估结果可以为决策者提供科学依据，提高资源利用效率，促进森林产业的发展。
同时，评估过程中还需要考虑生态环境保护和森林生态系统的可持续发展，确保评估结果的科学性和可靠性。
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2．林地的特性 （1）林地面积的有限性 （2）林地位置的固定性 （3）林地具有永续利用性 （4）差异性 （5）林地具有一定的生产力 （6）林地的自然与经济的统一性
（二）林地资源资产 • 1．林地资源资产的概念 • 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是 以林地资源为物质财富内涵的财产。 （1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定 的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话 说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是 清楚的，而且是能够有效控制的。 （2）作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量， 并进行货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业 或个人对其进行经营可获得经济效益，产生利润，并 且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。
• 福建省人民政府规定山价（一个经营周期 的用材林林地使用权收益在主伐时的后价） 为林价(立木价)的10～30%。按福建现行的 生产水平和有关技术经济指标，其年地租 约为50—150元／(公顷· 年)，十分低下，而 在福建南部的经济林经营中，年地租一般 为150～1200元／（公顷· 年），两者的差 异较大。
• 林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用 该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量 与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。
评估对象立地等级的标 准林分在主伐时的 量 K 1 参照林地立地等级的标 准林分在主伐时蓄
• • • • • • • • • •
四、影响林地资源资产使用权价值的因素 (一)林学质量 1．土层厚度 2．腐殖质层厚度 3．土壤质地 4．海拔高度 5．坡位 6．坡向 7．坡形 8．地势
• (二) 经济质量 • 经济质量主要是指林地的经济位置，它通 常以林地交通运输条件作为主要指标。 • 如以近期内道路是否能达到小班，将小班 分为即可及小班（道路已达到该小班内或 小班附近，小班内采伐的木材，不要修建 道路即可运出）；将可及小班（近期内道 路可延伸至小班或小班附近，小班安排采 伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在 木材生产成本可承受的范围内，即可运 出）；不可及小班（近期内道路无法延伸 到小班附近，采伐木无度 （四） 林产品的市场价格 （五） 生产周期 （六） 有林地与无林地的差别 （七） 评估时间与交易案例时间的差异 (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 (九) 林地交易的迫切性
• 第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧
• 一、同龄林林地资源资产评估 • 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄 林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源 资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市 价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望 价修正法和林地费用价法。 • （一）现行市价法 • 现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个 以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交 易案例的价格进行比较调整，来评定林地资源价 值的方法。
• （１）林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。 • （２）林地的地利等级，即运输条件上的差异。 • （３）林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时 间差异。 • （４）有林地与无林地的差异。 • （５）林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况 的差异。 • （６）林地转为其他用途的可能性。 • （７）买卖者的迫切程度。 • （８）交易竞争者的多少。 • （９）有无法律制约。 • （10）将来地利等级变化的可能性。
• • • • •
2．林地资源资产的特点 （1）依附性 （2）易变性 二、林地使用权 林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林 地使用权是指依法对林地的实际使用，包 括在林地所有权之内，与林地占有权、收 益权和处分权是并列关系；广义的林地使 用权是指独立于林地所有权能之外的含有 林地占有权、狭义的林地使用权、部分收 益权和不完全处分权的集合。
• 三、林地资源资产评估的实质
• 林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格 的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进 行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、 抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的 林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用 者无林地所有权。 • 由于林地资源资产的依附性，对林地资源资产的 评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林 地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益， 以此为基础进行林地资源资产的评估。
欢迎各位光临
• 第六章 林地资源资产评估运作技巧 • 第一节 林地资源资产评估概述 • 1．林地的概念 • 根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二 条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木 林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、 苗圃地和国家规划的宜林地。”
• • • • • • •
• 对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用 考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费 用的开支的分析中可知，在各项木材生产成 本中运输费用的开支变幅极大。 • 。因此，在森林资源资产的评估中，评定林 地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根 据木材运输的成本来划分地利等级。 • 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平 和交通运输条件进行分级，并确定各个等级 的地域系数，以该系数来修正林地的价格。
• 可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑 的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产 及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内 无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此， 不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源 资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资 源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资， 该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的 成本加大，生产的经济效益下降，其森林资源资 产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备 了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的 投资，木材生产的成本低，经济效益高，其资源 性资产的价格也高。