荷兰养老产业的8种细分模式及成功要素
养老产业的各种模式
养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
REITs (Real Estate Investment Trust)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。
荷兰8大模式打造世界一流养老服务
荷兰8大模式打造世界一流养老服务本文整理自素有欧洲养老界“铁娘子”之称的特雷莎·冯德赫特在中国的演讲：特雷莎·冯德赫特我们一谈到养老，马上就会想到养老院，实际上不是的，我们以荷兰为例，一共有八种模式。
一、什么是荷兰的养老模式？荷兰模式是在“活”和“乐”两个字上做文章。
世界上评价养老和医疗产业有一个著名的排名叫SCT排名，从2005年起荷兰的SCT排名一直都在前三名，或者是第一名或者是第二、第三名，2014年排名荷兰是世界第一名，远远地把瑞士抛在了脑后。
那么，什么是荷兰模式呢？荷兰是世界上第一个国家敢于向“病”和“死”这种传统模式做挑战的国家，他的创始人汉斯·贝克教授，在80年代的时候，他眼见这些老人在悲惨世界里面渡过自己的余生，他要改变这种现象，他进行了大量的研究，创设了独特的方法，就是生命公寓的模式。
——荷兰鹿特丹的生命公寓这个模式在30年内向全世界出口，包括出口到了韩国、日本、美国、澳大利亚、南美、加拿大和新西兰，所以大家听到了很多先进的模式，他的理念和文化的老祖宗其实是在荷兰。
就像我们刚才说的一样，传统模式是围绕着病和死，而我们要想办法给你提供最好的医疗服务、提供最好的药，你不要摔跤，吃饭我来喂你，上厕所我来帮你。
这个荷兰模式认为仅仅就基础来说，医疗一定要做好，而且在此基础上你要有很好的老年医学、康复医学、恢复医学做支撑，在这之上要以老年人的快乐、老年人的体验为中心。
同时，荷兰模式不仅仅关于老人的幸福感、快乐感，也关注这个企业的健康投资回报率，你都不能自己养活自己，你怎么可能好好地服务老人？客户的体验、幸福的体验不是靠你砸钱砸出来的，是靠非常高效的管理、非常灵活的设计、非常好的流程控制才能达到。
二、中国的养老现状及问题从这两张图表上大家可以看到，从2010年到2050年，65岁以上的人口，中国和欧洲的增长速度是怎么样的，中国的增长速度达到了233%，远远超过了欧洲，而且中国的平均年龄也是越来越大。
荷兰移民养老金制度全球！让您幸福到老
【导语】根据公布的2017年全球养⽼⾦体系指数（MMGPI），荷兰再次排名全球养⽼保障体系第⼆，第⼀名为丹麦。
排名前⼗的除了欧洲国家外，澳⼤利亚、新加坡、加拿⼤和智利的养⽼保障体系也是的。
随着全球⽼龄化趋势⽇益明显，如何确保⽼有所养、让⽼年⼈安度晚年成为很多国家愈发紧迫的问题。
养⽼⾦专家MarcHeemskerk分析养⽼⾦分数下降的原因在于评定指标的权重有所改变，⽽荷兰的养⽼⾦系统与去年相⽐并没有很⼤的变化。
荷兰养⽼⾦制度 荷兰养⽼⾦制度结合了即付即⽤体制，即由就业⼈员⽀付退休⼈员的福利资⾦，和个⼈投资体制。
在个⼈投资体制中，集体和个⼈进⾏⾼风险和低风险投资以弥补他们从国家养⽼⾦中收到的部分。
这些不同的模式可视为荷兰养⽼⾦制度的三⼤⽀柱。
荷兰养⽼⾦三⼤⽀柱 作为⼀个对各种补贴毫不吝惜的国家，荷兰的养⽼⾦⾃然也是令⼈望尘莫及的。
国家养⽼⾦ 国家或AOW养⽼⾦(basispensioen)由政府发放的集体养⽼⾦，⼈⼈有份，从65周岁开始发放。
能领取多少国家养⽼⾦？ ⽬前，单⾝独住可领取1086.52欧元/⽉，夫妇⼀⽅已达到领取AOW年龄⽽⼀⽅尚未达到的，可领取750.93欧元/⽉，单⾝且家中有未成年⼦⼥的可领取1368.94欧元/⽉。
（2013年标准） 全额的⽼⼈⾦。
实际上，⽼⼈⾦也是如退休⾦⼀样，需要买保险的，不过，当你在荷兰获得居留之后，这种保险的保⾦在你的收⼊（包括救济⾦收⼊）中扣除，表⾯上由政府为你买单⽽已。
从保障⾦额上来看，养⽼⾦是否⾜额发放，取决于在荷兰居住或进⾏⼯作缴税的参保年限，年限越长，拿到的越多。
每年积累2%，住满50年，才能够积累的⽼⼈⾦。
为了便于计算，我们暂且把领取⽼⼈⾦的年龄限定在65岁。
如果你是30岁才移民定居荷兰的，到65岁，在荷兰住了35年，你只能有70%的⽼⼈⾦；40岁移民，只有50%，余可类推！ 在荷兰，⼈们每年每交⼀次医疗保险，就从中积累了百分之⼆的国家养⽼津贴。
荷兰养老制度特点
荷兰养老制度特点引言荷兰养老制度一直以其独特性和可持续性而闻名于世。
荷兰的养老制度旨在确保社会公平和经济可持续发展。
本文将探讨荷兰养老制度的特点，包括荷兰养老金体系、政府政策和参与者的角色。
一、荷兰养老金体系荷兰养老金体系以其三支柱的结构而闻名。
这三支柱分别是国家基本养老金(AOW)，公司养老金和个人补充养老金。
1. 国家基本养老金（AOW）荷兰的国家基本养老金（AOW）是一项由政府提供的公共保障，旨在确保所有居民在达到国家规定的退休年龄时获得基本的生活保障。
这个年龄逐渐增长，目前为66岁。
2. 公司养老金荷兰的公司养老金是由员工和雇主共同负担的养老金计划。
员工在退休之前每月支付一定比例的工资至养老金计划中，而雇主也有相应的贡献。
这些资金由养老金基金管理，以确保在退休时可以获得收入。
3. 个人补充养老金个人补充养老金是第三支柱中的一个重要组成部分。
它是由个人自愿选择的，以提高退休后的生活水平为目标。
个人可以选择向养老基金、保险公司或其他金融机构支付额外的养老金。
二、政府政策荷兰政府在保障养老金体系的可持续性和公平性方面起着关键作用。
以下是荷兰政府在养老制度中的特点：1. 可持续性为了确保养老金体系的可持续性，荷兰政府进行了一系列的改革措施。
其中包括提高退休年龄和调整养老金发放方式等。
这些措施旨在适应人口老龄化和长寿的挑战。
2. 透明度和监管荷兰政府致力于确保养老金体系的透明度和监管。
政府设立了养老金监管机构，负责监督养老金基金的运营和管理，以保护参与者的权益。
3. 税收优惠为鼓励个人积极储蓄和准备退休，荷兰政府提供了一系列税收优惠政策。
例如，个人补充养老金缴纳的款项可以在个人所得税中扣除。
三、参与者的角色荷兰养老制度中的各个参与者发挥着重要的角色。
1. 政府荷兰政府负责制定和实施养老金政策，并提供国家基本养老金（AOW）以确保老年人的基本生活需求。
政府还监管养老金基金的运作，以确保参与者的权益。
欧洲顶级养老院——荷兰打造失智老人乐园
欧洲顶级养老院——荷兰打造失智老人乐园我们经常看到，在一些养老院里，老人除了吃、喝、发呆没有任何事可做，“孤独”与“恐惧”、病房式管理、封闭的环境、没有尊严的生活让这些老人一点都不快乐。
如果从设计的角度去思索，如何做才能增加老年人生活的幸福感呢？我们来看一看荷兰的失智失能者养老机构，有很多地方值得我们借鉴。
给失智老人一个“友好”的环境自2005年以来，荷兰连年被国际权威评估机构誉为世界上养护事业发展最好的国家。
荷兰养护产业在各个方面都达到了高水平、高品质。
荷兰养护产业的另一个独特之处在于其不仅为客户提供优质的（辅助）医疗护理，而且还注重每一位客户的精神心理健康和幸福感。
荷兰法律规定，医院的住院时间不允许超过6天。
6天之后必须出院。
一些老人因为中风或骨折等疾病从医院出院后会被安排在康复中心进行为期2～8周最长不超过6个月的治疗，康复中心在治疗后，根据老人的恢复情况，再决定安排他们回家休养，还是转到养老护理机构。
不同年龄段以及不同疾病阶段的老人，对生活支持和护理服务的需求也是完全不同的，因此产生了不同形式的老人护理机构。
荷兰的养老产业主要有8种模式，即康复中心、养老公寓、传统养老院、失智老人养老院、日托中心、护理宾馆、居家护理服务、高端养老院等几种形式。
这些形式有的是单一的形式，也有的是组合的形式，以养老护理综合体的形式出现。
荷兰和中国一样，老人更愿意居住在自己的家中，只有在健康情况出现问题需要长期照护时，才肯入住养老院。
所以，养老院以刚性需求的老人为主，这些老人都有不同程度的失能失智，需要专业的护理和照料。
在荷兰的养老院中，失智失能和单纯失能的比例为6∶4。
因为荷兰人认为单纯失能并不可怕，失智和一定程度的失能才需要入住长期照护机构。
目前国内针对失智老人护理的研究还比较少，养老院拒收失智老人的情况很普遍。
荷兰经过多年的研究，已经形成了很有特色的失智症照护模式，以及成熟的设计模型。
失智症包括失忆、失语、失认、失用、襜妄、认知障碍、精神心理问题等，是55种脑部疾病的总称，其中阿尔茨海默病（AD）和血管型失智（VD）最为典型，分别占失智患者的7成和2成。
国外养老机构盈利模式介绍.
养老服务经营模式
二、盈利模式
国外养老服务业盈利模式介绍
国外养老服务业盈利模式主要销售后形成开发收入。
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养老地产项目持有后向专业服务机构收取租金收入。 养老地产项目向租户提供养老服务形成的服务收入或专业服务机构提供 养老服务形成的服务收入。
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教育部老年服务与管理专业教学资源库
养老服务经营模式
二、盈利模式
国外养老服务业盈利模式介绍
国外养老服务业盈利模式主要有六种：
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养老专业机构通过品牌（管理）输出、托管服务形成的管 理收入。
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养老项目本身的物业增值收入。
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针对老年群体提供的生活用品、保健品、服务项目形成的 产品销售收入。
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教育部老年服务与管理专业教学资源库
养老服务经营模式
国外养老服务业盈利模式
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荷兰生命公寓的快乐养老模式
荷兰生命公寓的快乐养老模式荷兰生命公寓是世界范围内久负盛名的养老公寓，周围社区的广泛参与是生命公寓最大的特点，也是其成功的基础。
此外，以尊重老年人为基础的快乐养老模式也是其享誉世界的重要因素。
以广泛参与和快乐养老服务理念为基础的养老模式带来的另一个结果就是成本的有效控制和市场营销的调整，实现了荷兰养老院文化的彻底突破，完成了荷兰老人养老从“悲惨的地狱到幸福的天堂”的转化。
其创始人汉斯·贝克因此被业内誉为银发产业的“教父”，生命公寓也由于其超前的理念及独特的养老服务体系，在2012年被国际养老权威测评机构评为世界上最好的养老项目之首。
高柏公司总裁海斯·伯曼指出，在银色浪潮席卷全球和已有老年住宅与看护间供需错配矛盾日益加剧之际，荷兰生命公寓模式是对这一挑战的有力回应。
泛家庭化转变正如中国养老产业联盟副会长、金地集团高级创意顾问滕威林所言，中国养老产业的今天正是荷兰等国家养老产业的昨天。
彼时，和国内大部分养老机构一样，荷兰部分养老机构仍停留在医疗护理体制内。
“因为医院式管理相对容易。
”但对于老人来说，这样的老人院和护理院可以称之为“痛苦的孤岛”，且他们不愿意踏进去，因为满屋子大白褂和药水味，意味着他们进去后生命就在不断地走向衰竭。
10多年前，汉斯·贝克接手这些设施后，他发现真实情况比预想的还要糟糕。
老人在没有隐私的环境里被当做“病人”照料。
汉斯·贝克决定要改变这种“白大褂文化”。
他认为在护理院，医疗护理不应该是唯一的重点，舒适的居住环境和全面的幸福感也同样重要。
基于这一理念，汉斯·贝克开发了生命公寓。
生命公寓在规划时，囊括医疗、照料、养生、生活等内容，使养老机构成为一个满足老年人多层次需求的场所，而不是单一的存在。
选址上，是基于以社区为基础的城市开发，包括老年住宅与养护，避免形成痛苦的孤岛。
“这形成了一种新的社会关系：居民、零售商、看护人员和运营公司等利益相关方汇聚一体，将建筑开发和城市规划与指导运营机构的专业技能紧密结合。
养老产业的各种模式
养老产业的各种模式养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。
在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。
以下是五种常见的投资模式：1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途径融资，进行养老地产投资开发。
这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。
2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。
这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。
这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。
4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目，可以快速扩大规模。
但是并购需要注意风险控制和资源整合。
5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。
除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。
在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。
在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。
在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。
总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。
包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。
模式2：在普通社区中配建养老组团，将一定比例的住宅用于养老服务，为老年人提供相对独立的居住环境和服务。
模式3：在普通社区中建设养老公寓，为老年人提供简单的居住环境和基本的养老服务。
模式4：在社区内建设养老中心，为老年人提供医疗、康复、文化、娱乐等服务。
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中国和欧洲一样，面临养老的巨大社会难题，但是欧洲用了百年，而中国只用了二十年。
中国目前所处的阶段在经济欠发达地区处于荷兰的50-60年代水平，发达地区处于60-80年代水平。
但是面临的问题却是荷兰现阶段所面临的所有问题。
为什么有的养老机构门可罗雀，有的机构一床难求？老人到底要什么？如何打造可盈利的，有持续性的养老机构？
荷兰生命科学研究院（TNO)的调查，最有可持续性的养老模式，是让老人尽可
能长地保持健康和积极的自理生活（包括部分失能失智老人），直到高龄，身体机能衰竭，然后没有痛苦地很快过世。
因此机构注重的，是如何平衡老人的运动和营养，积极训练老人的自理能力，增加其社交活动。
而不是让老人长期卧床，让人伺候。
这样的生活方式对老人而言无比痛苦，对机构及其家庭而言不堪重负。
养老产业细分及其成功要素
1、居家护理
居家护理的常见方式是每天上门服务0.5到2.5小时。
服务内容主要分家政服务，护理服务和辅助医疗服务（如康复，激活等），由于无管理人员监督，机构成败关键在人，因此对人的专业素质和道德水准要求很高。
影响机构收入的关键要素之一是物流计划，如何在固定时间内尽可能多地服务客人，避免浪费路上的时间。
而且便宜的工作不能让贵的员工去做。
要素之二是：提供专业化程度高的服务。
以荷兰为例，家政服务仅能收取80人民币/小时，但是护理或辅助医疗服务可以收取650-1000人民币/小时。
机构盈利主要靠护理/辅助医疗服务。
•以专业服务为主的机构，投资回报率最少8%。
•要获得更高的投资回报率，须有很大的客户群。
2、失智症老人日托中心
主要对象是有一定活动能力的智障老人，老人白天在日托中心活动和吃饭，晚上回家睡觉。
这种方式在欧洲非常受欢迎。
即使不被保险覆盖，老人也愿意自费前来。
•日托中心对场地要求小，一个400平方米的场地足够30个老人，场地只需在社区中心或附近，停车及交通方便即可。
日托中心的主要服务内容是引导老人自理生活，同时做很多激活训练，因此人员配比小，在荷兰是1-2个专业人员照顾10-12个老人。
•在荷兰的日托中心投资回报率可达25%。
•日托中心的弱点是：在荷兰接送老人由于要用特种车辆，接送成本较高。
如果法律不规定特种车辆，则无此顾虑。
3、康复中心
•康复中心的对象主要是50岁以上，需要康复的人群
•康复中心对建筑，设备和人的要求高（康复中心所使用的装修色彩都是对人体康复有帮助的治疗性色彩），如果没有100%的入住率，很难保证可持续发展。
•康复中心的流程控制非常严格，管理也必须非常紧凑，才能保证质量和较高的投资回报率（8%以上）
4、护理宾馆
•护理宾馆是可以提供护理服务的宾馆。
主要对象如产后，术后，大病后需要静养，但是家里没有条件或者保姆不专业的客户。
•护理宾馆对硬件软件要求都很高，不仅要求舒适，空气干净清新，温度适宜，而且人员不仅要懂护理，而且要有酒店管理的素质。
•由于没有医保覆盖，必须有很高的入住率才能保证盈利。
如果康复中心和护理宾馆能够整合，倒不失为一个好的经营模式。
5、智障老人住宅：小住宅，大世界
•针对各个阶段的失智症老人，每个老人有自己的卧室，8-9个老人共用一个大起居室。
老人在专业人员引导下过集体生活，一起做力所能及的家务如洗衣做饭等。
有规律的集体生活可以大大减缓智障进程，保证老人的生活质量，减轻家人负担。
•这种模式对建筑的要求较少，因为是家的衍生，不是医院的衍生。
智障老人只要引导得当，是可以恢复自理能力而不需要护理的。
•由于24小时轮班，因此要盈利则必须有相当数量的老人（> 30）。
•这种模式被其他发达国家，如日本、法国普遍借鉴。
6、传统护理院
•主要针对低收入阶层，在欧洲属于“托底”的机构，有保险覆盖，国家政策扶持。
•因此收费低廉，能够为老人提供基本的护理服务，其配置属于医院的衍生。
•由于政策原因，在荷兰，传统护理院的盈利率不超过8%。
•由于经济危机，政府无力支付，传统护理院数量急剧减少，渐渐被其他机构代替。
7、高端私立养老院（公馆）
•专门为有身份地位，财力雄厚的老人打造。
•对软硬件的投资都很高。
（如餐厅由米其林星级厨师打造）
•收费也很高：2500欧元-5500欧元/人/月
•小而精：20-40套公寓（3500-5500欧，俗称金带公馆），40-80套公寓（2500-3500欧，俗称银带公馆）。
•荷兰市场巨大，需求旺盛
•投资回报率6-14%
8、适老性住宅
•主要为还能自理的中产阶级老人打造。
全部供出租。
含粗装修（地板，墙体刷白，整体厨卫）外，全部采用无障碍设计，配备完整的监控和警报系统。
•和医院，居家护理机构联系紧密，如果老人突然患病，可以很快地将老人送至医院，或者让居家护理机构上门服务。
•因为是住宅，因此没有医疗服务，只有物业服务（警报，监控，洗衣，收发快递、送餐等，均是额外收费服务，或包含在每月租金中）
•市场需求旺盛，入住率>90%
第一要素：具有治疗功能的环境。
有治疗功能的灯光，色彩，香氛，专业家居和专业人员的互动能够形成一种类似于“隐形催眠”的效果，让老人在不知不觉中接受“理疗”。
质量高的第二要素：吃的好，好的就餐环境，服务亲切！
即使吃一碗简单的面，也要铺上美丽的餐巾纸和像样的餐具，给老人优雅和有尊严的生活，是基本原则。
质量高的要素之三：欢迎大家都进来玩！把社区和卖场请进来！
质量高的要素之四：给失能失智老人量身定做的激活训练！
要素五：理疗和康复训练
要素六：专业的适老家居，采用有治疗功能的色彩，让老人在不知不觉中接受理疗。
坚固耐用的材料和可洗的面料，老人可以借力，更加舒适。
要素七：专业医疗用家具，如高低床，药柜，资料柜等。
这些必要设施可以大大减少安全风险
要素八：专业辅助设备器材，更安全，更方便。
荷兰和中国做法的不同
中国传统做法是：在郊区拿一块地建养老院，配备大量员工，然后招收老人入住。
通常的结果是：老人觉得太远不愿入住，机构空置率高，成本高居不下，盈利艰难。
荷兰做法是：先分析目标市场，老人集中在哪里，其数量，健康状况，收入状况，护理需求等等；然后决定设立何种模式的养老机构（居家，日托，康复，护
理院等等），然后选址及设计，设定服务产品，价格和管理架构。
然后招收员工进行培训。
在设计期间就开始前期销售，机构在开业前就已经有大批潜在客户了。
实践证明，老人最愿意支付的是软件，即服务，而不是硬件。
机构的赢利点在服务。
服务必须三位一体，其中健康服务是重中之重。
老人最愿意为服务支付费用，包括：
1，健康管理2，家政服务3，物业服务
其中健康管理是重中之重，是企业竞争力的核心，也是老人最愿意支付的服务。
健康管理不是靠雇几个医生护士就能实现，它包括保健，养生，饮食，安全防护，康复，理疗和辅助医疗手段，健康档案，针对失能失智的专业护理和激活训练，心理治疗等等需要全体人员参与的专业服务。
荷兰犯过的错，中国不要再犯
总的来说，客人的需求和体验永远放在第一位。
硬件和管理流程全部建立在客户的需求之上。
硬件：地点太重要了！实践证明，老人不喜欢被“隔离和抛弃”的感觉，因此欧洲此前尝试过的度假式养老，养老城等全都失败了，“血的教训”催生了选址秘技。
硬件必须够灵活，能应对老人不断发展的护理需求。
软件：老人最看重的不是员工的医护水平，而是员工对待老人的态度。
因此员工和管理层有统一的价值观非常重要。
好的人事管理，持续不断的培训非常重要。
价值观：给老人一个有尊严的快乐的晚年生活是最高原则。
对待老人全体员工要有四心：热心，爱心，信心，耐心。
安全和高水平的专业服务才能赢得老人的信任。
高科技：运用大量ICT设备，以减少人工配制，提高老人安全感。
可持续性：养老机构的耗损较大，不仅是家具，设备，器材方面，而且能源消耗方面都很大。
在设计阶段就要考虑到这点。
耐用的设备和节能技术，虽然增加投资成本，但是这种投资是可以在数年内收回的。