第六章房地产项目投融资
房地产公司融资管理办法
房地产公司融资管理办法房地产公司融资管理办法第一章总则第一条目的和依据为规范房地产公司融资行为，保障市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《房地产管理法》等相关法律法规，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于我国境内从事房地产开发、销售等业务的房地产公司，包括国有、集体、民营等各类性质的企业。
第二章融资管理原则第三条独立自主房地产公司在融资行为中应保持独立自主、平等自愿的原则，不得强制他方进行融资行为，不得违法违规。
第四条合法合规房地产公司在融资活动中应当遵守相关法律法规，依法进行融资，不得从事违法违规行为。
第五条风险可控房地产公司应做好风险管理工作，合理评估融资项目风险，并采取相应的风险防范措施，确保风险可控。
第三章融资方式第六条债务融资房地产公司可以通过发行债券、贷款等方式进行债务融资，但应符合相关法律法规的规定，确保债务融资活动合法合规。
第七条资本市场融资房地产公司可以通过股权融资、招股融资等方式在资本市场进行融资，但应遵守证券市场的相关规定，确保资本市场融资活动合法合规。
第八条银行贷款房地产公司可以从银行获得贷款，但应根据实际情况选择合适的贷款种类，并按照约定的期限和利率偿还贷款。
第九条企业债券发行房地产公司可以通过发行企业债券融资，但应符合相关法律法规的规定，确保企业债券发行活动合法合规。
第四章融资约束与管理第十条融资额度管理房地产公司应根据实际情况和资金需求，合理确定融资额度，并按照约定的方式和期限进行融资。
第十一条资金监管房地产公司应建立健全资金监管制度，保障融资资金的安全和稳定，防止资金挪用等违法行为的发生。
第十二条投资项目审批房地产公司在进行融资投资项目时，应按照相关规定进行审批和备案，确保项目的合法合规性。
第五章法律责任第十三条违法行为处罚对违反本办法规定的房地产公司，相关监管部门将依法予以处罚，并追究相关人员的法律责任。
第十四条诉讼解决因涉及融资活动引发的纠纷，可以通过协商、调解等方式解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。
房地产开发公司融资报告【模板范本】
申请单位：某房地产开发有限公司编撰部门;融资部林海敏开发部成鹏目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审,并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。
根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作.现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。
房地产项目融资计划书范本
房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。
项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。
二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。
同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。
根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。
三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。
楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。
四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。
五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。
预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。
六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。
七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。
房地产考试简答题
绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。
（1）投资分析阶段。
包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。
（2）依法取得土地使用权阶段。
（3）可行性研究阶段。
（4）前期准备工作阶段。
包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。
（5）项目实施阶段。
（6）销售阶段。
2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。
房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。
这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。
（2）房地产产品流通环节的经营。
流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。
（3）房地产产品消费环境的经营。
房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。
在此期间的经营内容主要指物业管理服务。
第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。
（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。
b经济效益原则。
c风险意识的原则。
d定性分析与定量分析相结合的原则。
决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。
2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。
3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。
（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。
4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。
房地产项目的投资与融资课件
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产项目融资法律风险
房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。
一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。
通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。
根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。
该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。
而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。
我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。
在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。
从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。
这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。
另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。
2、资本市场股权融资——发行股票及债券。
主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。
房地产项目融资与风险投资(DOC)
项目融资与风险投资的概述在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。
二者间有许多相同之处，比如都适用于各种规模的项目，投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上，投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等.当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。
p、k、nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是:项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益,将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。
法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资，而且，融资并不由任何形式的股本提供，其回报主要来自于项目生产的利润。
项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。
项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。
风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。
通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司(主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务,培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
风险投资一般具有以下基本特征：1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业；2、投资期限至少在3—5年,投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的15%-—-20%；3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本,实现其投资的超额回报；6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5-——-—7倍的利润和资本升值。
房地产项目可行性研究报告(模板)
XXXXXXXXX项目可行性研究报告※项目概况※项目市场分析※项目优劣势分析※项目建设与实施计划※项目风险分析※投资估算与资金筹措※效益测算与分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目录第一章项目概况一、项目名称二、项目地址三、项目开发企业概况四、项目建设背景五、项目总体概况第二章项目市场分析一、项目建设环境分析二、 XXXX房地产市场概况三、结论第三章项目优劣势分析一、项目优势二、项目劣势三、结论第四章项目建设条件及实施计划一、项目选址二、项目建设内容及建设规模三、项目建设条件四、项目规划设计方案五、项目环境影响六、项目管理组织七、项目实施计划第五章项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析第六章项目投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、资金筹措三、贷款取得与偿还第七章效益测算与分析一、收入预测二、税费率三、利润预测第八章项目总结第一章项目概况一、项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目二、项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三、项目开发企业概况：XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业,公司总部设在XXXX，注册资金XXXXX万元.公司成立以来，依托xx的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势,业务不断发展扩大。
公司现有企业员工XXXX多人,均为本科以上学历。
公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。
公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门,拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍.公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神,坚持以产品品质为核心,不断为客户创造价值。
同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道,在借鉴国外求经验的同时,深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势.四、项目建设背景XXXXX公司开发的XXXXXXXXX住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到XXXX老百姓的欢迎。
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.12. 1720.1 2.1711:29:1311 :29:13 December 17, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年12月17 日上午1 1时29 分20.12. 1720.1 2.17
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 2月17 日星期 四上午1 1时29 分13秒1 1:29:13 20.12.1 7
第6章：房地产项目投融资
房地产项目投融资概述 房地产项目融资相关理论与实务
第6章：房地产项目投融资
第一节 房地产项目投融资概述
一、 房地产项目融资的必要性分析 二、 房地产项目融资的概念及特点 三、房地产企业项目融资资金来源 四、项目融资程序 五、项目融资基本原则
第二节 房地产项目融资相关理论与实务
谢谢大家！
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.17 20.12.1 7Thurs day , December 17, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。1 1:29:13 11:29:1 311:29 12/17/2 020 11:29:13 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1711 :29:131 1:29De c-2017 -Dec-2 0
重于泰山，轻于鸿毛。11:29:1311:29:1 311:29 Thursd ay , December 17, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.17 20.12.1 711:29:1311:2 9:13De cember 17, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。202 0年12 月17日 上午11 时29分2 0.12.17 20.12.1 7
一、财务杠杆的分析 二、房地产开发项目的融资程序与贷款安排
6.1 房地产项目投融资概述
6.1.1 房地产项目融资的必要性分析
6.1.2 房地产项目融资的概念及特点
所谓房地产项目融资是指房地产开发企业 为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合 理的利润而设立项目部或项目公司，然后以该 项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目 本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活 动。
2. 财务杠杆的优点与缺点
房地产开发企业的负债率上升时，杠杆作用的 风险水平也会同时增大。
通过财务杠杆原理实施项目融资的优点有以下 几方面：确保在自有资金严重短缺的情况下计划中 的项目正常施工，如果筹集到的资金非常充裕，项 目进展的速度则会大大加快；同时杠杆融资提高了 资金效率，节约了项目开发时间，给开发商创造了 赢得市场份额的好机会。不过，我们也必须认识到 债务融资也存在一些缺点：当债务融资比例提高到 一定程度时，房地产开发企业面临由于利率和偿债 能力变化而导致的财务风险；房地产企业资产负债 率越高，资信评级就越低，在资本市场的融资困难 必然增加，这已为近年来，证券市场中房地产上市 公司在融资计划总是受挫的窘迫现象所证实。
6.1.4 项目融资程序
1、投资决策 2、融资决策 3、融资模式与结构安排 4、融资双方协商谈判 5、执行融资协议
6.1.5 项目融资基本原则
1．项目融资结构和模式首先要贯彻分散风险的 原则。
2．坚持千方百计降低成本的原则。 3．长期融资与短期融资相结合的原则。 4．融资结构最优化原则。
6.2 房地产项目融资相关理论与实务
提供融资的机构对项目的发起人没有完全追索权， 即有限追索原则，指贷款人只在某一特定时间或协 议的规定范围内对项目借款人进行追索。这是设计 项目融资要达成的一个重大目的。
6.1.3 房地产企业项目融资资金来源
1、企业自有资金 2、银行等金融机构货款 3、证券市场融资 4、杠杆租赁融资 5 、预售楼盘 6 、合作开发
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午11时2 9分13 秒上午1 1时29 分11:29:1320.1 2.17
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12. 1720.1 2.1711:2911:29 :1311:2 9:13De c-20
务实，奋斗，成就，成功。2020年12 月17日 星期四1 1时29 分13秒 Thursday , December 17, 2020
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12月 上午11 时29分2 0.12.17 11:29D ecember 17, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2 020年1 2月17 日星期 四11时2 9分13 秒11:29:1317 December 2020
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午11时2 9分13 秒上午1 1时29 分11:29:1320.1 2.17
专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20. 12.1720 .12.171 1:2911:29:131 1:29:13 Dec-20
牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。202 0年12 月17日 星期四1 1时29 分13秒 Thursday , December 17, 2020
相信相信得力量。20.12.172020年12月 17日星 期四11 时29分 13秒20 .12.17
追求卓越，让自己更好，向上而生。2 020年1 2月17 日星期 四上午1 1时29 分13秒1 1:29:13 20.12.1 7
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12月 上午11 时29分2 0.12.17 11:29D ecember 17, 2020
重规矩，严要求，少危险。2020年12 月17日 星期四1 1时29 分13秒1 1:29:13 17 December 20206.2.Fra bibliotek 财务杠杆的分析
1． 财务杠杆的概念 财务杠杆就是某一经济行为主体利用借入
资金来弥补自有资金的不足并实施完成大型投 资项目的方法。通常借入资金所占资本总额比 重越大，杠杆作用也越明显。
财务杠杆的作用分为三类，第一类为积极 （正）的杠杆作用。第二类为反向（负）的杠 杆作用。第三类为中性（零）杠杆作用。
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
（5）房地产项目融资中的贷款结构分析 （6）房地产项目融资的风险因素及控制手段
①完工风险。 ②原材料和能源供应的风险。 ③市场需求风险。 ④利率与汇率风险。 ⑤土地风险。 ⑥行业风险。 ⑦其他风险。
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 12.1720 .12.17 Thursday , December 17, 2020
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
1．房地产项目融资的一般程序 2．房地产项目开发的融资机构选择与贷款条件
分析 （1）房地产项目开发的融资机构选择 （2）房地产项目开发贷款条件分析 （3）项目融资的担保问题
①直接担保。 ②间接担保。 ③或有担保。 ④意向性担保。
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。1 1:29:13 11:29:1 311:29 12/17/2 020 11:29:13 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1711 :29:131 1:29De c-2017 -Dec-2 0
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。11:29:1311 :29:131 1:29Th ursday , December 17, 2020
（4）房地产项目融资的财务定量分析 首先，根据财务管理学中的折现公式计算投资 的净收益率，在计算过程中要特别注意利率的变 动幅度和税费成本的影响。 其次，地产开发企业的资产负债率必须明确。 另外，房地产企业的流动比率和速动比率也是 很重要的指标。 须要考察的财务指标还有：
①债务覆盖率 ②贷款价值比率
6.1.2 房地产项目融资的概念及特点
房地产项目融资的特点和基本原则：房地产项目融 资的资金提供方收益在很大程度上取决项目本身的 可行性，从这一角度来看，项目导向是房地产项目 融资的一大特点；同时通过与金融机构和法律保险 等中介组织的协商在项目参与主体之间实现了令人 满意的项目风险分配，项目的不同运行阶段中的各 种性质的风险都有可能通过合理的融资结构设计进 行分散 。
抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。2 0.12.17 2020年 12月17 日星期 四11时 29分13 秒20.1 2.17
谢谢大家！