美国rtkl公司mixed-use_domestic商业综合体国内项目
北京京基金融文化中心——RTKL
KEY DESIGN ATTRIBUTES
■Integral Image ■Contextual Responsiveness ■Sustainable Performance
An innovative enterprise
Development Pattern
----Speedy and Sustainable
基地环境分析
宏观位置重要。位于市中心地区，毗邻主要的城市 人文及自然资源。 地块不临主要城市干道。 用地相对局促。 具体基地周边环境欠缺整体秩序，亟待整合。 S1与S2地块欠缺有机联系。S2地块底层有布局缺 陷。 中、远程景观条件较好，周边近邻景观不良。
建筑设计构思
以公共空间为核心，将建筑意象、功能空间整合为 一个综合的统一体。 超高层塔楼应突出于环境，而又融入、带动环境。 针对基地的环境和气候特征，区别对待各方向立面 设计，将生态原则、景观特点和邻里关系等作为整 体考虑。 绿色建筑是设计的一个重要目标和标准，但并不是 独立设计主题之外的附加技术系统，而是整体建筑 形式的有机组成部分。
Vigor, Speed, growth, innovation, sustain
Design Topic----
SPEED + QUALITY
Shenzhen speed is to be sustained by Shenzhen quality.ຫໍສະໝຸດ 设计综合说明 建筑概念设计
GENERAL DESIGN CONCEPT
VIGOROUS CITY, DYNAMIC LANDMARK
SHENZHEN A young city A growing city A leading city KINGKEY An emerging enterprise An advancing enterprise
大型城市商业综合体研究——中日案例比较分析
第一节大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析课题研究的意义大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。
从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。
为了在2008年奥运会前完成国内重要城市上海、长沙综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察美国、日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。
我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福冈、京都、大阪中方城市：北京、上海深圳青岛西安一、大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。
北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。
这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：1.交通枢纽型城市综合体图9-1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城2.城市CBD中心的城市综合体图9-2 大阪难波城大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合3.城郊结合部城市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
商业综合体设计研究
商业综合体设计研究规划与设计2012年12月经过考察、学习与研究，对商业综合体设计有了更深入的了解，认识到规划设计在商业综合体开发中的重要性，它决定了整个商业的后期经营，对开发商及经营者的收益都有着至关重要的作用。
同时，商业综合体的设计也是相当复杂的工作，这些设计内容不仅包括建筑设计、还包括城市规划与城市设计，商业的配套规划、立面的外观规划及商场的装修规划等，其中，空间场所的营造、公共开放空间的布局、内部交通的流线关系以及停车场合理设置的问题，是项目成败与否的关键性因素；也让我们认识到：规划设计是否合理关系到综合体项目的成败。
综合体建筑经常会在规划上遇到一系列的挑战，涉及建筑及工程上难度也远远超过普通类型的建筑，它需要考虑方方面面的影响：1，要将每个功能系统进行合理的设计和排布，以发挥其最大潜力，并同时将这些功能合为一个整体，相互补充；2，要提供一个高效的基础平台，如停车、服务、便捷高效的电子系统、电力系统等，以满足每个分区功能的不同要求；3，要将公共交通、私人交通、货物交通、停车及步行系统有机组织，合理规划，提高效率；4，通过对水平和竖向人流系统的合理设计，方便各功能组成部分提供与出入口的联系；5，提供空间亮点，创造场所的独特个性，吸引大量人流；6，需考虑适于内部和外部空间的尺度关系，针对不同的位置、不同的业态、不同的体量及形象等进行专门设计；7，将每个分期开发的部分规划为能自给自足的整体，为后期建设打下良好基础；8，需要各方面的专业公司参与，如城市规划、建筑设计、景观、室内、标识、结构、设备等。
根据这些问题，我们从以下几个方面进行研究：一、规划设计的重要性及目前国内商业综合体项目规划设计中常见的问题二、商业经营的规划要先于建筑格局规划三、重视商业尺度感四、对综合体项目进行系统性规划与设计五、充分考虑各种业态的特殊需求商业开发项目讲究地段至上，然而，一个好的商业项目最终能否开发成功，能否获得更加丰厚的投资回报，规划设计将起到至关重要的作用。
国内部分城市综合体项目成功案例
国内部分城市综合体项目成功案例综合体项目在近年来国内城市发展中，成为推动城市经济、优化城市空间布局的重要载体。
下面就国内部分城市综合体项目成功案例进行介绍。
1.上海环贸广场上海环贸广场位于上海市徐汇区，是国内最早的综合体项目之一、该项目将购物中心、写字楼、酒店、会展中心等多种业态有机结合，形成了一个集购物、餐饮、办公、娱乐等功能于一体的综合体。
通过打造一个集高端品牌和时尚潮流于一体的购物中心，吸引了大量消费者。
同时，在购物中心设立了众多国际知名品牌的旗舰店，成为国内新的奢侈品消费地标。
该项目的成功不仅提升了周边商圈的商业价值，还为整个城市的经济发展做出了重要贡献。
2.北京燕莎友谊商城燕莎友谊商城是位于北京市朝阳区的一座综合体项目，是国内最早的百货商城之一、这座综合体项目吸引了大量的国内外知名品牌入驻，成为了北京市最大的购物中心之一、通过不断引进国际知名品牌，并且给予更加个性化的服务，这座商城已经成为了国内消费者奢侈品购物的重要地点。
同时，商城还积极为消费者提供特色的文化和娱乐活动，吸引了更多的消费者。
3.广州海心沙综合体广州海心沙综合体位于广州市天河区，是一个集商业、办公、文化、娱乐、居住等多种功能于一体的大型综合体项目。
该项目规模宏大，拥有数万平米的商业面积，引入了大量国内外知名品牌和时尚潮流品牌。
同时，该项目还拥有多个大型的文化娱乐活动场所，举办了许多国内外知名的演唱会、体育赛事等活动。
此外，综合体还包括了高档住宅楼、写字楼和五星级酒店，提供了全方位的服务。
这座综合体项目的成功，带动了周边商业区的发展，提升了整个城市的形象。
4.成都IFS国际金融中心成都IFS国际金融中心位于成都市锦江区，是一个集购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种业态于一体的综合体项目。
该项目引入了大量国际奢侈品牌，并且是国内最大的商业综合体之一、购物中心的高端品牌和时尚潮流吸引了大量的消费者，成为了成都的奢侈品购物地标。
同时，写字楼和酒店等业态的引入，也提升了这个区域的商业和经济价值。
千岛湖-三项目综合体
千岛湖-三项目综合体千岛湖三大旅游综合休开工总投资额超130亿元近日，淳安县重大旅游项目开工仪式在淳安县姜家镇举行。
千岛湖旅游文化影视教育综合体、雨润江南千岛湖旅游综合体、界首旅游教育综合体同时开工建设，三大项目总投资额超过130亿元人民币。
---------------------------------------------------------------------------- 千岛湖旅游文化影视教育综合体，是由上海文广集团投资建设的新型休闲体验式旅游文化综合体，该项目将引入一所全日制大学，建设一个亚洲一流的水下拍摄基地，兴建一所国际一流的高端体检疗养中心，打造一个真正的国际私人游艇俱乐部，打造一条影视街和一个影视山庄。
同时，上影集团还有意以千岛湖水下千年狮城为背景，拍摄浙江省第一部走向世界的国际大片。
雨润江南千岛湖旅游综合体项目的投资主体为雨润集团，该项目规划定位为国际知名、国内一流的，以小球运动为特点的高端生态型山地湖泊休闲运动旅游综合体，包括小球运动片区、滨湖大众休闲旅游带、商务主题度假基地和养生主题度假基地、山顶度假社区、养生度假社区、运动主题社区和山景主题社区等“一心一带，两基地四社区”，总投资70亿人民币。
定位为集度假、休闲、旅游、商务、养生为一体的高端旅游度假产品。
在建设过程中，将整合国际国内一流资源，邀请国际顶尖规划建筑大师设计施工，精心铸造天、地、湖合一的“千岛湖雨润国际旅游度假区”。
同时，在规划过程中，强调“生态规划”。
该项目建成运营后，将年创利税亿元以上，直接创造就业岗位六千余个，实现社会效益与经济效益双丰收。
界首旅游教育综合体项目总投资约人民币30亿元，由杭州市城市建设发展有限公司投资建设。
该规划区内项目以旅游教育综合体为主体，并结合相关配套服务设施、集镇公共服务设施和集镇生活区等。
其中旅游教育综合体包括金融服务学院、财富教育学院、全球领导力学院及清水湾旅游风情街区、休闲山居、游艇俱乐部、游艇度假公寓、高端度假型酒店、临湖会所等。
国内外城市商业综合体的设计案例分析
国内外城市商业综合体的设计案例分析在现代城市的建设中，商业综合体起到了重要的作用，不仅仅是满足人们的购物需求，更是为城市带来了活力和经济效益。
本文将对国内外城市商业综合体的设计案例进行分析。
首先，我们来看一家国内城市商业综合体的设计案例：深圳华强北商业综合体。
这个项目位于深圳市华强北商圈，总建筑面积超过20万平方米，包括商场、办公楼和酒店等多种功能。
在设计上，该项目以现代风格为主，体现了城市的时尚和多样性。
商场部分采用大开放空间的设计，营造出宽敞明亮的购物环境，同时还设置了休闲娱乐区域，提供更多的消费选择。
办公楼部分则采用了独特的外立面设计，使整个建筑在商圈中能够引人注目。
酒店部分则注重舒适度和体验感，提供高品质的服务和设施。
整个综合体的设计将不同功能融合在一起，为人们提供便利和舒适的购物、工作和休闲空间。
接下来，我们来看一个国外城市商业综合体的设计案例：纽约时代广场。
作为纽约市的标志性建筑，时代广场是一个集商场、办公楼和娱乐场所于一体的商业综合体。
该项目位于曼哈顿中心，是世界上最繁忙和知名的商业区之一、时代广场的设计充分利用了楼体外立面的巨大广告牌，成为纽约最具特色的地标之一、商场部分包括世界知名品牌的旗舰店，满足了人们的购物需求。
办公楼部分提供了高品质的办公场所，吸引了众多企业入驻。
娱乐场所则包括电影院、剧院和音乐厅等，吸引了大量观光游客和文艺爱好者。
整个综合体的设计充分考虑了人们的需求和感受，不仅仅是一个购物中心，更是一个集休闲、工作和娱乐于一体的城市综合体。
综上所述，国内外城市商业综合体的设计案例各有特色，但都注重了人们的需求和舒适度。
这些设计案例为我们提供了很好的参考和借鉴，启发我们在城市建设中设计更加人性化和多功能的商业综合体，为城市带来更多的活力和经济效益。
千亿美元级国际巨舰破局中国商业地产
千亿美元级国际巨舰破局中国商业地产2014-02-15戳右侧订阅☞☞商业与地产在住宅调控力度不改，中国加速城镇化、中央政府大力推动内需的背景下，国内商业地产如预期进入扩张期，但挑战与机遇同时存在。
与住宅开发不同，商业地产的核心在于经营。
如今，同质化严重，经营能力不足是困扰部分商业地产商的难题。
一线城市商业地产租金收益下滑，空置率攀升的消息与日俱增，经营能力很大程度上决定了商业地产企业的成败。
虽然业内巨头都在尝试用各种各样的方式进行突破，但似乎还没有能够找到一个真正差异化的成功模式。
在商业地产前路未卜之际，却又有千亿美元级国际巨舰加入战团，个中原因笔者试图为大家分析一二。
2013年10月底瑞安房地产（0272.HK）发布了一份公告，虽然只是轻描淡写的几笔，但却吹响了一个国际商业地产巨头开拓中国商业地产市场的集结号——在中国内地调研市场良久，寻寻觅觅“意中人”数年之后，全球商业资产管理巨头Brookfield Asset Management（以下简称Brookfield）终于找到了理想的合作者。
与Brookfield结缘的就是因打造上海新天地而知名的港商瑞安。
Brookfield签署了在中国内地的首笔重大投资：向香港上市企业瑞安房地产（股号0272）全资子公司中国新天地有限公司（以下简称中国新天地）投资最高7.5亿美元，并参与中国新天地旗下项目的运营工作。
Brookfield是谁，是什么吸引了它的目光不远千里而来，这仅仅是一笔投资么？让我们透过合资的背景，看一看Brookfield与中国新天地的合作经营模式会有什么“新玩法”。
Brookfield是谁在中国媒体眼中充满神秘感的Brookfield其实大有来头。
总部位于加拿大多伦多的Brookfield，是一间具百年历史的全球性资产管理公司，在纽约、多伦多和泛欧证交所上市。
该公司主营业务为房地产、可再生能源、基础设施及私募股权，旗下管理资产规模逾1750亿美元。
奥特莱斯国内外经典案例
奥特莱斯国内外经典案例作者：攸宁来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期一、美国奥特莱斯美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化，产业并购使公司集中。
如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group， Inc.收购。
该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺，分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。
经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，7.2万平方米柜台面积，是目前世界上最大的品牌直销中心，以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
商品折扣通常在25%-65%，吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示，有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面，一层呈网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区（见图1），用不同颜色区别，紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色，每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。
目前，日本共有50余家奥特莱斯。
根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区，与东京之间距离为90分钟车程，御殿场拥有风光秀美的河流景观，旅游观光和Outlets购物休闲结合，能够更有效延长顾客逗留时间。
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OUR WORK我们的工作MIXED-USE,RETAIL & ENTERTAINMENT综合项目 零售 环境标识we take pride in our work我们引以自豪的工作Creating today’s retail venues takes vision, expertise and nosmallamountofinnovation.Market-responsivesolutions are found in the appropriate blend of art and science, of retailers, customer and community, and the architect and developer. No doubt, any competent designer must have a sound grasp of the retail fundamentals — what works and whatdoesn’t.But,likeanthrop ologists,theymustalsohave the desire to explore, dig deeper, to know how to break the rules to unearth the NEXT BIG THING.打造今日的零售场所，需要制定愿景、具备专业知识、实施大量创新活动。
将艺术和科学、零售商、顾客和社区、建筑师和开发商适当组合，体现出市场响应型解决方案。
毋庸置疑，任何有能力的设计师都必须对零售基本要素有着正确的理解-哪些奏效、哪些不奏效。
但是他们也必须像人类学家那样，有探寻、深入挖掘、了解如何打破成规陋习从而发现下一个大事件的意愿。
Location: Shanghai, ChinaClient: Shanghai Forrester (ZhaBei) Development LimitedServices: Master Planning, architecture, Environmental graphicsWorking with the Shanghai Institute of Architec-ture, Design, and Research, the Shanghai, Los Angeles and Dallas offices of the American firm RTKL provided architectural, master-planning, and environmental graphic design services for Life Hub @ Daning, one of Shanghai’s first modern mixed-use developments with open-air retail.The development consists of 15 separate build-ings situated on about 5 Ha of land in the center of Shanghai’s growing Zhabei district. The development includes shops and restaurants ranging from the discount electronics chain Gome to trendy boutiques. It will also include a 4-star Sheraton brand hotel, a multiscreen cinema, a hypermarket, office space, and work/live units.地点： 中国上海客户： 上海福乐思特（闸北）房地产 发展有限公司服务： 总体规划，建筑，环境标识RTKL 上海、洛杉矶和达拉斯办公室共同合作，与上海建筑设计及研究院一起为上海 首座含露天零售等功能在内的现代综合功能开发项目，大宁商业中心提供了建筑 设计、总体规划和环境 图形设计的服务。
项目包括在上海 市中心地区闸北 区的15栋独立的大楼，其中的商铺和餐厅从国美电器折扣连锁店到时尚精品店。
这里还包括4星级喜来登酒店，多放映厅的电影院，大型超级市场，办公空间和商住楼。
Life Hub @ Daning 大宁国际商业中心Location: Shanghai, China Client: ConfidentialServices: Conceptual Architecture DesignLuwan Mixed-Use is located in Shanghai’s booming South Luwan District. The beautiful NanYuan Park is conveniently located to the east of the site, and a planned waterfront promenade to the south of the site. Views from the hotel, office, residential and serviced apartment windows have been oriented towards the park, the river, the stunning Lupu Bridge and the future skyline of EXPO 2010. RTKL ’s design for Luwan Mixed-Use carefully follows a recipe for international success. There are 3 principal design strategies are used in this project. First, our design capitalizes upon the location advantage. Given the context of the HuangPu River and the park, the form, materials, and scale of the buildings have been crafted to inspire a sense of “lanterns in the garden and along the river”. Second, we have also carefully merged the surrounding groves and green areas into the site. The third highlight is the synergistic effect of the project’s overall functions. Luwan Mixed-Use integrates and interlocks commercial, cultural and business purpose, which will be a comprehensive and fully integrated “city within a city”.地点： 中国上海客户： 保密服务： 建筑概念设计卢湾项目位于卢湾区南端，东侧为环境 优美南园公园，南侧隔绿化带和水边步道，西侧为在建住宅项目地块和保留建筑 。
从酒店，写字楼，住宅和酒店式公寓望出去，公园，黄浦江，雄伟的卢浦大桥以及世博会会址可尽收眼底。
RTKL 的卢湾设计遵循着国际上成功案例的经验,在此案的设计中用了三个亮点来表现。
首先，发挥紧邻黄埔江的天然优势，将建筑 群刻画成衬托于水景草地之上的明灯;其次，巧妙的将周边的绿地融入地段;第三个亮点表现在各功能区域有机结合的整体效应上。
本案综合了商业，文化，办公等多种用途，从而形成综合性的“城中之城”。
Luwan Mixed-Use卢湾综合项目Location: Shanghai, ChinaClient: Shanghai Ji Wei Investment Co. Ltd.Services: Architecture and Interior Architecture The project has 2 main components: a 38-level office tower and 6-level Retail Center. The complex has 19 districts carefully designed in the program. The 180m tower has a typical floor area of 1600-1780 sq.m,with program of high end retail, office, sky restaurant and observatory sky club. The Sky Water shopping center is comprised of two East and West buildings divided with a “canyon”. Retail areas were designed with different architecture themes includ-ing “Zhouzhuang in the air”, Italian City, Shanghai Food Museum, Contemporary Western Village.etc地点： 中国上海（在建）客户： 上海集伟投资有限公司服务： 建筑设计, 室内设计本项目主要包括两部分，一座38层的商务塔楼和6层的大型商业购物中心，在功能上共有19个分区。
180米高的塔楼的标准层面积有1600-1780平方米，其功能包括了商务，办公， 空中餐厅等“滨江水乡”购物中心由“峡谷”分成东西两半，并通过自然主题和人文主题设计成不同的主题建筑 群，包括空中周庄，意大利城，亚洲风情村，上海小吃博览村等。
Yang Pu Parcel No.2杨浦2号地块Location: Yangpu District, Shanghai, China Client: Shanghai Orient Fisherman QuayInvestment and Development Co., Ltd Service: Urban Planning,Conceptual Architectural Design Fisherman’s Wharf Shanghai is a place with human touch, and urban drama and a place to senses of the fish market/wharf. A real Fisherman’s Wharf is an exciting example of‘urban theatre’. It’s about people to people con-tact in the name of buying the freshest food possible. It’s also about direct human interface with sky, wind, water, weather. It’s about using all the senses – taste, touch, smell, soundsin addition to sight. It’s about people watching. It’s about commerce, industry, education, sci-ence, and gastronomy (the art and appreciation of preparing and eating good food).地点：上海杨浦区客户：上海东方渔人码头投资开发有限公司服务：城市规划，概念性建筑设计上海渔人码头是一个充满人文关怀，独享城市戏剧，让人感觉像鱼市/码头一样的场所。