花半里项目操盘思路
项目规划设计思路
规划设计原则：符合项目控规要求及整体定位，从地块优劣势考量，以规避转化劣势、提升资源利用及凸显产品核心价值为指导思想，以打造生态宜居社区、提高项目产品市场占有率及实现利润价值最大化为目的进行规划设计。
规划布局说明：一、本案地块方正、归整，布局规划采用轴对称式，保证项目地块整体产品规划的均好性。
二、居住组团规划：社区入口设置在地块东、西两侧道路（沿西侧新城大道设置主入口），主次入口相互贯通形成东西横向视觉通廊，并把项目整体分为南北2个独立式居住组团。
三、景观布局规划：合理处理建筑物与环境场地之间的关系，主要以中心花园进行布局、点缀居住品质即：通过“社区中心广场”联动南北地块2个“景观花园休憩广场”形成南北纵向景观走廊，并与东西横向视觉通廊轴向交错。
四、建筑布局方面：结合地势地形特点及立足控规指标限制，建筑形态以18层为主，11层（沿地块西侧）与24层（中心区块）为辅，点板结合，保证南北竖向建筑布局呈天际线的层次变化，避免过于单一；并考虑南北区块的过渡与联系，使得每栋住宅都能尽收资源观赏视野，满足居住需求，同时注重社区外围立面效果的植入与融合。
五、主题社区（主）入口：充分考虑主入口空间的展示作用，标新立异首创入口空间，以“入口主题广场+酒店级入口大堂”相结合进行设计打造，从第一步就营造与众不同的尊贵感，同时结合（西侧）主入口配置社区会所高端形象，集中体现项目主题。
六、交通停车规划：社区主次入口设置在地块东、西两侧规划路（沿东侧新城大道设置主入口），与外部建立合理的交通动线，同时结合社区入口及内部路网实现人车分流。
1、架空层（其休闲小品建议在小区中心景观处或公共活动空间进行补足布置）除了用做通道及配套市政设施外，只做停车之用，即最大化挖掘、利用架空层满足停车需求，并将园林与车库结合，塑造阳光景观车库，增加项目亮点。
2、在社区规划（景观）路段进行地面停车位布置：即尽量设置与满足足够多的地面停车要求。
3、在上述2种方案优化实施的基础之上，同时考虑土地开发利用率及建设成本要求，建议考虑做一定量的地下停车场，满足停车要求又可实现车位销售收入。
住总朝内项目推盘总体思路
1 .从工作进度上来看，由于商业部分的招商工作且杂程度较高，需要的筹备时间和实际招商时间相对较长，因此，从目前的时间角度分析，没有充足的时间做好前期的招商准备和市场预热工作，不具备商业推广相应的条件。
2 .从市场准备方面看，本项目商业部分目前在市场上没有开始进行市场预热，市场心理准备不足。
3 .从商业的聚集效应来看，主力店的招商难以在短时间内完成，而在主力店不确定的条件下，其他纯市场化出售的商铺一方面不容易成功销售，另一方面，容易受到没有核心经营方向，而将商铺低于预期价格出售的情况。
4 .从工程进度上看，项目期房销售，投资者对项目商业部分缺乏直观判断的依据，投资心里难以把握，容易流失部分投资心理准备不足的客群，而期房对写字楼客群的心理影响力相对较小。
5 .商业部分的投资客群一部分看中的是写字楼客群的日常消费能力，以此来决定自己的投资决策；因此，先推商业部分的策略，容易让客户对商业未来的经营状况产成顾虑。
6 .写字楼部分先低价入市，前期价格可适当降低一定幅度，迅速汇集人气，吸引各方面的关注力度，加快写字楼的销售速度，形成旺销局面，塑造旺铺的形象，从而带动商业部分的销售。
7 .写字楼购买客群的企业性质和经营方向在一定程度上影响商业的经营业态。
第一章推盘总体思路一、推盘总体思路1、写字楼打整体形象＞写字楼体量较大，建筑风格协调，能突出我们东西轴线规划的特色。
＞商业服务于区域、服务于项目，项目集办公、商务、休闲、娱乐于一体的、智慈的、体验型服务基地，从产品定位、建筑规划、建筑形态、产品结构上商业、写字楼相互支拴。
2、写字楼先行，商业稍后＞我们项目商业定位为服务型商业，发挥和实现分割灵活、业态规划灵活的特点，我们的商业无须“一条路上华山”，可以“随后上山”，“看看再走”，可以根据市场情况，发挥上述项目优势。
＞商业仅滞后1・2个月去销售，之前进行预售（如业务员推荐的方式），并不是完全的“不推”、“不动”，只是方式不一样而已，比如在第一次推盘的半年时间里，放在后四个月，并不影响整体周期，也不影响资金回笼等，从时间的角度虽有滞后，但从周期到的角度是不变的、不影响的，但是是可取的、策略的。
商业项目操盘策划方案
商业项目操盘策划方案背景商业项目操盘是指通过市场分析、投资决策和运营管理等手段，对商业项目进行有效的运营和管理，实现商业利润最大化的过程。
随着经济的不断发展和市场的不断变化，商业项目操盘的重要性越来越明显。
同时，随着科技的不断进步，商业项目操盘也需要不断更新和提升。
本文将针对商业项目操盘策划方案进行阐述，从市场分析、投资决策和运营管理三个方面进行详细分析和讨论，旨在帮助读者更好地理解商业项目操盘的策划方案，提高商业项目操盘的能力。
市场分析市场分析是商业项目操盘的第一步，也是非常重要的一步。
市场分析的目的在于了解市场的具体情况，对市场的动向和趋势进行分析和预测，以便制定更加准确的商业项目操盘策略。
市场情况分析在进行市场分析之前，需要对市场的整体情况进行分析，包括市场规模、市场竞争情况、市场增长趋势等。
这些数据可以通过市场调研和数据分析等方法获得。
行业趋势分析行业趋势分析是市场分析中最重要的一环，它可以帮助商业项目操盘者了解市场的最新动态和趋势，从而针对性地制定相应的商业项目操盘策略。
行业趋势分析可以从宏观层面和微观层面两个方面进行分析，包括政策环境、经济环境、消费者需求等。
投资决策市场分析是商业项目操盘的基础，而投资决策则是制定商业项目操盘策略的关键。
投资决策的目的在于确定商业项目的投资方向和规模，以及投资回报率和风险等参数。
投资规模确定商业项目操盘的投资规模是制定商业项目操盘策略的前提。
投资规模的确定需要考虑市场的规模和竞争情况、项目的运营周期、项目的风险、项目的管理费用等因素。
投资回报率和风险评估投资回报率和风险评估是商业项目操盘的两个重要参数。
投资回报率和风险评估需要综合考虑市场的需求、项目的运营周期、项目的管理费用、市场竞争等因素。
运营管理做好市场分析和投资决策是商业项目操盘的第一步，而运营管理则是实现商业利润最大化的关键。
运营管理需要全面考虑项目的整体运营情况，做好项目的管理和运营。
运营策略运营策略是商业项目操盘的重要组成部分。
房地产项目操盘思路
由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。
对于房地产的甲方来说，工作程序大致为：•投资机会研究及土地竞投阶段•项目立项阶段•项目全程策划阶段•规划设计阶段•工程施工阶段•市场推广和营销阶段•物业管理阶段而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为：1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分，市场研究一、项目市场环境分析二、项目市场竞争分析三、项目市场需求分析四、项目开发条件分析产品定位一、产品分析及定位二、目标客群分析策划推广一、推广总体概念二、楼盘形象定位三、广告诉求重点四、项目卖点提炼五、广告传播策略六、媒介传播平台八、专案推广策略九、媒介投放计划十、广告费用预算销售策略一、价格策略二、产品市场导入策略三、销售进度计划及销售周期四、销售手法五、销售业务执行策略产品定价一、定价依据二、成本的核算三、竞争市场价格参考四、公司的销售目标五、定价范围六、定价策略八、销售价格表的制定九、销售底价及表价的核算十、销售价格优惠办法及销控策略案场执行一、现场管理思路及架构二、案场管理制度三、培训计划四、案场控制系统五、案场执行协调7．最后是要做好各项的总结，根据项目的销售情况，结合推广、竞争情况等综合分析，提出相应的改善措施，解决销售存在的问题，包括项目销售总结、客户的汇总及分析、推广宣传的阶段性安排及效果等、阶段性促销活动的效果评估和总结、阶段性的成功与失败经验等附表一：销售执行工作进度。
金筑香水岸项目初步构想课件
造宜居环境。
人文关怀
02
强调人文关怀，关注居民需求，打造具有归属感和人文气息的
居住空间。
可持续发展
03
遵循可持续发展原则，合理规划城市功能，实现经济、社会和
环境的协调发展。
建筑设计风格
新古典主义
借鉴新古典主义建筑风格， 注重建筑的比例、细节和 质感，营造典雅、庄重的 建筑形象。
现代简约
采用现代简约风格，强调 简洁明快的线条和开放通 透的空间感，营造时尚、 舒适的居住体验。
其他费用
包括行政、管理、税费等杂项 费用，预计为1亿元人民币。
回报预测
销售收入
根据市场调研和预测， 项目预计可实现销售收 入约为15亿元人民币。
租金收入
项目规划有商业和住宅 部分，预计商业部分可 带来稳定的租金收入， 预计年租金收入为5000 万元人民币。
品牌与市场影响力
通过项目的建设和运营， 提升公司在房地产行业 的品牌影响力和市场份 额。
对策与建议
优化设计方案
进一步优化规划设计方案，注重细节处理， 提高项目的品质和竞争力。
加强市场营销
加大市场营销力度，提高项目的知名度和美 誉度，吸引更多潜在客户。
合理控制成本
在保证项目品质的前提下，合理控制开发成 本，提高项目的盈利水平。
加强合作与沟通
加强与政府、相关部门和客户的沟通与合作， 确保项目的顺利推进。
02
项目定位与目标
项目定位
高端住宅社区
金筑香水岸项目致力于打造一个 高端的住宅社区，提供高品质的
居住环境和生活体验。
生态宜居
强调绿色生态和可持续发展，充分 利用周边自然景观资源，营造宜居 的生活空间。
综合配套设施
住宅项目运营方案案例
住宅项目运营方案案例第一章项目背景1.1 项目概况该住宅项目位于城市中心地带，总建筑面积达到10万平方米，包含多栋高层住宅楼和商业综合体，是城市的新地标性建筑。
该项目将成为城市的一大亮点，引领城市房地产市场发展，并且拥有着巨大的商业价值。
1.2 项目运营目标本项目旨在构建一个绿色、生态、舒适的生活居所，以及一个商业繁荣、高端、时尚的商业区。
同时要注重提高项目的品牌力和知名度，使其成为城市的代表性建筑。
第二章项目现状分析2.1 项目地理位置该项目位于城市中心区域，交通便利，周边有多个商业、教育、医疗资源，配套设施完善。
同时，项目周边规划有多个城市公园，环境优美，适合居住。
2.2 市场需求分析目前城市的房地产市场需求旺盛，尤其是对于高品质的住宅项目和商业综合体。
而且居民对于环境和生活品质的要求也越来越高，对于服务和配套设施的要求也有所提高。
2.3 项目竞争分析与本项目相邻的地区也有一些已经建成或正在建设的类似项目。
这些项目拥有着不同种类的特色和优势，竞争激烈。
而且，城市的房地产市场竞争日益激烈，拥有着严峻的挑战。
第三章运营理念3.1 住宅运营理念本项目注重打造绿色、环保的生活居所，注重提高居民的生活品质。
打造高品质享受，提供周到的服务，实现人性化的管理。
3.2 商业运营理念商业区要打造高端、时尚的氛围，吸引各类消费者。
强调提高品牌力和知名度，打造城市的商业地标。
第四章项目运营方案4.1 住宅运营方案（1）提供全方位的居民服务：提供24小时的安保服务、健身房、社区活动、停车位、物业维修等一系列的便利服务，让居民享受便捷的生活。
（2）打造美好环境：注重打造美好的居住环境，围绕绿化和景观设计，提供优美舒适的生活气息。
（3）人性化管理：实行人性化的物业管理，提供多样化的服务和解决方案，解决居民生活中的实际问题。
4.2 商业运营方案（1）引进优质商家：引进高端的餐饮、娱乐、购物、休闲等业态，吸引各类消费者，增加商业价值。
美好生活缔造者梦起清湖·花半里 优质课件
以【人】为本
什么是房地产营销？精心策划，剖析人性需求，并将产品及其所承载的价值销售给客户的过程就是房 地产营销，归根结底，还是一个人和人打交道的过程。 所以， 首先要把我们的目标客户琢磨透！ 他们有着什么样的特性呢？
花开半吐偏妍
80后到了而立之年， 成为社会中流砥柱的时候， 成为社会重要力量的时候， 在这个时刻， 正是人生最精彩最动人的阶段， 正是80后引领风骚数十年的时代……
思路关键词－One
超越
不是说服，而是引领他们开阔更广的眼界， 超越自身。
思路关键词－Two
高度
没有高度就没有关注，必须有影响城市的高度。
PART.3 品牌解读
龙岗•花半里、蛇口•花半里、珠光•花半里、花半里•别馆等系列花半 里作品，在深圳房地产市场已经形成了其独特的
【花半里】的品牌烙印……
【花半里】是精品楼盘的典型代表，细致、温馨； 【花半里】讲究浪漫而和谐的居住文化。
那么，花半里的品牌提升之路是什么呢？
生活、生活，还是生活。
产品、产品，还是产品。 地段、地段，还是地段。
后精品小家时代的花半里品牌建设方略
——始于精品小家，超越精品小家。
美好生活体系
美好生活缔造者，梦起清湖·花半里。 成为规则的制订者，把握未来的话语权，引领未来发展潮流。
PART.4 美好生活体系
在标榜无拘束的时代，朝九晚五的办公室生活已赶不上时代的潮流，换上来的是舒适贴 心的家居环境，和那可以自我安排的自由工作时间。
事业
登录到花半里社区网站，看看最新的潮流动态，社区有没有新的定制套餐服务。 周六有球友在社区动态发布友谊赛邀请通告，周日有同行交流会， 这跟我的周末计划刚好合拍。
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
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4800
4,6,9,11月是主要的价格提升时间点,5,10,12是主要的销售时间点
西1~4#楼速度实现预期
80 70 60 50 40 30 20 10 0 1 1 1月 3 3 2月 3月 4月 5月 3#4 号楼销售量 " 6月 7月 1#2 号楼销售量 " 8月 9月 10月 11月 12月 14 14 30 30 45 45 40 22 22 20 20 15 15 7 35 45 26 50 50 35 31 24 65
07年北区项目价格增长预测：
5800,08~09 4500,06~07
4500,07/12 2700,03~05 4100,07/07 3600,07/03 3300,06/12
1800,03以前
０６年北区房价(纯市场在售商品房)年度增长率22%,07年预计达35左右%.是 本轮周期中增长率最高的一年,主要的激活事件:西郊开发,花园路中州路改造, 国贸/地王开发,增值税,拍卖地价创新高,北区大盘开发.
07年操盘主策略建议
• • • • 盈利模式：建议为”土地增值+开发增值”=‘项目增值”的测算方式.以06年 底市场同期地价划定为土地增值并以此地价作为开发增值计算的土地成本. 营销模式：建议选择”持续张力”模式,在市场快增长期间保持合理的产品供
应量,以获取尽能的市场外部溢价收益.
产品核心推动概念：高层：2、4号楼“花园商务+豪装+洒店式公寓”；1、3 号楼“五星级服务+商住公寓”；多层“多层+（准）现房+智能蓝谷社区”。 主力获取客户群：2、4号楼“国贸商务区、经三路商务区居住类+周边投资 类”为主；1、3号楼“地市入城者+周边专业市场”为主；多层“地市入城 者+周边专业市场+国贸经三路经商者”为主。 • • • 价格实现策略：总体以“合理去化速度保证项目安全运营，门槛定价逐月提 价保证项目价值最大”。 现场包装策略：“品质体验＋概念体验”，减少“情调体验”的投入。 操作团队组合策略：“精简到位，全心投入、快速反应”，以“价格攻坚” 为评估的核心原则。
•
供求关系,一环内供远远小于求,商用物业开发会步入增长期;二环内(一环外)
供小于求,但差距不大,策划力与销售力成为边际效率提升点;三环内(二环外) 增长迅速,将成为未来3~5年的主要竞争地,当前拼规模与价格是主要的方式。
• •
增值税的征收对于快增长通道中的郑州可能会形成总体的反效应,对东区有一 定的压力,其他区域会越过灰区间,出现快涨局面。 主干道物业将成为热点(环扩张启动、区域重新整合开始),特别是:中州路、航 海路、花园路、紫荆山路、西环路、农业路、金水路和中原路。
盈利模式战术要点
• • • 高层：地价按240万/亩计算土地成本，以“土地总价款+建安造价30%”=项 目投资，项目投资回报率以25%为基准线，项目投资销售期15个月为基准线。 多层：地价按200万/亩计算土地成本，以“土地总价款+建安造价20%”=项
目投资，项目投资回报率以35%为基准线，项目投资销售期12个月为基准线。
棒对销售信心的保障与提升作用。 根据成本和增值税政策避开价格无效区（具体区间见附表）。
价 格
均价走势图示 政策影响下的灰色价格区
30
60
80
90 100
销售率
西1~4#楼价格实现预期
5500 5050 5000 4600 4650 4500 4300 4200 4000 3850 3700 3500 1月 2月 3月 4月 4 号楼价格 5月 6月 3 号楼价格 7月 8月 9月 1 号楼价格 10月 11月 12月 2 号楼价格 3700 3700 3850 4200 4200 4000 4100 4350 4500 4200 4100 4650 4400 4300 4250 4300 4500 4380 4850 4800 5000 4850 4850 4700 4450 5200
投 放 价格实现策略战术要点
• • 配套“持续张力销售模式”高层保持速度与价格的均衡发展，多层采取紧价 格、适度松速度的发展策略。 采取跨越心理平台、大折扣信心回拉、配量快拉、高位维持四步走的策略。
•
•
采取周销控方式，针对楼栋和户型每月平衡速度调价，并加强价格政策指挥
花半里项目操盘思路
2007/01/24
目录
• • • • • • • •
郑州及项目周边市场现状分析 区域内项目竞争分析 07年及未来政策面分析 区域三年内房地产市场走势预测 当前客户与成交分析 项目产品线分析 项目总体操盘思路 项目操盘重要节点及战略要点
07年大势趋点结论
• 郑州房地产整体上处于第一周期的快速拉长阶段,分区看:东区和一环内区域 比全市提前近1~1.5年,北区和西北区比全市要晚近1年,南区和西区的发展速 度与全市相当,二环外区域比全市晚近3~5年. • • 郑州房地产价格处于快增长通道,商品房涨幅会在25~40%之间,各区会有所不 同。 经济适用房和中小户型的供应有较快增长,但近效化的开发会进一步加快,二 环外区域地产时代已来临!
商业：受土地增值税政策影响，建议部分出售（一层）、部分持有长期收益 （二层），价格参考公寓售价的3.5~4倍为基准，实行少推高价方式，尽可 能以二层的规模和自控优势达成专业市场的组建（服装或中高档商务用车零
配件）。
• • • 高层盈利模式支撑关键点：“花园商务+中州物管+户型体验+豪装品质体验+ 酒店式体验+投放累积效应+销售力增值” ； 多层盈利模式支撑关键点：“多层+现房+户型体验+客户概念+投放累积效应 +销售力增值” （花园路是共性的支撑点） 。 商业盈利模式支撑关键点：“花园路临街商业+专业市场概念+销售力增值”。
营销模式战术要点
• • • • 销售速度：由低至高再到快速落底的抛物线型。。 宣传方式：70%投放为固定频率系列投放，30%作为节点性助攻计划投放。 充分利用建筑与季节性节点冲越40%（不夭折）、60%（不自亏）、80%
（不亏本）、90%（不留尾盘）的四大销售关口。
充分关注“房源+客户+销售员”适配性。