2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）
判断题
1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。
()
对
错
2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。
()
对
错
3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
()
对
错
4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。
()
对
错
5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。
()
对
错
6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。
()
对
错
7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。
()
对
错
8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
()
对
错
9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。
()
对
错
10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨
款属于运营费用。
()
对
错
答案
判断题
1、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是收益法概述。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。
参见教材P215。
2、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是收益法概述。
资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。
参见教材P217。
3、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是收益法概述。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
参见教材P218。
4、。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题
2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题单选题1.受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产均衡价格。
房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。
参见教材P118。
2、下列关于替代原则，表述错误的是( )。
A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格D、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内【正确答案】B【答案解析】本题考查的是替代原则。
选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。
收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
参见教材P164～166。
3.下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是( )。
A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。
土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。
参见教材P123。
4、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和( )。
A、最佳用途B、最佳集约度C、最佳档次D、最佳收益【正确答案】B【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
参见教材P168。
房地产估价师第二套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。
参见教材P10。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价结果。
B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
违背职业道德的行为。
参见教材P36。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价方法。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P36。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』D『答案解析』本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
2023年房地产估价师试题及答案理论与方法
2023年房地产估价师试题及答案：《理论与措施》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题旳备选答案中只有一种符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相似，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
B.12C.20D.60%答案B2.土地获得成本是获得( )所需旳费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增长容积率旳补地价来说，其补地价旳数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增长后旳容积率-原容积率)/( )]×原容积率下旳土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增长后旳容积率答案B4.下面对假设开发法合用条件旳表述最为精确旳为( )。
A.新开发房地产项目B.用于发售用途旳房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力旳房地产D.用于投资或再开发旳房地产答案C5.房地产价格与一般物品旳价格，既有共同之处，也有不一样旳地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表达B.均有波动，受供求原因旳影响C.都是按质论价D.市场性质相似答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地旳价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产旳供应曲线表达( )。
A.房地产旳发售量与其价格之间旳关系B.房地产旳发售量与购置者能力旳关系C.房地产旳供应量与其价格之间旳关系D.房地产旳供应量与购置者能力旳关系答案C8.某高层楼房占用旳土地总面积为800 m2，总建筑面积为2023 m2，某人拥有其中120m2旳建筑面积。
那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有旳土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产旳收益年限为50年，单价为3500元/m2，酬劳率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，酬劳率为6%。
房产估价师《师理论与方法》多选题练习及答案
房产估价师《师理论与方法》多选题练习及答案1.下列估价师的行为中，不符合估价规范的有( )。
A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作2.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。
A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度3.影响工业房地产价格的区位因素主要有( )。
A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料D.是否接近大自然E.是否利于获取原料4.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有( )。
A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的'价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果5.某套期房住宅的套内建筑面积为l20�O，套内墙体面积为20 rri2，分摊的共有建筑面积为30�O，套内建筑面积的购买单价为15000元/�O，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。
关于该房地产价格的说法，正确的有( )。
A.使用面积的购买单价为12500元/�O.建筑面积的购买单价为12000元/�OC.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元6.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有( )A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施7.对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有( )。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1.议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
议价空间大，买方处于优势，说明市场不景气。
参见教材P86。
2.通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。
参见教材P88。
3.比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。
从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
参见教材P89。
4.在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为市场价值。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
评估价值本质上是对估价对象的某种特定价值或价格(如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等)的一个估计值，不一定就是市场价值。
如抵押价值的评估，就是偏谨慎的，不是市场价值。
参见教材P89。
5.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值。
市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。
投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。
房地产估价师第二套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题1. 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。
参见教材 P10。
2. 关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价结果。
B 不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
违背职业道德的行为。
参见教材P36。
3. 估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价方法。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P36。
4. 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』 D『答案解析』本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
房地产估价理论与方法的——2(专科) 期末考试试题及参考答案
《房地产估价理论与方法》复习题—2（专科）一、单项选择题1.对有租约的房屋进行征收为目的的估价时，应（）。
A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定2.下列（）不是估价委托人的义务。
A.协助估价师确定估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料C.协助估价师搜集估价所必要的材料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责3.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值4.在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。
A.是否完成峻工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗5.基准地价是指在城镇居民规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域的（）。
A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格6、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A.上升B.下降C.维持不变D.升降难定7、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。
A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值8、按立法用语划分的房地产类型不包含（）。
A.土地B.居住房地产C.房屋D.其他不动产。