产权式酒店和分时度假酒店模式的深入研究
产权式酒店
“黄金小屋”小荷才露尖尖角产权式酒店是随着旅游房产的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。
通常情况下，产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。
开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。
投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
在国内，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的海南，作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。
继酒店式公寓在国内一些大城市遍地开花后，被称之为“黄金小屋”的产权式酒店又悄悄“杀”进本已热潮滚滚的房市。
所谓产权式酒店，通俗地讲，就是在城市商圈内盖起酒店，再把酒店分成若干个产权卖出去，产权人既可以在该酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房间租出去，使产权人从中获得收益。
实际上，作为一种个人投资方式，购买产权式酒店在国内并非是新鲜事物。
２０世纪９０年代后期，分时度假酒店（或称“时权酒店”）的概念就传入国内，在珠三角和海南“登陆”，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于２０００年在海口市率先亮相，当时曾受到投资者的追捧。
投资人闲暇时可以住在酒店里享受星级服务，离开后可以委托酒店管理公司经营，是能够同时获得休闲与收益的一种新型的投资模式。
目前，国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。
比如，海南省早在１０年前就出现了产权酒店的萌芽，但并没有真正的产权式度假酒店。
旅游资源的丰富程度是度假型产权式酒店前途的保证。
因此，产权式酒店通常建在旅游风景名胜区，如三亚、杭州等城市。
跟酒店式公寓相比，产权式酒店更强调盈利性，与前者居住消费属性不大相同。
酒店式公寓一般选址在城市核心商圈，而产权式酒店则落脚于度假村或依山傍水的风景区内，因为游客的数量是决定产权式酒店经营业绩的直接因素，也决定着投资者能否收回成本和得到收益。
分时度假的起源及其正确定义
度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模发展的条件。
事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。
国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。
酒店式公寓则在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。
最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对发展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。
但遗憾的是，这一在国外获得飞速发展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其基本的概念都没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。
一些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一部分消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。
一时间，“分时度假”四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
与此同时，蓬勃发展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假”的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。
其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业）范畴；而房产商所开发的“产权式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。
将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。
本文旨在对这些基本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。
分时度假一、分时度假的起源分时度假起源于20世纪60年代。
产权式酒店策划案例
产权式酒店策划案例随着社会和经济的发展，酒店行业也已经进入了一个全新的阶段。
传统的酒店经营模式受到了资本和技术的挑战，而“产权式酒店”则成为了当下行业的热点，已经被视为新型酒店业态的代表之一。
本文将就“产权式酒店”进行策划案例的研究分析，旨在探讨其商业模式和优劣势。
一、产权式酒店简介产权式酒店，又称为公寓式酒店，是指通过商业地产投资公司和酒店管理公司合作的方式，将酒店运营业务与实体房产资产的所有权分离，实现资产与业务的分离。
在这种模式下，酒店管理公司主要负责酒店的运营和管理工作，而物业所有者则负责物业的投资和维护工作。
在此基础上，酒店可以将其房间以分时租赁、长租、短租等多种方式进行出租，并且还可以根据市场需求进行灵活调整。
二、产权式酒店的商业模式产权式酒店商业模式主要分为两个部分：资产管理和运营管理。
资产管理：在产权式酒店模式下，商业地产投资公司负责建设和购买物业资产，同时将这些资产出租给酒店管理公司。
在这种情况下，物业所有权和使用权分离，可以更好的促进酒店的长期运营和资产投资回报。
运营管理：酒店管理公司负责管理酒店运营业务，包括酒店的品牌和经营理念、市场营销和销售、客户服务、人员管理等方面。
酒店管理公司可以利用自身优势，积极推广酒店品牌、宣传酒店特色和服务理念，吸引更多的客户。
随着客户数量的增长，酒店的营利能力也会不断提高。
三、产权式酒店的优劣势优势：1、运营灵活：产权式酒店采用灵活的运营模式，可以根据市场需求和客户需求来调整经营策略和服务内容。
2、资产收益稳定：酒店管理公司为企业运营管理，物业所有者是资本盈利者，可以将资产收益更精确化地实现。
3、租金收益高：不同于传统的租金固定收益，产权式酒店的租金水平较高，因为房间出租收益会随着市场需求和季节性变化而动态调整。
劣势：1、资产投入成本高：产权式酒店需要大量的资产投资，建设和购买物业资产需要大量的资金支持。
2、物业管理风险：酒店管理公司需要对物业进行监管，以确保物业的保养、维修和安全运转。
分时度假酒店和产权酒店
何谓产权酒店
产权式酒店起源于国外,上世纪90年代中期在我国开始陆续 出现.所谓产权式酒店,是指开发商或者整个酒店的现有产权 人将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者,投资者 再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经 营,投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外, 还可以取得一定期限的免费入住权.一般而言,业主只需投入 为数不多的首期付款,然后用客房经营收入的分红来进行分期 付款,无需投入后续资金, 或全额,一定期限后取得房屋的所有 权.产权式酒店是一种新兴的经营模式,也是一种新型的融资 方式,开发商希望通过出售客房产权及时回笼资金,扩大经营 规模,分散经营风险；投资者希望以较小的投资获取中长期的、 相对稳定的收益.产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费 方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经 营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又 是增值的全新概念.将纯消费房产融入投资概念,即产权式酒 店的理念.
何谓分时度假酒店
所谓分时度假,就是有关机构先与酒店或度假村签订 协议,将客房使用权每年按周划成52份,用锁定且优 惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在一定的期限内 一般为20至40年在这一住所每年住宿一周的权利, 同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒 店其他服务设施的优惠使用权.当消费者购买了某一 处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的 世界其他地方同等酒店的使用权.分时度假在20世 纪60年代起源于法国,70年代被引入美国,之后开始 在世界上很多国家流行.
何谓产权酒店
产权式酒店作为一种舶来品,在西方国家的 成熟发展离不开以下条件：一是中产阶级的 成熟壮大,能够拥有庞大的潜在客户群；二 是产权式酒店所在地具有足够的旅游资源； 三是分时度假配套制度的完善.我国的产权 式酒店是在上述条件先天不足的基础上发展 起来的,这使得投资产权式酒店面临诸多的 法律问题
案例研究-酒店-产权式酒店分析
产权式酒店分析
1、产权式酒店的类型
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：
产权式酒店分析
时权酒店：
将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51 周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消 费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一 周）的居住权；
产权式酒店分析
养老型酒店：
指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退 休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营 管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一 定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去 世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所 有；
产权式酒店分析
产权式酒店的流行趋势
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及 贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店 1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游 目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81 个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80 年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长 了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到 2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为 旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最 受大众家庭青睐的投资工具。
产权式酒店分析
产权式酒店的在我国的发展基础
10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留 下了深刻的印象。究其原因主要有三点：一是当初的开发商炒卖地 皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；二是海南当时作 为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有 形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和 接受。
产权式酒店酒店
产权式酒店酒店简介产权式酒店酒店是指酒店业主通过出售酒店单元的方式，将酒店房间转变为私人产权。
酒店业主可以将自己所拥有的酒店房间出租给其他客人，从而获得租金收入。
这种模式结合了传统酒店业和房地产业，为酒店业主提供了一种稳定的收入来源。
原理产权式酒店酒店的运营原理相对简单，业主首先购置酒店房间的所有权，成为酒店的产权人。
然后，酒店业主将自己所拥有的房间出租给其他客人，通过租金收入获得投资回报。
这种模式可以让业主在自己不需要住酒店房间的时候，将其出租给其他客人，从而实现灵巧运营和最大化收益。
优势稳定的收入来源产权式酒店酒店可以为业主提供稳定的收入来源。
由于房间的所有权归业主所有，无论酒店房间是否被租出，业主都可以获得固定的租金收入。
这种模式比传统酒店业更具有投资回报和可持续性。
灵巧的运营模式产权式酒店酒店的业主可以根据自己的需求灵巧运营。
业主可以选择自己住宿的时间，并将其他时间的房间出租，从而最大化收益。
这种模式比传统酒店业更具灵巧性，让业主能够更好地管理自己的资产。
资产增值潜力通过购置酒店房间的所有权，业主还有时机享受资产增值带来的收益。
随着酒店地段的升值和市场需求的增加，业主所拥有的房间价值可能会不断上升。
这意味着业主不仅可以通过租金收入获得回报，还可以享受资产增值带来的额外收益。
本卷须知持有期限产权式酒店酒店通常有一定的持有期限要求。
业主需要在一定的持有期内保持对房间的所有权，以确保酒店的稳定运营和管理。
在持有期结束后，业主可以选择继续持有房间，或者将其出售给其他投资者。
管理费用产权式酒店酒店也需要支付一定的管理费用。
这些费用包括酒店管理公司的效劳费用、房间维护费用等。
业主需要计算这些费用，并确保租金收入能够覆盖这些费用，以保证投资的回报率。
市场需求在购置产权式酒店酒店之前，业主需要对目标市场的需求进行充分的调研。
只有当目标市场对产权式酒店酒店有需求时，业主才能获得更好的投资回报。
因此，在进行投资之前，业主需要对市场需求进行仔细分析和评估。
分时度假酒店
适合中国国情的分时度假发展之路
---交换式产权酒店---
销售产权度假房让客户拥有房屋产权的物质保障
业主首先确定自己每年自 住的天数
委托度假村管理机构对 外经营
获取投资收益，使业主可以自由的分时 交换，到国内外不同特色的度假胜地。
投资性 交换性
开辟了一条国内发展分时度假和旅游房地产的新思路
2) 另外还有一个重要原因，就是自从“分时度假”在中国安家落户后，不长的 时间里，不仅没有迎来广大消费者的认同，有关部门反而接到大量的投诉。究其 原因，目前大部分分时度假销售(代理)公司在推销时或多或少涉嫌虚假宣传、超 范围经营，提供霸王合同等；分时度假是一个新事物，消费者知之甚少、法律知 识欠缺，很多重要权益和对方承诺没有落实到合同或补充合同中。最后不了了之。 给分时度假带来了诸多负面影响。
396号
国内分时度假产权式酒店 (表-1)
面积 （平方米）
销售均价 （元/平方）
备注
36-110
8500 (一期五星级准) 6500 (二期四星级准)
1.全装修、含家具 2.五年包租，年回报率6.6%（税后） 3.每年免费30天物业住宿权限
30-50
10,000
1.全装修、含家具 2.开发商包租十年，年回报率8%（税后） 3.每年免费12天物业住宿权限
1.每年免费7天物业住宿 权限
2.具有可交换性，交换使 用亚洲37个协议酒店
国内分时度假房地产市场状况
分析：
1) 在中国，这种有钱有闲人的存储式消费行为至今难以广被接受。有关人士认 为，中国人并非缺少有钱而有闲的人，关键是国人的传统生活习惯和消费观念很 难与这种模式擦出火花。分时度假于国人来说还是过于前卫。
产权式酒店
产权式酒店产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司经营，并分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其实质就是满足社会各阶层对不动产投资理财的需求。
产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营性住宿业房地产的投资，目的是获得房地产增值和较长期的经营收益，同时，为酒店投资方进行融资并获得部分近期收益。
与产权式酒店运作模式相类似的还有产权式公寓、产权式商铺、商场等商业地产。
产权酒店是指由众多普通投资者购买酒店客房中的一间或多间的一种投资模式。
目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务活动、旅游观光和休闲度假的旅游者提供住宿服务，是指分布在商务区和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
历史背景产权式酒店来自于分时度假市场。
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，供大家不同时间分别使用的情况，产生了最早的分时度假概念。
由此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。
它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约10～20年后取得产权。
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产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
也可委托酒店管理公司提供专业服务。
分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。
2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。
酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。
）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。
4.国际分时度假公司情况1) RCI全球分时度假交换系统：RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。
RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。
RCI在世界各地均有其办事处。
其亚太地区总部设在新加坡。
RCI 的母公司Cendant集团为全球500强之一。
RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游服务。
RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与全球成功的管理。
RCI只为分时度假拥有者提供度假交换，RCI绝不拥有任何度假村，不销售也不代理销售任何加盟度假村的产品。
2) 其他分时度假交换系统DAE达安国际度假交换公司Interval International 简称II ，CUC国际组织的子公司迪斯尼（1990年,进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制)美国度假协会（ARDA）欧洲分时度假协会（ETF）等。
5.分时度假在中国的三种存在形式第一类是加盟国际交换网络的公司。
目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的25家，加盟II的3家。
其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在5万－8万元之间。
在加盟RCI的企业中，北京地区有5家，敦煌1家，黄山2家，无锡1家，重庆2家，珠海1家，惠州1家，丽江2家，昆明1家，杭州1家，三亚1家，海口2家，兴隆1家，青岛1家，威海1家，烟台2家。
上述酒店目前都以中小型单体酒店为主。
经营情况一般。
第二类是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的大型企业。
此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。
例如：首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司；金典集团的红树林度假酒店系列（但其实质仍是股权式酒店模式，只是添加了分时度假的功能）。
第三类是分时度假销售公司。
此类公司只销售分时度假产品，它不参与分时度假房产的开发。
例如：广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司。
6.分时度假的优势对度假村开发商而言，由于把未来的使用权提前销售给购买者，从理论上来讲，开发商已提前收回了开发成本和利润；对时权购买者而言，这种方式能保证他们能用较低的价格(一次性买断)获得预设时间里，特别是旅游旺季时能使用该度假村的权利。
7.分时度假存在的风险虽然分时度假有一定优势，但是它由于存在以下风险，目前在中国从事分时度假服务时机尚不成熟。
这些风险主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，如：1）度假酒店资源缺失；2）度假区资源匮乏；3）观光与度假是不同的概念；4）现分时度假产品难得到认可；5）资产安全风险没有保障，国内现有体制不完善；6）交换费用高昂；7）分时度假公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证；8）每年需要支付会员费，还要向酒店支付维修费，而且维修费可能会因通胀等原因上调；9）根据我国国情，“分时度假”的参加者并不一定能顺利得到想去度假国家的签证。
无法做到自主交换，酒店均由旅行社预定。
第二部分产权式酒店1.概述所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。
与普通住宅一样，它是有产权证的。
国内产权式酒店的土地使用年限为40年。
开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权，但不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。
投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资臵业，并将客房委托给酒店经营公司分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店在中国已经发展了多年，之前在海南、云南等旅游地产项目运用时，开发商会承诺投资者3-5年的经营回报，同时签订3-5年的委托管理合同。
但由于承诺回报模式在实际操作中并不成功，故近期此种模式开发商在与小业主签订合同时，不承诺固定回报，且委托管理期限根据是否委托国际管理公司而不同，若委托国际酒店管理公司，需至少10-15年。
2. 法律规定：1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；2）2001年6月1日起施行的《商品房销售管理方法》也规定，房地产开发企业不得采取“售后包租”方式销售商品房，这就意味着在法律层面是不允许开发商以“售后包租”方式销售产权式酒店的，否则商品房买卖合同的效力就有可能存在争议。
3. 经营模式此模式关系开发商、小业主、酒店管理公司、物业管理公司四方，较为复杂，需进行法律、财务方面的统一设计安排。
目前中国的经营模式如下：开发商——小业主：签署商品房买卖合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证。
4. 与国际酒店管理公司的合作模式及收费方式针对出售物业，品牌输出管理合作模式：同国际酒店管理公司签订全权委托管理合同，使用其酒店品牌，加入其全球酒店网络，运营模式与常规酒店相同，至多在合同中加一条内容：“酒店管理公司将尽力完成酒店业绩指标，近可能帮助业主提高回报水平。
”酒店管理公司提供如下服务：技术支持服务、营销支持服务、品牌授权和统筹管理等。
收费方式：1）技术服务费：80-100万美元；2）基本管理费（含品牌使用费）：总销售收入的5%-8%；3）奖励管理费：超出营收部分的5%-8%。
备注：以上收费比例因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
）5.产权式酒店的优点1)快速脱手，快速回现，减小资金压力；2)可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益；3)通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。
6.产权式酒店的风险1)通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％；2)若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损；3)当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围；4)从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符；5)现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。
没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身经营的风险很大。
第三部分案例分析---实例1 红树林度假酒店系列项目类型：酒店建筑综合体总建筑面积：68 万平米开发商：三亚红树林旅游文化地产开发有限公司投资商：今典集团建筑设计单位：美国5+design 设计公司北京中建恒基工程建设有限公司水上乐园设计单位：美国白水公园1、项目简介：三亚湾红树林度假酒店占地面积约400亩，总建筑面积68万平方米。
酒店以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。
2、项目特点：✧巨无霸式五星级度假酒店它的硬件配臵远远超越五星级标准：5000 多间客房相当于12 座五星级酒店，2 座澳门威尼斯人酒店；综合厅可容纳4000-6000 人同时会议与用餐；近千米长人工运河，1.2 公里长东南亚风情河畔商街；汇聚500 余间店铺食肆的世界美食港；世界顶级“迪拜水上乐园”原版再现；迷幻海底餐厅；5 万平米国际电影节主题会展中心；承载嘎纳梦想的国际电影节标准颁奖影厅；1200 座的露天演出广场，结婚礼堂。
✧三亚湾红树林度假酒店——中国首座“股权式”酒店三亚湾红树林度假酒店引用金融投资模式，是中国首座“股权式”酒店。
酒店每间客房都拥有独立的产权证，面向个人和企事业单位、投资机构、旅行社等团体机构出售，投资一间客房即相当于成为五星级酒店的股东。