房地产项目价值工程研究
价值工程在房地产开发项目成本控制中的应用研究
汽车制造厂 、 北京第一机床厂 、 上海机床厂 等企业 中应用 ， 并取 得 了可喜的成果 ， 进而逐步在各地各行业展开 。 对于房地产 等建 筑类企业 ， 国外已普遍应用了价值 工程技 术。 首次将价值工程应用于建筑类行业的是美国。 从应用实际中 可 以看出 ，价值 工程在 国外建筑业中应用的步骤主要包括信息 收集 、 功能分析 、 方案创造 、 方案筛选 、 方案发展和 方案 的实施与 反馈六个阶段。 在研究对象的确定上 ， 国外普遍采用 目标成本与 实际成本进 行对比的方式确定 ； 在应用 的时间上 ， 国外 的价值工 程主要是应用于 工程 的设计阶段 ； 其选择的应用方法也比较多 ， 包 括 ４ 时工作 法 （０ ｏ ｒＨｏ ｅｈ ｐ 、 ０小 ４ ｈ ｕ ｐｓｏ ） 设计方 案审 核法 （ｈ ｔｅ Ｃ ａ ｔ ）价值 工程审议法 （ ｅＶＥ Ａ ｄ ）承包 商建议 法（ｈ ｈｒ ｔ 、 ｅｅ ｔ ｕｉ 、 ｈ ｔ ｔｅ
价值工程 是从产品 功能分析 入手 来研 究产品 的功能和 成 本 的合理匹配 ， 调的是产品的功能提高 与产品成本降 低的有 强 机 结合。价值工程作为一种技术与 经济相结合 的方法 ， 迎 正好 合 了房 地产开发项 目的成本 目标追 求 ， 发项 目的各阶段 均 在开 可 以发挥很 大的效能 ， 为房地 产企业节约成本 ， 增加 利润 ， 优化 管理 ， 促进技术 进步 创造有利条件 。 价值工 程的研究和 应用也将 在 以下几个 方面起 到重 要作 用： 首先 ， 应用价值 工程 的评 价方 法可 以使房 地产行 业在推 进 绿 色建 筑的实施方面 发挥更 大的作用 ； 其次 ， 通过 对价值 工程 理 论的推 广应用 ，促 使我 国的房地产 产品人 性化 水平不断 提 高； 最后 ， 通过运用价值工程的评价 方法 ， 促进 我国房地 产行 业 的进一步向集约化发展 。 至今 ， 国房 地产行业 应用价值 工程还 不普 及 ， 我 如果我 国 房地 产行业推广应用价值工程 的水平能够迅速提 高 ， 会极大 将 推 动行业 的健康发 展 ， 有效 资源 发挥 更大 效益 ， 使 同时也能 够 更好满 足我 国经济均衡发展 、 社会稳定和谐 的要求 。
探究价值工程在房地产项目管理中的运用
科技与应用经济与社会发展研究探究价值工程在房地产项目管理中的运用北京建筑大学 孙卓摘要：本文以价值工程在房地产项目管理中的运用为切入点，对其展开具体分析，并以此为依据，进行房地产项目的特点分析；通过项目策划阶段、项目设计阶段、项目施工阶段等几方面，探讨价值工程在房地产项目管理中的应用方式及如何有效降低工程中的风险，进而提高房地产项目的价值含量和经济效益。
关键词：价值工程；房地产；项目管理；应用方法随着房地产市场竞争力逐渐提高，价值工程因为其实用性强、合理有效等特点，越来越受到房地产开发商的青睐。
价值工程可以在房地产工程项目施工中，有效的节约资源，最大程度的降低生产成本，进而为房地产项目带来良好的效益。
房地产项目想要更好的降低风险、提高经济效益，就必须加强对项目的综合管理，制定相关规定，优化各阶段的项目管理内容及方法，从而逐步达到提高项目价值含量和企业效益的目的。
一、房地产项目特点分析（一）时间控制严格房地产的开发项目，均具有很强的限定时间目标的特性，也就是说，房地产开发项目都对时间节点有着十分严格的规定。
这主要是因为，房地产开发项目投入资金数额巨大，市场发展的过快，并且同行业竞争激烈。
首先，房地产开发项目在社会中有着很高的价值性，因此房地产的资金投入相比其他固定资产要大的多。
但是一些房地产资金的使用率是比较低的，想要提高资金的使用率，就必须严格把控工程的工期。
一旦工期时间延长，就会产生不必要的资金投入，导致施工成本增加，收益程度大幅度降低，进而影响房地产工程项目的经济效益[1]。
另外，由于现代人们的生活质量逐渐提高，对于房地产开发项目的品质要求也在逐渐提升，导致房地产开发项目会不断的面临升级和改变，来迎合时代的发展。
项目工期一旦延长，所建造的建筑就很有可能会不符合当下人们的需求了，从而可能会导致建筑被搁置，严重影响企业的经济效益。
（二）质量目标要求高由于房地产的资金需求比较大，并且投入资金多，能看到的收益周期长。
探讨价值工程在房屋建筑工程设计阶段造价控制中的应用
探讨价值工程在房屋建筑工程设计阶段造价控制中的应用价值工程是一种系统性的方法，旨在通过最小化成本来最大化产品或服务的功能，而不影响质量或性能。
在房屋建筑工程设计阶段，造价控制是至关重要的，因为设计阶段的决策将直接影响成本和质量。
如何合理地应用价值工程来进行造价控制，是目前建筑行业面临的挑战之一。
价值工程在房屋建筑工程设计阶段的应用，主要包括以下几个方面：1. 完善设计方案在房屋建筑工程设计阶段，设计方案的完善是至关重要的。
通过价值工程的方法，可以对设计方案进行细致的分析和优化，找出优化设计方案的方式和途径。
通过分析设计方案的不同层面，比如结构、材料、工艺等，找出可以改进的地方，从而实现成本的控制。
2. 创新设计理念通过价值工程的方法，可以挖掘设计过程中的创新理念和方法，从而为房屋建筑工程的设计提供新的思路和方法。
这些创新理念和方法可以帮助设计师和工程师在设计中更好地控制造价，减少浪费并提高效率。
3. 提高设计团队的协作性4. 优化材料和工艺通过价值工程的方法，可以对房屋建筑工程中使用的材料和工艺进行优化。
通过分析和改进材料和工艺的选择和使用，可以在不影响质量和性能的前提下，有效地降低成本。
这对于提高工程的经济效益和可持续发展是非常重要的。
5. 降低项目风险通过价值工程的方法，可以对房屋建筑工程项目的风险进行分析和评估，并提出相应的对策和建议。
这样可以降低项目的风险和不确定性，确保项目的顺利进行，并保证项目的成本控制。
价值工程在房屋建筑工程设计阶段的应用是非常重要的。
通过价值工程的方法，可以在设计阶段就对成本进行有效的控制，从而为项目的成功实施奠定基础。
在未来的建筑行业发展中，我们需要更加重视和合理地应用价值工程，以更好地满足社会的需求，提高建筑质量，实现成本控制和可持续发展。
价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究
价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究摘要：房地产项目设计管理是项目开发的基础，通常情况下，项目设计阶段的成本只占工程项目总成本的4%左右，但是会对项目成本造成75%左右的影响，由此可见设计阶段的重要性十分突出。
但目前房地产开发商虽然认识到了设计阶段的重要性，但是在设计管理却存在一定的不足，针对这种情况，应加强对价值工程理论的应用，提升设计管理成效。
基于此，本文分析了价值工程理论的特点，并就具体的应用措施进行探究，仅供大家参考。
关键词：房地产项目;设计管理;价值工程理论;应用引言：设计管理在房地产项目开发中具有十分重要的作用，是提升房地产企业竞争力的有效措施。
但目前在设计管理过程中依然存在着主观性强以及缺乏规范性等问题，严重影响了设计管理的效果。
为此我们应积极探索房地产项目设计管理中价值工程理论的应用措施，借助价值工程理论的优势，提升设计管理成效。
1价值工程理论的特点分析价值工程理论是指以提升研究对象价值的管理技术，借助价值工程理论能够剔除不必要的功能，进而可以在保障建筑使用效果的基础上降低工程成本，同时也可以在成本不变的情况下提升建筑工程的功能，还可以同步实现成本降低与功能提升。
价值工程理论的特点主要包括以下几个方面：首先，价值工程理论以提高价值为目的。
价值工程理论将成本与功能统一起来进行管理，有助于提升建筑工程的机制。
其次，价值工程理论以协同合作为基础。
借助价值工程理论，需要管理以及相关的技术人员等共同协作，制定更加科学的工程建设方案。
最后，价值工程理论以系统观点为指导。
价值工程理论的应用，需要借助系统分析方法对建筑物的各项功能之间逻辑联系进行分析，在此基础上才能促进研究对象价值的提升。
2价值工程理论在房地产项目设计管理中应用的意义房地产项目设计管理具有较强的复杂性，同时在管理过程中也会遇到多方面的问题，如设计的实际效果如何？怎样评估设计方案等？而价值工程理论的有效应用，则可以很好地很好地解决以上问题，确保项目利益相关者的机制最大限度地统一起来。
价值工程在房屋建筑工程设计方案优选中的应用研究
价值工程在房屋建筑工程设计方案优选中的应用研究价值工程在房屋建筑工程设计方案优选中的应用研究摘要：随着社会的进步和经济的发展，房屋建筑工程的需求不断增加。
然而，在设计过程中，设计师常常面临着如何从众多的设计方案中选择出最优方案的问题。
为了解决这个问题，本文研究了价值工程在房屋建筑工程设计方案优选中的应用，并通过实例分析，验证了其有效性与可行性。
关键词：价值工程；建筑工程；设计方案；优选；应用研究一、引言房屋建筑工程作为社会基础设施建设的重要组成部分，对于人们的生活起到了举足轻重的作用。
然而，在项目设计阶段，如何选择合适的设计方案以确保工程的可行性、经济性和可持续发展性，一直是设计师们面临的难题。
为了解决这个问题，本文将研究价值工程在房屋建筑工程设计方案的优选中的应用。
二、价值工程的基本概念1. 价值工程的定义价值工程，又称为价值分析，是一种通过在设计、制造和运作过程中识别出不必要的费用，从而提高产品或服务价值的方法和技术。
2. 价值工程的原理价值工程的基本原理是通过对项目要求和目标进行系统化分析，发现其中存在的不必要的要素，并提出具有经济效益的改进建议，以实现降低成本、提高效能和满足项目需求的目标。
三、房屋建筑工程设计方案优选中的价值工程应用1. 方案设计的需求分析在方案设计阶段，设计师首先要明确项目的需求，包括项目的功能要求、使用要求、环保要求等。
然后通过与业主沟通和对周边环境的调查，进一步确定项目的具体条件和限制。
2. 方案设计的目标确定在需求分析的基础上，设计师要明确项目的设计目标，包括成本目标、建筑安全目标、工期目标等。
然后通过对设计方案的初步策划和评估，确定合理的目标范围。
3. 方案设计的方案创新设计师根据项目的需求和目标，利用创新的思维方法，提出多种可能的设计方案。
然后通过对方案的对比分析，确定出最具有经济效益和技术可行性的设计方案。
4. 方案设计的价值评估设计师通过对各种设计方案的成本分析、技术指标评估和效益分析，对方案的价值进行综合评估。
价值工程在房地产项目管理中的应用探析
价值工程在房地产项目管理中的应用探析与其他项目相比，房地产项目规模较大，投入资金较多，建设周期较长，管理工作较为复杂。
近年来，随着土地资源日趋紧张，土地成本愈来愈高，再加上房地产库存问题愈来愈严重，造成房地产项目利润空间逐渐压缩。
在这种情况下，房地产企业若要获得长足、稳定的发展，就必须进一步完善房地产项目管理，以管理作为切入点来控制项目成本，进而获得更大的利润空间。
基于此，本文对价值工程在房地产项目管理中的应用进行了综合性分析，并提出了一系列观点，以供参考。
标签：房地产项目；价值工程；成本1、价值工程特征概述价值工程主要是指以提升产品或作业价值为目的，以产品或作业功能分析作为核心，尽最大可能通过最低寿命周期成本来实现产品或作业使用所需求的必要功能的组织性活动。
价值工程当中所谓的“价值”本质上是一种评价事物有益程度的尺度[1]。
价值愈高则反映了事物的有益程度愈高，所能够带来的效益愈大；反之则说明事物有益程度低下，所能够产出的效益不够理想。
价值公式表达为V=F/C，其中V是效用或功能与费用之比，即对象所具备的必要功能与获取该功能总成本的比例；F是指对象的性能或用途，其本质是对象的使用价值；C是指产品或作业在全寿命周期所耗费的全部费用，包括使用费用及生产费用[2]。
价值、功能以及全寿命周期成本是构成价值工程的三大要素，并具备了以下特征[3]：（1）价值工程的核心为产品功能分析。
从产品角度来看，房地产项目的功能才是吸引用户的核心要素，并不是项目本身，通过功能才能够满足用户的某些需求。
如果从用户角度出发，则需要注重产品功能开发，并根据用户实际需求，删除部分多余或不必要的功能，以此来压缩成本。
通过对项目功能进行定量分析，将量化功能与量化成本进行比值，从而获得价值。
（2）价值工程的基础为集体创造活动。
在房地产项目管理过程中需要整个团队成员相互协作，根据阶段性特点，对产品功能载体进行创新，并适当简化功能载体，以节约材料及建设成本，提升项目整体的技术经济效益。
关于价值工程在房地产营销中应用的研究
关于价值工程在房地产营销中应用的研究价值工程在房地产营销中应用的研究摘要：价值工程是一种以降低产品成本为目标，提高产品价值的一种方法，广泛应用于工业中，可轻微减少装机量耗费，提高产品的竞争力。
然而，价值工程在房地产领域的应用还处于起步阶段，为此，本文对价值工程如何应用于房地产的营销及开发方面进行深入探讨。
首先阐述了价值工程的概念和方法，然后详细分析了价值工程在房地产中的应用方向和方法，并运用case分析实例说明价值工程是如何在房地产中实际应用的。
关键词：价值工程，房地产营销，开发一、引言随着社会经济的迅速发展，房地产市场越来越受到人们的关注。
房地产业成为我国国民经济重要组成部分，纵观国内的房地产市场，不难发现，房地产行业内现有多种营销模式。
然而，如何将市场上的这些模式变得更为实效，更有效的获得更多的客户深入到楼盘的内部，这就是房地产营销中需要考虑的关键问题。
而价值工程正好是解决这个问题的有效方法。
本文将介绍价值工程的相关概念和方法，讨论价值工程在房地产营销和开发中的应用，并以case分析实例表明该朝向上的价值工程如何应用于房地产营销中。
二、价值工程概述价值工程是一种以降低产品成本为目标，提高产品价值的一种方法。
它的核心思想在于承认生产企业在开发产品时必须充分考虑产品的价值，采取各种技术和设计手段来使产品达到最佳状态，并在过程中充分考虑成本因素。
其中必须认为，在生产过程中，产品质量始终是首要考虑的问题，而降低成本则是通过改进产品的生产过程和减少废品率等措施来实现的。
价值工程是一种方法，它将价值定义为“以最小的成本，实现买方和卖方的最大利益。
价值工程着眼于如何通过降低产品成本和提高其价值来增强企业的生存能力，并为ERP设计阶段寻找最合理的质量和代价的平衡。
在传统的工业中，价值工程已广泛应用于机械、电子、建筑等领域，在房地产领域中，也有利用价值工程的优势来精益化管理，成长为营销和开发的改进措施。
房地产行业各环节之间缺乏紧密协作，导致很多时候在招拍挂等环节之外，未能实现“价值”的最大化。
价值工程在房地产项目前期策划阶段成本控制中的应用研究
价值工程在房地产项目前期策划阶段成本控制中的应用研究【摘要】本文分析了房地产项目成本控制的关键与重点。
针对房地产前期策划阶段成本控制的特点，结合价值工程原理，具体阐述了房地产前期策划阶段成本控制的实施过程，为房地产开发企业最大程度降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。
【关键词】价值工程；房地产；前期策划阶段成本1.前言近年来，随着我国经济的快速发展，我国的房地产行业也得到了快速的发展，从2010年至2012年，全国房地产投资总额占固定资产投资的比例都在20%左右，房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业。
房地产行业的健康发展也直接影响着我国经济的良性发展。
而房地产开发商如何在控制成本的条件下生产出能够满足各类消费者需求的住房，从而降低空置率，回收资金，进行再投资。
这不仅能够实现消费者效益最大化，更能使房地产开发商效益最大化，这样的双赢局面是房地产业健康发展的趋势。
运用价值工程理论对房地产项目全寿命周期成本控制进行研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借较高的功能和相对较低的成本而占有一席之地。
2.房地产项目成本控制的特点及原则2.1 房地产项目成本的构成房地产项目的全寿命周期分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段，其成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。
房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。
根据资料显示，前期策划与立项阶段对工程造价的影响程度最高，可达80%～95%；规划设计阶段次之，这个阶段对工程造价的影响程度为5% ～75%；而施工及后续阶段对工程造价的影响程度仅为5%以内。
因此，在前期策划与立项阶段及规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点，它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。
实践表明，合理科学的前期策划与设计，可降低工程造价的10%～30%。
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房地产项目价值工程研究
1使用价值工程确定房地产项目定价
1.1建立项目功能指标体系并确定系数房地产项目功能指标体系建立
和系数确定是使用价值工程实行房地产项目定价的关键所在。
影响房
地产项目定价的功能指标较多。
通过查阅相关文献资料，房地产市场
调查以及采用德尔菲法(DEL⁃PHI)向专家调查研究，确定影响房
地产项目定价的功能指标F=(F1,F2,F3…,Fn)4。
由评价专家结合评价
准则和评价指标相对重要性的判断，对影响房地产项目定价功能指标
体系采用层次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）构造比较判
断矩阵。
集体智慧和有组织的活动，对其对象房地产项目实行价值分析，着重
功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要房地产项目功能，从
而提升房地产的价值，是一种技术经济分析方法。
“价值”是功能和
实现这个功能所耗费用的比值，基本公式为V=F/C。
式中：V为值；F
为功能；C为成本6。
从房地产企业角度，把销售价格P作为成本C，
所以能够引用价值工程模型作为房地产项目价值模型。
表达式为V=F/P。
式中：V为房地产项目价值；F为房地产项目功能；P为房地产项目销
售价格。
通过模型得知，为了提升房地产项目价值，必须从房地产项
目功能和售价着手。
当前房地产市场不景气，市场销售价格空间不大，房地产企业能够从房地产项目功能下功夫，也是房地产发展的方向。
1.3修正房地产项目价值模型根据价值工程原理，计算房地产项目功
能价值V的方法有绝对值法和相对值法。
无论采用绝对值法还是相对
值法，均应对房地产本身项目及周边楼盘项目调研，从影响房地产项
目定价的房地产功能指标实行评分A，确定周边的竞争楼盘项目的销售均价P，并且合理假定本项目的销售均价P设。
当采用相对值法时，应先确定无量纲的房地产项目功能指数F，再确定无量纲的房地产项目销售价格指数P，最终确定无量纲的房地产价值指数V。
其中功能指数
F=ψiEi/ΣψiEi,ψi为功能指标系数，Ei为房地产项目各个功能评
分值,销售价格指数P=Pi/ΣPi，Pi为房地产项目销售价格。
当采用绝
对值法时，先假定100分制中房地产项目功能的满分市场理想售价为
P0，是一个有量纲的量，其量纲为元/m2。
每一个房地产项目的功能综
合得分值为A，是一个无量纲的量。
经过对价值工程基本公式的修正，得到房地产功能评价值F=P0A/100，功能评价值F成为一个有量纲的量，其量纲为元/m2；P是房地产项目销售价格，其量纲为元/m2。
故，房地产项目价值系数V=F/P=P0A/100/P，式中，房地产项目价值系数V就是一个无量纲的量，其数值大小有下列三种情况：当V＜1时，表明房地
产项目销售价格大于功能价值，房地产企业定价偏高，楼盘价格竞争
水平差。
消费者购买该楼盘房子感觉没占到便宜，物所不值。
当V=1时，表明房地产项目销售价格等于功能价值，从房地产企业来说定价
适中，楼盘价格竞争水平一般。
消费者购买的房子没占到便宜，也不
亏本，物有所值。
当V＞1时，表明房地产项目销售价格小于功能价值，从房地产企业来说定价偏低，楼盘项目极具价格竞争水平。
消费者购
买的房子感觉很划算，物所超值7。
通过修正后的模型，比较容易地将房地产项目价值定量化，并由比值高低判断优劣，从而为房地产企业
营销楼盘做出价格决策，同时也为购买者在购房时的提供参考依据。
2案例分析
某一房地产项目位于金华市开发区湖海塘区块，东临八一南街城市主
干道，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道。
占地
面积为110524平方米，容积率为2.0，绿地率为30%，项目周边配套
完善、成熟。
项目集住宅、商业于一体，总建筑面积约23万平方米，
建筑设计融汇中西精髓，并结合多元协调的建筑风格，整体稳重大气，精致高贵。
现要求评估该项目高层住宅销售价格，即销售均价。
通过
调查研究该项目及周边具有竞争性的楼盘项目，选择三个均为高层住
宅的典型楼盘项目作为案例，从影响房地产项目定价的房地产功能指
标角度实行评分，并确定各个楼盘销售价格。
进过调查取证分析，初
步设定该项目高层售价P设为10800元/m2。
(1)分析各个楼盘项目基
本情况，实行评价，满足影响房地产项目定价的功能指标得分见表1。
(2)各个楼盘项目功能价值的确定。
如下采用相对值法表2，绝对值法
表3。
(3)分析小结。
通过相对值法和绝对值法得出本项目的价值指数(系数)最高，表明按照设定的销售价格10800元/m2，具有一定的竞争性。
如果预测房地产市场行情不景气，房地产企业能够再适当降低销
售价格；若房地产市场行情走俏，能够适当提升销售价格。
而项目二
的价格指数(系数)是最低的，其主要原因是销售价格最高。
实际上项
目二是品牌房地产企业开发建设，也是2014年金华十佳人居经典楼盘
之一，具有一定的优势，楼盘销售价格较高。
项目三、四的价值指数(系数)处于中间，楼盘项目价格竞争力处于中等。
由此可见，充分利用价值工程原理，建立房地产项目定价模型，能够
把复杂又难以确定的房地产项目价格计算出来。
不但为房地产企业做
出准确的售价策略提供依据，同时为广大购房者购房时提供了一个可
靠的衡量工具。
如今三四线城市房地产市场不太景气时，库存压力大，楼盘项目市场价格空间不大，房地产企业应该分析开发项目的优势和
劣势，发挥优势，改善劣势，提升楼盘项目的整体价值。
从房地产项
目功能价值着手，合理确定售价，提升楼盘项目价值，促使楼盘项目
价值指数提升，进而提升楼盘项目市场竞争力。
房地产项目价值工程研究。