物权法司法解释的解读PPT课件
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物权法课堂PPT课件PPT13页
性原则
.
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第5页，共13页。
地役权与相邻关系 的区别
性质不同
相邻关系仅仅是所有权上的一种限制。相邻关系是 法律直接确定的不动产所有权或使用权之边界，与 所有权或使用权命运相同，没有自己独立的取得或
丧失的原因
地役权指一种典型的用益物权。地役权虽然有其从 属性，但是可以脱离其主权利而单独取得或丧失
可适用的范围不同
三、物权变动的原则 公示原则、公信原则 四、物权变动的模式
1.意思主义。物权变动效果仅以当事人的意思表示一致为要件，而不需要交 付标的物或变更登记。《法国民法典》
2.形式主义。指除债权合意以外，当事人还必须履行登记或交付的法定方法，才能产生物权
变动的效力。《德国民法典》
3.折衷主义（债权形式主义）。指物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合意外，
区别
根据不同
物权保护方法以物权的存在为依据，而债权保护方 法以债权的存在为依据。
适用范围不同
物权保护方法主要有请求返还原物、请求排除妨害 、请求消除危险等
债权保护方法主要是赔偿损失
目的不同
物权请求权：恢复物权人对物的圆满支配状态
债权请求权：恢复到债权行为没有发生的状态，补 偿受害人所遭受的损失
.
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第3页，共13页。
（二）征收征用 （三）善意取得
.
11
第12页，共13页。
四、案例分析
权利顺位
留置权>经过登记的抵押权>质权>没有登记的抵押权>普通债权
.
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第13页，共13页。
相邻关系要求两块土地必须在物理上具有比邻
而地役权的适用范围虽然主要限于相邻不动产之间 ，但不限于此
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地役权与相邻关系 的区别
性质不同
相邻关系仅仅是所有权上的一种限制。相邻关系是 法律直接确定的不动产所有权或使用权之边界，与 所有权或使用权命运相同，没有自己独立的取得或
丧失的原因
地役权指一种典型的用益物权。地役权虽然有其从 属性，但是可以脱离其主权利而单独取得或丧失
可适用的范围不同
三、物权变动的原则 公示原则、公信原则 四、物权变动的模式
1.意思主义。物权变动效果仅以当事人的意思表示一致为要件，而不需要交 付标的物或变更登记。《法国民法典》
2.形式主义。指除债权合意以外，当事人还必须履行登记或交付的法定方法，才能产生物权
变动的效力。《德国民法典》
3.折衷主义（债权形式主义）。指物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合意外，
区别
根据不同
物权保护方法以物权的存在为依据，而债权保护方 法以债权的存在为依据。
适用范围不同
物权保护方法主要有请求返还原物、请求排除妨害 、请求消除危险等
债权保护方法主要是赔偿损失
目的不同
物权请求权：恢复物权人对物的圆满支配状态
债权请求权：恢复到债权行为没有发生的状态，补 偿受害人所遭受的损失
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第3页，共13页。
（二）征收征用 （三）善意取得
.
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第12页，共13页。
四、案例分析
权利顺位
留置权>经过登记的抵押权>质权>没有登记的抵押权>普通债权
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相邻关系要求两块土地必须在物理上具有比邻
而地役权的适用范围虽然主要限于相邻不动产之间 ，但不限于此
民法入门II物权法5.ppt
（一）占有人在占有物毁损灭失时的赔 偿责任
（二）占有人请求返还费用的权利
六、占有人的物权请求权
占有人的自力救济权。如自力防御权 和自力取回权。
保护请求权。主要有占有物返还请求 权；占有妨害排除请求权；占有妨害 预防请求权。
设例5·2：
甲和乙离婚后仍居住在婚前的房屋A中， 乙的母亲丙让甲搬出，理由是房屋是 她的。甲不予理睬，并将房屋钥匙全 部换掉，后甲出差归来，发现房屋为 丙的亲戚丁所占据。
六、无瑕疵占有和有瑕疵占有
无瑕疵占有是指善意且无过失、和平、 公然、继续的占有。
有瑕疵占有是指恶意且有过失、强暴、 隐秘、不继续的占有。
第三节 占有的效力
一、权利推定 二、即时取得 三、时效取得 四、占有物的使用 五、占有人对返还原物请求权人的权
利与义务 六、占有人的物权请求权
设例5·1：
甲的一头母牛在放牛路上走失，该牛 被乙看到领回家中，后乙又将牛卖给 了丙，丙所买的牛经配种产下一头牛 犊。此时寻找牛的甲找到丙处，丙以 牛是自己买来的为由拒绝返还。
问题：母牛和牛犊的归属？
一、权利推定
（一）权利推定的含义 权利推定其意为占有人于占有物上行
使的权利，推定为占有人适法享有的 权利，至于占有人是否真正有此权利， 在第三人举证破除法律所作推定前则 在所不问。
直接占有是指不以他人的占有为媒介， 直接对物进行管领的占有，即在事实上 对物的占有。
间接占有是指基于一定法律关系，对于 事实上占有物的人（即直接占有人）有 返还请求权，因而间接对物管领的占有。
五、自己占有与辅助占有
自己占有是指占有人不使用辅助人， 仅以自己的行为对物进行管领的占有。
辅助占有是指占有人在使用辅助人的 情况下，辅助人依占有人的指示对物 进行的事实上的管理和支配。
（二）占有人请求返还费用的权利
六、占有人的物权请求权
占有人的自力救济权。如自力防御权 和自力取回权。
保护请求权。主要有占有物返还请求 权；占有妨害排除请求权；占有妨害 预防请求权。
设例5·2：
甲和乙离婚后仍居住在婚前的房屋A中， 乙的母亲丙让甲搬出，理由是房屋是 她的。甲不予理睬，并将房屋钥匙全 部换掉，后甲出差归来，发现房屋为 丙的亲戚丁所占据。
六、无瑕疵占有和有瑕疵占有
无瑕疵占有是指善意且无过失、和平、 公然、继续的占有。
有瑕疵占有是指恶意且有过失、强暴、 隐秘、不继续的占有。
第三节 占有的效力
一、权利推定 二、即时取得 三、时效取得 四、占有物的使用 五、占有人对返还原物请求权人的权
利与义务 六、占有人的物权请求权
设例5·1：
甲的一头母牛在放牛路上走失，该牛 被乙看到领回家中，后乙又将牛卖给 了丙，丙所买的牛经配种产下一头牛 犊。此时寻找牛的甲找到丙处，丙以 牛是自己买来的为由拒绝返还。
问题：母牛和牛犊的归属？
一、权利推定
（一）权利推定的含义 权利推定其意为占有人于占有物上行
使的权利，推定为占有人适法享有的 权利，至于占有人是否真正有此权利， 在第三人举证破除法律所作推定前则 在所不问。
直接占有是指不以他人的占有为媒介， 直接对物进行管领的占有，即在事实上 对物的占有。
间接占有是指基于一定法律关系，对于 事实上占有物的人（即直接占有人）有 返还请求权，因而间接对物管领的占有。
五、自己占有与辅助占有
自己占有是指占有人不使用辅助人， 仅以自己的行为对物进行管领的占有。
辅助占有是指占有人在使用辅助人的 情况下，辅助人依占有人的指示对物 进行的事实上的管理和支配。
第九章 物权法《法学概论》PPT课件
第三节 用益物权
• 三、国有建设用地使用权 • （一）建设用地使用权的概念和特征 • 建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利。 • 特征： 1. 建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的。 2. 建设用地使用权的标的物为国家所有的城镇土地，不包括集体所有的农村土地。 3. 建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。 4. 建设用地使用权的性质是笔债务，将自己拥有的一辆小汽车抵押给A，后为担保另一笔债务， 又将该汽车质押给B。B发现该汽车烧机油，将车辆送至C处维修，因维修费用 产生争议，车辆被C留置。
• 问题：该汽车被拍卖后，如何分配价款？
第四节 担保物权
• 除上述担保物权类型外，我国还有保证和定金两种担保方式。 • 保证是以人的信用作为担保，不能是债务人本人提供。 • 定金,是指为了确保合同的履行,当事人一方按照合同金额的一定比例预先给付
对方当事人一定数额的货币。
第四节 担保物权
• 对于定金的数额,《担保法》允许当事人自行约定,但不得超过主合同标的额的 20%。
• 给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履 行约定的债务的,应当双倍返还定金。
照法律规定的方式行使，这一原则统一适用于按份共有和共同共有。 1. 共有财产的处分。 2. 共有财产的分割。
第二节 所有权
• 三、建筑物区分所有权
• （一）建筑物区分所有权的概念
• 建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的业主对其建筑物内的住宅、经营性 住房等专有部分享有的专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。
问题：设例中有哪些物权的发生？
第二节 所有权
• 二、共有 • （一）共有的概念和种类 • 共有是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产共同享有所有权。 • 物权法规定，共有包括按份共有和共同共有。
《物权法》PPT课件
2019年6月19日
乙1
乙2
乙 地（需役）
甲 地（供役）
（2）地役权的种类
以其功能为标准，有通行地役权、眺望地役 权、通用地役权、采光地役权、取水地役权、引 入地役权等等。
地役权是一种很古老的物权，在现代又有了 新的发展，一与环境保护有关，二与商业竞争有 关。
（1）公法上的限制：内容上的限制；行使 上的限制；保护上的限制。
（2）私法上的限制：内容上的限制；行使 上的限制；保护上的限制。
2、所有权概念及其在社会生活中意义的变化
所有权在不同时期、不同领域中的含义并 不相同，传统所有权在社会生活中意义也在 改变。
（二）所有权的内容：四大权能
所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的权 能，是指所有权的作用，或者说是所有权为实现其利益在法 律规定的范围内可以采取的各种手段，即占有权、使用权、 收益权、处分权。
占有和使用的关系； 用益物权的出发点：
——“所有权人使用”和“非所有权人”使用。
《民法通则》第81条，国家所有的矿藏，可以依法由全 民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民 采挖。国家保护合法的采矿权；
2019年6月19日
3、收 益
收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者 物质利益的权能。经济利益，包括物的天然孳息和法定孳 息，还包括在生产经营活动中的劳动收益和利润。
特定物是指具有独特的自然属性或由当事人的意思具 体指定的物。
不特定物是指当事人仅依抽象的种类、品质、数量予 以限定的物。
2019年6月19日
2007年3月 16日，十届人 大五次会议通 过了《中华人 民共和国物权 法》（形式意 义的物权法）。
物权对于债权的优先效力
《物权法司法解释（一）》解读
2017年第1期法治研究《物权法司法解释（一）》解读梁慧星**作者简介：梁慧星，中国社会科学院学部委员，北京理工大学珠海学院民商法律学院名誉院长。
2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 （以下简称《解释》）。
《解释》共计22个条文。
现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。
一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。
第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。
据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。
确权的结果有可能改变原来的登记。
另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。
依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。
但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。
第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。
法律法规之解读物权法课件
• 设立抵押权应当采用书面合同 • 不得约定到期抵押财产归债权人
法律法规之解读物权法课件
2、质权：动产转移占有出质给债权人的担保物权。
应当书面合同，转移交付时成立。
权利质权：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、 提单—交付权利凭证成立。无凭证，登记 可转让基金、股权、知识产权财产权、 应收帐款—登记成立
1、抵押权：不转移占有，将财产抵押给债权人，优先受偿 权利。
• 建筑物（包括正在建立），土地附着物，建设用地使用权，
土地承包经营权—登记时抵押权成立
• 交通运输工具、船舶、航空器—合同生效时成立，但未登
记不得对抗第三人
• 土地所有权，集体土地使用权，公益为目的事业单位社会
团体教育设施医疗卫生设施，不得抵押
案例：王从张借录音机，卖给李。李支付3000元购买。 张是否有权从李要回录音机？
注明：物权法中第106条规定：可以是不动产，且无合法 占有前提条件。另外关于盗赃遗失物有偿返还如通过拍卖 或公开市场购买取得。
法律法规之解读物权法课件
2、先占：以所有的意思，占有无主动产，取得所有权实 事。——台湾立法，我国物权法无规定归国有 条件：1）无主物2）动产（文物，珍稀保护动物，采捕权人 先占除外）3）所有的意思
王和张是好朋友，各自出了一半钱养了一只狗，咬伤 邻居李，必须赔偿医疗费3000元。那么李问王要医疗费， 还是问张要？
法律法规之解读物权法课件
• 区分所有权：业主对其建筑物的住宅，经营性用房专有部分所 有权对专有部门以外共有部分享有共有和共同管理权利（第6 章）
1、小区道路归属业主共有 2、小区绿地业主共有明示属于个人除外 3、公共场所、公用设施、物业用房归业主共有 4、车位车库：首先满足业主需要，
法律法规之解读物权法课件
2、质权：动产转移占有出质给债权人的担保物权。
应当书面合同，转移交付时成立。
权利质权：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、 提单—交付权利凭证成立。无凭证，登记 可转让基金、股权、知识产权财产权、 应收帐款—登记成立
1、抵押权：不转移占有，将财产抵押给债权人，优先受偿 权利。
• 建筑物（包括正在建立），土地附着物，建设用地使用权，
土地承包经营权—登记时抵押权成立
• 交通运输工具、船舶、航空器—合同生效时成立，但未登
记不得对抗第三人
• 土地所有权，集体土地使用权，公益为目的事业单位社会
团体教育设施医疗卫生设施，不得抵押
案例：王从张借录音机，卖给李。李支付3000元购买。 张是否有权从李要回录音机？
注明：物权法中第106条规定：可以是不动产，且无合法 占有前提条件。另外关于盗赃遗失物有偿返还如通过拍卖 或公开市场购买取得。
法律法规之解读物权法课件
2、先占：以所有的意思，占有无主动产，取得所有权实 事。——台湾立法，我国物权法无规定归国有 条件：1）无主物2）动产（文物，珍稀保护动物，采捕权人 先占除外）3）所有的意思
王和张是好朋友，各自出了一半钱养了一只狗，咬伤 邻居李，必须赔偿医疗费3000元。那么李问王要医疗费， 还是问张要？
法律法规之解读物权法课件
• 区分所有权：业主对其建筑物的住宅，经营性用房专有部分所 有权对专有部门以外共有部分享有共有和共同管理权利（第6 章）
1、小区道路归属业主共有 2、小区绿地业主共有明示属于个人除外 3、公共场所、公用设施、物业用房归业主共有 4、车位车库：首先满足业主需要，
物权法及担保法解读PPT课件
不
押物受让人纠继续有效。
破
租赁权与抵押权可以同时并存。
租
赁
9
公示公信原则
公信力是这样一种效力，即凡信赖该公示所为 的法律行为即受到法律保护或产生法律上的效 力，纵使这种公示与实质权利不相符合。
在物权法上，不动产物权变动以登记为公示手 段；动产物权变动的公示以交付为原则，以登 记为例外（仪式）。
例如：甲将乙的房屋登记在自己的名义下，并
4.企业法人的职能部门(如财务部等)
21
不得接受的单位保证人
5.没有经营外汇担保业务许可证的金融机构为外汇借款人提供 外汇担保 6.已开放境内外资金融机构人民币业务地区的境内外资金融机构
为境内企业的人民币授信业务提供的外汇担保；
7.在我行有不良资产已剥离或核销记录的，但经总行批准的除 外； 8.我行公司授信业务不接受单一的自然人保证担保方式，但已经 以其他担保方式足额担保，又附加自然人保证担保的除外。
18
一般保证与连带责任保证
在信贷业务中，我行的格式合同通常将保证人的保证方 式设定为连带责任保证。
保证合同未约定保证方式，或虽有约定，但约定不明确， 无法判断是一般保证或连带保证的，视为保证人提供连 带责任保证。
19
保证期间
债权人必需在保证期间内依法向保证人主张保证责任， 否则保证人免除保证责任。例如《保证合同》中约定保 证期间为债务履行期限届满之日起两年，《借款合同》 中约定的借款到期为2009年9月1日，如借款人在2009年 9月1日未能偿还借款的，则保证期间从2009年9月1日起 算两年，到2011年8月31日止，如在2011年8月31日前银 行未要求保证人承担保证责任的，保证人免责。
20
不得接受的单位保证人
物权法讲座PPT课件
或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
•
a
25
• 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条
规定享有不动产物权的，处分该物权时，依
照法律规定需要办理登记的，未经登记，不 发生物权效力。
a
26
开发商忙着卖车位.
业主 业主
业主大会
业主委员会
物业公司 开发商
a
27
建筑物区分所有权
• 一是专有部分的所有权。 • 二是共有权。指所有人依据法律、合同以及全体
前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管 遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、 灭失的，应当承担民事责任。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物 等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行 义务。
a
37
.房屋的征收.
• 第四十二条 为了公共利益的需要，依照法
律规定的权限和程序可以征收集体所有的 土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
a
15
物权法的制定.
• 物权法共２４７条，分为五编 • 总则：1——38 • 所有权：39——116 • 用益物权：117——169 • 担保物权：170——240 • 占有：241——245
a
16
物权设立、变更、转让、消灭
• 不动产：登记 • 动 产：交付
a
17
不动产——登记
• 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和
对财富的进取之心就会被激发出来。公众对 财富的进取之心一旦得到释放，经济和社会 的发展就获得了源源不断的动力。
• 马恩：资本主义一百年创造的财富超过人类
五千所创造的财富的总和。
• 布朗基：所有权是推动人类智慧的最有力量
的原动力。
•
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• 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条
规定享有不动产物权的，处分该物权时，依
照法律规定需要办理登记的，未经登记，不 发生物权效力。
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开发商忙着卖车位.
业主 业主
业主大会
业主委员会
物业公司 开发商
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27
建筑物区分所有权
• 一是专有部分的所有权。 • 二是共有权。指所有人依据法律、合同以及全体
前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管 遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、 灭失的，应当承担民事责任。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物 等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行 义务。
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.房屋的征收.
• 第四十二条 为了公共利益的需要，依照法
律规定的权限和程序可以征收集体所有的 土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
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物权法的制定.
• 物权法共２４７条，分为五编 • 总则：1——38 • 所有权：39——116 • 用益物权：117——169 • 担保物权：170——240 • 占有：241——245
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物权设立、变更、转让、消灭
• 不动产：登记 • 动 产：交付
a
17
不动产——登记
• 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和
对财富的进取之心就会被激发出来。公众对 财富的进取之心一旦得到释放，经济和社会 的发展就获得了源源不断的动力。
• 马恩：资本主义一百年创造的财富超过人类
五千所创造的财富的总和。
• 布朗基：所有权是推动人类智慧的最有力量
的原动力。
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不动产登记的性质：物权法之后
物权法： •第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应 当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当 依照法律规定交付。 •第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经 依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法 律另有规定的除外。 •第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。
案例：河南焦作房产纠纷案
• 甲单位购得房屋3间，交给下设乙单位使用，乙将 房款交给了甲单位，但未过户。甲单位又设立丙 单位，决定将上述房屋交给丙单位使用，乙单位 与丙单位在甲单位主持下签订了移交协议。后来 甲单位与丙单位又签订房产转让协议，丙单位支 付了房款，但未办理过户手续。1992年，乙单位 向房管部门申请颁发了房产证，并将房屋卖给了 高永善。高永善取得房产证。高永善请求丙单位 腾房，引起纠纷，遂以丙单位为被告向人民法院 提起民事诉讼；在民事诉讼中，丙单位又以房管 局为被告，提起行政诉讼。
• 第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有 不动产或者动产等案件中作出并依法生效 的改变原有物权关系的判决书、裁决书、 调解书，以及人民法院在执行程序中作出 的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》
•第二十六条 金钱债权执行中,案外人依据执 行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生 效法律文书提出排除执行异议，人民法院应 当按照下列情形，分别处理：
• 第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机 构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋 登记簿上予以记载的行为。
• 第五条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统 一的房屋登记簿。 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的 第二条 本办法所称土地登记，是指将国有 土地使用权、集体土地所有权、集体土地 使用权和土地抵押权、地役权以及依照法 律法规规定需要登记的其他土地权利记载 于土地登记簿公示的行为。
审理过程
• 第一轮
行政一审：撤销乙的产权证和高永善的产权证 民事一审：房屋所有权归丙所有，补办产权证 行政二审：维持撤销高永善的产权证，但乙的产权证； 民事二审：房屋所有权归乙所有 行政再审：与行政一审结果相同；责令行政机关重新确权
• 第二轮（丙提起行政诉讼；中院撤销民事终审判决，发回重审） 行政一审：撤销乙的产权证 行政二审：中止行政诉讼，等待民事诉讼结果 民事一审：中止民事诉讼，等待行政诉讼结果
（四）依法律规定发生的物权变动
此外，依法定继承、遗嘱继承、遗赠发生的物权变动：权利取得无需登记（宣示
登记）；但处分需经登记（强制登记）
物权法司法解释（一）
• 第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车 等所有权，受让人已经支付对价并取得占 有，虽未经登记，但转让人的债权人主张 其为物权法第二十四条所称的“善意第三 人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
不动产权属确认的实体规则
• 基于法律行为发生的物权变动
（一）公示生效——形式主义物权变动模式——强制登记
（二）公示对抗——意思主义物权变动模式——自愿登记
• 非依法律行为发生的物权变动
（一）依法院判决、强制执行裁定
（二）依政府征收决定
权利取得无需登记（宣示登记）
（三）依事实行为
但处分需经登记（强制登记）
• 第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产 行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述 权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登 记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
• 第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所 有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利 的唯一合法凭证。 依法登记的房屋权利受国家法律保护。
不动产登记的性质与效力
• 不动产登记的性质：公示方式 • 不动产登记的效力： 1.权利移转效力 2.权利推定效力 3.善意取得效力
预告登记的性质、功能与效力
•物权法 •第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动 产物权的协议，为保障将来实现物权，按照 约定可以向登记机构申请预告登记。预告登 记后，未经预告登记的权利人同意，处分该 不动产的，不发生物权效力。
……
不动产登记的性质：物权法之前
• 城市房地产管理法
第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应 当依照本法第五章的规定办理权属登记。
• 土地管理法
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应 当办理土地变更登记手续。
原《城市房屋权属登记管理办法》（2001）
• 第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产 市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定， 制定本办法。
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之 间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以 转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁 决执行标的归属于案外人或者向其返还执行 标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之
《房屋登记办法》（2008）
• 第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交 易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人 民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地 产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》 等法律、行政法规，制定本办法。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不 动产登记之日起三个月内未申请登记的，预 告登记失效。 •物权法司法解释（一）：
《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题
的规定》
•第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记 在被执行人名下的不动产提出异议，符合下 列情形且其权利能够排除执行的，人民法院 应予支持：
“物权法司法解释（一）”： 解读、评价与展望
导论：背景与内容
• 不动产登记与不动产权属确认 • 按份共有人优先购买权的行使 • 不动产与特殊动产的善意取得
一、不动产登记与不动产权属确 认
• 民事诉讼与行政诉讼交叉案件的处理 • 异议登记的实体意义与程序价值 • 预告登记的效力及其消灭 • 不动产登记在权属认定中作用 • 登记对抗的理解与适用 • 非依法律行为发生的物权变动