房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案教学教材

第九章 假设开发法练习题、单项选择题 假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A 、房地产价值 C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。

A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法 C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法 D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法 假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。

A 、投资开发价值 E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。

A 、难以采用假设开发法 E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法 D 、可以采用收益法在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B ）。

A 、选择最佳的规模 E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。

A 、替代原理 E 、收益原理 C 、预期原理 D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。

A 、成本法 E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B ）。

A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

A 、投资量大E 、周期长C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。

A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。

A 、投资利润B 、开发利润1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、E 、价值 D 、开发价值C 、投资收益D 、销售税13、开发经营期的起点是假设的（B）。

A 、开工日期B 、取得估价对象的时间C 、取得待开发土地的时间D 、开始出售开发完成后的房地产的时间 14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（A ）。

A 、市场价值 C 、实际成交价值D 、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（B ）。

A 、 购买待开发房地产时的那个时间B 、 开发结束时的那个时间C 、 开发结束，开始对外租售时的那个时间 16、 投资利息估算只有在（ B ）才需要。

A 、比较法B 、传统方法C 、现金流量折现法D 、收益法17、 开发经营期的终点是（D ）。

A 、 开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B 、 开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C 、 开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间D 、 开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法， 所以，在实际估价中估算开发成本、 管理费用、 销售税费时，可根据当地的（ B ）来分项估算。

B 、房地产价格构成情况 D 、同查房地产价格情况19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（A）的时间点。

A 、开发期结束B 、租售期结束C 、租售期开始D 、交付使用二、多项选择题1、假设开发法适用于如下房地产的估价（ ABDE ）。

A 、生地、毛地 E 、熟地C 、现房D 、旧房改建E 、旧房重建2、 运用假设开发法估价的效果如何， 除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如： （ ABDE ）。

A 、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策 E 、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 C 、 要有一套完整的开发计划和管理制度D 、 要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E 、 要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划 3、 运用假设开发法估价，需要估算（ ABCE ）。

A 、开发成本E 、管理费用C 、投资利息D 、 待开发房地产的销售税费E 、 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 4、 调查待开发土地的基本情况，主要包括（ACDE ）。

A 、弄清土地的位置B 、价值 A 、房地产市场情况C 、房地产价格情况E 、弄清土地的周围环境C 、 弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

D 、 弄清政府的规划限制E 、 弄清将拥有的土地权利5、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD ）。

A 、土地所在城市的性质E 、土地所在城市内的区域的性质 12、 在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ ABDE A 、应计息的项目 B 、计息期的长短和计息方式 C 、计息的范围D 、利率的高低和计息周期F 、 名义利率和有效利率 三、判断题1、 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。

（ X ）2、 成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房 地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地 价格。

（V ）3、 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。

（ V ）4、 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价， 如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。

（ X ）5、 对于有规划设计条件要求， 但尚未明确的待开发房地产， 难以采用假设开发法进行估价。

C 、 土地面积的大小D 、具体的坐落状况6、 调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（A 、弄清规定的用途 E 、弄清容积率 D 、 弄清楼层层高D 、弄清建筑结构 7、 选择最佳的开发利用方式包括（CDE ）等的确定。

A 、结构 E 、构造 D 、 规模E 、档次8、 待开发房地产投资开发前后的状况包括有（A 、估价对象为生地，将生地开发为毛地 E 、 估价对象为毛地，将毛地开发为生地 C 、 估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程 D 、 估价对象为熟地，将熟地建成房屋 E 、 估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程 9、 待开发房地产在投资开发后的状况有（BE E 、熟地E 、房屋 ABC ）。

C 、C 、弄清建筑高度 用途 BD ）。

）。

A 、毛地 D 、生地 C 、 在建工程10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值， 采用计算利息的方含土地）但考虑货币的时间价值可有 （ AB ）。

A 、采用折现的方式C 、采用现金流量计算的方式 E 、 采用房地产价格变动率的方式 11、 开发经营期可分为（ ABEA 、前期D 、勘测设计期）。

B 、 DB 、E 建造期 租售期 C 、施工准备 ）。

（v ）6、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式； 2、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

（ v）7、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。

（ X ）8、弄清土地的位置，包括3个层次：1、土地所在城市的性质；2、土地所在城市内的区域的性质；3、具体的坐落状况。

弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。

（ X ）9、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

（ X ）10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。

弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。

（ X ）11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。

弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。

（ X ）12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。

这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。

（v ）13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。

（ X ）14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。

（ v ）15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。

（ v ）16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。

（ X ）17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。

（ v ）18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。

（ v ）19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。

（ v）20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。

前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。

（ X ）四、计算题1、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为5 km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为 1200元/ m2,开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.8 亿元，贷款年利率为 6%，投资利润率为 12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 3%。

试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

参考答案：总价11.803亿元单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012 年 10 月的价格，获知该宗土地的面积为7000 m2，土地剩余使用年限为 45 年，建筑容积率为 4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 3 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积 1500 元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。