用假设开发法计算房地产估价问题(案列)
基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究
基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究江㊀颖摘㊀要：在全国飞速加强城市建设的光鲜背景下，房地产行业是发展最核心的内容，该行业所带动起的宏观力量不容小视㊂然而伴随着房地产发展给中国经济带来巨大红利的同时，局部地区房地产过热，房地产公司管理不善等原因，导致一些在建楼盘中途停工，成了烂尾楼㊂烂尾楼的存在，不仅浪费城市的土地资源，还制约着地方经济发展，成为国家和社会的心头大患㊂近年来，国家对这一问题逐渐重视起来，推出了一系列关于烂尾楼再开发的政策㊂由于烂尾楼自身的特殊性，目前大家在如何对其进行评估的问题上存在一些争议㊂文章通过分析烂尾楼存在的原因，探讨假设开发法在烂尾楼房地产评估中实施的可行性和不足之处㊂关键词：房地产；烂尾楼；假设开发法一㊁基本概念（一）烂尾楼的基本概念烂尾楼是指已办理用地㊁规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目㊂烂尾楼的存在破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，且对居民生活带来不便㊂（二）假设开发法的概念假设开发法是预测待估价房地产的预期开发价值，然后扣除正常投入㊁正常税费及合理利润后得到的剩余价值，以此来测算待估价房地产价值的一种方法，其本质是以估价对象的预期价值为导向来求取估价对象的当期值㊂二㊁烂尾楼形成的原因（一）工程项目建设资金链断裂烂尾楼形成最主观的原因就是建设资金不足，其中，导致资金断裂的原因多种多样，主要包括：１．因开发商没有做好充分的前期准备，致使建设项目启动后中途面临资金短缺危机；２．因 炒楼大热 开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上；３．因资金来源被截，全球经济环境处于起伏状态，不得不使工程被迫停工㊂（二）房地产市场缺乏自我约束房地产近年来一度被外界认为是暴利行业，所以各行业有资本的人士都跃身进入该行业㊂过多过杂的企业突然涌入会造成该市场的调节混乱，销售前景一片迷茫，导致烂尾楼越来越多㊂（三）工程建筑质量低劣经济效益是房地产商和承包商所考虑的重中之重㊂在利益与道德的选择上，金钱至上的驱使下，有些房地产承包商昧着良心暗中偷工减料，不顾建筑安全质量规范标准的约束，最后就产生因建筑安全质量不达标的烂尾楼㊂三㊁烂尾楼评估方法的选择烂尾楼虽然也属于房地产这一大类，但属于一种特殊的在建工程㊂所以在评估实务中，一般是采用评估在建工程的方法对其进行评估㊂适用于在建工程的评估方式也基本适用于烂尾楼的价值评估㊂而评估在建工程，通常有假设开发法㊁成本法㊁工程进度法，由于烂尾楼项目的特殊性，烂尾楼并不是一个已完成的工程项目，所以无法同市场中的已经完成房地产销售的工程相比较，所以市场法并不适用烂尾楼的评估㊂与此相类似，由于烂尾楼的未完成性，所以烂尾楼并不能直接产生效益，因而很难直接预测其未来的收益，无法通过对未来的收益进行折现来求取评估时点的房地产市场价值㊂所以在实务中，主要是以假设开发法为主，因为假设开发法是一种综合性的评估方法，它包含了收益法㊁成本法㊁市场法三大主要评估方法的基本原理，所以更适用于评估烂尾楼这一具有特殊性的在建工程㊂总之，在传统的房地产评估方法中，假设开发法最合适于烂尾楼的价值评估，然而，假设开发法也存在局限性㊂首先，假设开发法的估价过程大都采用定性分析，受人为主观因素控制较强，评估结果的可信度大为降低㊂另外，烂尾楼在后续建设过程中不仅会发生工程变更，而且待估房地产后续销售期普遍持续时间长，在这期间，市场行情会受到房地产政策和经济发展趋势影响波动，评估师不可能对续建过程中产生所有变化充分考虑，这导致了预测未来开发完成后的房地产价格具有一定的难度㊂其实，假设开发法估算烂尾楼价值实质采用的倒算法，即先用市场法求出烂尾楼未来开发完后的市场价值，再减去烂尾楼续建成本即可求出其价值，由此可看出假设开发法面临的主要问题就是市场法评估未来房地产价值不够客观㊂现阶段，一些学者对于这一问题引入了灰色理论㊁模糊数学的概念，对市场比较法进行灰色模糊建模，从而将市场法的估价过程定量化，使估价结果更加合理，这将有利于烂尾楼开发再利用价值的评估㊂参考文献：［１］李健．城市烂尾楼处置及预防的措施［Ｊ］．辽宁建材，２００６（２）：８３－８４．［２］刘景涛．关于烂尾楼资产处理的若干思考［Ｊ］．中国总会计师，２０１０（４）：５２－５３．［３］杨忠直．资产评估引论［Ｍ］．北京：科学出版社，２００８：３５．［４］薛姝，周晖．给予假设开发法的房地产拆迁估价思考［Ｊ］．湖南城市学院学报，２００５，６（２６）：６３－６４．［５］王幼松，张雁，曾能万，等．广州市烂尾楼问题分析及对策研究［Ｊ］．建筑经济，２００７（７）：３１－３３．作者简介：江颖，重庆理工大学㊂８８。
案例四(假设开发和成本法)
案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。
至估价时点，估价对象尚未预售。
2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。
此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。
该宗地地势平坦，形状规那么。
土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产估价实例(1)
A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况： ＋2 ； 房地产状况：－8 B的交易情况： ＋5 ； 房地产状况：－4 C的交易情况： －3 ； 房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交 价格高（低）于其正常价格的幅度； 房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则： 估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米）
例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日
例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方 米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为 建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费， 第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专 业费用
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。
为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。
房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。
1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。
这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。
评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。
2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。
其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。
3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。
评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。
（2）收集市场情报。
通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。
（3）制定假设条件。
根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。
（4）计算评估价值。
根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。
（5）评估报告撰写。
将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。
4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。
为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。
对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。
（2）风险分析。
对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。
（3）场景分析。
针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。
5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。
通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。
房地产评估假设开发法评估报告
定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
基本计算公式：P=A-B-C式中：P—待估房地产（或土地）价值A—开发完成后的房地产价值B—后续开发的必要支出C—后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
假设开发法分为动态分析法和静态分析法。
由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行测算。
1、估价前提和最佳开发经营方式1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。
1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5㎡，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度≤28%，建筑限高100米，绿地率≥30%。
通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：（1）建设内容与规模：建设内容为商住房地产。
估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076㎡，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。
根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按35㎡/个车位计，则地下车库面积为24,955㎡。
综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031㎡。
房地产估价师《理论与方法》第八章知识点：假设开发法的估价前提
实际运用假设开发法时，有三种情况：业主自己开发，业主转让开发，被人民法院强制拍卖转让。
这几种情况下的后续开发时间和费用构成是不同的。
看一个例子。
假设预测该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年。
则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。
但如果是该在建工程要被现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖，则还应加上“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
如果“换手”的正常期限为0.5年和1年，则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。
在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
假设开发法的估价前提有3种：
①估价对象由业主开发完成——“业主自行开发前提”;
②估价对象被业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;
③估价对象被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。
自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。
假设开发法的估价前提，不是估价师随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。
房地产抵押估价和房地产拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
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用假设开发法计算房地产估价问题（案列）
假设开发法
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
注意点
1.今年计息发生了变化
①未知、需要求取的待开发房地产的价值
②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例
③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同
如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例
如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例
案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安
费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.
设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价
开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋
开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋
土地价格。
X＝－－－（＋）－（＋）－
X＝万元
案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后
即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。
试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。
设该旧厂房的正常购买总价为y：
装修改造后的总价值＝4000×5000/(1+12%)＝1 (万元) 装修改造总费用＝1000×5 000/(1+12%)＝(万元)
销售费用总额＝4000×5000×2%/(1+12%)=(万元)
根据教材P338销售费用折现时间的确定。
因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其年的期中投入即年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有=年的时间，因此折现时间为。
销售税费总额＝1 ×6％＝(万元)
购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝(万元)
需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200(万元)
V＝1 ————200=(万元)
故：旧厂房总价＝ (万元) 旧厂房单价＝(元／㎡)。