房地产估价案例分析报告
房地产估价案例解析
房地产估价案例解析在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
准确地估价可以帮助买家和卖家确定房产的实际价值，从而进行合理的交易和投资决策。
本文将通过一个实际的房地产估价案例来解析估价的过程和要点。
案例背景：某市区一套120平方米的住宅出售，位于市中心繁华地段，周边交通便利，配套设施完善，历史价值较高。
房屋总价为100万元，卖方希望通过估价了解房屋的真实市场价值，从而确定合理的售价。
估价步骤及过程：1. 收集相关信息首先，估价师需要收集与该房产相关的各种信息，如土地性质、建筑面积、使用年限、产权所有人、周边环境等。
这些信息可以通过房产证、业主提供的资料以及实地勘察等方式获得。
2. 确定估价方法在房地产估价中，常见的方法有市场比较法、收益法和成本法等。
根据房屋的特性和市场情况，估价师需要选择合适的方法。
在本案例中，由于该房屋位于市中心繁华地段，适合使用市场比较法。
3. 选取对比样本市场比较法的核心是选取合适的对比样本进行比较分析。
估价师需要选择与目标房产情况相似的其他房产，比较其销售价格和特征来确定目标房产的估价。
对比样本的选择要充分考虑距离、户型、楼层、朝向等因素。
4. 进行比较分析在本案例中，假设估价师选取了同小区近期成交的几套房产作为对比样本，比较它们与目标房产的面积、楼层、装修程度等特征。
假设选取的对比样本的面积、楼层与目标房产相近，而装修程度略好于目标房产，则可以预估目标房产的估价应略低于对比样本。
5. 综合判断确定估价基于对比分析的结果，估价师需要综合考虑各种因素，如房屋面积、楼层、装修状况、地段等，综合判断出目标房产的估价。
同时还需要考虑市场供需关系、周边环境、政策因素等对房价的影响，以进行最终的估价。
案例分析结果：根据对比分析和综合判断，估价师得出以下结论：目标房产的市场价值应在90-95万元之间。
考虑到该房屋历史价值较高以及地段等优势，综合判断宜将出售价格定为95万元。
结论：通过对以上房地产估价案例的解析，我们可以看出估价的过程和要点。
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析作为一个广受关注的行业，房地产是一个十分复杂的领域。
房地产行业的规模日益扩大，在许多国家中都占据了至关重要的地位。
估价是一个非常重要的方面，在这个行业中对于一切交易来说都必不可少。
从业者必须精通技术和法律，以确保能够正确评估一处房地产。
一家公司想要购买一幢办公楼作为其子公司的总部。
因此，公司需要为办公楼进行估价。
这需要仔细分析各种因素来确定办公楼的实际价值。
首先要考虑到的是通过比较市场价值来确定办公楼的价值。
通过比较附近类似建筑物的销售价格，可以得出一个价格的大致范围。
然而，由于建筑物的独特性和特殊性，市场价值并不完全适用于所有的房地产。
其次，需要根据市场需求确定建筑的预期租赁利润。
如果这栋建筑可以带来高租赁收益，那么它的价格也会有所提高。
第三，需要考虑建筑物的实际裸土价值。
这包括地段，您所拥有的土地面积和土地上的现有建筑物等因素。
这会为估价者提供关于该建筑的潜在推销方式的信息。
第四，要考虑建筑结构的数量和质量。
和其他房产一样，办公楼的市值也直接与其质量相关。
所以建筑物的整体质量和维护情况，如它的外观，电子设备，空气质量和可持续性等等，都会考虑在内。
最后，要考虑到取得资金进行建筑物的更新和改善的成本。
这个考虑因素将帮助确定具体买房的客户以及投资该建筑的提供商。
不过就算是灵活利用所有这些数据进行获得了正确的价值，并不总是可以使我们获得最好的定价。
随着时间流逝，许多因素都会使建筑物价值的变化。
一些因素可能是人口增长，城市建筑质量提升，新地段的开发，甚至是国家政治环境的变化等等。
这些因素同样也需要考虑进入到估价因素中，以确保建筑物的定价符合市场和买方预期。
在总体估价过程中，建筑物的质量和实际成本是仔细考虑的最关键的因素之一。
当根据市场价值对建筑物单独评估时，建筑物的实际质量可能会被忽略。
整个估价过程要求评估每个项目的独特性和特殊性，以精确评估真实位置可以思考的并且可以得到的市场物业。
房地产估价案例分析及解题思路
房地产估价案例分析及解题思路1. 引言房地产估价是指通过对房地产市场的调研和分析，预测房地产的价值，并给出相应的估价报告。
在房地产投资、金融贷款、土地购买等领域，房地产估价被广泛应用。
本文将通过一个房地产估价案例，分析其解题思路，并展示Markdown文本格式的输出。
2. 案例分析假设我们要对一套位于某城市的二手房进行估价。
为了便于分析，我们先收集了以下信息：•房屋面积：120平米•城市区域：繁华商业区•地铁便利程度：距离最近地铁站步行5分钟•教育资源：附近有优质中小学和大学•社区环境：小区绿化率高，物业服务好•附近商业设施：周边有多家大型购物中心和超市•周边配套设施：有幼儿园、医院、银行等3. 解题思路房地产估价需要综合考虑多个因素，下面将介绍解题思路：3.1 收集数据首先，我们需要收集与房地产估价相关的数据。
这些数据可以包括房屋的面积、位置、朝向、楼层、装修情况、建筑年限等信息。
除了房屋本身的信息，还需要了解周边环境、交通便利程度、教育资源、商业设施等因素。
在这个案例中，我们已经收集到了大部分需要的信息。
3.2 进行市场调研通过对房地产市场的调研，了解当前市场的价格趋势和供求关系。
可以查看房地产中介网站、房地产交易平台等来源，获取类似房屋的售价信息，对比周边房屋的价格，并考虑市场的涨跌情况。
这些信息对估价的准确性有很大的影响。
3.3 确定估价方法房地产估价方法有多种，如市场比较法、收益法和成本法等。
在这个案例中，我们可以选择市场比较法，因为我们已经有类似房屋的售价信息。
使用市场比较法，需要选择一些相似的房屋作为参考对象，并对这些房屋的价格进行比较，最终得出目标房屋的估价。
3.4 建立估价模型在进行估价时，可以根据已有数据建立估价模型。
这个模型可以是简单的线性回归模型，也可以是更复杂的机器学习模型。
在这个案例中，我们可以使用线性回归模型，将房屋的面积、地理位置、周边配套设施等因素作为自变量，房屋的价格作为因变量。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产资产评估报告案例
房地产资产评估报告案例目录一、报告概述 (2)1.1 报告目的和背景 (3)1.2 报告范围及评估对象 (3)二、项目背景分析 (5)2.1 项目基本情况介绍 (6)2.2 项目所在区域概况 (7)2.3 房地产市场现状分析 (8)三、房地产资产评估方法 (9)3.1 评估方法及选择依据 (10)3.2 评估流程 (11)四、案例分析与评估结果 (13)4.1 案例介绍及评估范围确定 (14)4.2 房地产价值评估过程展示 (15)4.3 评估结果分析 (16)五、风险评估与调整建议 (17)5.1 可能存在的风险分析 (18)5.2 风险评估结果及调整建议 (18)六、结论与建议总结报告重点及目的 (20)6.1 主要结论汇总 (21)6.2 针对项目的具体建议与措施 (22)一、报告概述本报告旨在对位于XX市的XX房地产项目进行全面的资产评估分析。
该项目为一栋高层住宅楼，包括地上28层及地下3层，总建筑面积约为10万平方米。
评估对象为该项目的整体物业，包括住宅、商铺及公共配套设施等不可分割的部分。
根据评估目的和背景，我们采用了市场比较法、收益法等多种方法对项目进行了综合评估。
通过市场比较法，我们参考了周边类似物业的成交价格，结合本项目的基本特征（如地理位置、周边环境、配套设施等），对物业的价值进行了初步估算。
利用收益法，我们基于项目的未来收益进行预测，并将其折现至当前价值，从而得到了更为全面和客观的评估结果。
在评估过程中，我们还充分考虑了宏观经济环境、政策走向以及市场供需等因素对项目价值的影响。
通过对项目用地性质、规划条件、施工进度等方面的深入分析，我们也进一步确保了评估结果的准确性和可靠性。
本报告将详细阐述评估过程、方法、结果及建议，为委托方提供全面、客观的房地产资产评估服务。
1.1 报告目的和背景本房地产资产评估报告旨在为潜在投资者、金融机构、政策制定者以及其他相关方提供关于某房地产项目的详细信息和专业意见。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
《珠海电子集团大厦房地产评估纠纷》案例分析
案例分析：珠海电子集团大厦房地产评估纠纷1.珠海电子集团大厦概况该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司）。
电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为划拨土地使用权。
1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。
电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。
珠海市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向珠海市国土局清查整顿办公室申报登记。
电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经珠海市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地价、办理有关手续。
2.珠海电子集团大厦的委托评估因电子公司的下属公司拖欠珠海国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，珠海国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。
法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托珠海市拍卖行对电子大厦进行拍卖。
拍卖前，法院于1996年1月23日委托珠海房产评估所对电子大厦的价值进行评估。
珠海房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。
法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。
3.珠海电子集团大厦的拍卖法院委托珠海市拍卖行以珠海房产所的评估价为底价进行拍卖。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价案例分析-----------------------作者：-----------------------日期：我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1)第二部分估价程序 (2)第三部分房地产估价技术路线 (3)第四部分估价方法 (3)一、市场比较法 (3)二、收益法 (5)三、成本法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五部分不同估价目的下的估价………………………………………11一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价 (15)九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六部分各种类型的房地产估价………………………………………18一、居住房地产估价 (18)二、商业（含餐饮）房地产估价 (18)三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18)四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19)五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七部分估价报告格式…………………………………………………19估价报告常见错误……………………………………………………21第八部分估价报告案例…………………………………………………23第九部分投资分析………………………………………………………23第十部分网上下载………………………………………………………24案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。
对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。
二、房地产估价方法1、各方法之间的关系①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。
②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34③各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在3、估价对象与估价目的、估价方法。
估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用《规范》P8三、估价原则。
各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。
1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。
B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。
C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。
②划拨土地不能单独抵押。
③集体土地未经征用不得出让。
④相邻关系、共同所有、区分所有。
⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。
⑥抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。
应以合法原则为前提。
说的是房地产的经济价值最高。
不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。
（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V 建，二者相减得V地。
（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求 V 建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则《原理》P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。
①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。
是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。
7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献； 8、房地的匹配问题。
六、资料的搜集。
资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。
（2）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……（4）估价对象区域条件资料：①交通。
②环境。
③繁华程度。
（5）相关法律、法规、政策。
2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）（1）市场比较法：①交易实例及实例房地产状况。
②不同交易情况价格差异的资料。
③房地产价格指数及汇率方面的资料。
④房地产状况修正的有关技术资料。
（2）成本法：①土地取得成本方面的资料。
②土地开发和房屋建设方面的资料。
③管理费用方面的资料。
④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。
⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。
⑥建筑物的折旧方面的资料。
（3）收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。
②估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。
③折旧、剩余收益年限等资料。
④资本化率方面的资料。
（4）假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。
②同类房地产市场售价。
③同类项目开发周期、开发费用。
④同类项目开发利润或收益资料。
⑤折现率确定的有关资料。
七估价报告（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。
2、了解价值定义。
3、了解方法技术思路。
4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。
5、测算过程。
6、估价结果（二）错误类型1、不全面。
①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。
2、不规范。
①术语不规范；②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。
(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。
①时间修正未说明市场状况分析。
②比准价格的未说明理由。
如加权、平均。
③各种方法最后综合取值的理论依据。
4、不一致。
①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
５、不正确。
①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；②他项权利（抵押权对资产的影响）；③特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
F、估价结果报告（１）委托方（一般无误）（２）估价方（看是否超级评估）（３）估价对象：区位、实物、权益。
①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。
③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。
④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。
⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。
⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。
⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。
（４）估价目的；（５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（８）估价原则。
（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。
对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。
（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。
（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。
G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）（１）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（２）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（３）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应（４）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张（５）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（６）估价方法的选用：①思路②方法③采用方法的理由④方法适用的条件和范围（７）测算过程H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。