《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
房地产估价案例与分析试卷及答案2
房地产估价案例与分析试卷及答案2房地产估价案例与分析试卷及答案2房地产估价案例与分析试卷及答案2二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。
下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）a、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。
b、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险c、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险d、选用估价方法不恰当形成适宜性风险2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）a、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益b、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益c、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益d、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）a、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧b、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息c、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金d、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则（）a、3500万元是该宾馆的公开市场价值b、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值c、3500万元是保险事故发生后的损失价值d、投保时，保险金额不能超过3500万元(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m 2 ，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m 2 ，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m 2 ，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m 2 ，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用()。
A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是()。
A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应()。
A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是()。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是()。
A、建立受法律保护的委托与受托关系B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C、载明估价的有关事项D、作为估价机构内部存档管理的凭据<3> 、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
房地产估价师考试《案例与分析》习题
房地产估价师考试《案例与分析》习题1．2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。
原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。
后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?2．在估价过程中，甲犯了哪些错误?考点分析：假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】1．后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。
如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2．估价师主要错误有：（1）估价前提错误，应是自愿转让前提。
（2）动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
（3）开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
（4）折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
2．2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?考点分析：比较法的可比实例的选取＋收益法价值形成过程的注意问题【参考答案】1．不能直接将其选作可比实例（1分）。
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案)
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案).第 1 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
{A}. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价{B}. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价{C}. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托{D}. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作正确答案：D,第 2 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
{A}. 估价委托书载明的房屋坐落地址{B}. 房屋权属证书记载的坐落地址{C}. 实地查勘显示的房屋门牌号地址{D}. 房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因正确答案：D,第 3 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司于6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
5月28日政府对该区域作出征收决定，并于6月1日进行了公告。
乙房地产估价机构与6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于6月15日进行了实地查勘。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案单选题（共30题）1、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D2、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D3、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。
银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。
现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
A.综合性B.科学性D.特殊性【答案】 B4、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】 C5、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。
（52）不是一个好的测试用例集。
A.(本科，通信， 26)、(硕士，电子， 45)B.(本科，生物， 26)、(博士，计算机， 20)C.(高中，通信， 26)、(本科，电子， 45)D.(本科，生物， 24)、(硕士，数学， 20)【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D9、（）关系描述了某对象由其他对象组成。
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2010《房地产估价案例与分析》一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。
现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。
A．124500B．127000C．132500D．1350002.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
A．810B．132025C．2835D．4860（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。
2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。
3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。
因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。
A．自己开发B．溢价转让C．被迫转让D．自愿转让5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。
A．0.03B．0.83C．0.85D．1.256．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A．办公楼开发费用B．食堂开发费用C．宿舍开发费用D．浴室开发费用7．采用成本法估价时，应（）。
A．按照预算额测算在建工程价值B．按工程已结算额测算在建工程价值C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：表1 估价对象估价结果一览表评估单价评估总价/房屋所有权证号用途房屋坐落面积/㎡ /（元/㎡）万元假定未设立法定优××市××街×× 491.26 339.29 14478.96 ××字第××号商业先受偿权下的价值号工程款优先受偿权价值 0 O -已抵押担保债权价值房地产估价师知悉 - 0 00 O 其他 - 的法定优先受偿款 - 0 合计 O491.26 14478.96 抵押小写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整价值大写房地产估价师知悉的-=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值注：估价对象抵押价值法定优先受偿款。
××房地产估价有限公司（盖章）法人代表：×××九年五月二十二日二O 0注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该层，其中一～二层为商铺和酒楼，三年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5建筑于2007 层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。
内部设备有中央空调、一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；大楼外墙粉色墙砖，自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。
目前出租用作酒楼，餐5.4m估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；2007㎡；设计用途：商业；登记日期：层；所在层数：一层；建筑面积：339.29房屋总层数：5 6日。
年6月估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；日。
4月21月年420日；登记日期：2006年㎡；终止日期：使用权面积：3065.302046年。
依据估价对象委托人提供的资料及估价37 至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点日。
4月21年 2009 七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/㎡.十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估价报告应用的有效期（略）××房地产估价有限公司2009年5月22日附件（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
其基本计算公式为：式中 V--收益价格；iA -- 房地产的报酬率（折现率）。
Y--i期末的净收益；相对于估价时点而言的未来第）确定房地产收益（11）租约期内房地产收益日。
根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，月202013年4估价对象已出租，租约期至2.租约期内房地产年有效毛收入见表㎡）（单位：元/ 表2 租约期内年有效毛收入一览表有效毛收入时间50 ×12=600 ～2009.4.212010.4.202010.4.21 55×12=660～2011.4.20～2011.4.212012.4.20 60×12=7202013.4.20 ～2012.4.21 60 ×12=720往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
2）租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（㎡·月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（㎡·月），且按每年3％的比率递增。
根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。