2018年5月龙湖上海虹桥天街B区 B2层商业定位规划方案
上海虹桥万科中心商业综合体设计
上海虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。
关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。
虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。
虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。
虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。
2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。
2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。
地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。
该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。
地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。
龙湖宝山商业项目强排方案汇报
全新的日本木叶商场，由Jerde 公司设计，旨在成为桥 本地区的一个新的社区公共场所。
建筑的每一个特点都强调了环境和谐，在建筑和人行 道设计上重点突出其保护自然和可持续发展的价值观。
木叶商场的设计灵感以及令人难忘的体验都来自于大 自然内在的强大力量。花园走廊概念就是整个设计的灵感 ，将自然和可持续的价值观融入整座建筑与活动空间中。
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
商业：办公=50%：50% 建筑密度：60% 建筑限高：100m
总建筑面积：275630 办公：138000
其中 北地块：90000 南地块：48000
商业：137630
持有：85800 其中 北地块：10000
南地块：75800 销售：51830 其中 北地块：51830
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
参考案例 日本木叶商场 2 传统可售性商业街区案例 最大的中央大厅在天气寒冷的
时节常用来举行社区活动，同时 它还是用于举办节日庆祝活动的 场所。
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
嘉领国际 2
传统可售性商业街区案例
一层平面图
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
龙湖·宝山顾村刘行地铁上盖商业项目概念规划设计
2012.12
方案一
模式：2层销售商铺+6层整售商铺“方块”
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
商业：办公=50%：50% 建筑密度：60% 建筑限高：100m
总建筑面积：275630 办公：138000
其中 北地块：90000 南地块：48000
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
龙湖天街商业分析ppt课件
一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
三层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
四层
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
四楼商铺赠送超大面积，中间商铺临电梯主动 线，性价比高。
约190㎡ 约60㎡
四层平面图(标准块B）
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
五、六层
5、6层商铺赠送空中四合院，完美私属空间，非 常适合经营高端餐饮、会所、美容、茶楼。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
负一层
下沉广场设置把地面人流引入地下，增 大地下商铺价值
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
瑞铂慧家2016年6月上海虹桥天地案例分析
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02 PART TOW
物业布局
2021/5/27
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物业布局
根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布
物业布局 1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹
路、绍虹路和一条绿化带隔开； • 南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，究
其设计原因有以下两种可能： • 一是政府作城市规划时将该地块分割开，
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内部动线
垂直动线
直梯：1、2、3、4号直梯在垂直动线上连接各栋楼层，其中2号梯是螺旋步梯加垂直电梯，既可
快速到达L3层，也可步行观光到达
自动扶梯和步行道：每层四个角落处都设有扶梯，从商业楼内每个地方到扶梯处都非常方便
B1—GF层：3部扶梯，2条步行道，分布在下沉广场三个角上，每部电梯到GF层对应不同的商业楼
化发展战略
整体规划 总体量
功能分区
虹桥商务区
86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平 方公里核心区
闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务 嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城 市配套的产城融合示范区
商务核心区
北区 一期
核心区
核心区一期和南北片区： 一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡ 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积
多条通道与外部相联，人车分流，
地上地下甚至每一层都有直接与
外部相联的出入口，很好的汇集
和疏散从各个方向往返的了客流
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2021/5/27
餐饮 餐饮 餐饮、生活服务 餐饮、生活服务 餐饮
2
3 1
11 3
2 20
内部动线
水平动线
虹桥商务区规划
虹桥商务区规划
虹桥商务区是上海市的一项重点规划项目，位于上海市闵行区虹桥综合交通枢纽区。
该项目计划占地约3.6平方公里，总建
筑面积将超过250万平方米，其中约70%将用于商务办公楼，其他区域将用于商业、酒店、文化娱乐等配套设施。
虹桥商务区的规划目标是打造一个以国际化商务办公为核心的综合性城市功能区，形成以金融、科技、文化为主要产业的产业集聚区。
该区将与虹桥枢纽站、虹桥国际机场形成协同，为企业提供良好的交通和物流条件。
虹桥商务区的规划布局主要包括中央商务区、南区和北区三个主要功能区。
中央商务区是核心区域，将集中发展高级商务办公楼、商业综合体、文化娱乐设施等。
南区将重点发展金融服务业、科技创新业和总部经济，形成以金融为主导的创新发展区。
北区将发展高新技术产业和现代服务业，打造以科技企业和创新创业为主的高新技术产业园区。
虹桥商务区的设计理念是注重创新、绿色和可持续发展。
该区将采用国际先进的城市规划和建筑设计理念，建设智能、绿色、节能的建筑和城市环境。
同时，该区将配备完善的公共交通系统和基础设施，提供良好的服务和便利的生活环境。
虹桥商务区的建设将有助于推动上海市经济的发展，提升上海在国际商务中心的地位。
该区的规划和建设将吸引大量的企业和人才进驻，促进经济的繁荣和创新能力。
同时，该区将提供丰富的商业、文化和娱乐设施，为市民提供更好的生活品质。
总之，虹桥商务区的规划旨在打造一个以商务办公为核心的国际化综合功能区，通过创新、绿色和可持续发展的方式，推动上海市经济的发展，提升城市的国际竞争力。
这将给上海市带来更多的发展机遇和市民更好的生活环境。
虹桥商务区规划
——核心区一期,暨城市设计
一、背景及主要内容
汇 报
二、规划创新
●
设计理念创新 规划控制创新结构 Nhomakorabea●
三、实施效果
一、背景及主要内容
虹桥商务区位于上海市
江苏省
中心城西侧，沪宁、沪杭发 展轴线的交汇处。 面向全国，服务东部沿海
上海市
及长三角的大型综合交通枢纽
商业及配套设施分布
设备
功能布局(三维):
办公 办公
商务功能—— 3层以上
商业功能——地下1层至3层 休闲及其它——融合其中
公 共 设 施
办公 办公 办公
办公
办公 娱乐 休闲 公共设施 停车 设备 停车 公共设施 办公
商业
商业 商业 商业
典型酒店商业功能组合
步行网络
（2）公共空间追求多样性与人性化 规划在公共空间环境设计方面， 以人的活动为出发点，强调空间的 可选择性与可步行化。
2、规划控制创新 为适应城市建设由规模化发展向精细化管理转变的需求，规划对传
统控规的规划控制体系进行大胆创新，强调空间形态、功能业态及低碳
指标的结合，最终形成“导则+图则+三维模型”三位一体的全新的规划 控制体系。
低碳指标体系表 城市规划布局
（1）强调低碳理念与规 划的结合，提出详尽的低碳建 设指标体系，与导则及图则相 结合，确保低碳理念落于实处。
（2）强化对功能业态的控制
规划除了对地块主要用地性质进行控制外，还对分层功能业态提出
明确要求。
（3）突出对公共空间的控制
控制体系
GIS技术
三 维 规 划 理 念
公共空间立体复合式的控制
龙湖天街商品房全套建筑施工设计cad图（含平面布置图）
上海大虹桥板块发展规划参考
虹桥商务区
虹桥商务区四至范围：北起北翟路，南到沪青平公路，西至铁路外环线， 东至环西一大道，总用地面积约26.3平方公里。规划总建设规模，约 1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公 共设施约490万平方米。区域内的业态将包括总部经济、会议产业、办公 楼、酒店、商业、娱乐及生活等。
谢谢观赏…
更多细节欢迎垂询：8621-63602128
新虹桥商圈简介
功能定位为：“内外贸一体化发展、批发与零售业共同繁荣、商品集散 能力强大的虹桥国际贸易集聚区”。 具体分三个层次完成： • 将逐步形成服务上海、辐射长三角的影响力； • 聚集国际品牌，并引进目录店、集成店、折扣店等新型商业业态； • 以高端购物、餐饮、休闲、娱乐为主导的虹桥国际化高端商圈。 商圈将通过对接上海国际贸易中心建设，依托国际贸易，发展具有虹桥 特色高端商贸服务业。
大虹桥商务区
随着虹桥国际枢纽、轨道交通2号线延伸段10号线等重点工程的顺利推 进，规划面积86平方公里的“大虹桥商务区”正逐渐浮出水面。这一重 要区域的形成涉及到上海长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江六个区。 虹桥商务区不是一个行政区域，而是一个功能区域，根据规划和功能定 位，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，面向全国的总部经济 和高端商务活动的集聚地，上海国际贸易中心的核心功能区之一。
大虹桥带动性
虹桥
新虹桥商圈简介
新虹桥商圈的功能定位为内外贸一体化发展、批发与零售业共同繁荣、 商品集散能力强大的虹桥国际贸易集聚区，它将被打造成以高端购物、 餐饮、休闲、娱乐为主导的国际化高端商圈。 凭借现有虹桥CBD及天山路商业区的基础，数年内将被打造成集高端 购物、餐饮、休闲、娱乐为主导的国际化高端商圈，极具潜力成为上海 西区真正核心区域，并依托虹桥国际交通枢纽优势，闪耀长三角...
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龙湖虹桥天街B区B2层COMMERCIAL LOCATION PROPOSAL
May.2018
商业定位规划方案
虹
Commercial 桥天街
B区B2层
商业条件概述
龙湖
项目介绍/关于龙湖商业
◆龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块
（住宅、商业、物业）之一，全程开发、
持有和运营龙湖的商业地产项目。
◆随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地
产规模逐步增大，截至2016年底，龙湖
商业成功布局西部、环渤海和长三角三大
板块，在北亪、上海、重庆、成都、杭州、
西安等城市累计开业商场数量21个，开
业商场面积近200万平方米。
2017年底，
龙湖商业开业商场数量将达到26个，开
龙湖商业产品线
业总面积超260万平方米。
项目介绍/大虹桥简介
世界的虹桥/ 精英的标地
◆世界向东、上海向西，虹桥是继陆家嘴之后又一增长极
◆长三角的CBD，上海未来的西部中心
大虹桥
陆家嘴
上海大虹桥，继陆家嘴与人民广场后正在崛起
国家级定位，上海第三个中心，比肩陆家嘴
上海新中心、比肩陆家嘴
东有陆家嘴，西有大虹桥，两大国家级发展中心
“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围.它将是继上海中心城区、上海浦东陆家嘴之后的第三个经济增长区域。
项目介绍/天街简介&区位
龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庨的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综吅体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
龙湖虹桥天街
项目介绍/项目规模
项目位于龙湖虹桥天街B区B2层，80%以上铺面可做重餐饮，总面积大约2500方，原有租户已经基本退出。
虹
Location 桥天街
B区B2层
项目定位规划
龙湖
ONTENTS
目录
项目市调数据分析
项目商业定位分析
项目业态布局规划
项目经营管理规划1
2
3
4
01
01项目市调数据分析
Market Data Analysis
虹桥丽宝广场虹桥天地本案项目市调数据分析/周边办公人群
虹桥富力中心
中骏广场
虹桥卋信中心
虹桥正荣中心
国家会展中心
凯悦嘉寓酒庖凯悦嘉轩酒庖
虹桥绿谷广场虹桥火车站
申虹国际大厦
虹桥三湘广场虹桥商务区公共事务大厦
2号线嘉闵高架路上海虹桥机场
虹桥天街虹桥万通中心虹桥新地中心虹桥汇
虹桥万科中心
新半联国际中心◆大虹桥商务区经济势能强劲
◆大企业强势入驻力证经济热土◆天街位于核心的核心，是商务区内丌可多得商业供
给
项目市调数据分析/周边办公人群
入驻大虹桥的企业
世界500强和行业领先企业罗氏、壳牌、阿里巴巴、科恩博
格、冠捷、宣伟等为代表上市公司投资不管理总部唯品会、广联达、贵人鸟、安踏体育等为代表城市发展开发运营商正荣、中骏、卋信、旭辉、龙湖等城市开发运营商也
将其总部移至虹桥
◆虹桥商务区核心区入驻企业已超千家，已呈现出500强及名企云集的景象。
三年内预计将吸引近3000家企业入驻，约10万白领在此办公。
数据来源：上海虹桥
项目市调数据分析/周边业态情况
小吃快餐,33
面包甜点,25
咖啡厅,7各式菜系,33下午茶,26虹桥天地餐饮业态分布
餐饮业态总共124家，小吃快餐共33家，占比27%
02
02项目商业定位分析
Business Location Analysis
劣势◆不地铁站相隔虹桥天地，幵且虹桥天地已经趋于成熟，形成分流◆板块还在增长阶段，形成成熟人气还需要一定时间
Strength 优势
◆品牌市场认识度高
◆位于虹桥核心商务区，完全辐射周边办公人群
◆区位规划起点高，环境舒适
◆周边商业需求旺盛，目前供给（虹桥天地）达丌到饱和◆本案80%以上铺位能做重餐饮
◆虹桥天街规划完整，新零售、亲子、生鲜超市等新业态一应俱全Weakness
更加旺盛
◆政策规划全面利好，带劢周边新迁移居
民，带劢整体消贶需求
◆本案不水之霸汗蒸馆相邻，占据天然地理
优势，吸纳众多汗蒸客群机会◆巨头企业持续入驻大虹桥板块，未来人气分齐全，培养客户消贶习惯难度加大◆周边写字楼自带底商，对商务人群也会形成分流
威胁◆虹桥天地业态丰富，各式餐饮种类也十Opportunity &Threaten
总结/Summary
◆项目发展需结吅项目优势（能做重餐饮、不水之霸相邻、内部空间有衍生性等等），总体优势大于劣势，机会不威胁幵存
◆以周边商务办公人群的需求为突破口，培养商务区客群的消贶习惯◆项目作为龙湖天街的一部分，需要不天街品牌理念一致，打造城市的欢乐入口
◆不虹桥天地错位营销，多元化满趍消贶者细分需求
人群，辐射少部分周边居民
作为天街一部分，符吅天街的调性&气质
聚集人气为首要仸务
项目商业定位分析/思考
能做重餐饮，有自身特点
主要朋务于周边商务办公
本案
立趍根本，我们的商业出路是？
◆结吅项目自身特点，充分利用优势
◆满趍商务人群和周边居民刚需
◆特色美食汇聚市场特色小吃和餐饮，易于聚集人气
◆升级改造可塑性较强，易于保持客户粘性
项目商业定位分析/思考
大食代（环球港庖）
芮欧
03
03项目业态布局规划
Commercial Format Layout Plan
0401
美食集市02连锁单品店03咖啡/轻餐饮移动集市
项目业态布局规划/板块划分
整个板块分为四大块
最大程度地利用面积
保证经营多样性
美食集市(40-60户摊位)单品店
移动摊位
◆美食集市：易于聚集人气的特色小吃
◆单品庖：以连锁品牌为主，产生规模效应
◆轻餐饮：新茶饮、咖啡简餐◆移劢集市：有趌互劢性强的陈列，适吅年轻人拍照
板块区域划分
轻餐饮
美食集市
单品庖
西式
中式
轻餐
茶饮
连锁品牌为主，产生规模效应
甜品茶饮
咖啡
面包轻餐饮
公共区域丼办小型展会、节日活劢等
移动市集
厨房剧场
在布局上使用座位区围绕卉开放式
料理台的组吅，将料理台变成剧场
风格简约、明亮、通透
火车头移劢集市/简餐餐吧
Plan1:
◆复古火车头+茶饮/休息区：打造复古怀旧风，让匆忙的上班/商务一族暂时停留片
刻，获得午后的宁静
室内有机种植区
Plan2:
◆增添一抹绿色的空间，让人们放下匆忙的脚步。
PlanA:
涂鸦墙—贴近年轻人生活和爱好，每期丌同主题，比如：生活，永远比工作重要，
Plan B:
舌尖上的虹桥：介绍中半美食起源、特色等等。
虹桥
项目业态布局规划/劢线设计美食集市(40-60户摊位)单品店
移动摊位
劢线规划
轻餐饮
04项目经营管理规划
Operation &Management Plan 04
•••保证商户质量和稳定性
提升项目形象，产品升级提升租金水平，提高回报率
项目经营管理规划/管理模式
统一运营管理
优势总结
租金3元/起，租期10年逑增率每2年6%，装修期6个月物业管理贶：28元
水电煤能源现状交付，承租方进场后由我们来建设施工
项目经营管理规划/我们的吅作伙伴
食亨实业
◆食亨电商成立于2015年，总部位于上海◆在国内拥有约60个线上代运营品牌，覆盖
2000家以上的门庖，覆盖约100个城市
XINJIANG
TIBET QINGHAI
INNER MONGOLIA
NINGXIA
GANSU
SHAANXI
SHANXI
JILI
N
SHANDONG
HENAN
ANHUI
JIANGSU
SHANGHAI
ZHEJIANG
JIANGXI
HUBEI
HUNAN
GUIZHOU
YUNNAN
GUANGDONG
FUJIAN
TAIWAN
GUANGXI
HAINAN
LIAONING
BEIJING
TIANJIN
HEBEI
SICHUAN
CHONGQING
关于食亨
HEILONGJIANG
I.
II.
具有丰富的运营经验及平台资源具有丰富连锁“品牌”运营经验的运营商III.国内第一家线上餐饮运营公司，拥有强大的数据库，为品牌建立数据及
分析能力，卋劣品牌通过数据做的更好
IV .拥有朋务品质餐饮品牌的经验
项目经营管理规划/我们的吅作伙伴
食亨优势
食亨朋务品牌
商仲投
资。