新会计准则对房开企业收入确认的影响
企业会计准则 房地产收入确定的依据
企业会计准则房地产收入确定的依据摘要：1.房地产企业收入确认的依据2.新收入准则对房地产企业收入确认的影响3.房地产企业收入确认的具体方法4.房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异正文：一、房地产企业收入确认的依据房地产企业的收入主要来源于房地产销售，其收入确认的依据主要包括以下几个方面：1.合同：房地产企业与客户签订的购房合同是确认收入的主要依据。
根据合同约定的房号、面积和金额等，可以确定购房款的支付方式和时间等相关信息。
2.履约义务：房地产企业在合同中承担的履约义务是确认收入的关键。
根据新收入准则，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
3.交易价格：房地产企业与客户约定的交易价格是确认收入的重要依据。
交易价格的确定需要考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的真实性和公允性。
二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响新收入准则对房地产企业收入确认产生了一定的影响，主要体现在以下几个方面：1.收入确认时点：新收入准则强调在客户取得相关商品控制权时确认收入，而非按照旧准则在风险报酬转移时确认收入。
这使得房地产企业在收入确认上更加注重客户对商品的实际控制。
2.履约义务识别：新收入准则要求企业识别合同中的单项履约义务，并将交易价格分摊至各单项履约义务。
这要求房地产企业在收入确认过程中更加关注合同中各项履约义务的履行情况。
3.收入计量：新收入准则要求企业对收入进行计量，确保收入的真实性和公允性。
这需要房地产企业在收入确认时充分考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的准确性。
三、房地产企业收入确认的具体方法根据新收入准则，房地产企业收入确认的具体方法可以总结为以下五个步骤：1.识别与客户订立的合同；2.识别合同中的单项履约义务；3.确定交易价格；4.将交易价格分摊至各单项履约义务；5.履行各单项履约义务时确认收入。
四、房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异房地产企业在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的收入确认存在一定的差异，主要体现在以下几个方面：1.会计上：根据新收入准则，房地产企业在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
新会计准则下房地产企业收入确认的思考
新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。
这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。
而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。
对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。
一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。
同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。
如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。
新收入准则对房地产企业的影响 ——以碧桂园为例
新收入准则对房地产企业的影响——以碧桂园为例摘要本文从新收入准则对房地产企业的影响方面，以碧桂园为例进行分析。
首先说明了新收入准则的背景和目的，然后从碧桂园的几个财务指标入手，分析了新收入准则对销售收入、合同成本、股东权益等方面的影响。
最后对碧桂园未来的发展提出了建议。
一、背景和目的新收入准则指的是国际财务报告准则和中国财务会计准则协会联合制定的《企业会计准则第15号——收入》。
该准则的颁布是为了解决旧准则存在的问题，同时提高企业的财务报告透明度和准确性。
该准则将于2022年1月1日起正式实施。
二、碧桂园的财务指标分析1.销售收入碧桂园是中国知名的房地产开发商，在2018年的销售收入中，地产销售收入占比高达98.36%。
这也就意味着，碧桂园的主要业务在于房地产的销售。
新收入准则要求企业按照实现控制原则（Revenue Recognition Principle）对收入进行确认，要求在完成服务或出售商品时再确认收入。
因此，对于涉及多年的分期销售业务，销售收入的确认时间有所变化。
在实施新准则后，房地产企业可能要延迟部分收入的确认时间，以满足新的会计标准。
2.合同成本新准则对于合同成本也有着新的要求。
房地产企业需要评估成本是否要在特定期间内计入费用。
该准则下，房地产企业需要把合同成本归类到各种分类中，比如开发成本、销售费用、管理费用等。
因此，房地产企业的成本的识别和归类会受到新会计准则的影响。
3.股东权益碧桂园2018年的股东权益规模逾5516亿元。
但是，新收入准则下对于股东权益的认可和识别也将有所变化。
企业应该按照实现控制原则确认收入，并且在销售发生时对应的成本要计入费用，这么做会对财务报表的收入和利润产生影响。
三、建议针对新收入准则带来的影响，碧桂园需要采取以下措施：1.收入分类策略的制定针对房地产销售过程中的分期付款方式、租赁业务及销售不动产业务等，制定相应的收入分类策略，使其符合新收入准则的要求，并应与会计师事务所沟通，以获得专业的意见。
新收入准则对房地产企业的影响
新收入准则对房地产企业的影响随着全球金融危机的爆发，各国纷纷进行对会计准则的修订，以及制定新的准则，旨在加强对企业财务报告的质量和透明度。
其中，新收入准则（ASC 606）对于房地产企业的财务报告影响非常大。
新收入准则是由美国财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则委员会（IFRS）于2014年制定的，旨在规范企业的收入计提标准，将各个国家和地区的收入准则进行协调，减少会计准则的差异性，使企业的财务报表更加透明和可比性。
新收入准则的实施对房地产企业的影响主要体现在以下几个方面：1. 合同的识别和分类标准根据新收入准则，房地产企业必须在合同中明确规定商品或服务的性质、时间、数量和价格等信息，并基于对合同履行情况的评估，对合同进行分类。
此外，如果存在多个合同，需考虑这些合同之间是否存在组合效应。
这些规定使得房地产企业必须更加严格地管理合同履行情况，更好地管理客户的期望，加快收入的确认。
2. 计提销售收入的时机根据新收入准则，房地产企业只能在满足下列条件之一后确认销售收入：（1）合同已经完成或已经部分完成；（2）客户已经支付或有权利支付相关费用；（3）客户对于履行合同的责任已经无法取消或转移。
这些规定加强了对收入确认的时机和条件的要求，使得房地产企业不能将销售收入提前确认，从而增加了对财务报表的透明度和可靠性。
3. 合同成本的处理根据新收入准则，房地产企业必须对所有的直接和间接成本进行核算，并将这些成本分配到相关销售收入中，从而获得每个销售合同的净利润。
这项规定要求房地产企业必须进行更加严格的成本核算，加强对成本的管理和控制，提高财务报表的准确性和全面性。
4. 资产账面价值的处理根据新收入准则，房地产企业必须将一个合同的资产账面价值从一开始到最后一个销售收入的确认，以一定方式进行调整，以反映集中于合同履行期间的业务风险。
这项规定要求房地产企业必须进行更加严格的风险管理，更好地管理合同履行情况，提高财务报表的透明度和可靠性。
新收入准则对房地产企业的影响
新收入准则对房地产企业的影响引言随着国内外房地产市场的不断发展和改变，房地产企业在财务报告和业绩公布上也受到了更多的关注和审视。
为了提高财务报告的透明度和准确性，国际会计准则委员会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）发布了新的收入准则，即“国际财务报告准则第15号——收入来自合同的确认”（IFRS 15）和“美国企业会计准则第606号——收入来自合同的确认”（ASC 606）。
这两项新收入准则将对房地产企业的财务报告产生重大影响，本文将从合同确认、收入识别和相关成本等方面探讨新收入准则对房地产企业的影响。
一、合同确认新收入准则对合同的确认提出了新的要求和标准。
根据IFRS 15和ASC 606，一个合同只有在满足以下条件时才能确认为存在：双方就可交付的商品或服务达成协议、对价格和支付方式达成一致意见、合同具有商业可行性和合同双方有履行能力。
由于房地产项目通常是长期进行的，并且涉及到多方合作，以往可能被认定为合同的交易在新收入准则下可能不符合确认条件，这将导致房地产企业需要重新评估其合同的确认标准。
二、收入识别在新收入准则下，房地产企业需要根据合同的履行进度来确认收入，而不再像以往那样只能在一个时点确认全部收入。
IFRS 15和ASC 606要求企业根据一定的方法来评估合同的完成进度，然后据此确认相应的收入。
对于房地产企业来说，这意味着他们需要建立更加严谨和可靠的工程进度和成本核算体系，以便准确评估合同的完成进度和确认相应的收入。
新的收入准则还对变更的处理提出了更为详细的规定。
在合同中如有任何变更，房地产企业需要根据新准则重新评估变更的影响，并据此调整收入确认和成本核算。
这将对房地产企业的财务分析和预测造成更大的挑战，因为变更的处理将更加复杂和严格。
三、相关成本新收入准则对相关成本的处理也做出了新的规定。
根据IFRS 15和ASC 606，房地产企业如果符合一定的条件，可以将相关成本资本化，作为合同资产进行确认。
新收入准则对房地产开发企业收入确认的影响
引言在现代市场经济中，收入是衡量企业经营成果的重要标准，收入的多少也意味着企业在市场上是否具备竞争力，同时收入的增长也是企业是否持续发展的动力，而收入的确认需要符合企业会计准则的规定。
新收入准则中关于销售收入的确认和计量标准发生了较大变化，由旧准则“在主要风险与报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，且控制权的转移区分为时点转移和时段转移。
房地产企业以预售为主，在符合按履约进度确认收入时，新收入准则的收入确认对房地产企业的影响较大。
一、新收入准则对房地产企业的影响（一）收入确认标准发生变化在《企业会计准则14号———收入（2006）》（以下简称旧收入准则）中，对于销售收入确认的时点，并没有进行明确的规定，这让房地产企业在进行收入确认和计量上存在着很大的随意性。
根据旧收入准则，销售商品同时满足以下条件，才能予以确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。
但在实际应用中，由于房地产业销售的特殊性，对于房地产企业收入确认时点一直存在争议，关于风险和报酬的转移时点在不同房地产企业有不同的理解，有些企业以销售合同约定的交房时间为准，有些企业以销售合同在房管部门备案时间为准，有些企业以销售合同签订后且房款全部收到时为准，还有些企业以房屋竣备进行产品实际交付时为准，由于不同企业对风险和报酬转移的标准不一致，导致同样的业务在不同的房地产企业处理不一样，给了房地产企业收入、成本、利润等操作的空间，导致财务信息的失真。
新收入准则，针对旧收入准则中收入核算的缺陷与不足，建立了更科学的收入确认模型，提出了控制权转移的标准，有助于消除对同一事项的不同理解，从而更加规范房地产企业的收入确认与计量，提高会计信息的可比性[1]。
新收入准则对房地产企业的影响
新收入准则对房地产企业的影响【摘要】新收入准则的实施对房地产企业产生了深远影响。
企业需要调整会计政策，以符合新的规定。
在合同收入的识别与确认方面，企业需加强管理，确保符合新准则的要求。
新准则可能导致利润和财务状况的调整，企业应及时应对。
面对风险和挑战，企业需要做好准备，以确保业务的持续发展。
最终，新准则将影响企业的经营决策，因此企业需要及时调整策略。
新收入准则带来了诸多变化，房地产企业需要做好准备，以适应新的环境，确保业务顺利进行。
【关键词】新收入准则、房地产企业、会计政策、合同收入、利润调整、财务状况、风险、挑战、经营决策、调整、合同管理、收入识别、经营决策、影响1. 引言1.1 新收入准则对房地产企业的影响新收入准则将对房地产企业的会计政策产生重大影响，其中包括收入的确认时间和方式、成本的资本化等方面。
企业需要根据新规定调整会计政策，确保合规运营。
新准则要求房地产企业提高合同收入的识别和确认标准，加强对合同条款的解读和执行，确保收入的准确识别。
影响利润和财务状况的调整也是新收入准则带来的重要影响之一。
企业可能需要对之前的财务报表进行调整，以符合新的准则要求，这可能会对企业的利润和财务状况产生一定影响。
在应对风险和挑战方面，房地产企业需要及时调整经营策略和风险管理措施，以应对新的收入准则带来的影响和挑战。
企业还需要认真研究新准则对经营决策的影响，以制定更加合理的经营计划和发展策略，确保企业在新环境下的持续发展和成功经营。
2. 正文2.1 会计政策的变更与调整会计政策的变更与调整是新收入准则对房地产企业的重要影响之一。
房地产企业在实施新收入准则之前，需要对原有的会计政策进行全面审查，并进行必要的调整。
企业需要重新评估其会计政策是否符合新准则的要求，是否可以准确反映企业的交易和活动。
如果发现原有的会计政策与新准则存在不一致的地方，企业就需要进行相应的调整。
房地产企业在调整会计政策时需要考虑到新收入准则对收入的认定和确认规定的变化。
论新收入准则对房地产企业收入确认的影响
论新收入准则对房地产企业收入确认的影响收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。
在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。
一、新收入准则重要变化与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。
在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。
第二，收入确认模式发生变化。
新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。
该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。
第三，收入确定、计量流程发生变化。
旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。
新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。
第四，信用风险防范方式发生变化。
新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。
第五，合同成本内容更加完善。
新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。
第六，信息披露内容逐渐增加。
与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。
二、新收入确认模型对房地产企业的影响（一）会计政策的转变新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。
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五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。
其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。
该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。
下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。
一、“五步法”模型的理论分析（一）识别与客户订立的合同收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。
企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。
例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。
企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。
由于相关企业交易的复杂性，可能会产生多项合同，如果对每一项合同进行处理，会给相关企业带来巨大的麻烦与较高的处理成本。
因此，准则规定，在满足以下任一条件时，应当合并为一项合同进行会计处理：一是该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易，如一份合同在不考虑另一份合同的对价的情况下将会发生亏损；二是该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况，如一份合同如果发生违约，将会影响另一份合同的对价金额；三是该两份或多份合同中所承诺的商品(或每份合同中所承诺的部分商品)构成单项履约义务。
由于企业与客户之间签订的合同受多方面因素的影响，在合同履行过程中，存在对原合同范围或价格作出变更的情况。
企业应当区分下列三种情形对合同变更分别进行会计处理：（1）合同变更部分作为单独合同。
合同变更增加了可明确区分的商品及合同价款，且新增合同价款反映了新增商品单独售价的，应当将该合同变更部分作为一份单独的合同进行会计处理。
此类合同变更不影响原合同的会计处理。
（2）合同变更作为原合同终止及新合同订立。
合同变更不属于上述第(1)种情形，且在合同变更日已转让的商品或已提供的服务(以下简称“已转让的商品”)与未转让的商品或未提供的服务(以下简称“未转让的商品”)之间可明确区分的，应当视为原合同终止，同时，将原合同未履约部分与合同变更部分合并为新合同进行会计处理。
未转让的商品既包括原合同中尚未转让的商品，也包括合同变更新增的商品。
新合同的交易价格应当为下列两项金额之和：一是原合同交易价格中尚未确认为收入的部分（包括已从客户收取的金额）；二是合同变更中客户已承诺的对价金额。
（3）合同变更部分作为原合同的组成部分。
合同变更不属于上述第（1）种情形，且在合同变更日已转让的商品与未转让的商品之间不可明确区分的，应当将该合同变更部分作为原合同的组成部分，在合同变更日重新计算履约进度，并调整当期收入和相应成本等。
（二）识别合同中的单项履约义务履约义务，是指合同中企业向客户转让可明确区分商品的承诺。
合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后，在履行了各单项履约义务时外别确认收入。
下列情况下,企业应当将向客户转让商品的承诺作为单项履约义务：一是企业向客户转让可明确区分商品(或者商品的组合)的承诺。
二是企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分商品的承诺。
（三）确定交易价格交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。
企业代第三方收取的款项(例如增值税)以及企业预期将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格。
合同标价并不一定代表交易价格，企业应当根据合同条款，并结合以往的习惯做法确定交易价格。
在确定交易价格时，企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价以及应付客户对价等因素的影响，并应当假定将按照现有合同的约定向客户转移商品，且该合同不会被取消、续约或变更。
（四）将交易价格分摊至各单项履约义务当合同中包含两项或多项履约义务时，需要将交易价格分摊至各单项履约义务，以使企业分摊至各单项履约义务（或可明确区分的商品）的交易价格能够反映其因向客户转让已承诺的相关商品而预期有权收取的对价金额。
准则指出，合同中包含两项或多项履约义务的，企业应当在合同开始日按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
单独售价无法直接观察的，企业应当综合考虑其能够合理取得的全部相关信息，采用市场调整法、成本加成法、余值法等方法合理估计单独售价。
（五）履行每一单项履约义务时确认收入企业应当在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时确认收入。
企业将商品的控制权转移给客户，该转移可能在某一时段内(即履行履约义务的过程中)发生，也可能在某一时点(即履约义务完成时)发生。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：1、客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
2、客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
3、企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
对于在某一时段内履行的履约义务，企业应当选取恰当的方法来确定履约进度；对于在某一时点履行的履约义务，企业应当综合分析控制权转移的迹象，判断其转移时点。
二、“五步法”收入确认模型在房地产企业的应用（一）识别与客户订立的合同目前，房地产企业在房屋买卖交易过程中会涉及意向订单、草签合同、正式商品房销售合同（房管局备案）等各种合同类文书，在种类多样的合同类文书中识别出符合条件的合同是收入确认的前提。
房屋作为一种特殊商品，其销售条件收到相关法律法规的严格约束，如《商品房销售管理办法》规定，“商品房现售，应当符合以下条件：已通过竣工验收；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
”“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法等。
”“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
”“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”这些规定表明房地产企业与购房者签订的《商品房销售合同》基本同时满足上文所列的合同的五项条件，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
房地产企业与客户签订的意向书、草签的合同等，不能同时满足前述五个条件，按照新收入准则，需要在后续期间保持持续评估，直至满足条件的合同签订。
（二）识别合同中的单项履约义务房地产企业可能会在销售土地的同时承诺对该土地进行设计和开发，在该土地上建造一个商业中心；房地产企业可能会在销售房屋时赠送车位或物业服务或会所会员服务；房地产企业可能会销售毛坯房再加上精装修；房地产企业可能会在销售时一并提供房屋质量保修等等。
房地产企业在销售过程中需要严格按照准则规定，分析合同条款，识别合同中存在的履约义务是单项履约义务还是各种不同履约义务的组合，分别不同情况确认收入。
（三）确定交易价格房地产企业采用分期收款、销售回购等方式销售房产，涉及融资成分，需要合理估计商品控制权转移时点的客户现金支付金额与当前合同对价的差额，并在合同期间内按照实际利率法摊销。
房地产企业可能会发生拆迁还房、无偿转让政府自建商品房等非现金转让方式，需要根据非现金对价的公允价值或向其他客户转让商品房的单独售价来确定交易价格。
同时，需要注意的是，房地产企业代第三方收取的款项以及企业预期将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格，如代政府收取的维修基金、契税等费用。
（四）将交易价格分摊至各单项履约义务房地产企业与客户订立的合同若为单项履约义务合同，可将交易价格直接分配；若合同中包含两项或多项履约义务的（如销售房屋和车位、销售房屋赠送物业服务、销售房屋赠送装修等），企业应当在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。