房屋交付及返修管理流程
房地产开发商和物业交房流程及注意事项
房地产开发商和物业交房流程及注意事项房地产开发商是指专门从事房地产开发、建设和销售的企业，物业指的是已经竣工并具备投入使用条件的房屋。
房地产开发商在完成房屋建设后需要将物业交付给购房者使用。
下面将具体介绍房地产开发商和物业交房流程及注意事项。
一、房地产开发商和物业交房流程：1.办理备案手续：房地产开发商在完成建设后，需要按照规定向相关部门办理备案手续。
备案手续是为了确保房地产项目合法合规，符合国家规定。
2.编制交房规程和相关文件：房地产开发商需要根据房屋交付的具体情况编制交房规程和相关文件。
交房规程包括了物业的交付标准、交房流程、业主权益维护等内容。
3.定期召开业主会议：在房屋建设完成的阶段，房地产开发商需要召开业主会议，向购房者宣传交房标准、交付流程以及维权事项。
4.开始交房：房地产开发商根据购房者的购房合同约定，按照交房规程开始向购房者交房。
交房包括物业交付、物业验收和物业登记等环节。
5.物业过户：购房者在完成房屋交付后，需要前往相关部门办理物业过户手续。
物业过户是将房屋的产权从开发商转移至购房者名下的过程。
6.物业入住和维权：购房者在完成物业过户后，即可正式入住物业。
对于出现的物业质量问题或争议，购房者可以根据合同及相关法律法规提出维权申请，保护自身权益。
二、房地产开发商和物业交房注意事项：1.交房前需做好准备工作：房地产开发商在交房前需要做好各项准备工作，包括做好房屋验收、办理备案手续、编制交房规程等。
2.严格按照合同执行：房地产开发商在交房过程中需严格按照购房合同的约定执行，确保交付的物业符合合同约定的标准和要求。
3.给购房者提供准确的信息：房地产开发商在交房前要给购房者提供准确的信息，包括交房时间、交房标准、交房流程等，以保障购房者的权益。
4.透明交房流程：房地产开发商在交房过程中要保持透明，公示交房规程、交房清单等相关文件，让购房者清楚了解整个交房流程。
5.提供完善售后服务：房地产开发商在交房后应提供完善的售后服务，及时解决购房者在居住中遇到的问题和困难。
交验房维修制度及方案
交验房维修制度及方案为使天瑞山庄售后维修工作规范化、程序化，提高业主满意程度，加强口碑传播，结合现阶段维修过程中出现的问题，特制定本办法。
根据维修内容与特点，将维修任务分为：A—一般维修任务；B—重要维修任务；C—特别重要维修任务。
一般维修任务（A）为普通维修，通过正常流程即可处理完成，业主无任何意见的维修。
重要维修任务（B）指业主意见大，质量问题多的维修，通过多次正常流程方可处理完成的维修。
特别重要维修任务（C）指出现重大质量问题，业主要求索赔，通过特殊途径才能解决的维修。
一、为减少维修任务数量，开发公司须在源头加以控制。
1、选择施工质量水平高的施工队伍为公司服务；合同签订时对工期（实际的可操作的客观工期）与竣工验收后的维修工作以文字方式明确出来在合同中约定。
2、竣工验收前严格执行验收办法，利用监理、工程部、施工人员分户详细验收，对存在问题责令施工单位限期整改，整改完毕方可组织竣工验收，力争减少交房后的维修工作。
二、成立专门售后维修服务部，由油漆、瓦工、水电工三人组成。
工资由开发公司支付（1500~2000元/月.人），交由物业统一管理。
三、房屋交付时由物业、工程部、业主、销售四方参与，做好交接手续，在交接时发现的质量问题及时记录由物业填写维修申请单（见附表）并安排维修。
四、对发现的质量问题及时登记并做好影像记录，按维修难度等因素综合核定任务等级并分类登记，由物业公司填写维修申请表统一安排维修。
五、维修中所用的材料统一由办公室采购管理。
六、对业主反应的A级质量问题须在24小时完成，B级质量问题48小时完成，C级质量问题一周内完成。
七、对维修中产生的费用定期（三个月）与施工单位结算，能直接划分维修任务所属施工单位的按维修金额的120%与施工单位结算，不能直接划分的（窗边渗水等）由开发公司垫付。
八、维修任务不得低于50元/次，尽量做到维修费用弥补相关开支。
九、对重大质量问题工程部提前做好维修方案并监督实施。
房屋交付及返修管理流程
房屋交付及返修管理流程房屋交付及返修管理流程一、交付前的准备1、交付前的资料准备。
根据政府相关规定和销售合同约定，收集、整理相关资料、验收文件、备案文件等，做好交房前的准备工作。
2、交付前的现场准备。
根据约定的交房时间，对公区、室内进行检查确认，对未达到规范要求和合同约定交付标准的及时转与施工单位进行整改，确保交付如期进行。
3、接收与移交。
将已通过验收并符合交付条件的各类设施设备和房屋进行移交，包括资料、实物等。
4、交付期间的现场服务。
协助、指导业主收房，认真做好交房工作，对业主提出的问题进行解答；认真记录交房过程中每户出现的各种问题，针对问题转交工程部或者施工单位解决。
二、返修流程图见下页1、集中交付期的返修流程2、零星交房返修流程3、说明：1)返修问题分类按土建、水电、入户门、塑钢门窗、其它五类进行分类。
2)集中交房前，各施工单位、班组、售后服务中心、物业服务中心一并确定各类维修的时限。
3)零星交付时的工程整改时限可合理延长，但不得影响业主收房后的装修与使用。
4)对未按约定期限对报修申请进行整改的，按合同约定进行处罚，如同一单位/班组出现两次以上违反规定时间维修的，对报修不配合的单位或者班组，由售后服务中心返修主管确定维修单位，其产生的费用从施工单位/班组的质保金中双倍扣除。
5)对于返修情况分析，由返修主管对所有数据进行分析，集中交房期结束后一周内上报开司和建司负责人，以便在今后的修建中予以规避。
5、工程返修监管与奖惩建议为保证返修工程得到及时有效的处理，保证在返修过程中的工程质量，对施工单位/班组进行有效监督，可以售后返修的及时率和返修合格率为考核目标，对施工单位班组进行奖惩。
1）对返修及时率和返修质量均按要求达标的单位，合格率达98%以上，业主满意达98%以上，业主投诉低于2%的施工单位/班组，可予以奖励并列为公司合格供方名单，享受优先中标权。
奖励方式：（如提前支付部分质保金。
）2）连续两次未能按约定时间进行返修，或虽已按时返修，但未保证质量，返修合格率未到98%以上的，售后服务中心可确定委托物业公司或者其他维修人进行维修，其产生的维修费用，按市场价格的两倍从其质保金中扣除，低于100元维修费用按100元扣除。
开发商与物业交付流程
开发商与物业交付流程1.前期准备阶段：在开发商开工建设之前，物业管理公司与开发商进行合作协商，达成合同约定。
合同中应包括双方的权利和义务，交付标准，物业服务费用等内容。
2.施工期间：开发商在建设房屋的过程中，物业管理公司应派员进入工地，对施工质量进行抽查，并与开发商进行沟通协调，确保施工符合物业管理的要求和标准。
3.竣工验收：当房屋建设完成后，开发商将通知物业管理公司进行竣工验收。
物业管理公司应派员对房屋进行全面检查，包括房屋结构、装修质量、设备设施等，确保符合相关规定和质量标准。
4.竣工报告：物业管理公司在竣工验收合格后，会向开发商提交竣工报告。
竣工报告应包括房屋的详细信息和现场照片，同时列出任何存在的问题和质量缺陷。
开发商根据报告对问题进行整改，直至问题完全解决。
5.环保验收：开发商还需要进行环保验收，以确保房屋建设过程符合环保要求，物业管理公司可以协助开发商进行环境保护措施的检查和评估。
6.功能配套验收：物业管理公司还需要对房屋的功能配套进行验收，如供水供电、通讯网络、消防设备等，确保功能配套完善，满足居民日常生活所需。
7.交接：当开发商完成整改工作后，物业管理公司与开发商进行交接。
交接时应对房屋进行全面检查，包括房屋的硬件设施、公共区域、绿化环境等。
开发商应提供相关资料和文件，包括户型图、物料清单、房屋产权证书等。
8.报备相关部门：物业管理公司在交接完成后，需要将相关信息报备给相关部门，如住房和城乡建设部门等。
9.居民入住：物业管理公司在完成交接后，开始进行物业服务和管理。
他们负责建立居民档案，办理入住手续，提供日常维修和保洁服务，组织社区活动等。
10.物业服务费：物业管理公司会向入住居民收取物业服务费。
物业服务费用应根据合同约定收取，并提供详细的费用明细表，确保费用合理透明。
总结：开发商与物业交付流程是一个相对复杂的过程，需要开发商与物业管理公司的密切合作和沟通。
通过以上的流程，可以保证房屋建设的质量符合标准，居民入住后能够享受到良好的物业服务和管理。
房地产公司售后工程维修流程
物业工程维修流程1、物业接到业主报修2.填写返修报修单，报修单见附件1《返修报修单》；3.返修报修单发到物业工程部4物业工程部查看后判定维修单位，判定维修情况如下：1）若由业主自己造成业主自己维修。
2）因业主使用不当造成房屋功能损坏的由业主自己维修。
3）非业主造成的分为（1）过保修期的维修范围由物业维修（2）未过保修期发单到工程部5工程部接单，接单后判定维修情况如下；1）已过保修期退单返回物业，物业组织维修。
2）在保修期范围内联系施工单位＞确定施工单位维修时间＞施工单位按时到场由施工单位维修6.电话通知原维修责任单位不按时到场＞则发《质量维修通知单》（以传真形式发送，格式见附件2，《质量维修通知单》）发后仍然不按时到场，则：7＞公司约定第三方施工单位维修8＞第三方维修单位维修由工程部客服工程师与施工单位一起确定维修方案。
9＞维修方案确认后由施工方报维修费用明细（报价单见附件3“物业维修报价单”），并报10＞合约预算部确认维修费用；11＞维修完成后照相留底。
现场确定工程量。
12＞维修完成后组织验收，并填写《物业返修报修单维修验收签字》，格式见附件1。
附件1维修通知单维修单位：编号：----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------1、认证流程：本确认单由客服专业工程师填写，作为零星维修工程结算依据。
2、认证规定：乙方在接单后。
没有按照规定日期到场维修视为同意扣款。
3、本表一式两份，双方各执一份，甲方由合约预算部存档。
维修报价单维修单位：编号：----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------1、认证流程：本确认单由客服专业工程师填写，作为零星维修工程结算依据。
房屋维修管理操作指引
房屋维修管理操作指引1.目的：为理顺入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指引，以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行，使各交付后项目的物业服务顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2.适用范围：适用于**地产开发的所有工程项目和**物业服务有限公司（以下简称：地产、物业），在保修阶段的管理和维修工作。
3.依据：3.1.以国家《房屋建筑工程质量保修办法》为基础；3.2.工程维保修的项目及期限以《住宅质量保证书》为准。
4.管理权责：4.1.地产公司4.1.1.地产公司对保修期内房屋和设备问题的返修工作负主要责任；4.1.2.负责施工单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性；4.1.3.负责确保新项目公共部位及设施设备达到交付标准，销项合格率达到95%完成新项目物业移交；4.2.地产客服部：4.2.1.在项目保修期结束前（一般为2年）负责组织成立维保修组，对查验、入伙及质保各阶段工程质量问题的处理；4.2.2.负责对接物业投诉工作对重大投诉的指导与处理；4.2.3.负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作；4.2.4.对房屋重点问题的维修结果参与验收。
4.3.地产工程部：4.3.1.负责组织交付前房屋分户验收，依据检查结果督促施工单位整改；4.3.2.负责为维保修组提出技术性的指导；4.3.3.配合维保修组维修工作，提出维修方案。
4.4.地产成本部：4.4.1.负责审核维修工程量及价格；4.4.2.负责主导选定第三方维修单位资源，在原责任单位不按合同履行保修义务，及时启用第三方单位维修（费用由原责任单位承担）。
4.4.3.负责第三方单位维修费用的结算。
4.5.物业公司：4.5.1.负责承接自交付之日起的客户报修的日常接待、投诉受理、客户沟通，各物业项目经理为工程报修管理的第一责任人；4.5.2.负责对各系统发现的问题以及业主提出的各类问题进行记录、统计、汇报，并及时提交地产公司处理；4.5.3.负责保修期外工程的维修工作；4.5.4.负责对保修期内、外及公共部位、公共设施设备的管理维护工作；4.5.5.负责整理业主保修资料建立一户一档房修档案资料库。
业主返修工作程序处理标准作业规程制度
业主返修工作程序处理标准作业规程制度【导言】业主返修工作是指在房屋交付之后，因业主意见或者自然损坏等原因需要进行维修工作。
为了确保业主返修工作的顺利进行，维护业主的合法权益，同时提高公司的服务质量，制定了业主返修工作程序处理标准作业规程制度。
【一、返修要求】1. 业主提交书面返修要求，并详细描述返修的内容和原因。
2. 返修要求必须在产品保修期内提出，且符合保修范围。
【二、返修受理】1. 售后服务部门负责返修受理工作。
2. 接到返修要求后，售后服务部门将安排专人进行回访，并了解详细情况。
3. 根据业主提供的返修要求，售后服务部门将进行初步评估，确定返修项目、材料和工期，并向业主提供初步方案。
【三、返修方案】1. 售后服务部门根据初步评估结果编制详细的返修方案，并提交给业主。
2. 返修方案需要明确返修的工程量、材料规格、工期安排等内容。
3. 业主对返修方案进行审核，如果有任何意见或者需要修改，应当及时向售后服务部门反馈。
【四、返修合同签订】1. 返修方案经过业主审核无异议后，双方签订返修合同。
2. 返修合同应当明确返修的具体内容、项目、费用等。
3. 返修合同一式两份，双方各保留一份，并由双方签字确认。
【五、返修施工】1. 售后服务部门根据返修方案组织施工团队进行返修工作。
2. 返修施工应按照相关工艺规范和安全规定进行，确保施工质量。
3. 售后服务部门应当及时汇报施工进度，以便业主随时掌握返修工作的进展。
【六、返修验收】1. 返修完成后，售后服务部门将邀请业主进行现场验收。
2. 业主应当仔细检查返修工程的质量，并填写《返修验收单》。
3. 如业主对返修结果不满意或者发现问题，应当及时向售后服务部门提出，并协商解决办法。
【七、返修保修】1. 完成返修验收后，业主返修工作进入保修期。
2. 在保修期内，如因质量问题导致的同一返修项目出现问题，将继续承担返修责任。
3. 若非质量问题导致的返修要求，业主需自行承担返修费用。
安邦物业小区返修工程跟进流程
安邦物业小区返修工程跟进流程一、背景介绍安邦物业小区返修工程是指针对小区建筑、设施、设备等方面出现的问题进行维修和改进的工作。
为了保证小区居民的生活质量和安全问题，安邦物业对返修工程进行了规范化的管理，并建立了跟进流程以确保问题得到及时解决。
二、跟进流程概述安邦物业小区返修工程的跟进流程主要包括问题报告、工单生成、工程指派、工程执行、验收确认和工程完结等环节。
下面将详细介绍每个环节的操作步骤和注意事项。
三、问题报告在发现小区中的问题，居民需要向安邦物业提供书面或口头报告。
报告内容要尽可能详细描述问题的性质、位置和影响。
安邦物业接到问题报告后，会指派专人进行处理，并生成相应的工单。
3.1 书面报告书面报告是指居民以书面形式向安邦物业报告问题。
报告应包括以下内容：•问题描述：详细描述问题的性质、位置和影响。
•联系方式：提供居民的联系方式，以便安邦物业与居民沟通和反馈。
居民可以将书面报告放入物业管理处的报修邮箱，或通过邮寄、快递等方式发送给物业管理处。
3.2 口头报告口头报告是指居民通过电话、口头交流等方式向安邦物业报告问题。
报告时，居民应提供以下信息：•问题描述：简要描述问题的性质、位置和影响。
•联系方式：提供居民的联系方式，以便安邦物业与居民沟通和反馈。
安邦物业会在接到口头报告后，记录问题内容并生成相应的工单。
四、工单生成工单是返修工程跟进流程的重要环节，它记录了问题报告的详细内容，并包括问题的紧急程度和处理期限等信息。
4.1 工单录入工单的录入由安邦物业的工作人员负责。
在录入工单时，需要填写以下信息：•问题描述：根据问题报告中提供的信息，详细描述问题的性质、位置和影响。
•问题紧急程度：根据问题的重要性和紧急程度，分为紧急、一般和非紧急三个等级。
•处理期限：根据问题的性质和紧急程度，设定处理工单的期限。
工单的录入要准确无误，并及时记录问题的情况和处理要求。
4.2 工单分配在工单录入完成后，安邦物业会根据问题的性质和紧急程度，将工单分配给相应的工程师或维修人员。
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房屋交付及返修管理流程
一、交付前的准备
1、交付前的资料准备。
根据政府相关规定和销售合同约定，收集、整理相关资
料、验收文件、备案文件等，做好交房前的准备工作。
2、交付前的现场准备。
根据约定的交房时间，对公区、室内进行检查确认，对
未达到规范要求和合同约定交付标准的及时转与施工单位进行整改，确保交付如期进行。
3、接收与移交。
将已通过验收并符合交付条件的各类设施设备和房屋进行移交，
包括资料、实物等。
4、交付期间的现场服务。
协助、指导业主收房，认真做好交房工作，对业主提
出的问题进行解答；认真记录交房过程中每户出现的各种问题，针对问题转交工程部或者施工单位解决。
二、返修流程图
见下页
1、集中交付期的返修流程
2、零星交房返修流程
3、说明：
1)返修问题分类按土建、水电、入户门、塑钢门窗、其它五类进行分类。
2)集中交房前，各施工单位、班组、售后服务中心、物业服务中心一并确
定各类维修的时限。
3)零星交付时的工程整改时限可合理延长，但不得影响业主收房后的装修
与使用。
4)对未按约定期限对报修申请进行整改的，按合同约定进行处罚，如同一
单位/班组出现两次以上违反规定时间维修的，对报修不配合的单位或者
班组，由售后服务中心返修主管确定维修单位，其产生的费用从施工单
位/班组的质保金中双倍扣除。
5)对于返修情况分析，由返修主管对所有数据进行分析，集中交房期结束
后一周内上报开司和建司负责人，以便在今后的修建中予以规避。
5、工程返修监管与奖惩建议
为保证返修工程得到及时有效的处理，保证在返修过程中的工程质量，对施工单位/班组进行有效监督，可以售后返修的及时率和返修合格率为考核目标，
对施工单位班组进行奖惩。
1）对返修及时率和返修质量均按要求达标的单位，合格率达98%以上，业主满意达98%以上，业主投诉低于2%的施工单位/班组，可予以奖励并列为公司合格供方名单，享受优先中标权。
奖励方式：（如提前支付部分质保金。
）
2）连续两次未能按约定时间进行返修，或虽已按时返修，但未保证质量，返修合格率未到98%以上的，售后服务中心可确定委托物业公司或者其他维修人进行维修，其产生的维修费用，按市场价格的两倍从其质保金中扣除，低于100元维修费用按100元扣除。
3）关于退还质保金的要求，为确保返修及时性和返修合格率、有效性、可靠性，保障业主的权益，保护公司的信誉，质保期满后，在退还施工单位质保金时，由售后服务中心返修主管综合项目物业服务中心意见，如属态度恶劣，对返修不及时的施工单位/班组，可一票否决。
（此流程为售后管理方案中节选）。