城市综合体的开发策略与模式解析
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
城市综合体及其开发模式
【商业地产】城市综合体及其开发模式城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。
所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
促成因素1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）2.城市框架拉大3.交通体系完善4.土地价值上涨5.城市居民需求产品构成从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。
功能组合包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。
项目类型按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；按规模划分为：大型、中型、小型；按形状划分为：点式、线式、板式；按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；开发要求大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。
首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
城市商业综合体营销与运营模式分析
城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是指由商业、文化、娱乐、办公等多种功能融合发展的综合性城市空间形态。
它集合了各种商业和服务业态，为城市居民提供了全方位的购物、娱乐、休闲、文化等需求，是现代城市发展的重要组成部分。
城市商业综合体的营销策略主要包括三个方面：定位策略、品牌策略和市场营销策略。
定位策略是指商业综合体确定自身定位的策略。
首先要确定目标客群，针对不同的客群做出不同的定位，例如年轻人、家庭、老年人等。
其次要确定商业综合体的特点和亮点，例如商场的专业性、娱乐设施的丰富性等。
还要考虑到商业综合体所处的区域和城市环境，与周边商业设施的关系等。
通过准确定位，才能更好地满足客户需求，提高市场竞争力。
品牌策略是指商业综合体打造独特的品牌形象。
首先要确定商业综合体的核心价值和文化内涵，通过设计、装修、布局等方式传达出来。
其次要建立良好的品牌形象和品牌识别度，例如商场的标志、昵称、口号等。
还要与品牌合作、建立品牌积分系统等。
通过塑造独特的品牌形象，才能吸引更多的消费者和品牌商家入驻。
市场营销策略是指商业综合体的市场推广和销售策略。
首先要进行市场调研，了解目标客群的需求和喜好。
其次要制定市场推广方案，例如举办促销活动、开展品牌推广、打造线上线下融合的购物体验等。
还要建立客户关系管理系统，通过会员卡、手机APP等方式与客户建立联系。
通过积极的市场推广和销售策略，才能提高商业综合体的知名度和市场份额。
城市商业综合体的运营模式主要有两种：自营模式和开放模式。
自营模式是指商业综合体由自己组织和管理所有的业态和商家。
商业综合体对入驻商家进行筛选，保证业态的多样性和品质的稳定性。
商业综合体自己组织各种活动，提供各种服务，通过自己的努力提高市场竞争力。
开放模式是指商业综合体开放给各种商家入驻，通过商业综合体提供的共享资源和服务，吸引更多的商家入驻，并建立紧密的合作关系。
商业综合体通过组织各种活动和推广策略，提升整个商业综合体的品牌形象和知名度，进而吸引更多的消费者。
中国城市综合体开发模式分析
中国城市综合体开发模式分析一、商务驱动模式中投顾问在《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中指出，城市综合体的商务驱动开发模式以商务办公的写字楼为核心功能。
其主要运作思路是利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖，同时极大提升商业、公寓等其他物业的价值。
该模式具有提升城市建设品质的功能。
一般适用于城市CBD中心区、区域性的中心区开发。
二、商业驱动模式该模式以商业为核心功能。
其主要运作思路是以高端、完善的商业配套推动写字楼、酒店、公寓等其他物业的运作。
该模式具有完善城市商业配套、提升城市商业功能的作用。
一般适用于人流量大、交通便捷的城市中心区、城市副中心区及城市轨道、交通枢纽区的开发。
三、住宅驱动模式该模式以高档住宅为核心功能。
其主要运作思路是依托秀美的自然景色和高舒适度、人性化的建筑设计，形成以高档住宅为核心，商业、商务办公等多种功能有机复合的活力区。
该模式具有树立城市宜居标杆、提升城市形象的功能。
一般适用于兼具独特自然资源和核心商圈的区域开发。
四、文化驱动模式该模式以艺术文化为核心功能。
其主要运作思路是依托城市特色文化和文化活动载体，吸引大量游客游玩或者通过举办大型文化活动，来带动购物、餐饮、酒店等物业的协调发展。
该模式具有突显城市文化品质、提高城市知名度、提升城市形象的功能。
一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力，且艺术文化基础深厚的地区。
五、休闲旅游驱动模式该模式以休闲旅游为核心功能。
其主要特点是基于一定的旅游资源，以旅游休闲为导向，形成度假酒店、综合休闲项目、休闲社区互动发展的功能格局，一般以大型主题公园的形式出现。
该模式一般适用于具有丰富旅游资源的地区开发。
六、娱乐驱动模式该模式以娱乐为核心功能。
一般至少拥有一个大型的娱乐中心、购物中心，通过集聚多种娱乐元素，吸引大量客流前来游玩、购物。
该模式具有增强城市活力、完善商业功能的作用。
城市综合体开发模式分析
城市综合体开发模式分析城市综合体是指由多个业态组成，包括商业、住宅、办公、文化娱乐等多功能的城市建筑群体，旨在满足人们工作、生活、娱乐等多方面需求。
城市综合体的开发模式多样化，主要有自建模式、合作模式和引进模式等。
本文将对这些开发模式进行分析。
首先，自建模式是指由开发商独立建设和运营城市综合体的开发模式。
开发商在自有的土地上建设综合体，并自主招商，引入各类商户和租户，通过销售商业和住宅物业、出租办公楼等方式获得收益。
这种模式的优点是开发商可以完全掌控整个项目的开发、建设和运营过程，具有较大的自由度；同时，由于可以融合不同业态，使得综合体更加丰富多样化，吸引力强。
然而，自建模式需要开发商具备较强的资金实力和管理能力，同时也承担较大的风险。
其次，合作模式是指开发商与其他企业、机构或政府合作共同开发城市综合体的模式。
在这种模式中，各方共同承担项目的投资和管理责任，共同分享收益。
合作模式的优点是可以充分发挥各方的专业优势，提高项目的质量和效益；同时，可以分担风险和降低资金压力。
例如，开发商可以与知名商业公司合作，引入其品牌和运营经验，提升商业综合体的竞争力。
然而，合作模式需要各方均能够协调合作，存在合作成本和利益分配等问题。
最后，引进模式是指开发商引进国内外的投资方参与城市综合体的开发和运营。
开发商可以通过与投资方签订合作协议或引入投资者进行股权合作的方式，分享风险和利益。
引进模式的优点是可以引入更多的资本和资源，提高综合体项目的质量和规模；同时，可以借助投资方的品牌影响力开拓市场，加快项目的推广和销售。
然而，引进模式需要开发商具备较高的市场开发能力和良好的合作关系，同时引入外部投资也可能带来不稳定因素。
总的来说，城市综合体的开发模式多样化，适用于不同的市场环境和发展阶段。
开发商可以根据自身实力和市场需求选择合适的开发模式，以达到最佳的效益和风险控制。
无论采取哪种开发模式，开发商都需注重项目的前期规划和市场调研工作，以提高项目的可行性和竞争力。
规划方案中的城市综合体开发模式
规划方案中的城市综合体开发模式随着城市化进程的不断推进，城市综合体作为一种新兴的城市发展模式，逐渐受到了广泛关注。
城市综合体是指在城市规划中将多种功能融合在一起，形成一个有机的整体，包括居住、商业、文化、教育、医疗等多种功能，为居民提供全方位的服务和便利。
本文将探讨规划方案中的城市综合体开发模式，分析其特点、优势以及面临的挑战。
一、城市综合体开发模式的特点1. 多功能融合：城市综合体开发模式将多种功能融合在一起，通过建筑物的布局和设计，实现居住、商业、文化等多种功能的有机结合。
这样的综合体不仅能够满足人们的居住需求，还能提供便利的购物、娱乐、文化等服务，提高城市居民的生活质量。
2. 空间优化：城市综合体开发模式注重空间的优化利用。
通过合理规划和布局，将不同功能的建筑和设施有机地组织在一起，形成紧凑而高效的空间结构。
这样不仅能够节约土地资源，还能提高城市的整体效益。
3. 交通便利：城市综合体开发模式注重交通的便利性。
通过合理规划交通网络和交通设施，使城市综合体与周边地区相互衔接，方便居民的出行。
同时，城市综合体内部也要注重步行和非机动车交通的发展，减少对机动车的依赖，提倡绿色出行。
4. 生态环保：城市综合体开发模式注重生态环保。
通过绿化、景观设计和生态建筑等手段，营造良好的生态环境，提高居民的生活品质。
同时，城市综合体还应注重资源的节约利用，推动可持续发展。
二、城市综合体开发模式的优势1. 提高土地利用效率：城市综合体开发模式能够将不同功能的建筑和设施有机地结合在一起，提高土地的利用效率。
通过合理规划和布局，可以在有限的土地空间内实现多种功能，满足居民的多样化需求。
2. 促进城市发展：城市综合体开发模式能够促进城市的经济、文化和社会发展。
通过引入商业、文化等功能，可以吸引人流和资金的集聚，推动城市的繁荣和发展。
3. 提高居民生活品质：城市综合体开发模式能够提供全方位的服务和便利，提高居民的生活品质。
城市综合体项目分析解析
城市综合体项目分析解析城市综合体项目是指将商业、居住、办公、文化、休闲等多种功能融合在一起的综合开发项目。
这种项目在城市发展中具有重要意义，既能满足人们多样化的需求，又能带动城市经济的发展。
本文将从需求分析、经济效益、社会效益等方面对城市综合体项目进行详细解析。
首先，城市综合体项目是满足人们多元化需求的体现。
随着城市发展和人们生活水平的提高，人们对于购物、居住、办公、休闲等需求也越来越多样化。
城市综合体项目将不同功能整合在一起，提供多元化的服务，能够满足人们生活的各个方面需求。
例如，在购物中心旁边设置住宅区，方便消费者在购物后直接回家；在办公楼下设立餐饮休闲场所，提供便利的用餐环境。
这样的综合体项目可以减少人们的出行成本，提高生活效率。
其次，城市综合体项目对于城市经济的发展具有积极作用。
综合体项目可以吸引大量的商业、娱乐、文化等资源，吸引人流量和资金流量，进一步带动其他相关产业的发展。
例如，在综合体项目中建设大型购物中心，不仅可以带动零售业的发展，还能促进物流、餐饮、娱乐等相关产业的繁荣。
同时，综合体项目可以提供更多就业机会，吸引人才流入，增加就业率和居民收入，进而拉动城市经济的发展。
再次，城市综合体项目对于城市社会的发展也有积极作用。
城市综合体项目不仅可以满足人们的生活需求，还能提供多种文化、教育、娱乐等活动场所，丰富人们的精神文化生活。
例如，在综合体项目中设立图书馆、美术馆、影院等文化设施，提供各种文化活动，让居民有更多机会享受文化盛宴。
此外，综合体项目还能改善城市环境，提升城市形象，提高人们的生活品质和幸福感。
最后，城市综合体项目也存在一些问题和挑战。
首先，综合体项目需要大量的土地资源和资金投入，项目规模较大，需要解决土地供应、资金筹措等问题。
其次，综合体项目需要考虑城市规划、建筑设计、交通等多个方面的因素，需要协调各方利益，保证项目的可行性和可持续发展。
再次，综合体项目需要具备市场竞争力，提供高品质的服务和产品，才能吸引消费者和投资者。
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她是一个强大的磁 场，融汇城市各种 资源
她是个开放式的交流中 心，不间断地与城市交 流自身的资源
这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
房地产智库
2、 交通枢纽型城市综合体， 如北京国瑞城。
3 、城郊结合部城市综合体， 如世茂 、 蝶湖湾。
区别于其它物业形态的典型性
超大的 建筑规模
有特色的 城市地标
城市 综合体
完善的 交通体系
房地产智库
丰富的 业态组合
现代的 城市景观
城市综合体，城市化进程的产物
城市化发展催生城市综合体.pptx
五、项目定位及设计规划
房地产智库
六、解析招商模式与技巧
城市综合体的基本功能
商业
居住
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商务
内在因素——开发模式出现的必然性
工业区 居住区 商业区 文教区
功能分区
社会运行成本增加 经济运行效率降低 土地使用效率降低
种族隔离
加大生活成本
空间/时间隔裂 土地资源大量浪费 缺乏景观和活力
城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城 市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。
房地产智库
综合体地产开发模式的价值体现
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城市综合体将为城市带来巨大的增值价值
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体 在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
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城市综合体的最早雏形
清明上河图
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最早的城市综合体
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城市综合体的分类
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1、城市 CBD 中心的城市综合 体，如北京万达广场 。
“城市综合体”开发实务
城市综合体的开发策略与模式解析
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一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析
三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略
五、项目定位及设计规划
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六、解析招商模式与技巧
安东尼·圣修伯里说： 若要建造一艘船，别叫一群人去采
“城市——区域”一体化
对区域经济具有联动与推动性
城市空间多中心化
对城市中心具有强化作用
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
房地产智库
城市综合体
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好
体现快捷信息交流
城市综合体的九大特征
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购
物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机 组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、 住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的 一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
• 强大的商业价值洼地效应
房地产智库
城市空间延续 价值
• 加快城市商业产业升级换代； • 规避商业的无序竞争；提升城市
居民的生活状态； • 扩大城市居民的消费需求； • 释放存量、扩大增量就业岗位； • 开拓税源； • 带动资金流、信息流、物流、人
流的良性扩张
开发商为什么做城市综合体？
“一个城市只有一个中心”？ ——上世纪90年代，这些中心发展的辉煌的确应证了这种说法，然而城
市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
上海-南京路
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广州-北京路
北京-西单
重庆-解放碑
城市综合体带给市民的是—— 代表一种新城市时代的生活方式
城市综合体集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住 资源，各个业态既相对独立又相互影响互补 城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖， 更体现出综合体地产开发模式的科学性及联动性 使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活
房地产智库
城市综合体 —— 最高级别的商业地产ห้องสมุดไป่ตู้
案例分享：北京华贸中心.pptx
房地产智库
商业地产的发展趋势？
房地产智库
一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析
三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略
城市综合体更是个核心，影 响甚至能带动整个城市发展
开发模式与现代城市发展的契合性
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最 大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化
• 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。 在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代 城市的主要努力方向
可售物业的现金
合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流；
商业物业的增值
持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目的可持续经营；
集木头，别分派他们任务与工作，而是 诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
房地产智库
理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐 饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分 间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率的综合体。
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房地产智库
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
城市综合体的价值
商业生态系统 价值
• 强大的资本吸附磁场效应 • 现金流量和现金流速的最佳 • 物业价值翻倍增长