城市综合体的概念及发展历程
城市综合体的发展历程
城市综合体的发展历程城市综合体是指将商业、办公楼、住宅、酒店、娱乐等多种功能融合在一起的综合性城市开发项目。
它是城市发展的一种新模式，为人们提供了便利的生活和工作环境，也是城市经济的重要组成部分。
下面是城市综合体发展的简要历程。
20世纪90年代以前，城市发展主要以传统的商业区、住宅区和工业区为主，各种功能在城市中的分布相对分散，交通拥堵、资源浪费等问题逐渐凸显。
为了解决这些问题，人们开始探索一种集商业、住宅、办公楼、娱乐等多种功能于一体的城市规划理念。
90年代初，国内外出现了一些典型的城市综合体项目，如中国深圳华润万象城、美国洛杉矶圣塔莫尼卡广场等。
这些项目采用了多种功能相结合的设计理念，引领了城市规划的新方向。
随着经济的快速发展，城市综合体开始迅速兴起。
2000年后，国内各大城市纷纷规划建设城市综合体。
随着人们对生活品质的要求不断提高，城市综合体的需求也日益增长。
它不仅提供了方便的购物、娱乐和工作条件，还改善了城市的形象，提升了城市的整体功能。
在发展历程中，城市综合体的定位也发生了变化。
早期的城市综合体主要以商业为主，以购物中心为核心，源源不断地吸引消费者。
随着城市规划的改变，城市综合体逐渐向多元化发展。
商业、住宅、办公楼、酒店、娱乐等功能相互结合，形成了一个完整的生态系统。
同时，城市综合体的地理位置也越来越重要。
在早期，城市综合体多建在城市郊区或边缘地区，以解决土地问题。
但现在，城市综合体的地理位置越来越靠近城市中心，以便更好地满足人们的需求。
随着城市综合体的不断发展，一些新的概念也应运而生，如智慧城市综合体、绿色城市综合体等。
智慧城市综合体将科技与城市规划相结合，提供更智能化、便捷化的服务。
绿色城市综合体注重可持续发展，通过节能减排、绿化美化等方式，为人们提供一个健康、环保的生活环境。
总的来说，城市综合体的发展历程可以概括为从单一功能向多元化发展，从郊区到城市中心，从商业为主到多功能相结合。
建筑设计知识：城市综合体有哪些发展历程.doc
建筑设计知识：城市综合体有哪些发展历程城市综合体有哪些发展历程？
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
近两年，住宅地产调控政策逐步收紧，房地产开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的城市综合体开发。
在全国各大城市商品住宅成交量下滑的同时，不受限购的写字楼、商业营业用房则在不少城市量价齐升，成为开发商以及投资者转移目标。
城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
《2013-2017年中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》[3]的数据显示，2012年1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米米同比下降10.0%。
其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。
商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%。
其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。
商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异，出现冰火两重天的情形。
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、
集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
城市综合体发展历程
城市综合体发展历程
城市综合体的发展历程可以追溯到上世纪五六十年代。
当时，随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，人们对居住环境和生活品质的要求也越来越高。
为了解决城市人口密集带来的居住、工作、娱乐等多方面需求，城市综合体的概念开始逐渐被提出和实践。
在最初的阶段，城市综合体主要以大型购物中心为核心，配套有办公楼、住宅、酒店等设施。
这样的综合体一般占地面积较大，设备齐全，能满足人们在购物、休闲、娱乐等方面的需求，成为城市人们生活的新地标。
随着城市功能的不断完善和人们需求的多元化，城市综合体逐渐演变成为集商业、文化、娱乐、旅游等多种功能于一体的综合性建筑群。
在设计上，城市综合体开始强调人性化、环境友好，将绿化、景观、公共空间等要素融入其中，打造宜居宜游的城市场所。
同时，随着科技的快速发展，城市综合体开始引入智能化和互联网元素，打造智慧城市综合体。
通过物联网技术，城市综合体可以实现设备的互联互通，提供更便捷、高效的服务。
比如，通过手机APP可以实现智能停车、在线购物、快速结算等功能，为人们的生活带来便利。
近年来，城市综合体的发展已经超越了单一地产开发范畴，更多地与城市规划、产业发展等紧密联系在一起。
一些城市综合体开始注重与周边社区、企业合作，实现共享资源，共同发展。
同时，城市综合体也逐渐融入了文创产业、科技创新等新兴产业，成为城市经济的重要驱动力。
总的来说，城市综合体的发展历程经历了从商业为主到功能多元化，从机械化到智能化的转变。
未来，随着人们对宜居城市、智慧生活的需求不断增加，城市综合体将继续发展壮大，成为城市发展的重要组成部分。
第四代城市综合体简介
第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
、城市综合体的发展过程个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。
在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式:第一代供销社商业模式。
就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见, 但在小城镇还有一些。
第二代百货商业模式。
所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心。
也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL大型购物中心），百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。
是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。
其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将体验式消费”方式无限延扩。
三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shop ing MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。
第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shop ing MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。
综合体发展历程
? 春天是播种希望的季节，六本 木新城为学生提供实习劳动的 机会，帮助学生学会在春天播 种，通过实际劳动增强对生活 的认识，在劳动中认识自然
? 秋天，成熟的水稻在微风中 摇曳。老师带着小学生来空
中花园劳动，看到成熟的水
稻，感受秋天收获的喜悦
? 夏天，所有的鲜花开放， 青蛙为繁华的东京带来欢 快的叫声。 鲜花怒放，青
区位要求
? 必须位于城市中心区，市中心核 心地段
? 城市各种资源决定了它天生的优 越条件
规模要求
? 必须拥有大规模建筑体量 ? 只有大规模建筑体量才能完美演
绎丰富的业态，缤纷万象的生活
只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA 的舞台
城市综合体经典案例分析
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
PARK 公园
1、保证一定体量，便于布局各种功能形态 2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体 3、统一开发，集群发展；保障一致标准。
从建筑物业形态来看，又将城市综合体称作“豪布斯卡”。
城市综合体特征分析
9 8 7
6 5 123 4
高可达性 高密度，集约性 整体统一性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射性
森大厦
森
大
厦
主
入
口
好莱坞美容广场
? 好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地 铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广 场以美容专科学校、公司办公为主体
HOPSCA 典型案例——东京六本木
六本木空中花园
? 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了 稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带 来清新的田园景观
C街区
B街区
“城市综合体”的基本概念
“城市综合体”的基本概念“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑集群综合体。
由于城市综合体能较好地实现城市节约用地、解决人们对城市区域功能复合化要求与城市功能分区规划的社会矛盾，尤其为旧城改造和新区开发提供了新的策划思路，近年来在国内很多一、二线城市的旧城区和新城区，由于积极采用这种新的商业地产模式而成为城市新的经济增长点。
目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD 概念综合体、产业概念综合体。
城市综合体能够产生巨大的经济效益和综合社会效益，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。
建设城市综合体需要考虑哪些主要因素呢？一般来说，城市综合体的选址和规划必须与城市经济、产业结构、消费能力等因素相协调。
对国内外城市综合体的研究发现，城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。
当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。
当城市人均GDP在5000-8000美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。
当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋势，各种主题型项目增多。
经济全球化使国家之间的竞争逐渐演变为城市竞争力的比拼，城市竞争日益激烈。
城市政府希望复兴城市、增强活力、提升国际竞争力，进而增加税收、增加就业机会、吸引旅游者、改善城市形象，城市综合体由于其特殊的城市属性、对城市空间强大的整合能力，往往成为政府关心和支持的项目。
城市综合体的概念及演化历程
城市综合体的概念及演化历程第一部分、城市综合体的概念及演化历程一、城市综合体概念一、建筑综合体概念1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）二、城市综合体的概念城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。
城中城二、建筑综合体的本质建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能（商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。
同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能复合、高效率的、复杂而统一的综合体。
建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。
这充分说明了建筑功能复合的特点。
三、城市综合体的本质城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。
与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。
这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市综合体
商业城市综合体研究关于城市综合体的定义：狭义上的城市综合体是特指于20世纪60年兴起于美国的一种对于城市土地综合开发的模式，它是基于现代经济、技术、文化、政治和生活方式等大的社会背景而形成的。
广义上的城市综合体是指在城市中统治阶级或普通市民，对于城市中某几种特定的功能，以建筑单体或建筑群落的方式，进行具有内在联系的混合使用或相邻布置的城市功能组织形式。
城市的起源及古代城市综合体发展脉络：城市起源:人类社会经过第一次及第二次社会大分工，出现了以交换为目的的生产，此后逐渐产生只从事产品交换的商人，导致社会产生第三次社会大分工，从而于公元4000至公元前3000年历史上第一批城市诞生了。
古代西亚与波斯的乌尔城：随着城市的产生和发展，其内部的功能逐渐丰富。
于公元前2100至公元前2000年的古代西亚与波斯地区出现了功能结构较为成熟的城市————乌尔城。
古埃及的阿玛纳城：该城建于公元前1370年左右，有着明显的城市中心区。
中心区内由皇宫、阿顿神庙和许多国家行政、文化建筑共同组成，这一建筑群落成了为帝皇统治服务的城市综合体。
古希腊的迈锡尼卫城：至公元前2000年后半叶，古希腊文明中的迈锡尼地区成为爱琴世界的中心，城市建筑的核心是卫城。
这时期的卫城是古希腊的政治、军事和宗教中心，是圣神地段。
这种群落式的城市综合体反映着当时的贵族文化。
希腊古风时期的圣地：古希腊城市发展到公元前7至公元前6世纪的古风时期时，发展出民间自然神的圣地。
它不同于以防御作用为主的卫城，这里定期举行节庆，它是公众聚会和活动中心，是一种反映着贫民文化的城市综合体形式。
希腊古典时期的城市广场：古典时期的古希腊城市又发生变化，卫城和庙宇不再是城市的中心，而城市广场成为新的城市中心。
城市广场是群众聚集的场所，成为具有司法、行政、商业、工业、文娱交往等社会功能的城市综合体。
古罗马时代的浴场：古罗马时代产生了与希腊和远古时期的城邦不同的城市综合体形式，他们不再依靠以多个不同功能的建筑单体来共同组成城市综合体，而是通过建设一些尺度巨大的建筑物，并在这些单独的建筑体量内综合多种城市功能来实现单一体量的城市综合体。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市综合体的概念及发展历程
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。
1、城市综合体概念
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。
2、城市综合体发展历程
八十年前，19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。
此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。
然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20 世纪90 年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。
直到上世纪90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。
为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期）
中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。
在这个阶段，中国只有极个别几个
能称得上是城市综合体的项目。
在1990年开业的北京国贸中心与上海商城
（波特曼），可以 视作中国城市综合体的雏形。
尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，
尤其是北京、上海等高速发展
的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。
雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多
以城市核心区域为主。
规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于
10-20万平方米之间。
2. 早期开发阶段 （21世纪初）
伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，
城市的承载能力亟待提高， 城市化发展必须走集约型发展之路； 与此同时，随着城市居民生 活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合 商务成本，也更青睐于集办公、 餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土 地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、
舒适的高品质生活的迫切需求， 激发了城市综合体
的早期开发。
21世圮初 2008年始 数呈帥
刼樟增加创数I 力
突中布一线城市 大规榄汗笈 护秋剖二三御宙市 规楼墙大
一线城市城市化迥帥政府I 日城改造：車亡 快 雜宗合休盂求囂加 开发畜主动岀击 政府敢"目标
城市&屣新动卅
経城市综台体观橫增 大、数呈喑參 上海恒瑾广肠 」腺千複乐方广场 二和副中 万b 场
二三线城市収 斷
区综台体騎
华润万象城
中a 憶城 20阻纪9D 年代
数量极少 现接10-20 h 仅在北京、上海 际上誨中心人口 激增、L 地泡和 工戸国辽屮」 上甄商城
开发主体：这类早期开发的城市综合体中的一部分项目得到香港和新加坡商人的支
持。
这些项目大都遵照香港由高端消费和商业驱动的开发模式。
早期开发阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，城市综合体主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市。
其所处的地段不仅在城市核心区域，城市副中心区也逐渐开始有综合体项目出现。
规模特点：该阶段的城市综合体规模日趋渐大，数十万平体量的综合体数量增多。
3.大规模孕育阶段（2008年始）
主要一线城市早已投身于城市综合体开发。
“一城一心”的城市格局已被打破，城市商
业中心正从单核向多核演变。
伴随着城市化率水平的提高，城市规模的迅速扩大为城市综合
体项目的开发奠定了良好的市场基础。
截止2008年底，全国城镇人口超过百万的城市有122个，其中人口超过200万的城市数量达到41个。
中国未来城市开发的竞争也是以综合体为标志的竞争。
一方面，一些省市为了提高城市
形象、树立城市名片，把城市综合体建设列入城市发展目标。
如杭州、合肥、沈阳和济南等城市提出主要发展城市综合体的战略目标，其中杭州为了实现“城市国际化”目标，提出要在10年内建造20大新城、100座城市综合体；而济南市做出了3年打造16座城市综合体
的规划。
开发主体：重点地产公司主动出击，如万达集团、中粮集团、华润集团等地产行业
领袖更提出要重点发展城市综合体的发展战略，万达广场、中粮大悦城、华润万象城等
城市综合体均遍布全国多个省市。
大规模孕育阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，城市综合体不仅局限在北京、上海、广州等城市，不少二线
甚至三线城市也参与进行城市综合体的开发。
其所处的地段主要集中在城市核心区域与
城市副中心区域。
规模特点：该阶段的城市综合体规模日趋渐大，甚至有超过百万体量的综合体出现。
4.扩张元年（2009年始）
2009 年，扩大内需是全年“保八”的重中之重，由此顺势而为加速推动城市化进程。
能够“ 24小时繁荣”，有着典型的集约化特色，融合商业、居住、会展，以及休闲等多种功能的城市综合体已被设定为拉动城市“新动力”的引擎之一。
二、三线城市的综合体发展计划的逐步落实，加之重点地产公司主动出击、积极响应，“造城运动”渐成趋势。
城市综合体也从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面” 。
全国范围的“造城运动”让已经有了21 年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速的拓张阶段，也注定了2009 年成为真正意义上的“综合体扩张元年” 。
然而，金融海啸余波不断，让诸多尚处于孕育期或是“襁褓期” 的综合体倍感压力。
2009 年，作为城市综合体运营核心要素的商业，更进入了10 年以来最困难的时期，“负增长”的绿色指标在商超与连锁经营领域肆意蔓延，二三线城市综合体“销售火爆，经营惨淡” 的场面层出不穷，让未来充满变数。
开发主体：除万达集团等开发商开始了大规模的城市综合体扩张外，一些零售企业
和金融企业也涉足城市综合体开发，如王府井、银泰等也已进入商业地产领域，中信资本、平安、光大等金融企业也制定了城市综合体的投资计划。
开发阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，二三线城市综合体激增，许多项目的位置也拓展到了新区。
综合体不仅调节了城市中心区域的功能，也被政府视为带动新区升级发展的助推器。
规模特点：一线城市的综合体体量主要控制在百万平米以内，主要是由于一线城市的土地开发已经历了较长时期，地价也相对较贵。
而二三线城市的综合体规模逐渐扩大，超过百万平米的综合体项目数量不断增加。