城市综合体的定义

城市综合体的定义

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。

借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。

城市综合体&建筑综合体

普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。

城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。

A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。

B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。

单体城市综合体&多体城市综合体

如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。

城市综合体&CBD(CCD 、CRD)

CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。一个城市的 CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CCD 、CRD 为CBD 的衍生词汇。

CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸。

城市综合体的特征

城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来具有以下 12个突出的特征。

A.超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多

功能的聚集焦点。

B.功能复合性

城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体的多样性和复合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。

C.通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

D.现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。街具的功能日趋追求综合效益，其细部设计的越来越符合人体尺度的要求，布置得位置、方式、数量更加考虑人们的行为心理需求特点。同时，街具于周围的环境要求更加协调，从而丰富了街道空间景观。另外，街具材料要考虑环保节能要求，做到与环境的和谐和可持续。

E.高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通

以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

F.高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市 CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

G.整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

H.土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。

I.空间连续性

/平面连续性

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果。

/立面延续性

立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性

质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

J．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模。

K．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。

例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签。

L．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。

城市综合体的分类

参考国内相关理论案例研究，可将城市综合体依据不同的分类标准分为不

同的类型。一般可根据下列 3 种标准划分：

A.依据发展的原型划分：由传统的人气聚集街区发展而来的城市综合体、由购物中心发展而来的城市综合体、由住宅小区发展而来的城市综合体；

B.依据其所依托的主体功能的不同可划分为：商务城市综合体、商业城市综合体、旅游城市综合体、交通枢纽城市综合体、会展城市综合体、文化城市综合体、特色产业综合体等；

C.依据选址的区位可分为：核心区CBD城市综合体、区域中心城市综合体、交通枢纽型城市综合体、社区城市综合体、城郊结合部城市综合体。

城市综合体的功能分析

城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持 24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。

A. 商务

商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

B.商业

商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

C. 居住

居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。

D.酒店

酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

E.休闲娱乐

城市综合体的休闲娱乐设施与商业设施穿插布置，互相依托，是人们在的购物的同时也能享受到休闲的乐趣。

F.会议

城市综合体中的会议功能多附属于酒店和办公，可以吸引一定量的客流，与酒店、餐饮、和零售商业有较好的互补性。

G.文化艺术

博物馆、美术馆等文化设施能够为城市综合体提高文化氛围和艺术氛围，可以吸引到更大量的客流从而为其他商业设施提供更多商机。例如东京的六本木新城的主体“森”大厦中就包括艺术馆、学术中心、图书馆、都市研究馆。庙宇、教堂等宗教设施也出现在城市综合体的项目中，这些设施随着城市一共进行更新，同时也起到吸引人流的作用。

H.交通中转

在重要的城市交通枢纽和轨道交通的交汇点上会产生城市综合体建筑，这类综合体建筑往往是以方便快捷的交通为依托，主要依靠交通带来的大量人流带来经济效益。

国内成功的城市综合体规划案例借鉴

在全球一体化的背景下，城市之间的竞争越来越激烈，通过城市运营（盘活城市中可经营的有形资产和无形资产进行自我增值的过程）提升城市的综合竞争力是目前城市发展的必然结果。高校、低耗、集约化发展的城市综合体无疑成为城市运营的重要载体，它是有效解决城市面积扩大，城市单位空间容量增加，发展集约型城市和多样化城市空间的有效手段。例如北京的华茂商圈云集了 1100多个国际品牌，两座堪称世界级的酒店、70家餐厅等……，为社会创造两万多个就业岗位，形成了具有国际水准的商圈，提升了北京 CBD产业定位。

由于城市综合体的城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。

城市化与城市综合体的成功案例

城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。城市综合体的集合成为这些特定集聚空间的载体。

案例一：龙岩市规划 19个城市综合体激活城市活力龙岩综合体布点规划主要根据当地人口发展规模和经济发展状况，在中心城市内近、中期规划了19

个城市综合体，远期则根据城市建设发展需要规划进行增设。综合体分类特点是根据综合体选址区位的不同分为 4类，为进一步的分级提供依据：

A.城市中心型：规划登高西路、西安、溪南、东城 4个城市中心型城市综合体促进旧城区整体功能的提升，改善城市中心区形象，同时，避免城市中心空洞化。

B.交通枢纽型：规划大洋和展览城 2个交通枢纽型城市综合体，结合龙岩火车站北站台和双永高速公路北出口连接线建设，提升城市“门户”形象。

C.城市新区型：规划龙岩大道、美食城、开发区、东肖、东山、城北和红炭山 7个城市新区型城市综

合体，主要结合城市新区、

市经济开发区、东肖旅游文

化板块、东山人居板块、城

北人居板块等建设，按照“板

块、综合、集约”的集聚模

式，使之成为城市经济新增

长点，作为城市地标式建筑，

带动周边区域价值的提升。

D.城郊结合型：规划月

山、龙门、红坊、紫阳、铁

山、紫金体育休闲公园 6个

城郊结合型城市综合体，加

快城市外围组团建设，改变

城乡结合部“脏、乱、差”的形象。

第三产业发展与城市综合体的成功案例

第三产业的发展给城市化提供后续的动力，随着城市夸张，城市大都市区形成，城市的中心区也由原来的单中心向多中心发展，而城市综合体即是城市多中心的有机组成部分。

案例二：无锡 50多个城市综合体推动高端服务业发展

无锡市的综合体布点规划形成双核联动、一环镶嵌、三区协同的集聚区空间布局，构建起市级、区级、社区级三级服务体系，打造交通枢纽型、科技研发型、旅游休闲型、商务商贸型等多种功能的综合体，进一步推动无锡服务产业向高端化发展。

规划的 50多个综合体项目，将在 1622平方公里市区范围内均衡“布点”。

以解放环路内、太湖广场地区的中心城区和太湖新城为双核，36公里岸线的环蠡湖地区为一环，锡山高铁商务区、东亭商务区，惠山新城、惠山城铁新城，新区空港商务区、太科园三区协同，进一步优化市区城市综合体的空间布局。

按服务水平和层次，新规划的 50多个综合体分高端型和中档型。以此为标准，划分为市级、区级、社区级三档，如工艺路地块、朝阳广场地块、振新路地块等规划为市级高端型综合体，江南工具厂地块、公交三场地块等规划为区级生活型综合体，社区级生活综合体主要以睦邻中心为载体，各自辐射不同的服务半径，形成级差互补的服务体系。

城市运营与城市综合体的成功案例

由于城市综合体巨大的社会效应的存在，它逐渐成为改变城市形象、提升城市竞争力的重要载体和手段。

案例三：杭州规划 100个城市综合体推动城市国际化

“20大新城、100个综合体”战略规划是杭州为打造“国际化城市”迈开的第一步，让我们看到杭州的决心和非凡手笔。“国际化城市”的核心本质主要是指一个城市的世界影响力。国际化带来的国际知名度是一个城市的品牌，意味着巨大的机会和资源。

“布点广、类型多、特色足”是杭州城市综合体的布点规划的特点，其布点主要围绕着城市空间发展格局“一主三副六组团”而展开，呈现多点布局、网络化结构的面貌，数量密度由中心逐层向外围递减；

其次，每个组团内的综合体都涵盖了文化、旅游、商务、特色产业等各类型的综合体；

最后在综合体功能设置上注重结合组团自身资源，突出特色，进行差异化发展，如西湖区拥有西湖和西溪湿地的资源，其综合体更多的是以旅游功能为主。（附杭州区 100个综合体列表如下）