房地产抵押评估及其风险防范
房地产抵押风险及其防范
规定 ，在 抵押 人不 能履 行债 务时 ，处 置抵 押物 所得 款前 顺位 抵押 权 记管理的混乱局面。因此， 笔者认为， 登记机构与管理权限的统一，
人优 先 后顺位 抵 押权 人。 因此 ，后顺 位抵 押权 人如 果没 有充 分把 握 不仅要求我 国所有的行政 区域 内房地均 由一个统一的机构一并登 好抵 押物 的价值 ，往 往会 造成 债权不 能 完全受偿 风 险。 记管理，而且要求各地区登记机构的名称、机构性质、登记管理 权 限 应保 持 一致 。 ２ ． 在 建 工程 抵押 的 风险 在 建 工程 抵 押 ，是指 抵 押人 为 取 得 在建 工 程 继 续建 造 资金 的 ２ ． 统 一登 记程 序 贷款 ， 以其 合法 方 式取 得 的土地 使 用权 连 同在 建工 程 的投 入 资产 ， 登记程 序 ，即房 地产物 权登 记 的步骤 ，具体 而 言 ，包含登 记 申 以不 转 移 占 有 的方 式 抵 押给 贷 款 银 行 作为 偿 还 贷 款 履行 担 保 的 行 请 、受理 审核 、登 记几 个方 面 。针对 目前 我 国 尚未完 善统 一 的房地 为 。 由于 在 建 工程 尚未 完 工 ，仍 属 非 担保 物权 ，对 于 接 受在 建 工 产物 权 登记制 度 的现状 ，统 一房 地 产物 权登 记程 序 要求关 于 不动 产 程 抵押 的债权人存在很大不利。又由于在建工程 （ 特别商 品房开 物权 登 记的 立法不 应仅 仅 着眼于 物 权登 记具 体 应分 为哪 些步骤 等 笼 发项 目）具有标的物价值大 ，修建周期长 ，需要资金量大，属风 统 的规 定 ，还应 深入 到每 个步 骤所 涉及 的细 节 问题 。统 一登 记程 序 险 高 。如 遇 到 融 资 困 难和 市 场 变 化 ，都 可 能 导致 工 程 烂 尾 。个 别 的基 础 在于 登记 申请材 料的 内容及 格式 应在 各地 区保 持统 一 。 不 法 开 发商 将 在 建 工程 抵押 贷 款 资 金卷 款 潜 逃 案件 也 时 有 发 生 ， ３ ． 建立 统 一 的房地 产 物权 公 示信 息 系统 如 何 防范 在建 工程 抵 押 风险 尤为 重 要 。在处 分 清偿 债务 ，根据 最 信息 社 会 为房 地 产 登 记工 作 带 来 了诸 多 的便 利 ，其 中最 重 要 高 人 民 法 院关 于 建 设 工 程价 款 俦 受 偿 权 问题 批 复 》 规定 ：首 先 是 的即是要实现 房地产物权公示信息 的电子化 ，并在全国范围内建 善 意 购 房 者 优 先 ，其 次 再 是 工程 款 ，最 后 才轮 到 抵 押权 的受 偿 ， 立统 一 的房 地产 物权 公 示信 息 系统 。 实 现信 息 的公 开 化 、共享 化 ， 有 可 能到 了抵 押 权 受偿 时 ，抵 押人 已无 钱可 清 偿 。 ３ ． 超 值抵 押 房地 产 ，贷 款赔 付 受损
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房地产抵押价值评估之有关风险提示
房地产抵押价值评估之有关风险分析一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。
银行作为房地产金融非凡产品的销售商，随着此项业务的不断发展，由此而来的风险问题，愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。
尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司，但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格，说到底还是银行的风险。
在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险治理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。
因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来熟悉。
房地产抵押权人的一般风险；权益、时差与抵押风险；不能抵而不漏，押而不死的风险；在建工程的抵押风险；住宅按揭的抵押风险；拍卖市场反馈的抵押风险；不同类型房地产的抵押风险；全期抵押评估的动态运作等。
二、房地产抵押权人的一般风险防范。
抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律答应转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。
它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。
抵押合法有效。
属国有的房地产作抵押时，需经国有资产治理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。
抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。
用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。
物权明确。
房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、治理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。
工业房地产抵押估价中的风险防范
随着我国经济的持续增长和商业银行的快速发展，越来越多的工业企业利用其合法拥有的工业房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而形成了一个工业房地产抵押估价市场。
而房地产抵押估价已成为估价机构协助银行控制信贷风险的一道屏障。
实务操作中的一般风险防范完整的工业房地产通常包括厂房和厂区内的仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。
一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。
关于抵押的合法性，估价人员一方面应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并在现场查看时与抵押房地产一一对照核实；另一方面应到当地房地产交易中心查询核实《房地产登记册》记载的有关土地状况信息、房屋状况及产权人信息、房地产他项状况信息。
特别是，要在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押房地产在估价时点是否存在权利上的各种瑕疵，是否符合有关抵押的法律规定，是否存在各项法定优先受偿权利及其数额等情况。
关于抵押价值的合理性，估价人员应在针对类似房地产进行市场分析的基础上，正确把握抵押房地产在未设立任何法定优先受偿权利情况下的市场价值(V1)，以及应尽可能地知悉其存在各项法定优先受偿款的总额(V2)，并在此基础上确定其抵押价值(V)：V=V1-V2。
关于抵押房地产的变现能力，估价人员应假定在估价时点实现抵押权的情况下，对下列问题进行正确的分析和判断：与抵押房地产相类似的房地产的市场供求情况；抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；能否不用花费过多的费用和时间，将抵押房地产转让变现，并得到较合理的净现金收入。
实务操作中的特殊风险防范关于工业房地产的分割评估情形。
一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体。
因此，为了防范今后可能出现的变现风险，应要求抵押人将某宗工业房地产进行整体抵押，而不是随意将其中部分厂房进行抵押。
但在实务中，常遇到委托方要求将其中部分厂房进行抵押的情况。
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
防范抵押房地产价格评估风险的对策
总括的风 险内涵
不确定屙陛； 威雷特（ １ ９ ９ ０ ￣） 认为： 风险应指预设的环境 内， 以及特有 的时段以内， 现有的多样状态， 所造成的总括损失 ； 由此可见， 评估房地产价格的程序中所涉及到的损失 ， 应指不确 定的属性 ， 可分为客观及主观层级 内的不确 定属性 。其中 ， 客观层 级 内的不确定属性 ， 指测定得来的结果， 与预期结果间的差值 ； 主观
Ｔ ｈ ｅ Ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｒ ｉ ａ ｌ Ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ Ｉ产 业研 究
防范抵押房地产价格评估风险的对策
杨 盈 盈 广 西 建 设 职 业 技 术 学 院 广 西 南 宁 ５ ３ ０ ０ ０ ３
摘要 ： 对抵押 房地 产所选 用的价格评 估方 法 ， 会对 最终 的评估 结 果产生 巨大的影响 。 然而 ， 评 估房地 产抵押 价格 的
外部屙Ｉ 生风险， 在预设评估流程内应予 以考虑 ， 它会带来未能被 房地产所对应的评估业务在递增 ； 其面临的风险也随之在递增 ， 正确 管控的多种风险， 如委托机构未能提供评估所必须的真实的文件， 既 识别并控制评估过程中的风险， 以此设计 出行之有效的管控路径是 有的委托方可能带有欺诈的意图； 评估所依循的外在环境 ， 可能会发 摆在众多评估机构面前亟待解决的问题。 固 生变动 ； 不可抗力所带来的损害， 可能会使评估过程 中断甚至终止。 （ 二） 操作潜藏的风 险
过 程 中却 会 面对 潜 藏 着 的 多样 风 险 。 为减 小评 估 风 险 ， 维 护 好 金 融机 构 及 关联 评 估 机 构 的 总 体 利 益 ， 就 应 摸 贷款 的总发展 。本文通过 采纳委托 代理 等理 论 ， 辨识各 类别风 险 的特 有诱 因 ， 从 而设 定 出
房地产抵押贷款评估风险防范
浅谈房地产抵押贷款评估风险的防范内容摘要：本文在分析房地产抵押贷款评估的内涵基础上，指出影响房地产抵押贷款评估风险的因素，最后提出了房地产抵押贷款评估风险防范的措施。
关键词：房地产评估风险防范防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素（一）政府因素政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。
在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。
一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。
政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。
政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。
同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
（二）估价机构和估价人员因素估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。
房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
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appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessmentmodel，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research，as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actual demonstration.Theproblems are brought foreword.The approaches of eluding risks are analyzed on thetwo views of assessment and financial institutions.The sixth part based on theconclusion of the above，gives the construction framework of risks prevention systemon mortgage appraisal of real estate.The last part is the conclusions of this article.Keywords:Mortgage Appraisal of Real Estate，the Risks of Appraisal，RiskAssessment，Fuzzy Mathematical Model，the System of Risk Precaution业作为代替市场的新型交易形式应运而生。
交易费用决定了企业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。
房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。
交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。
如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。
（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。
（2）产权关系的鉴别。
审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。
银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。
（3）对抵押住房的处分。
由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。
另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。
目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。
2.1.3地租理论现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔(Alfted.Marshall)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。
他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。
在某种意义上，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。
约翰.B·克拉克(John B.Clark)是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。
地租理论是地价评估的基础。
地价是地租的资本化。
在我国，地价评估时对土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。
级差地租理论性，使评估结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方法进行估价。
可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。
作为一种方法体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。
此外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。
如果从方法论的角度分类，市场比较法、收益法和成本法是根据不同的机理总结出来的，构成房地产评估的基础，属于房地产评估的基本方法；而其他的方法则是在这三种方法的基础上扩展的补充发展起来的，属于房地产评估的派生方法。
2.3宏观经济中的房地产抵押评估2.3.1房地产抵押评估的行业定位随着我国房地产市场日趋完善，房地产评估业正在发挥着越来越大的作用。
尤其是抵押贷款评估行业，它的业务占据了评估行业的90％以上。
房地产评估行业基本依靠抵押评估业务来支撑。
房地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措施正越来越广泛地为各商业银行所采用。
如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。
房地产评估的原因，在评估行业里有专门的说法，房地产跟其它在财产相比有自己的独特性，包括不可移动性，本身价格形成机制的复杂性，不像一般商品，都有自己的成本，所以比较好估算价格。
房地产的成本比较错综复杂，价格本身就不是成本价，而是资源价，另外房地产价格差异性比较大，不同的地段，不同空间布局都会存在不同的价格。
所以房地产是需要有专业的估价人员进行估价。
这是在1992年房地产管理法法律明确规定，国家实行房地产估价价格评估制度，从立法角度给出了一个明确的规定。
因此在日常生活中，包括个人和单位，在进行融资的时候，经常拿房地产作为抵押，从银行来讲，就需要对房地产价格进行评估。
2.3.2房地产抵押评估对整个宏观经济的影响——对美国次贷危机的反思随着经济的发展，房地产在金融中的地位日益明显。
房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系估专业风险。
4.2.2风险鉴定的目的房地产评估是与风险紧密联系的，几乎每一个评估项目都存在着或大或小的风险。
尤其是房地产抵押评估，其与金融行业的密切联系使得控制评估风险具有更为重要的意义。
在进行评估项目的操作之前，估价机构及估价人员应对该项目有可能产生的风险有定性认识，而且应该有一个定量的把握，这样才能够更加清楚的认识到项目中的风险因素，业务进行过程中对于风险因素的弱化也更有针对性，更加有利于估价业务的顺利开展。
4.3风险评价模型虽然我们已经就房地产抵押评估中的风险意识达成了共识，而且可以对风险的发生以及后果有个定性的描述，但如何定量把握房地产抵押评估风险，使估价人员更加直观的认识到风险的高低程度，将更加有利于抵押评估作业的规范操作以及风险的防范。
基于这种考虑，本文将从定量房地产抵押评估风险出发，构建房地产抵押评估的风险评价模型。
风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。
4.3.1建立评价指标体系风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。
通过对影响房地产抵押评估的风险因素分析，并遵循目标性原则、科学性原则、系统性原则、适用性原则、定性与定量相结合原则建立风险评价指标集[20]19中第i个子因素kiU对应的权重(k =1,2,???,m；i =1,2,???,n)，各级的权数应满足归一性和非负性条件，即：11nkiia=∑=k0ia≥，下面利用层次分析法确定评价因子的权重：①构造判断矩阵判断矩阵表示针对上一层中的某元素而言，评价层中各元素相对重要性的状况。
判断矩阵具有如下特征：i1ix=，j1i ijxx=。
jix表示对于kA而言的元素ix对jx的相对重要性的判断值。
为了使判断定量化，层次分析法采用1～9标度方法，对不同情况的评比给出数量标度(表4—2)。
表4—2判断矩阵元素标度及其含义②层次单排序及其一致性检验运用一定数学法则计算各判断矩阵的最大特征根和最大特征向量。
为使得到的结果合理可信，需进行判断矩阵的一致性检验。
一致性判断的公式为：式中：C .I为判断矩阵一致性指标，R .I 为平均随机一致性指标，其对应于n值（n为判断矩阵的阶数）的不同，有不同的固定的值，具体可查表取值。
一般来说，当C .R＜0.10时，就认为判断矩阵具有令人满意的一致性；当C .R≥0.10时，就调整判断矩阵，直到满意为止。
③确定评价指标体系各因子权重对于具有满意的一致性的各判断矩阵，通过层次总排序计算得出各评价因子的相对于目标层的权重。
（3）确定评判矩阵kR21判对象属于第j个评判等级的程度，这样就得到了评判对象属于预先设定的各个等级的程度。
同理，可进行多级模糊综合评判。
在多级模糊综合评价模型中，下一级的评价结果经正规化处理之后作为上一级的评价值，逐级往上计算，最终可得出母因素的评判结果。
最后根据隶属度原则选择综合评价分值最高的评价因素。
（5）评价结果评价结果等于B ×V，得到最终评分。
分值越高说明项目的风险等级也就越高，反之则低。
4.3.3结论该风险评价模型可以用于房地产评估机构或金融机构对抵押评估项目的内部检验，所测算出的风险等级作为评估机构或金融机构控制和防范风险的标尺，对由于估价人员虚假评估所带来的风险有一定的警示作用。
4.4案例分析现以济南市历下区解放路上的一套住宅抵押评估为案例，对其抵押评估风险进行风险评价研究。
4.4.1抵押标的物的状况说明（1）位置与环境估价对象位于历下区解放路，临解放路、二环东路较近，所处区域道路通畅，交通比较便利，附近学校、银行、超市等基础配套功能完善，服务设施齐全，有利于居民生活。
（2）个体因素说明估价对象具有独立的产权证书，房屋总层数6层，所在层数3层，建筑面积206.35m2，等级用途为住宅，建成于2000年。
房屋使用状况良好，能够较好地满足生活起居的需要。
表4—3抵押房地产状况说明表4.4.2综合评价过程（1）建立评价评语集：根据风险等级23（2）利用层次分析法确定隶属权重集A首先运用层次分析法确定准则层指标权重，来自济南市几家房地产估价事务所、建设银行以及高校的15位专家参与了该系统的评分工作，最终得出A=（0.05，0.16，0.36，0.11，0.32）；然后确定各指标层指标权重：环境风险权重矩阵A1=(0.13,0.46,0.41)环境风险因素的模糊评判为1 1 1B =A R=（0.14，0.11，0.34，0.32，0.09）；以此类推得其他因素的模糊评判为：2B=（0.12，0.25，0.35，0.20，0.08）；3B=（0.08，0.14，0.19，0.44，0.15）；4B=（0.11，0.18，0.25，0.31，0.25）；5B=（0.08，0.07，0.18，0.30，0.37）。