在建工程房地产抵押价值评估
在建工程抵押评估的特点与评估范围一
在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。
在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。
评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。
2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。
因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。
评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。
3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。
评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。
4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。
评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。
评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。
土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。
评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。
2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。
基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。
3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。
评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。
4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。
在建工程抵押评估所需资料
在建工程抵押评估所需资料清单一、委托方资料（估价人员看原件，带走复印件）1.公司营业执照（公司产权，公司委托）/个人身份证（个人产权，个人委托）；2.税务登记证；3.组织机构代码证。
二、规划、设计资料（估价人员查看原件，带走复印件）1.土地使用权证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.施工许可证；5.房地产开发企业资质证；（房开项目提供，其他项目不需提供）6.规划审批的设计方案；7.施工总平面图（主要为含各项建设指标说明的总平面图）。
三、抵押物房地产的权利情况文件依据：建设部发《房地产抵押评估指导意见》房地产抵押价值为抵押房地产在估价基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
提供资料：（以下资料可由评估人员了解情况后代为拟稿，委托方盖章）1.地价款是否交齐，如有欠付，应予说明；（提供土地出让合同及地价款缴纳凭证）2.前期费是否交齐，如有欠付，应予说明；3.如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权利证》复印件，并说明情况；4.甲方（委托估价方）出具的承诺函；5.甲方（委托估价方）盖章的已完工程进度说明；6.乙方盖章的已完工程进度说明及工程款支付情况函（即施工方申明）；7.已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予说明。
（房开项目提供，其他项目不需提供）四、造价资料1.甲乙双方的施工合同复印件（主要反映工程造价及工期）；2.已完工程的造价情况（1）地下部分的地基造价（如桩基工程、挖土工程）；（2）地下部分的基础造价；（3）地上部分的造价。
五、预售价格（房开项目提供，其他项目不需提供）1.各种类型房产（包括车位）的拟（已）预售价格（起价、均价）；2.预售许可证复印件。
在建工程抵押评估的特点与评估范围
在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点（一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 . 中评协（96）第3号《资产评估规范意见（试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
案例四(假设开发和成本法)
案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。
至估价时点，估价对象尚未预售。
2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。
此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。
该宗地地势平坦，形状规那么。
土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程房地产抵押价值评估报告
××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。
认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
在建工程评估
房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函.....................................................................................................................................................................................................................二、估价师声明....................................................................................................................................................................................................................................三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示......................................................................................................（一）估价的假设条件...................................................................................................................................................................................................（二）估价的限制条件...................................................................................................................................................................................................（三）变现能力分析..........................................................................................................................................................................................................（四）风险提示.........................................................................................................................................................................................................................四、房产抵押估价结果报告...............................................................................................................................................................................................（一）估价委托人..................................................................................................................................................................................................................（二）房地产估价机构...................................................................................................................................................................................................（三）估价对象.........................................................................................................................................................................................................................（四）估价目的.........................................................................................................................................................................................................................（五）价值时点.........................................................................................................................................................................................................................（六）价值类型和定义...................................................................................................................................................................................................（七）估价依据.........................................................................................................................................................................................................................（八）估价原则.........................................................................................................................................................................................................................（九）估价方法.........................................................................................................................................................................................................................（十）估价结果.........................................................................................................................................................................................................................（十一）估价人员..................................................................................................................................................................................................................（十二）估价作业期..........................................................................................................................................................................................................（十三）估价报告应用的有效期.....................................................................................................................................................................五、房产抵押估价技术报告...............................................................................................................................................................................................（一）实物状况描述与分析....................................................................................................................................................................................（二）权益状况描述与分析....................................................................................................................................................................................（三）区域状况描述与分析....................................................................................................................................................................................（四）市场背景描述与分析....................................................................................................................................................................................（五）最高最佳利用分析...........................................................................................................................................................................................（六）估价方法适用性分析....................................................................................................................................................................................（七）估价测算过程..........................................................................................................................................................................................................（八）估价结论.....................................................................................................................................................................................................................六、附件...........................................................................................................................................................................................................................................................1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
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房地产抵押估价报告项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估委托人：xxx房地产开发公司估价机构：XX房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：xxx xxx估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号委托估价方函xxx房地产开发有限公司：受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。
其中：地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。
xx房地产土地评估有限公司法定代表人：xxx二〇一〇年二月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师签名：中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提：1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提。
2、任何有估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
3、估价对象产权明晰，手续齐全，在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。
4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
6、有一段合理洽谈时间，通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、未经调查确认或无法调查的资料数据1、本报告出具的价格包含了国有出让土地使用权出让金及税费，如至估价时点止，原产权人尚未缴纳，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
2、本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3、本次估价建筑物面积引用《房地产测绘成果报告》，其确切建筑物面积以房产管理部门最终核发的《房屋所有权证》为准。
4、本次估价以开发商自己开发为前提。
5、假设在建工程能在设定的开发期内竣工交付并销售完毕。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。
估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
2、在建工程完工比例及工程质量以该工程监理单位出具《监理证明》为准。
四、本报告使用的限制条件1、本报告结果为为2010年2月10日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相对应的调整。
本估价报告又掀起为壹年，我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。
2、本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，如果改编估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
3、本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，抵押贷款最终数额由抵押双方依据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
4、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
5、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。
6、未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
房地产估价结果报告一、委托方委托单位：地址：杭州市xxx路xxx号xxx楼法人代表：xxx联系人：xxx电话：xxxxxx二、估价机构：浙江xx房地产土地评估有限公司单位地址：杭州市xxx路xxx号法人代表：xxx资质级别：壹级资质证书：建房估证字[2009]xxx号资质证书有效期：2009年7月1日至2012年6月30日营业执照注册号：300000000035xxx联系人：xxx电话：xxxxxx三、估价对象（一）估价对象基本状况（二）区位概况（三）实物状况（四）权属状况四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点在建工程进行抵押价值评估，估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，故本次估价时点为：二〇一〇年二月十日。
六：价值定义：本次评估采用公开市场价值标准。
房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
而法定优先受偿款是指在估价时点实现抵押权利时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据：1、国家、建设部、浙江省政府、建设厅有关文件及规定。
《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城市房地产管理法》建设部（92）579号《城市房地产市场估价管理暂行办法》国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》国家标准GB/T—18508—2001《城镇土地估价规程》《城市房地产抵押管理办法》建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》2、杭州市政府及杭州市房地产管理局有关规定。
杭政发（2000）115号《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》杭房局（1993）167号《杭州市房地产评估管理实施办法》。
3、委托方提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《监理证明》、《房地产测绘成果摘要》及其它相关资料。
4、估价人员现场查勘情况，向委托方了解的房地产现状情况。
5、本公司掌握的现行杭州市房地产市场价格等参考资料。
八、估价原则本次估价遵循“独立、客观、公正”房地产估价职业原则，房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。
合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
估价对象符合规划中的用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑风格等相关要求，并以此进行估价，以体现其合法性原则。
最高最佳使用原则：是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最可能的使用。
估价对象各项规划指标明确，在合法的前提下，以规划指标进行估价才体现其最高最佳使用。
替代原则：要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。
由于房地产是不断变化的，因此不同的时点，同一房地产往往具有不同的价值。
本次在建工程房地产进行抵押价值评估，估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，故本次估价时点为2010年2月10日，并以此时点的房地产市场状况和实地查勘状况及相关假设状况进行估价。
谨慎原则：要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师所知悉额法定优先受偿款。
九、估价方法房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行，根据当地该类房地产市场发育状况，并结合本项目的估价目的等具体特点，对上述估价方法做如下选取：1、成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象为正在开发的房地产，土地使用权取得的成本和地上建筑物的价值较易确定，根据估价规范，成本法比较适宜。
其中土地使用权价值采用市场比较法计算，地上建筑物采用重置成本结合完工率计算。
2、假设开发法：是将估价对象房地产的预期开发完后的价值，扣除其预计的正常开发成本、税金和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象为在建房地产，具有开发潜力，根据估价规范，本次评估宜使用假设开发法。
其中房地产预期开发后的价值以市场比较法计算。
3、市场比较法是将估价对象与在估价时点的、近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
由于估价对象所在区域内类似物业交易案例较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。
4、收益法是预测估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。
估价对象在建工程状态，不能产生收益，根据估价规范，本次评估也不宜使用收益法。
根据以上分析，最终选择成本法和假设开发法为本次估价的基本方法，再对两种估价结果进行综合，以确定估价对象市场价值。
十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估程序，采用科学的评估方法，经过测算并进行分析比较，确定估价对象上述房地产，在二〇一〇年二月十日的公开市场价值为：1、市场价值估价结果市场价值估价结果总价为72121万元。
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款根据委托方提供的《国有土地使用证》及其他相关资料显示，截至估价时点，估价对象无估价人员知悉的法定优先受偿款，本次估价以估价对象不存在任何他项权利为假设前提。
3、抵押价值估价结果抵押价值总价为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万元整￥721，210，000元。
十一、估价人员：xxxxx 注册房地产估价师xxxxx 注册房地产估价师十二、估价作业日期2010年2月10日至2010年2月25日十三、估价报告应用的有效期估价报告的有效期为一年（2010年2月25日至2011年2月24日）。