怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
剩余法及其用于出让地块估价的计算
算 式
;
,
(7 )
决定估价额
:
。
在 计算时通常 采 用最 原始的公
:
出
。
即
地价 ~
.
楼价 一 建筑费 一 专 业 费 用 一 利 息 一 税
( 1 )
预 计 商 业 楼 出 售 当 时 的 平均 售 价 为 每 平 方 米 洲
i 兰 令 ù ! 一 工 三 . M 1 l H 令 . 今 + l i
、 , 。
、 + 一 ō ù l e w + * 一 三 1 -= 一 w ù e l + 工 三 一 J w r 1 s e w l + 今 。 令 + 全 全 生 洲
首先 只要 我 们假 设 这个
,
然 后 代入公式中进行 同 类 项合并
(2 )
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最 后便
,
可求 出地 价 公 式 两 边 无论是 地 价 楼价 还 是建 筑 费 专业费 用 利 息 税 费 利 润 实 际 发 生 的 时 期 并
:
标 和 协议三种
无 论 哪 一 种 出 让方式
,
,
对 于 这 类 待建
政 府均需 要对 它 进行估价
;
以 确定 出让底价
。
该块土地 最 佳的 开发 利用 方式如下 用 途为商 业 居住 混合 建筑容 积 率 建筑总面积
7
; ;
或做 到 心 中有数
,
而 有 意 购 买 者也 需 要 对 它 进行 估 这类
不相 同 精 确的地价评 估 通 常需 考虑 到 货 币的时间价 值 因 素 将 发 生 在各个 不 同 时期 的 费 用与 收 入 统 一 化
房地产估价第四章剩余估价法
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
土地影响因素第一最高节最剩佳使余用法原 的基本原理
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
➢ 价格构成理论
一般商品的价格构成形式
房地产商品的价格构成形式
W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润
共性 特性
W=k+m
W ：房地产商品的销售价格 k ：房地产开发建设成本+税金 m：正常利润
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 地租理论
是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。
地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。
土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程评估方法
如果只完成很少的部分，一般按完成程度所花费的成本评估，具体情况简要说明如下：
在建工程评估的主要方法
(一)形象进度法
1.思路选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
2.计算公式：在建工程价值= 建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×( 1 —折扣率) (5-32) 其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估
工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+ 实际完成安装工程量)/总工程量× 100%
(二)成本法
1.思路按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必
要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
2.公式：在建工程价值=土地取得费用+ 专业费用+ 建造建筑物费用+ 正常利税
(三)假设开发法
1.思路与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就
有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2.公式：在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
在建工程评估方法的选择
1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程—————可采用
工程形象进度法进行评估;
2.对于实际完成工作量较少的在建工程—————采用成本法或假设开发法进行评估;
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停
建的————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
剩余法(计算方法)
剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
计算公式如下：地价＝不动产总价－建筑物开发成本－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费1、不动产总价经调查不动产均价为****元/建筑平方米。
待估宗地上总建筑面积为0平方米，则不动产总价为：0×1000/10000＝0.0万元2、建筑物开发成本（1）建筑安装费依据武汉市现行建筑工程概（预算）标准，同时参照武汉市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建筑安装费单价为****元/平方米，则项目建筑安装费为：0×0/10000＝0.0万元住宅房屋建筑安装费用标准见下表：单位：（元/平方米）（2）小区配套设施建设费用小区配套设施建设费用包括小区公共配套设施建设费及基础设施建设费。
根据小区建筑规模的大小，公共配套服务水平的高低等因素，确定小区配套设施建设费用为0.0。
配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所幼儿园、公共厕所、停车场等。
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
（3）前期工程费A、勘测规划设计费：估算单价为***元/建筑平方米10～15元/平方米，为：0×0/10000＝0.0万元B、城市基础设施配套费：依据鄂价房服（2002）178号文件，“中心主城区范围内按80元/建筑平方米；周边城区范围内按40元/建筑平方米”计，为：80×0/10000＝0.0万元C、防空地下室异地建设费依据鄂财综发（1997）610号、鄂价费字（1996）304号、武改（1999）125号文件，十层以上，基础埋置深度三米以上，按首层面积1200元/建筑平方米，7000平方米以上，按总建筑面积2％，7000平方米以下，按18元/平方米收取18×0/10000＝0.0万元D、公共消防设施配套费依据鄂政发（1995）170号、鄂价费字（1998）220号，收费为3元/建筑平方米，为：0×0＝0.0万元E、墙体材料专项费用依据鄂价房地字（1998）218号，按8元/建筑平方米计（郊区、县按建筑6元/建筑平方米），为：8×0＝0.0万元F、白蚁防治费依据武政[1997]20号，按0.96元/建筑平方米，为：1.2×1000＝0.0万元G、商矼交易费依据鄂价房地产字（2002）49号，按建安费的0.9‰计，为：0.9‰×0.0＝0.0000万元H、散装水泥专项基金依据财综字（2002）23号，按1.5元/建筑平方米，为：1.5×1000＝0.0万元I、生活垃圾处理费依据鄂价费（1992）232号，鄂价房地字[2000]132号，按18元/建筑平方米（含清运费6元/建筑平方米，处理费12元/建筑平方米），为：18×0＝0.0万元J、工程质量监督费依据鄂价费字[2001]329号，按建安费的0.14%计（1.4-2.1‰），为：0.0×0.14％＝0.0万元K、交易服务费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.8‰，为：0.0×0.8‰＝0.0万元L、建筑合同鉴证费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.007%（最高收费标准为2100元）计，为：0.0×0.007％＝0.0万元M．工程定额测定费根据《国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知》以及《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》鄂价房服[2002]47号武汉市将工程定额编制管理费和劳动定额测定费统一作工程定额测定费收取，为0．5‰－2．1‰。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
一、资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工许可证》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
二、土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
三、剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：1．调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
在建工程价值的评估方法
在建工程价值的评估方法
在建工程价值的评估方法主要有以下几种：
1. 成本法：该方法是通过估算在建工程重置成本并考虑各种贬值因素，来确定在建工程价值的方法。
具体而言，需要先估算出在建工程的重置成本，然后根据已完成工作量占预计总工作量的比例来计算在建工程的评估价值。
2. 假设开发法：该方法是根据在建工程完工后的预期价值，减去除在建工程继续开发所需成本及合理利润后，计算在建工程的价值。
假设开发法中，未来房地产的售价一般通过市场比较法或收益法来预估。
3. 形象进度法：选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
该方法的关键在于确定在建工程的形象进度，以及选取合适的可比销售资料。
请注意，以上三种方法的使用需根据具体项目情况来选择。
在进行评估时，需综合考虑在建工程的实际情况、市场环境、风险因素等。
如需获取更准确的信息，建议咨询专业评估人员。
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资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集
以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用
剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）
V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：
调查在建工程的基本情况
掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
确定开发完成后的不动产总价根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过以下两个途径确定：对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，可根据当时的租金水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
估算续建成本
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。
对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。
估算不可预见费
剩余法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
确定后续开发建设周期，估算预付资本利息
后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。
利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
估算税金
税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以不动产总价的一定比例计算。
估算开发完成后的不动产租售费用
租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。
估算开发商的合理利润该利润是指后期投入应计的开发商利润。
北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资期1年的回报率为20％，投资期2年的回报率为30％，投资期3年的回报率为40％。
根据公式计算在建工程的价值
由于需要对并不存在的后期工程进行计算，评估中要进行假设，假设条件越多，评估报告的可信度及实用性就越低，所以剩余法对即将完工的工程比较适用。
需要说明的是，设备房是不能单独设定抵押权的，因为其价值已分摊到各个使用层中去了，在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。