在建工程抵押评估的特点与评估范围
在建工程抵押评估的特点与评估范围一
在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。
在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。
评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。
2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。
因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。
评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。
3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。
评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。
4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。
评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。
评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。
土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。
评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。
2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。
基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。
3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。
评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。
4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。
在建工程抵押评估的特点与评估范围
在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点（一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 . 中评协（96）第3号《资产评估规范意见（试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程抵押评估报告
在建工程抵押评估报告在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。
在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。
以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。
一、在建工程评估的目的在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。
如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。
在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。
二、在建工程评估报告的内容在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑的基本信息这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。
2. 建筑的结构和设计评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。
3. 建筑的周边环境周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。
4. 在建工程的建设情况评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。
5. 实地考察的整体报告评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。
评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。
三、在建工程评估的重要性在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。
对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。
银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。
对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。
借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。
四、在建工程评估的注意事项在建工程评估报告必须尽可能完整地描述所评估的建筑物，并且能够评估它们实际的状态和需求。
评估报告应该优先关注建筑物的设计和施工死板，以及其他实在的因素，比如建筑材料和所使用的技术。
在建工程评估报告应该切实反映出市场的现实。
评估师需要考虑到当前市场的情况，预测未来房地产市场的变化以及建筑物对日益变化的市场的影响。
在建工程抵押价值的4个评估范围
在建工程抵押价值的4个评估范围在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
宜兴专业房产诉讼律师表示，在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
r1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
案例详解在建工程抵押评估的特点与评估范围
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点(一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。
随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。
在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。
在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。
2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。
3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。
4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。
在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。
2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。
3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。
在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。
实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。
在建工程房地产抵押价格评估
在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。
在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。
在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。
笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。
一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。
针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。
显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。
如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。
作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。
但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。
类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点(一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。
可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态，而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。
综合有关的观点和意见，参照有关的文献和评估方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”。
(二）在建工程的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼”。
在建工程有着与一般房地产不同的特点。
1．所有权的相对确定性指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。
2．合法性房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有权部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。
3．可变价性在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。
但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。
只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。
(三)1、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中经常会考虑的因素。
建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。
花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。
2．大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题。
3、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，在估价中要注意格外关注。
而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。
4、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。
这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。
5、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。
有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入。
6、在建工程的价值并非各项投入的累加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，这也是对在建工程采用成本法和假设开发法估价时的难点之一。
7、按照工程项目的建设程序，土地费用和不构成工程实体的前期费用往往是先行投入的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。
8、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。
因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场。
（四）在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。
由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。
因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
1. 土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2. 项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3. 工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4. 销售状况有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
∙购房流程二实地考察之查看房屋注意事项/y/fc/946098.html∙购二手房需小心合同条款/y/fc/946097.html∙四大妙法减少二手房买卖纠纷/y/fc/946096.html∙租房要预交‘押金’的要求合理吗/y/fc/946095.html∙如何才能避免购房定金被偷吃/y/fc/946094.html∙房屋抵押担保登记流程/y/fc/946093.html∙常见二手房合同陷阱/y/fc/946092.html∙二手房买卖陷阱及应注意的法律问题/y/fc/946091.html∙土地使用权出让合同约定的使用年限届满以后，如何处理/y/fc/946090.html∙怎样看房地产广告 /y/fc/946089.html ∙不交购房款时物业管理公司有权停水停电吗/y/fc/946088.html∙取消商品房预售制度的方法和好处/y/fc/946087.html∙广州二手房买卖纠纷/y/fc/946086.html∙售楼员承诺和买卖合同不符怎么办/y/fc/946085.html∙商品房买卖合同的违约责任/y/fc/946084.html∙超标而未经处理的央产房，可以直接上市出售吗/y/fc/946083.html∙审理“二手房”买卖案件若干问题的解答/y/fc/946082.html∙购买二手房如何价廉物美/y/fc/946081.html∙各类用途的土地使用权出让最高年限是多少/y/fc/946080.html∙租房合同签约重点 /y/fc/946079.html ∙未备案的商品房预售合同是否无效/y/fc/946078.html∙二手房买卖常识 /y/fc/946077.html∙二手房纠纷典型案例解析/y/fc/946076.html∙未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》/y/fc/946075.html∙注意购房合同中的两条重要条款/y/fc/946074.html∙何种房屋买卖合同无效/y/fc/946073.html∙二手经济适用房交易详解之卖房篇/y/fc/946072.html∙北京房产律师提示二手房买卖签约后房主反悔的对策/y/fc/946071.html∙购房需要办理哪些手续/y/fc/946070.html∙租房合同签约重点 /y/fc/946069.html ∙我在未入住的情况下是否还要交纳物业管理费/y/fc/946068.html∙营造安全的二手房交易环境透明交易签三方约/y/fc/946067.html∙二手房买卖纠纷五大类别如何避免纠纷/y/fc/946066.html∙房改房上市应补交什么款项/y/fc/946065.html∙集体土地使用权是否可以出让，转让或者出租用于非农业建设/y/fc/946064.html∙出租房屋办理哪些法律手续/y/fc/946063.html∙二手房买卖的八种纠纷/y/fc/946062.html∙买二手房需要注意户口问题/y/fc/946061.html∙房地产抵押应具备什么条件/y/fc/946060.html∙承租人可以因出租人交付的房屋不符合同规定而解除合同吗/y/fc/946059.html∙哪些二手房不能买 /y/fc/946058.html ∙二手房屋装修超过5年的不再计入房价的估算/y/fc/946057.html∙合同被判决解除后对已过户房产的影响/y/fc/946056.html∙签订二手房买卖合同应注意的问题/y/fc/946055.html∙如何计算被拆迁房屋的建筑面积/y/fc/946054.html∙商品房买卖合同中，违约数额或损失赔偿额如何计算/y/fc/946053.html∙二手房买卖典型纠纷/y/fc/946052.html∙二手住房交易过户的费用有哪些/y/fc/946051.html∙违章建设的房屋可以买卖吗/y/fc/946050.html∙购买的商品房因开发商未交齐工程款而被建筑商扣留该怎么办/y/fc/946049.html∙出售二手房四——出售二手房流程/y/fc/946048.html∙二手房买卖中应该注意的小问题/y/fc/946047.html∙二手房买卖合同效力问题/y/fc/946046.html∙公房是否可以继承 /y/fc/946045.html ∙房屋拆迁的法律流程步骤/y/fc/946044.html∙一定要建立职工住房档案/y/fc/946043.html∙省消保委发布二手房意向金消费警示/y/fc/946042.html∙如何尽量避免二手房买卖纠纷的产生/y/fc/946041.html∙购二手房须留意六大产权问题/y/fc/946040.html∙《房地产证》主要记载哪些内容/y/fc/946039.html∙公有住房出售三种价格有何区别/y/fc/946038.html∙警惕二手房交易中五大瑕疵/y/fc/946037.html∙教你如何检测带装修的二手房/y/fc/946036.html∙二手房买卖合同如何进行网上签约/y/fc/946035.html∙租房中的法律问题 /y/fc/946034.html ∙二手房买卖合同怎样才能请求双倍赔偿/y/fc/946033.html∙二手期房购买纠纷 /y/fc/946032.html ∙二手房交易常见三大忽悠人的手法/y/fc/946031.html∙抵押人将抵押的房屋出租给他人后还能获得租金吗/y/fc/946030.html∙开发商能否就小区经营性用房收费/y/fc/946029.html∙购房定金协议的相关问题/y/fc/946028.html∙二手房纠纷增多凸显房产中介制度缺失/y/fc/946027.html∙避免二手房交易纠纷约定关键“四金”不可少/y/fc/946026.html∙房屋测绘机构要承担测绘结果不实的责任么/y/fc/946025.html∙受托人处理委托事项的范围是什么/y/fc/946024.html∙房东在租赁期间内要求增加租金的要求合理吗/y/fc/946023.html∙二手房交易买方反悔的原因及对策/y/fc/946022.html∙如何办理二手房买卖律师见证/y/fc/946021.html∙电梯广告收益去向不明业主成功讨得知情权/y/fc/946020.html∙公房如何租赁过户 /y/fc/946019.html ∙怎样确定土地使用权抵押范围/y/fc/946018.html∙订认购书后无法就购房合同条款协商一致，定金应否返还/y/fc/946017.html∙在深圳遇到二手房买卖纠纷怎么办/y/fc/946016.html∙以他人名义购房入住房主起诉腾房获支持/y/fc/946015.html∙业主享有对小区内土地使用提出建议的权利吗/y/fc/946014.html∙二手房交易方式之自行交易/y/fc/946013.html∙二手房资金监管业务遵循原则/y/fc/946012.html∙二手房存在虚假抢购者成了卖主加价筹码/y/fc/946011.html∙深圳规定安居型商品房十年可获得产权/y/fc/946010.html∙购房者受开发商欺骗将经济适用房误当商品房购买该怎么办/y/fc/946009.html∙订立商品房预售合同后购房者不满意怎么办/y/fc/946008.html∙买二手房专家建议七大步骤必不可少/y/fc/946007.html∙买二手房欠考虑产纠纷新业主后悔莫及/y/fc/946006.html∙划拨土地使用权转让应符合哪些条件/y/fc/946005.html∙房屋销售面积是如何计算的/y/fc/946004.html∙在补充协议中需要约定哪些内容/y/fc/946003.html∙签定二手房买卖合同中的关键问题/y/fc/946002.html∙要买二手房，需要特别注意哪些问题/y/fc/946001.html∙如何打房屋质量官司/y/fc/946000.html∙我能否以开发商未办理产权过户手续为由拒绝支付物业管理费/y/fc/945999.html。