在建工程抵押评估报告案例
在建工程抵押担保项目案例分析！
在建工程抵押担保项目案例分析！经授权转载自：中I国I担I保I杂I志作者：郭莹近年来，国内各地方政府纷纷出台各项优惠政策招商引资，大力引进优秀企业入驻，繁荣地方经济。
这些企业在政府大幅优惠政策下购置土地，新建厂房，力求实现自身的跨越式发展。
但在建设过程中企业往往因为自有资金有限，所以将正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款，在建工程抵押担保也因此成为重要的融资渠道之一。
那么在操作此类担保项目时，作为其中参与方的担保机构，具体受理条件有哪些，又有哪些应该注意的事项，本文将通过分析一则在建工程抵押担保项目案例来一一阐述。
案例背景S市为北方某县级市，A企业是当地一家连锁超市企业，成立于2003年，在省内拥有11家连锁店，年销售收入过亿元。
为了整合超市资源配置，统一采购，降低成本，同时响应当地政府招商引资号召，A企业决定在S市经济开发区建设一处自用物流园区。
于2014年年初以135万元的优惠价格取得了国有出让土地13478.5平方米，并自筹资金建设厂房11514.71平方米。
由于A企业在购买土地、建设厂房等前期花费了大量自有资金，导致建设资金出现紧缺，急需寻求融资途径。
但当地政府为避免国土资源流失情况的发生，规定必须在企业厂房及配套设施全部建设完毕并正式投入运营以后方可办理房产证。
企业经营者向当地多家银行提出融资需求，银行多以其厂房未办理产权证尚无法直接办理银行抵押贷款为由要求其出具第三方担保。
于是A企业向哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称“均信担保公司”）提出贷款担保申请。
案例过程在接到A企业的贷款担保申请后，均信担保公司立即安排项目人员对该企业的基本情况及当地超市的整体环境等进行了实地考察。
企业整体经营情况首先，项目人员对A企业现有经营情况进行了一次全面考察，但因其拥有的11家连锁超市位于省内不同地区，主要调查人员不能一一走访，于是利用均信担保公司服务面积广、网点多的特点，请当地分公司人员对超市经营情况进行逐一核实，并很快得到了反馈。
抵押案例分析报告范文
抵押案例分析报告范文# 抵押案例分析报告范文摘要本报告旨在分析一起典型抵押案例，通过对案例的详细描述、法律条文的引用、风险评估以及解决方案的提出，为相关利益方提供参考。
案例涉及贷款人、借款人和抵押物，分析了抵押过程中的法律风险、操作风险以及市场风险，并提出了相应的风险管理措施。
一、案例背景借款人张某因经营需要，向贷款人银行申请了一笔金额为500万元的贷款。
为保证贷款的偿还，张某以其名下的一处房产作为抵押物。
贷款期限为5年，年利率为5%，还款方式为等额本息。
在贷款期间，张某因经营不善导致资金链断裂，未能按时偿还贷款。
二、抵押物描述抵押物为张某名下的一处位于市中心的商业房产，建筑面积为300平方米，评估价值为600万元。
该房产目前出租给一家连锁餐厅，月租金为5万元。
三、法律依据根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
四、风险分析1. 法律风险：张某在抵押过程中未充分披露房产的租赁情况，可能导致银行在处置抵押物时面临法律纠纷。
2. 操作风险：银行在贷款审批过程中，未能对张某的财务状况进行充分调查，导致贷款风险评估不准确。
3. 市场风险：房地产市场波动可能影响抵押物的价值，进而影响银行的债权实现。
五、风险管理措施1. 加强尽职调查：银行在贷款审批过程中，应加强对借款人财务状况、抵押物权属及租赁情况的调查。
2. 完善合同条款：在抵押合同中明确约定抵押物的租赁情况，以及在违约情况下银行的处置权。
3. 设置风险预警机制：建立贷款风险评估体系，对借款人的财务状况进行定期评估，及时发现风险信号。
4. 多元化抵押物：鼓励借款人提供多种类型的抵押物，以分散风险。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例摘要：一、引言二、在建工程拍卖评估的重要性1.土地评估2.地上构筑物评估三、评估方法及流程1.资料收集2.现场勘察3.评估分析4.评估报告四、案例分析1.土地评估案例2.地上构筑物评估案例五、评估结果的应用1.拍卖定价2.投资决策六、总结与建议正文：一、引言随着我国房地产市场的不断发展，在建工程的拍卖评估越来越受到关注。
拍卖评估公司对土地以及地上构筑物的评估，旨在为拍卖活动提供准确的估值，以便各方做出合理的决策。
本文将围绕这一主题，探讨在建工程拍卖评估的相关问题。
二、在建工程拍卖评估的重要性1.土地评估土地是房地产项目的基础，对其进行准确评估至关重要。
评估土地的价值，需要考虑土地的位置、用途、使用权等因素，为拍卖活动提供合理的起拍价。
2.地上构筑物评估地上构筑物包括建筑物、附属设施等，是房地产项目的实际载体。
对地上构筑物的评估，有助于了解项目的实际价值，为拍卖活动提供参考。
三、评估方法及流程1.资料收集在进行评估前，需收集项目的相关资料，如土地使用权证、建筑设计图纸等。
这些资料将为评估提供基础数据。
2.现场勘察评估人员需对项目现场进行勘察，了解项目的实际情况，如建筑物状况、土地利用状况等。
3.评估分析根据收集的资料和现场勘察情况，对项目进行综合分析，采用适当的方法进行评估。
4.评估报告将评估结果整理成报告，明确阐述评估方法、评估依据和评估价值。
四、案例分析1.土地评估案例以某城市一幅商住用地的拍卖为例，评估公司通过收集土地使用权证、勘察现场，分析土地的市场价值。
最终评估价值为1亿元，为拍卖活动提供了合理的起拍价。
2.地上构筑物评估案例以某住宅小区的拍卖为例，评估公司对建筑物、附属设施等进行详细勘察，并对比类似项目的市场成交价。
最终评估价值为2亿元，为拍卖活动提供了可靠的参考依据。
五、评估结果的应用1.拍卖定价评估结果可为拍卖活动提供准确的定价依据，确保拍卖活动的公平、公正。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例摘要：一、引言二、在建工程拍卖评估的背景与意义三、评估公司对土地及地上构筑物的评估方法四、案例分析1.案例一：某市区商业综合体在建工程拍卖评估2.案例二：某住宅小区在建工程拍卖评估3.案例三：某产业园区在建工程拍卖评估五、总结正文：一、引言随着我国城市化进程的不断推进，房地产市场的日益繁荣，拍卖评估行业在国民经济中的地位日益突出。
在建工程的拍卖评估不仅涉及到土地价值的评估，还需要对土地上的建筑物、构筑物等进行全面评估。
本文将围绕在建工程的拍卖评估，探讨评估公司对土地及地上构筑物的评估方法，并结合具体案例进行分析。
二、在建工程拍卖评估的背景与意义在建工程拍卖评估，是指对正在建设中的房地产项目进行价值评估，以便为拍卖交易提供参考依据。
这一过程不仅有助于保障拍卖双方的合法权益，还有助于提高拍卖成交率，促进土地资源的合理配置。
三、评估公司对土地及地上构筑物的评估方法评估公司通常采用以下方法对土地及地上构筑物进行评估：1.市场比较法：通过收集类似房地产项目的成交数据，对比分析成交价格与评估对象之间的差异，从而得出评估结果。
2.剩余法：根据在建工程的已完成部分、剩余部分及预计开发成本，计算出在建工程的剩余价值，从而得出评估结果。
3.收益法：预测评估对象的未来收益，并结合适当的收益折现率，计算出评估结果。
4.成本法：通过估算在建工程的重建成本，减去已发生的价值损耗，得出评估结果。
四、案例分析1.案例一：某市区商业综合体在建工程拍卖评估该项目位于某市区核心地段，总建筑面积约10 万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
评估公司采用市场比较法和剩余法进行评估，最终确定拍卖底价为20 亿元。
经过多轮竞价，该项目最终以25 亿元成交。
2.案例二：某住宅小区在建工程拍卖评估该项目位于某新区，规划总建筑面积约20 万平方米，包括多栋高层住宅楼及配套设施。
评估公司采用收益法和成本法进行评估，最终确定拍卖底价为10 亿元。
在建工程房地产抵押价值评估报告
××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。
认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
在建工程抵押评估报告
在建工程抵押评估报告在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。
在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。
以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。
一、在建工程评估的目的在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。
如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。
在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。
二、在建工程评估报告的内容在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑的基本信息这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。
2. 建筑的结构和设计评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。
3. 建筑的周边环境周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。
4. 在建工程的建设情况评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。
5. 实地考察的整体报告评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。
评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。
三、在建工程评估的重要性在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。
对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。
银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。
对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。
借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。
四、在建工程评估的注意事项在建工程评估报告必须尽可能完整地描述所评估的建筑物，并且能够评估它们实际的状态和需求。
评估报告应该优先关注建筑物的设计和施工死板，以及其他实在的因素，比如建筑材料和所使用的技术。
在建工程评估报告应该切实反映出市场的现实。
评估师需要考虑到当前市场的情况，预测未来房地产市场的变化以及建筑物对日益变化的市场的影响。
在建工程估价报告
房地产抵押估价报告估价项目名称：位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程抵押价值评估委托方：********房地产开发有限公司估价方：****估价人员：**** ****估价作业日期：***20日～***21日估价报告编号：****目录致委托方函 (4)抵押估价报告风险提示及使用说明 (5)抵押估价报告变现能力分析 (7)注册房地产估价师声明 (9)估价的假设和限制条件 (10)估价结果报告 (13)（一）委托方 (13)（二）估价方 (13)（三）估价对象概况 (13)（四）估价目的 (16)（五）估价时点 (16)（六）价格定义 (16)（七）估价依据 (16)（八）估价原则 (17)（九）估价方法 (19)（十）估价结果 (20)（十一）估价人员 (20)（十二）估价作业日期 (20)（十三）估价报告应用的有效期 (20)估价技术报告 (21)一、个别因素分析 (21)二、区域因素分析 (21)三、市场背景分析 (26)四、最高最佳使用分析 (37)五、估价方法 (38)六、计算过程 (39)七、估价结果 (46)附件 (47)1、《估价结果明细表》；2、估价对象照片资料；3、估价对象位置示意图；4、委托方提供的《国有土地使用证》（穗府国用（2006）第****号）、《建设工程规划许可证》（穗规建证（2006）****号）、《房屋面积预算（测算）成果报告书》（测字：****）、《关于建筑工程价款的询证函》、《广东省****商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第****号）等复印件；5、估价机构和估价人员执业资格证书复印件。
致委托方函********房地产开发有限公司：受贵司委托，本公司对贵司所有的位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程进行估价，估价时点为***20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。
案例详解在建工程抵押评估的特点与评估范围
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点(一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
在建工程评估
房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)（一）估价的假设条件 (3)（二）估价的限制条件 (3)（三）变现能力分析 (5)（四）风险提示 (6)四、房产抵押估价结果报告 (8)（一）估价委托人 (8)（二）房地产估价机构 (8)（三）估价对象 (8)（四）估价目的 (10)（五）价值时点 (11)（六）价值类型和定义 (11)（七）估价依据 (11)（八）估价原则 (12)（九）估价方法 (13)（十）估价结果 (13)（十一）估价人员 (13)（十二）估价作业期 (14)（十三）估价报告应用的有效期 (14)五、房产抵押估价技术报告 (15)（一）实物状况描述与分析 (15)（二）权益状况描述与分析 (16)（三）区域状况描述与分析 (16)（四）市场背景描述与分析 (17)（五）最高最佳利用分析 (18)（六）估价方法适用性分析 (19)（七）估价测算过程 (19)（八）估价结论 (23)六、附件 (24)1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。
江南水都房地产抵押估价报告
江南水都房地产抵押估价报告
一、项目概况
二、估价方法
本估价报告采用市场比较法和收益法相结合的方法，以确定江南水都房地产的抵押价值。
1.市场比较法
根据不动产市场状况，参考附近类似房产的成交价格，综合考虑其使用面积、楼层、朝向、装修程度、所处楼盘等因素，来评估江南水都房地产的市场价值。
2.收益法
以该项目的租金收益为主要依据，结合租金收益评估江南水都房地产的价值。
考虑到周边租金水平、市场需求等因素，计算得出该项目的租金收益。
三、估价结果
根据收益法，考虑周边租金水平、市场需求等因素，计算得出该项目的租金收益。
根据江南水都住宅区的目前拥有的房屋数量、租金比例和租金水平，每年可获得租金收益650万元。
综合考虑市场比较法和收益法的结果，以及该项目的折旧、维护、管理等因素，为更准确地确定抵押估价，将最终抵押估价定为5000万元。
四、评估风险提示
1.市场风险：市场行情波动可能导致房地产价格出现下降，从而影响到项目的抵押价值。
2.政策风险：政府调控政策的变动可能对房地产市场产生重大影响，进而影响到项目的抵押价值。
3.租金收益风险：租金市场供需关系的变动可能导致租金收益下降，进而影响到项目的抵押价值。
五、结论
根据市场比较法和收益法相结合的方法，江南水都房地产的抵押估价为5000万元。
根据以上分析，我们对江南水都房地产的抵押价值持保守态度，建议贷款机构在审核贷款申请时予以审慎考虑，以降低风险。
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. . . .目录一、房产估价报告 (1)二、致委托方函 (2)三、估价师声明 (4)四、估价的假设和限制条件 (5)五、房产估价结果报告 (7)六、附件 (11)****房地产开发有限公司在建工程抵押评估报告估价项目名称：****房地产开发有限公司在建工程估价委托方：****房地产开发有限公司估价方：****房地产评估咨询有限公司估价人员：刘淦培、刘国桢估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号致委托方函****房地产开发有限公司：****房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。
一、评估时点：2014年02月18日二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
三、评估人员：刘淦培、刘国桢四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日五、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理办法》；3、《城市房地产抵押管理办法》；4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法；5、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—1999；6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；8、建设工程规划许可证，编号为2011029号；9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。
六、估价结果：本评估公司根据估价目的，遵守估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的详细分析，确定湖北****房地产开发有限公司位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”工程项目（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）32234.89平方米的商场于估价时点可能实现的市场价值为103151648元，大写人民币：壹万零叁佰壹拾伍万壹仟陆佰肆拾捌元整。
特此函告****房地产评估咨询有限公司法定代表人：二O 一四年二月二十日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确。
2、本估价报告的分析、意见的结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们（刘淦培、刘国桢）已对本估价报告中估价对象进行了实地勘察，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其它用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
参加本次估价的注册房地产评估师签名、盖章估价的假设和限制条件1、估价假设条件（1）本次估价，假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
（2）本次估价假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及任何他项权利为假设条件。
（3）本次评估假设估价对象按照设计及施工方案持续建设的状态下进行，并最终达到竣工验收。
（4）本次估价，假设估价对象产权人合法取得在建工程所有权及所占的土地使用权，支付相关费用，并不存在任何销售行为。
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
2、估价限制条件（1）本次估价，估价人员无法核实估价对象是否存在预售或销售，但委托方承诺该房屋不存在的销售，估价中没有考虑该是因素对估价结果的影响，如果存在预售或销售，本报告无效，相关责任由委手方承担。
（2）本次估价，委托方没有提供估价对象工程建设的相关付款证明，评估时没有考虑委托方是否支付及欠相关工程建设款对估价结果的影响，也没有考虑施工承包方是否对该工程有优先受偿权对估价结果的影响。
（3）本报告结果是对估价对象于估价时点于估价范围内的房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。
（4）本报告估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整或重新评估。
（5）委托方提供的相关评估资料均为复印件，估价人员已对原件进行核实，并对所提供的评估资料的真实性、合法性负责。
（6）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的下的报告使用者以外的单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。
（7）本估价报告的使用权归委托方所有，但最终解释权归****房地产评估咨询有限公司。
房产估价结果报告一、委托方：****房地产开发有限公司单位地址：荆门市屈家岭管理区易家岭发展路南段东法人代表：张子年注册资本：壹仟万圆整实收资本：壹仟万圆整企业类型：有限责任公司(私营)经营范围：房地产开发（凭有效资质经营），商品房、建筑、装饰材料销售，物业管理。
二、估价方：****房地产评估咨询有限公司单位地址：荆门市天鹅路房地产大厦法人代表：刘淦培联系电话：0三、估价对象：本次估价对象为湖北****房地产开发有限公司拟进行抵押贷款涉及的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”项目（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）总建筑面积为32234.89平方米。
1、土地权属及登记状况估价对象所占用的土地位于易家岭发展路南段西，土地使用权由湖北****房地产开发有限公司以出让方式取得，土地使用权性质为出让，终止日期为2051年4月27日，用途为商业用地，总面积为10666.72平方米。
地号：010008341，图号3411.3-391.9。
2011年5月13日，荆门市国土资源局核发了《国有土地使用证》，证号为：荆国用（2011年）第010008341号。
2、建筑物状况估价对象“徽商国际购物中心”项目按照《建设工程规划许可证》（编号2011029）的批准进行规划建设，用途为商业，共四层（地下一层，地上三层），根据《建筑工程施工许可证》（编号2013030），总建筑面积为32234.89平方米。
结构为钢混结构，由黑龙江宇林建筑工程有限责任公司，由京山杰赛建设监理有限责任公司监理。
“徽商国际购物中心”项目目前基础工程完工后，主体结构已经完工，外墙未砌，地面和顶棚为水泥砂浆毛坯，水、电、门、楼梯栏杆等没有安装。
委托方提供的已建面积为32234.89平方米。
3、基础设施该宗地形状规则，地质状况无断层或塌陷，抗震能力一般。
宗地实际开发程度为开发程度已达到红线外“五通”（即通水、排水、通路、通电、通讯），红线内通临时水、电及场地平整。
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：2014年02月18日六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准，本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下的正常价格，对于其他估价目的并不适用。
如估价目的变更，须另行估价。
七、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理办法》；3、《城市房地产抵押管理办法》；4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法；5、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—1999；6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；8、建设工程规划许可证，编号为2011029号；9、建设用地规划许可证，编号为地字第2011029号；10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。
八、估价原则遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法根据估价目的估价对象的性质、用途，采用市场比较法进行评估。
十、估价过程：1、根据国家标准《房地产估价规范》及工程规划的规定，该房屋为商业楼，属钢筋混凝土甲级，评定该房屋为十成新，房屋使用年限为40年。
2、根据荆门市的市场行情，经过开发经营期的测算及其预测开发完后的房地产价值,结合贵公司提供给我公司的相关资料：预算表及工程进度表（该工程现完成总工程量的90%）；结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行详细的分析和估价人员测算，确定该在建工程的房地产价值为103151648元，大写人民币：壹万零叁佰壹拾伍万壹仟陆佰肆拾捌元整。
3、计算过程如下：根据荆门市该地段的市场行情，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，根据委估对象的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置的相关情况，结合委托方提供的技术经济指标等数据：“徽商国际购物中心”项目建筑面积32234.89平方米。
该房屋为钢混结构；根据工程现完成工程量及开发周期等相关数据进行测算，房屋市场比准价格采用3200元/㎡，计算结果如下。
在建工程商业价值=32234.89㎡×3200元/㎡=103151648元。
十一、估价人员国家注册房地产估价师：刘淦培、刘国桢十二、估价作业日期：2014年02月18日--2014年02月20日十三、估价报告应用的有效期限：根据现行规定，估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。