在建工程抵押评估所需资料清单
在建工程抵押所需材料
常州市房产登记中心在建工程抵押必需经过房产市场领导同意后，窗口方可受理。
申请登记时需提交的材料（除说明外，均需提供原件）
1、房屋抵押权登记申请书；
2、建设工程规划许可证（出示原件，收复印件）
3、国有土地使用权证（出示原件，收复印件）
4、抵押合同；
5、主债权合同；
6、抵押清单；
7、上级主管或董事会、股东会同意房地产抵押的决议；
8、在建工程价格评估报告或作价协议；
9、企业营业执照（出示原件，收复印件）（双方）
10、法定代表人身份证件复印件（双方）
11、授权委托书（双方）
12、代理人身份证件（出示原件，收复印件）（双方）
13、投入资金情况说明（审计单位提供）
14、工程进度说明（监理单位提供）
15、土地使用权出让金发票（单位盖章）
16、董事或股东成员名单（工商局调）。
资产评估所需资料清单
资产评估所需资料清单资产评估资料清单资产评估所需资料清单一、综合类资料1.资产占有方章程、合作协议或合同复印件；2.委托方和资产占有方营业执照、国税、地税登记证复印件；3.成立时的资产评估报告、验资报告；4.委托方和资产占有方近三年审计报告和财务报表（盖红章）；5.资产占有方国有资产产权登记证；6.资产占有方重大项目的可行性研究报告及有关主管部门的批复；7.委托方和资产占有方概况介绍资料及进行资产评估有关事项说明（主要内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明）；8.委托方和资产占有方承诺函；9.与评估目的对应的经济行为文件（董事会决议、意向书等）及批复；10.资产占有方拟进行的重大技改项目计划；11.对资产占有方生产经营有重大影响的国家有关政策法规；12.资产占有方最新厂志（使用后返还）、组织机构图；13.资产占有XXX在进行的或未执行的法律诉讼或债务纠纷的详细资料；14.资产占有方抵押和担保情况调查表；15.资产评估工作牵头方、各资产占有方联系人、其他中介联系人等的通讯表；16.资产占有方评估基准日审计报告和财务报表（盖红章）；17.近二年内的资产评估报告；18.委托方和资产占据方认为必要的其他资料（高新技术企业认证等）。
二、专业资料（以下由资产占据方提供）流动资产、负债及投资1.公司会计核算系统、报表编制系统及主要会计政策；2.所有银行账户的银行对账单及余额调节表；3.银行存款询证函（提供格式）；4.大额应收票据、应付票据（金额前十名）复印件；5.大额应收账款、应付账款、预付账款、预收账款（金额前十名）的购销合同或其他原始凭证；6.应收款项中呆坏账的有效证明材料；7.不需或无法支付的应付账款的有效证明材料或说明（盖章）；8.大额或主要业务单位的应收、应付、预收账款、预付账款的询证函（提供格式）；9.存货的计划价格、市场参考价格及公司产品销售价格资料；1资产评估资料清单10.公司存货盘点指示、盘点资料及其处理结果说明；11.存货盘点表（基准日）及磁盘文件；12.残次、变质等存货的详细情况申明（盖单位公章）；13.存货盘盈、盘亏申明（盖单位公章）；14.部分有代表性的存货的出、入库单；15.异地存货询证函（提供花式）；16.证券投资的库存证券复印件和托管证券证明文件；17.投资合同协议、被投资单位章程、营业执照、出资证明、基准日报表或审计报告；18.投资询证函（提供格式）；19.内部往来调节表；20.公司税赋情况及其减免的批准文件；21.公司长、短期借款合同，付息情况说明以及重大财务承诺；22.公司中涉及租赁资产、抵押资产、担保资产、诉讼资产的协议或证明文件，财产保险的有关合同；23.公司工资政策及职工福利的有关规定和标准；24.其他有关资料。
在建工程抵押需提供材料清单
在建工程抵押需提供材料清单
在建工程抵押是指借款人将自己正在建设中的房屋或其他建筑物作为
抵押物向银行或金融机构申请贷款的一种方式。
与传统的房屋抵押相比，
建工程抵押的特点是抵押物处于建设中的状态，因此在办理建工程抵押时，需要提供一系列特定的材料清单，以证明建设工程的真实情况和价值。
下
面是建工程抵押材料清单的一个例子，供参考。
一、借款人基本材料
2.户口簿或居住证明（借款人及其配偶）
3.婚姻状况证明文件（借款人及其配偶）
4.收入证明（工资收入证明、纳税证明等）
5.借款申请表
二、抵押物基本材料
1.建设项目规划许可证或施工许可证
2.房屋所有权证或土地使用证
3.近期的测绘报告或建筑工程勘察报告
4.建设项目批准文件
5.施工单位的资质证明或执照
6.工程设计文件（包括结构图、装饰设计图、设备安装图等）
7.施工合同或工程监理合同
三、工程进展材料
1.房屋建设工程竣工验收备案表或其他工程竣工验收证明文件
2.项目管理层的施工进度报告
3.工程进度款发放证明或发票
4.施工单位的施工日志或项目管理报告
四、工程质量材料
1.房屋建设工程竣工质量验收记录表
2.相关部门或第三方机构的工程质量检测报告
3.施工单位的质量控制手册或方案
五、工程造价材料
2.工程项目结算报告或财务报表
3.进场款或部分工程款的支付证明
六、其他材料
2.借款人与施工单位的施工合同或其他合作协议
3.相关贷款保证材料（如担保函、抵押担保合同等）
4.银行要求提供的其他附加材料。
在建工程抵押评估所需资料
在建工程抵押评估所需资料清单一、委托方资料（估价人员看原件，带走复印件）1.公司营业执照（公司产权，公司委托）/个人身份证（个人产权，个人委托）；2.税务登记证；3.组织机构代码证。
二、规划、设计资料（估价人员查看原件，带走复印件）1.土地使用权证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.施工许可证；5.房地产开发企业资质证；（房开项目提供，其他项目不需提供）6.规划审批的设计方案；7.施工总平面图（主要为含各项建设指标说明的总平面图）。
三、抵押物房地产的权利情况文件依据：建设部发《房地产抵押评估指导意见》房地产抵押价值为抵押房地产在估价基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
提供资料：（以下资料可由评估人员了解情况后代为拟稿，委托方盖章）1.地价款是否交齐，如有欠付，应予说明；（提供土地出让合同及地价款缴纳凭证）2.前期费是否交齐，如有欠付，应予说明；3.如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权利证》复印件，并说明情况；4.甲方（委托估价方）出具的承诺函；5.甲方（委托估价方）盖章的已完工程进度说明；6.乙方盖章的已完工程进度说明及工程款支付情况函（即施工方申明）；7.已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予说明。
（房开项目提供，其他项目不需提供）四、造价资料1.甲乙双方的施工合同复印件（主要反映工程造价及工期）；2.已完工程的造价情况（1）地下部分的地基造价（如桩基工程、挖土工程）；（2）地下部分的基础造价；（3）地上部分的造价。
五、预售价格（房开项目提供，其他项目不需提供）1.各种类型房产（包括车位）的拟（已）预售价格（起价、均价）；2.预售许可证复印件。
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
人民法院、评估机构委托评估工作规范
附件人民法院委托评估需要提供的材料清单一、房地产类（一）必需材料1．权属证明（已办理权属登记的），包括：《不动产权证书》或《房地产权证》《房屋所有权证》《国有土地使用证》，《国有建设用地使用证》《集体土地所有权证》《集体建设用地使用证》《集体土地承包权证》；2．合法来源证明（未办理权属登记的），包括：房地产买卖合同、继承证明（公证书、判决或调解书等）、相关批文、契税发票、测绘成果等；3．抵押等他项权证明，已出租房地产的租赁合同；4．法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料，以及关于财产的特殊情况说明。
（二）一般材料1．房地产状况相关材料，包括：相关工程建设、图纸、房屋交付等资料，房屋装修情况，房屋占用和维护情况，自营性房地产（如宾馆、餐饮、娱乐场所等）的收益及相应的成本费用资料。
2．在建工程相关材料，包括：建设项目可行性研究资料及立项批准文件、《国有建设地使用权出让合同》（或《国有土地划拨决定书》）《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《商品房预售合同》、规划总平面图、建筑设计平面图、施工总承包合同、工程预算资料、征收及市政配套协议、房屋设计说明及设计交付时间、施工进度安排及实际进度、隐蔽工程图纸、测绘报告或分层分部位建筑面积明细表、地价付款凭证、工程付款凭证、主要机电设备安装规划及实际安装与付款凭证、实际装修与付款凭证、房屋预售部分清单及反映房地产收益的资料等。
二、土地类（一）必需材料1．权属证明（已办理权属登记的），包括：《不动产权证书》或《房地产权证》《国有土地使用证》《国有建设用地使用证》《集体土地所有权证》《集体建设用地使用证》《国有土地使用权证》《集体土地使用权证》《集体土地承包权证》；2．合法来源证明，包括：《国有建设用地使用权出让合同》或《转让合同》《置换集体土地上的土地承包合同》、出让金及契税发票、规划条件函等规划批复文件；3．抵押等他项权证明；4．法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料，以及关于财产的特殊情况说明。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
一、资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工许可证》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
二、土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
三、剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：1．调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
在建工程评估
房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)（一）估价的假设条件 (3)（二）估价的限制条件 (3)（三）变现能力分析 (5)（四）风险提示 (6)四、房产抵押估价结果报告 (8)（一）估价委托人 (8)（二）房地产估价机构 (8)（三）估价对象 (8)（四）估价目的 (10)（五）价值时点 (11)（六）价值类型和定义 (11)（七）估价依据 (11)（八）估价原则 (12)（九）估价方法 (13)（十）估价结果 (13)（十一）估价人员 (13)（十二）估价作业期 (14)（十三）估价报告应用的有效期 (14)五、房产抵押估价技术报告 (15)（一）实物状况描述与分析 (15)（二）权益状况描述与分析 (16)（三）区域状况描述与分析 (16)（四）市场背景描述与分析 (17)（五）最高最佳利用分析 (18)（六）估价方法适用性分析 (19)（七）估价测算过程 (19)（八）估价结论 (23)六、附件 (24)1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。
资产评估需要的资料清单
企业需提供的资料清单第一部分1、评估业务约定书；2、关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明；3、资产或资产组合的法律权属状况说明；4、委托方及被评估单位承诺函、评估事项说明；5、企业历史沿革、公司组织结构图、企业工艺流程图及主要产品或服务内容介绍、分布区域、过往代表项目（包括但不限于企业成立时间、出资人结构、截止评估基准日股东变更情况、评估基准日出资人情况等）；6、企业法人营业执照等工商登记证，国有资产产权登记证（或登记表或年检表）；7、公司章程；8、主要业务资质证书；9、企业前3年经营及财务分析报告（审定后）；10、以前作过的历次资产评估报告；清产核资等涉及企业账务价值变化的资料；11、基准日评估申报明细表；（签名、盖章）；12、对外投资协议书、被投资单位公司章程、营业执照、投资日至评估基准日投资收益情况介绍、近三年财务报表；13、评估基准日审计报告（或土地评估报告、矿权评估报告）。
第二部分1、现金：库存现金盘点表（每个现金存放单位均需写一张）2、银行存款：（每个账户必须）(1)含有评估基准日余额的银行对账单；若账面金额与银行对账单金额不一致时，应提供银行存款余额调节表，在存款余额调节表中注明其中长期未达账项和大额未达账项的内容，并说明原因；(2)如银行存款为定期存单，应提供存单复印件，并在存单复印件上说明存款起止期限、存款利率；(3)银行存款询证函(可提供审计机构询证函复印件)。
3、其他货币资金需提供资料：同银行存款4、应收账款(1)“涉诉”的款项应提供法院判决书等有关法律文件；(2)欠款单位破产、关闭或资不抵债证明；(3)大额款项（账面值前五位）购销合同和结算单据；(4)第三方欠款单位应收账款询证函（由审计机构提供模板）；（5）对应收帐款中不能收回的项目，债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。
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在建工程抵押评估所需资料清单
一、委托方资料
1．委托方企业法人营业执照复印件、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证
2．规划审批的设计方案
3. 项目可行性研究报告
二、规划、设计资料
1. 《国有土地使用权出让合同》
2．《国有土地使用证》
3.《建设用地规划许可证》
4．项目规划总平面图
5．《建设工程规划许可证》
6．《建设工程施工许可证》
7. 建安工程概、预算书
8．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致）9．《商品房销售许可证》
10．评估委托书（有固定格式，附后）
11. 法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后）
12. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后）
13. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后）
14.地价款是否交齐，如有欠付，应予说明
15.前期费是否交齐，如有欠付，应予说明
16.如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权证》复印件，并说明情况
17.已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予以说明
18.施工合同复印件
19.已完工程的造价情况（如桩基工程、挖土工程等）
以上资料均需企业盖章！。