谈在建工程估价思路及方法
在建工程评估方法
在建工程评估方法建工程评估是指对一个建筑物项目（如公路、桥梁、水库、建筑等）进行综合、系统的评估。
其目的是为了确定该项目是否能够达到预期的目标和质量要求，评估其所带来的影响和效益，并提出改进措施和风险管理建议。
建工程评估的方法和步骤如下：1.项目背景分析：首先需要对该项目的背景进行分析，包括项目的整体规划、投资和预算等。
了解项目的目标和要求，熟悉该领域的技术和法规等。
2.需求评估：评估项目的需求，包括项目的用途、功能、面积、容量等。
根据需求的具体情况，确定评估的重点和方向。
3.技术评估：对该项目所涉及的技术进行评估，包括设计、施工和运营等方面。
评估技术的可行性、可靠性和可持续性等，也可以进行技术对比和选择。
4.经济评估：评估项目的经济效益，包括项目的投资回报率、成本效益、收益周期等。
分析项目的盈利能力和风险，为投资者提供参考意见。
5.社会评估：评估项目对社会环境和公众利益的影响。
包括项目对周边环境的改善或破坏、对居民生活的影响等。
评估项目的社会责任和可持续性，提出环保和社会责任建议。
6.风险评估：评估项目的风险和不确定性。
包括工程施工风险、自然灾害风险、市场风险等。
评估风险的概率和影响程度，提出风险管理和应急预案建议。
7.综合评估：将以上各个方面的评估结果进行综合，提出综合评估结论和建议。
评估结论应该准确、客观、全面，并提供定量和定性的分析和解释。
建工程评估的方法可以采用定性和定量相结合的方式。
定性评估主要依靠专家判断和经验，通过评估专家的意见和讨论来得出结论。
定量评估则需要利用相关数据和模型进行分析和计算，如经济计算模型、风险模型等。
此外，建工程评估还需要考虑所评估项目的时效性和可行性。
评估应该在项目的不同阶段进行，并及时提供评估结果，以便项目方根据评估结果进行调整和改进。
总的来说，建工程评估是一个复杂、系统的过程，需要综合考虑各个方面的因素和指标。
只有通过科学、全面的评估，才能确保项目的质量、安全和可持续发展。
在建工程的评估方法
在建工程的评估方法引言概述：在建工程的评估是指对正在进行的工程项目进行全面、系统的评估和分析，以确定工程项目的发展情况和质量水平。
通过评估，可以及时发现问题，采取相应的措施进行调整和改进，确保工程项目的顺利进行和高质量完成。
本文将介绍在建工程评估的方法和步骤。
一、项目发展评估1.1 施工进度评估：评估工程项目的施工进度是否符合预期计划，包括施工工序的完成情况、进度延误的原因和影响等。
1.2 资金使用评估：评估工程项目的资金使用情况，包括预算执行情况、资金使用效率和节约措施等。
1.3 人员配备评估：评估工程项目的人员配备情况，包括施工人员的数量、技术水平和配合程度等。
二、质量水平评估2.1 施工质量评估：评估工程项目的施工质量是否符合相关标准和要求，包括施工工艺是否规范、材料是否合格等。
2.2 安全管理评估：评估工程项目的安全管理情况，包括施工现场的安全措施、安全事故的发生情况和处理措施等。
2.3 设备使用评估：评估工程项目的设备使用情况，包括设备的正常运行情况、维护保养情况和更新换代计划等。
三、环境影响评估3.1 环境保护评估：评估工程项目对周边环境的影响情况，包括噪音、污染物排放等，采取相应的环保措施。
3.2 生态保护评估：评估工程项目对生态环境的影响情况，包括对土地、水源和生物多样性的影响，采取相应的保护措施。
3.3 社会影响评估：评估工程项目对周边社会的影响情况，包括就业机会、交通状况等，采取相应的社会管理措施。
四、成本效益评估4.1 投资回报评估：评估工程项目的投资回报情况，包括项目的经济效益和社会效益，分析项目的可持续性和盈利能力。
4.2 成本控制评估：评估工程项目的成本操纵情况，包括预算执行情况、成本节约措施和效果等。
4.3 增值效益评估：评估工程项目的增值效益情况，包括对周边地区的影响和提升，以及对相关产业的带动作用。
五、风险评估和控制5.1 工程风险评估：评估工程项目的风险情况，包括技术风险、市场风险和政策风险等，制定相应的风险控制措施。
在建工程评估方法
如果只完成很少的部分，一般按完成程度所花费的成本评估，具体情况简要说明如下：
在建工程评估的主要方法
(一)形象进度法
1.思路选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
2.计算公式：在建工程价值= 建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×( 1 —折扣率) (5-32) 其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估
工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+ 实际完成安装工程量)/总工程量× 100%
(二)成本法
1.思路按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必
要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
2.公式：在建工程价值=土地取得费用+ 专业费用+ 建造建筑物费用+ 正常利税
(三)假设开发法
1.思路与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就
有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2.公式：在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
在建工程评估方法的选择
1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程—————可采用
工程形象进度法进行评估;
2.对于实际完成工作量较少的在建工程—————采用成本法或假设开发法进行评估;
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停
建的————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
在建工程的评估方法
在建工程的评估方法标题：在建工程的评估方法引言概述：在建工程的评估方法是指对正在进行的工程项目进行全面评估和分析，以确定其发展情况、质量水平和风险程度的一种方法。
通过科学的评估方法，可以匡助项目管理者和相关人员了解工程项目的实际情况，及时发现问题并采取相应的措施，从而确保工程项目的顺利进行。
本文将从五个大点出发，详细阐述在建工程的评估方法。
正文内容：1. 项目发展评估1.1 工期发展评估：通过对工程项目的计划与实际进行对照，评估工程项目的进度是否符合预期。
1.2 成本发展评估：对工程项目的成本进行跟踪和分析，评估实际成本是否超出预算。
1.3 资源利用评估：评估工程项目中各项资源的利用情况，包括人力资源、物资资源等。
2. 质量评估2.1 施工质量评估：通过对工程项目的施工过程进行监督和检查，评估施工质量是否符合相关标准和要求。
2.2 材料质量评估：对工程项目所使用的材料进行抽样检测和实验室测试，评估材料质量是否达到预期要求。
2.3 结构安全评估：对工程项目的结构安全进行评估，包括承重结构、防火安全等方面的评估。
3. 风险评估3.1 工程项目风险识别：通过对工程项目的各个环节进行分析和评估，识别潜在的风险因素。
3.2 风险影响评估：对潜在风险的可能影响进行评估，包括对工程项目进度、成本和质量的影响等。
3.3 风险应对措施评估：评估各种可能的风险应对措施的有效性和可行性，制定相应的风险应对计划。
4. 环境评估4.1 环境影响评估：对工程项目对周边环境的影响进行评估，包括噪声、污染等方面的评估。
4.2 生态保护评估：评估工程项目对生态环境的影响，制定相应的生态保护措施。
4.3 可持续发展评估：评估工程项目在可持续发展方面的表现，包括资源利用效率和环境友好性等。
5. 绩效评估5.1 项目管理绩效评估：评估工程项目的管理绩效，包括项目团队的协作效果和决策效率等。
5.2 经济绩效评估：评估工程项目的经济绩效，包括投资回报率、财务指标等方面的评估。
谈在建工程估价思路及方法
谈在建工程估价思路及方法谈在建工程估价思路及方法1.在建工程定义及估价方法选择1.1在建工程是指符合有关建设规定，合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》，正在建设中的工程。
对在建工程进行估价，实际上是对其现状工程价值及其土地使用权价值的评估。
1.2对在建工程估价，根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上，估价师应进行实地勘察和认真分析，然后决定评估采用的方法。
一般而言，通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估较适合。
2.两种方法运用的具体思路2.1假设开发法：假设开发法在在建工程估价中的运用是，在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等，求得在建工程的价值。
用公式可以表述为：在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费－续建投资利息和利润－在建工程在续建阶段的利息和利润－销售税费－买方购买在建工程的税费2.1.1总开发价值。
在运用假设开发法时，首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价值。
在运用假设开发法对在建工程进行估价，则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地产价值。
根据在建工程完成后的用途，采用适合的评估方法来预估其房地产价值，如果在该评估对象所处同一供需圈内，同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分，易于获取可比交易案例，则适合采用市场比较法；如果市场买卖交易较少，评估对象属于收益性物业，则适合采用收益还原法。
2.1.2续建成本。
就是在建工程在后续建设中所需投入的各项成本费用总和，包括：建安工程费、基础配套设施费、小区配套建设费、不可预见费等。
2.1.2.1续建建安工程费。
可以根据估价对象特点和同类工程造价，以及当地《xx省(市)建设工程概算定额》，预估建安工程费。
在建工程的评估方法
在建工程的评估方法一、评估目的和背景在建工程的评估是为了对正在进行的工程项目进行全面的评估和分析，以确定其发展情况、质量水平和风险程度，为项目的管理和决策提供依据。
评估的目的是为了确保工程项目按照预期计划进行，并达到预期的质量标准，同时识别出可能存在的风险和问题，以便及时采取措施进行调整和改进。
二、评估方法1. 文献资料分析：通过采集和分析与工程项目相关的文献资料，包括设计文件、施工合同、工程进度计划等，了解项目的基本情况、设计要求和施工进度，为后续评估提供基础数据。
2. 现场实地考察：对工程项目的现场进行实地考察，了解工地的环境状况、施工发展情况、质量控制措施等。
通过观察和检查，评估工程项目的施工质量、安全风险和环境影响等方面的情况。
3. 数据采集和分析：通过对工程项目的相关数据进行采集和分析，包括工程质量检测报告、施工进度报告、项目预算和成本控制报告等，评估工程项目的质量水平、发展情况和成本操纵情况。
4. 专家评审：邀请相关领域的专家对工程项目进行评审，包括设计专家、施工专家、质量控制专家等。
通过专家的意见和建议，评估工程项目的设计合理性、施工可行性和质量控制措施的有效性。
5. 经济效益评估：对工程项目的经济效益进行评估，包括投资回报率、成本效益分析等。
通过对项目的投资和预期收益进行分析，评估工程项目的经济可行性和盈利能力。
6. 风险评估：对工程项目的风险进行评估，包括工程施工风险、质量风险、安全风险和环境风险等。
通过分析和评估潜在的风险因素，制定相应的风险管理措施，降低风险对工程项目的影响。
三、评估结果和报告根据以上评估方法的结果，编制评估报告，包括评估的目的、方法和过程，评估结果的总结和分析，以及针对问题和风险的建议和措施。
评估报告应具有清晰的结构和逻辑，准确反映工程项目的实际情况和问题，为决策者提供可靠的依据。
评估报告的主要内容包括：1. 工程项目的基本情况和背景介绍。
2. 评估目的和方法的说明。
在建工程价值的评估方法
在建工程价值的评估方法
在建工程价值的评估方法主要有以下几种：
1. 成本法：该方法是通过估算在建工程重置成本并考虑各种贬值因素，来确定在建工程价值的方法。
具体而言，需要先估算出在建工程的重置成本，然后根据已完成工作量占预计总工作量的比例来计算在建工程的评估价值。
2. 假设开发法：该方法是根据在建工程完工后的预期价值，减去除在建工程继续开发所需成本及合理利润后，计算在建工程的价值。
假设开发法中，未来房地产的售价一般通过市场比较法或收益法来预估。
3. 形象进度法：选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
该方法的关键在于确定在建工程的形象进度，以及选取合适的可比销售资料。
请注意，以上三种方法的使用需根据具体项目情况来选择。
在进行评估时，需综合考虑在建工程的实际情况、市场环境、风险因素等。
如需获取更准确的信息，建议咨询专业评估人员。
在建工程评估方法
在建工程评估方法引言概述：在建工程评估是指对正在进行中的工程项目进行全面评估和分析的过程，以确定其进展情况、质量水平和风险程度。
准确评估在建工程的状态对于项目管理和决策制定至关重要。
本文将介绍在建工程评估的方法和步骤。
一、项目进展评估1.1 施工进度评估：评估工程项目的施工进度是否按照计划进行，包括检查施工进度表、工程进度报告和现场实际施工情况等。
1.2 资金使用评估：评估工程项目的资金使用情况，包括对项目资金支出计划和实际支出进行对比分析，以及资金使用的合理性和效益性评估。
1.3 资源利用评估：评估工程项目的资源利用情况，包括人力资源、物资资源和设备资源的使用情况，以及资源利用的效率和可持续性评估。
二、质量水平评估2.1 施工质量评估：评估工程项目的施工质量是否符合规范和要求，包括对施工工艺、施工材料和施工质检记录进行检查和评估。
2.2 设计质量评估：评估工程项目的设计质量是否符合规范和要求，包括对设计文件、设计变更和设计修改进行审核和评估。
2.3 现场管理质量评估：评估工程项目的现场管理质量是否合理和有效，包括对施工组织设计、施工组织管理和安全管理等方面进行评估。
三、风险程度评估3.1 技术风险评估：评估工程项目存在的技术风险和技术难题，包括对工程设计、施工工艺和材料选用等方面进行评估和分析。
3.2 经济风险评估：评估工程项目存在的经济风险和投资回报情况，包括对项目投资成本、运营成本和预期收益进行评估和分析。
3.3 环境风险评估：评估工程项目对环境的影响和风险，包括对环境影响评价报告、环境监测数据和环境管理措施的评估和分析。
四、改进措施评估4.1 施工进度改进措施评估：评估工程项目的施工进度改进措施的可行性和效果，包括对施工进度计划的调整和施工方法的改进等方面进行评估。
4.2 质量管理改进措施评估：评估工程项目的质量管理改进措施的有效性和可行性，包括对施工质量控制和质量检验的改进等方面进行评估。
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谈在建工程估价思路及方法
1.在建工程定义及估价方法选择
1.1在建工程是指符合有关建设规定，合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许
可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》，正在建设中的工程。
对在建工程进行估价，实际上是对其现状工程价值及其土地使用权价值的评估。
1.2对在建工程估价，根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委
托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上，估价师应进行实地勘察和认真分析，然后决定评估采用的方法。
一般而言，通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估较适合。
2.两种方法运用的具体思路
2.1假设开发法：假设开发法在在建工程估价中的运用是，在估算开发项目完成后的房地产
价值的基础上，扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等，求得在建工程的价值。
用公式可以表述
为：
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费－续建投资利息和利润－在建工程在续建阶段的利息和利润－销售税费－买方购买在建工程的税费
2.1.1总开发价值。
在运用假设开发法时，首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价
值。
在运用假设开发法对在建工程进行估价，则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地
产价值。
根据在建工程完成后的用途，采用适合的评估方法来预估其房地产价值，如果在该评估对象所处同一供需圈内，同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分，易于获取可比交易案例，则适合采用市场比较法；如果市场买卖交易较少，评估对象属于收益性物业，则适
合采用收益还原法。
2.1.2续建成本。
就是在建工程在后续建设中所需投入的各项成本费用总和，包括：建安工
程费、基础配套设施费、小区配套建设费、不可预见费等。
2.1.2.1续建建安工程费。
可以根据估价对象特点和同类工程造价，以及当地《xx省(市)建设工程概算定额》，预估建安工程费。
再根据估价时点估价对象的完工程度，估算续建建
安工程费。
2.1.2.2基础配套设施费。
可以根据同类工程投资水平和评估对象的特点，估算基础配套设
施费。
再根据到估价时点，委托方实际已投入基础配套设施建设资金情况，估算续建基础配
套设施费用。
2.1.2.3小区配套建设费。
一般而言，按照经验数据，通常取建安工程费的10%。
2.1.2.4建造成本。
取建安工程费、基础配套设施费、小区配套建设费之和。
2.1.2.5不可预见费。
按照经验数据，通常取建安工程费的8-10%。
2.1.3管理费用。
主要指开办费和开发过程中管理人员工资等,通常取续建成本的3%。
2.1.4投资利息及融资费。
包括在建工程价值在续建阶段产生的利息和续建投资（续建成本）在续建阶段产生的利息。
如果续建时间在一年或一年内，所采用的利率，以中国人民银行一年期固定资产贷款利率 5.31％为依据；如果续建时间超过一年，所采用的利率，以中长期
贷款利率 5.94%为依据。
假设续建建设资金均匀投入，均按单利计息。
融资费取利息的10％。
2.1.5开发利润。
包括在建工程在续建阶段的利润和续建投资（续建成本）开发利润。
通常
取25%-30%利润率，但是，绝不能作为经验数据，需根据评估对象及其所处市场供需情况而
估算。
2.1.6销售税费。
是指销售全部可销售面积的总销售费用。
销售费用或者代理费，一般取销
售收入的1%-1.5%（包括手续费和代理费），销售税金及附加（包括营业税、城市维护建设
税、教育费附加）取销售收入的 5.5%。
2.1.7买方购买在建工程的税费。
买方需要缴纳税费主要是契税，为交易价格的4%。
2. 2成本法：以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用为基础，
加上正常的利润和所纳税金，得到估价对象价值的一种方法。
在建工程估价，应考虑估价时点上成本构成的客观水平，由土地价值和现状工程建筑物价值构成，用公式可以表述为：
在建工程价值＝土地价值＋在建工程建筑物价值。
2.2.1土地价值。
一般可以采用基准地价修正法和假设开发法来估算土地价值。
由于各地的
基准地价不同，有的城市采用毛地价（生地价），有的城市采用熟地价，修正参数和修正的
方法也不完全一样，所以，在运用基准地价修正法时，必须严格按照当地的规定执行。
对于采用假设开发法而言，则，土地价值的求取方法是，先求得项目开发余值，再扣除购地手续费、购地费用利息、购地成本利润后，求取土地价值。
用公式可以表述为：
项目开发余值=总开发价值－总开发成本－销售税费－投资利息及融资费－开发利润土地价值=项目开发余值－购地手续费－购地费用利息－购地成本利润
2.2.1.1总开发价值。
可以采用市场比较法或收益还原法。
具体要视项目情况及其所处的市
场情况而定。
2.2.1.2总开发成本。
包括建造成本、不可预见费、前期及专业人士费、管理费用。
建安工
程费，根据估价对象特点和同类工程造价、《xx省建设工程概算定额》预估。
基础配套设
施费,根据同类工程投资水平和本项目的特点估算。
小区配套建设费,一般取建安工程费的10%。
不可预见费，一般取建安工程费的8-10%。
前期及专业人士费，一般取建安工程费的3%。
管理费用，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等,一般取建造成本的3%。
2.2.1.3投资利息及融资费。
包括在建工程价值在续建阶段的利息和续建投资（续建成本）
利息。
根据中国人民银行一至三年固定资产贷款利率 5.94％，按单利计息，融资费取利息
的10％。
2.2.1.4开发利润。
一般取25%-30%利润率。
但不是绝对的经验数据。
2.2.1.5销售税费。
销售费用取销售价格的 1.5%（包括手续费和代理费），销售税金及附加
（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加）取销售价格的 5.5%。
2.2.1.6求取地价p>
设土地总价为X
则购地手续费为0.01X
购置土地总费用为 1.01X
购地费用利息为 1.01X*i*n
购地成本利润为 1.01X*p
因此,项目开发余值=1.01X*(1+i*n+p)
由此求得地价X=项目开发余值/1.01*(1+i*n+p)
2.2.2在建工程建筑物价值。
包括总开发成本、投资利息及融资费、开发利润。
2.2.2.1总开发成本。
包括建造成本（①建安工程费、②基础配套设施费、③小区配套建设
费）、前期及专业人士费、管理费用。
2.2.2.2投资利息及融资费。
包括在建工程在续建阶段的利息和续建投资（续建成本）利息。
2.2.2.3开发利润。
由于在建中，利润率一般取一个较低于正常开发利润的数。
3．两种方法的估价结果，可以采取算术平均值或加权平均值，视具体情况确定。