房地产开发的律师实务

房地产开发的 律师实务
广东宜方律师事务所律师 叶 纬
内容提要
前言：房地产开发建设
案例： • 重庆最牛钉子户案
• 韶关市风采楼旁强拆案
房地产开发的过程：
• 拿地（取得国有土地使用权）： 国有土地使用权证
• 规划报建：建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证
• 设计 • 融资
房地产开发的过程：
• 建设：开工证（建设工程施工许可证）、 竣工验收合格证、消防验收合格证
•
继承问题
4、补偿决定
• 对经协商达不成协议的，产权不明的，及 时作出补偿决定。
计划 • （5）应当广泛征求社会公众意见，经过科学
论证 • （6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、
专款专用
• 征收的程序要件
• （1）征安办拟定征收补偿方案，报市、县级政府 • （2）政府组织论证、公布及征求意见 • （3）政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况 • （4）因旧城区改建，多数人质疑的，组织听证，修改
• 格式条款问题
房地产开发中的律师业务概述
• 征收决定、拆迁裁决
• 行政复议
• 诉讼：
• 行政、民事诉讼
• 执行：
• 非诉执行、
• 诉讼执行（先予执行、 诉讼后执行）
（二）房屋征收中的非诉业务：
• 征收决定 • 补偿的标准与方案 • 补偿协议 • 补偿决定 • 违法建筑处理 • 住改商的处理 • 城中村改造 • 三旧改造
收决定案件若干问题的规定（2012）》
法律法规冲突的解决
• 《立法法》
• 第七十九条：“ 法律
V
的效力高于行政法规、 地方性法规、规章。
S
行政法规的效力高于
地方性法规、规章。”
三、房地产开发中的律师实务
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• 房地产开发案件律
果 有 人 强 奸 我 怎 么 办
」
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有 学 生 问 到 「 老 师 如•• 师 民 诉实事讼能怎么对别人。」务、、是 别 人 怎 么 对 你 你 也 只行非的度 。 再 说 的 简 单 一 点 就政诉性只 能 把 别 人 伤 到 什 么 程、讼质你伤到什么程度你也就刑：分。也就是说别人想把事任但是正当防卫不能过；受伤的不用承担法律责
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作 出 暴 力 行 为 造 成 对 方
防 卫 就 是 对 侵 害 你 的 人
上
老 师 说 道
「 所 谓 正 当
在 一 次 法 律 基 础 知 识 课
正 当 防 卫
法 律 笑 话
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（一）房地产开发中的律师业务概述
• 法律咨询 • 审查合同
• 律师函
• 土地出让、转让、合 作开发、拆迁补偿、 征收补偿、设计、施 工、监理、销售等合 同
• 《建设工程勘察设计 管理条例（2000）》
• 融资：
• 建设： • 销售：预售、现售：
• 《担保法》、《物权 法》、《商业银行法》、 《贷款通则》
• 《建筑法》
• 《城市房地产管理法 （2009）》、
• 《商品房销售管理办 法》、《城市商品房预 售管理办法（2004年）》
登记办证： 共同的：
环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用
等公共事业的需要；
•
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
•
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房
集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
•
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
1、征收决定
• 征收的实体要件： • （1）符合国民经济和社会发展规划 • （2）符合土地利用总体规划 • （3）符合城乡规划和专项规划 • （4）纳入市、县级国民经济和社会发展年度
• 《物权法》、《房屋 登记办法（2008）》、 《土地登记办法 （2007）》
• 《不动产登记暂行条 例（征求意见稿）》
• 2014年08月
• 《合同法》、《城市 房地产管理法》、 《物权法》
房地产开发的五大司法解释
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》（法释[２００３]７号）
• 《国有土地上房屋征收与补偿 条例（2011年1月21日施 行）》、《城市房屋拆迁管理 条例（2001）》（已废止）
规章：
• 国土资源部《招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规定 （2002）》
• 规划报建： • 开发： • 设计：
• 《城乡规划法（2008 年）》
• 《城市房地产开发经 营管理条例（1998）》
• 标准：对被征收房屋价值的补偿，不得低 于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似 房地产的市场价格。（第十九条）
• 方法：评估。 • 评估机构的选择 • 评估报告的审查 • 评估瑕疵的补救 • 补偿方案的审查：合法性、合理性、公平性
3、补偿协议
• 注重协商；
• 甄别无证房屋、各种证件
的效力；
• 协议的签定：代理权问题
方案 • （5）进行社会稳定风险评估 • （6）征收决定应公告、送达并交代诉权 • （7）房屋征收部门对房屋的权属、区位、用途、建筑
面积等进行调查、登记 • （8）被征收人配合调查、登记 • （9）不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途 • （10）征收决定的有效期为1年（进行科学的时间分配）
2、补偿标准与方案
1、征收决定：审查合法性
• 看是否为公共利益：
• 《征收条例》第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社 会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的， 由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

•
（一）国防和外交的需要；
•
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建
设的需要；
•
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律 问题的解释》（法释[2004]14号）
• 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适 用法律问题的解释》（法释[2005]5号）
• 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 • （法释[2010]15号） • 《最高人民法院关于申请人民法院强制执行国有土地上房屋征
• 销售：预售、现售：商品房预售许可证、 初始登记证
• 登记办证：预告登记、权属登记、抵押登记： 房地产权证、他项权证
二、房地产开发的主要法律法规
• 取得国有土地使用权
法律：
• 《土地管理法（2004）》、 《城市房地产管理法（2009）》
行政法规：
• 《中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例 （1990）》、