东莞万科松山湖630交付经验分享
万科房地产客户抗性说辞
时间：二O二一年七月二十九日
统一说辞的注意事项：
关于客户的抗性不成极力回避或否认；
沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点；
使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度；
说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥；
贡献人
客户抗性
我们的沟通说辞
地段位置
档次包管：中高档次、极具特色的商业街规划，使整个商业街的商家档次、顾客消费条理得到提升；另外，一期商业街增加了社区的配套，包管消费的方便性，更利于带旺人气、拉升后期住宅价值。
万科物业管理包管：一期的商业街和后期的住宅区有地势高差，这样就形成了天然的屏障，，而且住宅是全封闭管理，商业街区也是万科物业统一管理，这样消除了人流对小区环境的影响。
时间：二O二一年七月二十九日
一期商业配套：能够满足小区业主的日常生活需要，提高了居住的便当性。
配套的作用：配套的作用主要在于满足业主的方便性、使用性上，一味地建造大会所，而忽略客户真正的需求才是资金、管理上最大的浪费和失误。
产品设计
11、无合适的面积、户型
论述项目的价值，推荐客户适当改变需求考虑项目的其他户型；
等相关户型图及相关资料出来，再与客户联系，届时再做决定。
1、位置较偏，靠近万江和老厂房，片区档次不高。
带客户到地图位置，向客户讲解；
片区位置：位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华；地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不成替代的，莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。
片区改造情况：东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范；另，将运河两岸建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。
万科集团装修房交付验收指引(精)
万科集团装修房分户交付验收指引1. 目的 ........................................................................................................................................... .. (2)2. 范围 ........................................................................................................................................... .. (2)3. 术语与定义 . (2)4. 交付验收标准使用说明 . (3)5. 分户交付验收流程 . ....................................................................................................................... 4 5.1. 分户交付验收流程图 . ............................................................................................................... 4 5.2. 分户交付验收流程说明 . .. (4)5.3. 分户验收表单填写示例 . (5)6. 支持文件 . (6)7. 质量记录表单 . (6)1. 目的明确装修房交付验收标准;规范装修房分户交付验收工作流程。
2. 范围适用于集团范围内装修房项目, 并特指装修房室内与公共部位 (大堂、楼梯间等装修工程。
3. 术语与定义万科集团装修房交付验收统一标准:与装修房过程验收标准相对应,对最终交付装修房产品质量进行验收的基本依据。
房地产完美交付的工作总结
房地产完美交付的工作总结在房地产行业，完美交付是每个项目团队都追求的目标。
一次成功的交付不仅代表着项目的顺利完成，更是对团队工作的肯定和客户信任的体现。
在过去的一段时间里，我们的项目团队经历了一系列挑战和成长，通过不懈努力和团队合作，最终成功地实现了完美交付。
在此，我将对我们的工作进行总结，分享我们在房地产交付过程中的经验和教训。
首先，完美交付需要一个高效的团队。
在项目启动之初，我们就建立了一个多功能的团队，包括设计师、工程师、市场专家和销售人员等。
每个人都在自己的领域内发挥着重要作用，相互协作，共同推动项目向前发展。
团队成员之间的有效沟通和协作是完美交付的关键。
我们定期举行会议，共享进展和问题，并及时做出调整和解决方案。
其次，完美交付需要严格的质量控制。
在项目进行过程中，我们对每一个环节都进行了严格的把控，确保每一个细节都符合客户的要求和标准。
我们建立了一套完善的质量管理体系，包括验收标准、检查流程和责任分工。
每个环节都有专人负责，确保问题能够及时发现和解决。
这种严格的质量控制，为我们的项目交付提供了坚实的保障。
最后，完美交付需要与客户保持良好的沟通和合作。
我们始终把客户的需求放在第一位，充分了解他们的期望和要求，并及时反馈项目进展和问题。
在项目交付之前，我们会与客户进行多次沟通和确认，确保最终的交付能够完全符合客户的期望。
通过与客户的紧密合作，我们不仅建立了良好的合作关系，也为未来的项目合作奠定了基础。
总的来说，房地产完美交付是一个复杂而又充满挑战的过程，但只要我们拥有高效的团队、严格的质量控制和良好的客户合作，就一定能够实现成功。
在未来的工作中，我们将继续总结经验，不断提升自己的能力，为客户提供更优质的服务。
万科精装交付规范
万科精装交付规范
1. 动机
万科致力于提供卓越的住宅交付服务，确保业主享受到高质量
的精装修住房。
2. 定义
精装修是指在房屋销售前由开发商完成的装修工作，包括墙面、地板、天花板、厨房、卫生间等装修细节。
3. 交付标准
3.1 建筑结构：确保房屋结构稳固，满足相关建筑标准和规范。
3.2 墙面：确保墙面平整、无开裂、无渗漏，颜色均匀。
3.3 地板：确保地板平整、无开裂、无松动，木地板应具有抗
潮性。
3.4 天花板：确保天花板平整、无开裂、无渗漏，涂料应无气泡、无脱落。
3.5 窗户和门：确保窗户和门的开合顺畅，并具有良好的密封性。
3.6 厨房和卫生间：确保厨房和卫生间有充足的排气系统，并配备良好的橱柜和卫浴设备。
3.7 照明和电气设备：确保照明设备正常运作，电气设备符合相关安全标准。
3.8 暖通设备：确保供暖和空调设备正常运作，并符合相关能效标准。
4. 质量保证
万科将对精装修房屋进行严格的质量检验，并提供一定时期的质量保修服务，以确保业主的权益。
5. 结语
万科将秉持着产品质量至上的原则，坚守精装修交付规范，为业主提供舒适、安全的居住环境。
请注意：
此文档旨在提供对万科精装修交付规范的概述，具体细节请参考相关合同和规定。
万科毛坯房交付标准
万科毛坯房交付标准一、墙面装修。
1. 墙面基础处理，墙面应保证水平、垂直并且结实，不得存在明显的裂缝和空鼓现象。
2. 墙面涂料，墙面应使用环保、耐久的涂料进行装修，颜色均匀、不起泡、不脱落。
3. 墙面瓷砖，墙面瓷砖应平整、无缝隙、无空鼓、无掉角，颜色搭配协调。
二、地面装修。
1. 地面基础处理，地面应保证平整、结实，不得存在凹凸不平、开裂等现象。
2. 地面瓷砖，地面瓷砖应平整、无缝隙、无空鼓、无掉角，颜色搭配协调。
3. 地面木地板，地面木地板应安装牢固，无松动、开裂、变形等情况。
三、天花板装修。
1. 天花板基础处理，天花板应保证平整、结实，不得存在明显的裂缝和空鼓现象。
2. 天花板吊顶，天花板吊顶应安装牢固，无松动、开裂、变形等情况。
3. 天花板涂料，天花板涂料应使用环保、耐久的涂料进行装修，颜色均匀、不起泡、不脱落。
四、门窗装修。
1. 门窗安装，门窗应安装牢固，开启灵活，无漏风、漏水等现象。
2. 门窗玻璃，门窗玻璃应安装平整、无裂纹、无气泡、无色差。
3. 门窗五金件，门窗五金件应使用耐腐蚀、耐磨损的材料制作，操作灵活、无噪音。
五、卫生间装修。
1. 卫生间地面和墙面，卫生间地面和墙面应使用防水、防潮的材料装修，无渗水、无裂缝。
2. 卫生间马桶和浴缸，卫生间马桶和浴缸应安装牢固，无渗漏、无损坏。
3. 卫生间淋浴房，卫生间淋浴房应安装牢固，无渗漏、玻璃无裂纹、五金件无生锈。
六、厨房装修。
1. 厨房橱柜，厨房橱柜应安装牢固，无松动、无变形、操作灵活。
2. 厨房水槽和龙头，厨房水槽和龙头应安装牢固，无渗漏、无生锈。
3. 厨房烟机和灶具，厨房烟机和灶具应安装牢固，无异味、无漏气。
七、电气装修。
1. 电路布线，电路布线应合理、整齐，无漏电、无短路。
2. 开关插座，开关插座应安装牢固，无松动、无漏电。
3. 照明设备，照明设备应安装牢固，无闪烁、无故障。
以上即为万科毛坯房交付标准，希望开发商在交付房屋时能够严格按照标准进行装修，确保业主能够得到优质的居住环境。
万科交付经验分享
I．想清楚
16.11.12 11
---策划（2）
标杆学习：
金域华府：腻子机械打磨工艺；铝合金门窗框美纹纸粘贴留2mm，涂刷面漆时进行覆盖；插座 周边、门贴脸、木踢脚线处先涂料施工后安装工序。
I．想清楚
16.11.12 12
---策划（3）
I．想清楚
16.11.12 13
3、工完场清
外架拆除时，所有钢管、扣件等材料当日清出场外，减少对回填影响。
I．想清楚
16.11.12 7
---策划（1）
前置实施：
钢结构凉亭、叠级景观水池、小区入口大门等结构最难做的部分先施工。
I．想清楚
16.11.12 8
---策划（1）
前置效果：
提前8个月将场地移交给园建施工单位，外架未落完，园建施工已过半；落架完成时，主要乔木种植基本完成。
I．想清楚
16.11.12 3
---目标
一、目标
12年松山湖项目因交付风险预控经验不足，导致三期被动交付，交付品质未达预期效果。 今年9月底项目封盘，交付是项目部最重要的工作。从内心的专业追求出发，我们需要加倍努 力，争取把产品品质做到极致，实现全方位的精品收官。
交付评估综合成绩达到80分以上，精装和景观达到杭州公望的标准。
I．做仔细
16.11.12 23
---过程管理（2）
质量管理2
门框边和踢脚线等细节控制难点；施工方和监理进行100%实测实量，对不达标部位进行记录并安排整改。
I．做仔细
16.11.12 24
---过程管理（2）
质量管理3
施工前必须按图定位放线；弧线型铺装要保证顺滑优美，必须采用1:1模板进行试铺，确保最终安装质量。
现场积累客户沟通口径
现场积累客户沟通口径一、沟通目的：●了解客户近期动向，让客户持续关注万科松山湖1号；●通过传递项目部分产品信息，增强客户兴趣及信心；●进一步了解客户的详细需求，例如面积、接受价位、户型位置等；●约从未上门的客户到现场参观；●初步判断客户的诚意度；二、主要传递信息：●项目将于十一月份正式上市，届时将有样板房、园林、会所对外展示；●宣传册即将出街，客户可以到现场领取；●项目工程进度很快，11月份就能达到预售条件；●项目卖点；三、具体沟通话术：前言：×先生/小姐，您好！我是万科松山湖1号的销售代表，您现在说话方便吗？我记得您于×月×日咨询过我们的项目，此次特意告诉您一个很好的消息。
我们项目已经出地面一层了，并且施工进度很快；另外我们的项目宣传册也即将出街，也将有关于项目的比较详细的信息，希望您能到现场领取。
今特意向您做一次回访，以便更好地满足您的需求。
【项目推售时间】我们项目大约会在十一月份正式对外销售，不过准确的时间我们将会于9月底通知到您。
另外，在11月份，现场将会有样板间、园林、会所对外展示，届时也非常欢迎您能到场参观，亲身感受一下我们的产品。
【项目的卖点】●整体规划采用流水式涟漪布局，即动感、流畅又不失稳重●0.58超低密度容积率打造的“纯townhouse”社区，居住人群高端且纯粹●本项目尽量将土地资源分到每家每户，做到土地私有最大化●本项目花费重资打造300米沿湖漫步道与区外22公里长湖边步道融为一体●豪宅项目罕有的超高绿地率，绿地面积5.48万平方米的，您将与绿色为邻●坡地建筑，高低错落，兼顾湖景与园区景观●内湖采用“U”型回路设计，形成了小区内外空间与水的融合、互动，确保绝大多数单位都能享有景观资源●公共道路下沉式设计，降低车辆行驶对住户的干扰●“L”town开创了townhouse 产品革命，采用合理的餐厅客厅功能分区设计，面宽最宽达到13米●户型赠送超大露台，并赠送前后花园●项目采用经典的西班牙建筑风格，高档、尊贵的体现，国际化的潮流。
万科楼盘交付总结 PPT
文山
重点抓住这5大分包单位
2. 装修总包责任： ▲ 对交付评估负总责，若获得优秀，结算款6%的奖金 ▲ 积极性较高，对分包单位质量不达标或者无法完成的部位，总包会努力的去
帮助处理（比如：天面的涂料，地坪漆修复，土建遗留的裂缝，台面打蜡打油等）， 有些是有偿，有些是免费的。
▲ 会督促分包单位质量进度的管理（但更多的是催促甲方对分包单位的管理）
工地开放 业主验房
合格
有问题
维修整改
集中交付
有问题
集中返修
按期合同交付
专项验收项目
供水打压测试 （精装修全程带压 作业）
阳台、卫生间地砖 泼水与地漏排水试 验
室内通电测试
马桶通球试验
厨卫龙头出水、台 盆下水试验
卫生间门槛石闭水
模拟验房项目（交付评估、验房指引表）
渗漏检查
入户门
对讲机
户内配电箱 插座 涂料 顶棚
万科楼盘交付总结
目录
一 项目分包模式、装修总包责任
二 交付流程、维修管理 三 界面移交、成品保护 四 翡丽山项目管理情况介绍
一、项目分包模式、装修总包责任
1. 分包模式：甲分包，基本由甲方管理，精装总包对甲分包的管理偏少
五大分包：
♦ 入户门
曼托
♦ 户内门
阿卡迪亚
♦柜 体
厨博士
♦ 木地板
圣象
♦ 铝合金
翡丽山6.30交付流程：
1.专项验收交付前第3个月 完成；
2.模拟验收及业主开放日基 本是交付前底个月完成， 即5月份；
3.6月精保洁，交付评估， 集中交付
卫生间台面
门槛石
淋浴区/淋浴屏
龙头花洒
排气扇
地漏
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外架拆除时，所有钢管、扣件等材料当日清出场外，减少对回填影响。
---策划（1）
I．想清楚 20.7.14 7 前置实施：
---策划（1）
钢结构凉亭、叠级景观水池、小区入口大门等结构最难做的部分先施工。
I．想清楚 20.7.14 8 前置效果：
---策划（1）
提前8个月将场地移交给园建施工单位，外架未落完，园建施工已过半；落架完成时，主要乔木种植基本完成。
想清楚 &做仔细
松山湖630交付经验分享
目录 20.7.14 2
PART Ⅰ ．想清楚
一、目标 二、策划 （1）施工前置（2）标杆学习（3）图纸深化（4）样板引路
PART Ⅱ ．做仔细
一、过程管理 （1）材料管理（2）质量管理（3） 管理动作（4）合作方管理 二、亮点展示 （1）园建绿化（2）公共部位（3）室内装修
图纸深化 深化要点： 1、排版深化工作的重点是解决对缝问题； 2、避免室外水电管井与园建及乔木交叉打架（管井及 乔木均需明确坐标）； 3、避免小条小块出现，影响观感； 4、弧形铺装需从客户视角考虑对缝关系； 5、室内尽量采用规格材料，减少现场切割。
---策划（3）
I．想清楚 20.7.14 14 图纸深化：
---策划（3）
联合各部门封闭审图，装修与建筑设计同步；详细准确的设计图纸是施工 所有排版图需有项目部签字确认，
顺利进行的保障。
否则不允许在施工现场使用。
I．想清楚 20.7.14 15 深化过程（1）
---策划（3）
原设计：矩形板铺贴，由于路面弯曲 深化后：板材碎拼，采用人工在切板
较多，导致边角切割较多，切割质量 背面自然敲边再铺贴，施工简易，效
I．想清楚 20.7.14 3 一、目标
---目标
12年松山湖项目因交付风险预控经验不足，导致三期被动交付，交付品质未达预期效果。
今年9月底项目封盘，交付是项目部最重要的工作。从内心的专业追求出发，我们需要加倍努 力，争取把产品品质做到极致，实现全方位的精品收官。
交付评估综合成绩达到80分以上，精装和景观达到杭州公望的标准。
13年2月
13年3月
13年4月
13年4月
实际完成 时间
12年8月 12年9月
12年10月
12年11月
前置时间 6个月 6个月 8个月
7个月
I．想清楚 20.7.14 6
前置要点： 1、场地布置
将搅拌站设在园林绿化的区域内，确保外墙抹灰及后期园建正常进行。
2、先难后易
结构施工难度大的先进行。 防水施工分段进行，分段回填，隐形消防道路先施工，确保施工通道。
I．想清楚 20.7.14 11 标杆学习：
---策划（2）
金域华府：腻子机械打磨工艺；铝合金门窗框美纹纸粘贴留2mm，涂刷面漆时进行覆盖；插座 周边、门贴脸、木踢脚线处先涂料施工后安装工序。
I．想清楚 20.7.14 12 标杆学习：
金域松湖墙地砖施工及勾缝工艺。
---策划（3）
I．想清楚 20.7.14 13
及铺装技术要求较高，难实现。
果易实现。
现场实际效果
I．想清楚 20.7.14 16 深化过程（2）
---策划（3）
原设计：内外弧形纵横对缝，所 深化后：错缝铺贴，施工简单，效果、
有砖块均需进行切割处理。
品质不降低。
现场实际效果
I．想清楚 20.7.14 17 深化过程（3）
---策划（3）
原设计：篦子面积较大，软硬景 深化后：采用不锈钢材质，收口精细， 过度突兀，收口粗糙不美观。 过度自然且观感提升明显。
I．做仔细 20.7.14 24 质量管理3
---过程管理（2）
施工前必须按图定位放线；弧线型铺装要保证顺滑优美，必须采用1:1模板进行试铺，确保最终安装质量。
I．做仔细 20.7.14 25 质量管理4
---过程管理（2）
基底清理
粗、细腻子找平；打磨 滚涂底漆，干后弹线分格 贴胶纸刷黑漆再贴胶纸
腰线专人喷涂2遍
腰线干燥后贴保护纸
跟架找补、清理、描黑线 保护漆喷涂
I．做仔细 20.7.14 26 管理动作
---过程管理（2）
工期计划表
管理计划表：指导及规范各方在现场各阶段的管理动作。
I．做仔细 20.7.14 27 合作方管理
I．想清楚 20.7.14 9 前置小结：
---策划（1）
劳动力与气候是项目正常生产的关键因素且很 不可控；即使有周密的计划也难以确保完成，唯有 施工前置才是王道！
我们的经验是：有工作面要上，没有工作面创 造工作面也要上！
I．想清楚 20.7.14 10 标杆学习：
---策划（2）
学习杭州公司优秀项目（良渚、郡西、公望、西溪蝶园）高品质园林景观和装修房理念及做法。
I．做仔细 20.7.14 22 质量管理（1）
---过程管理（2）
重要节点（厨卫防水、防渗漏做法、地面冲筋等）100%验收，并留影响记录。
I．做仔细 20.7.14 23 质量管理2
---过程工方和监理进行100%实测实量，对不达标部位进行记录并安排整改。
现场实际效果
I．想清楚 20.7.14 18 样板引路（1）
---策划（4）
无论施工样板或是工序样板，都必须认真对待、仔细验收，这是大面积施工的基础；在样板施工过程中可以发 现问题，同时可以展示具体的工艺做法和效果。
I．想清楚 20.7.14 19 样板引路（2）
---策划（4）
跌水池压顶石材在大面积施工前必须先进行预铺及溢水效果实验，确保溢水均匀一致。
I．想清楚 20.7.14 4
施工前置是项目唯一的出路！
---策划（1）
I．想清楚 20.7.14 5
---策划（1）
前置难点： 1、防水施工
成功的关键！
见缝插针地最大程度做好做完地下室顶板防水施工。
2、土方回填
脚手架根部外侧砌筑临时挡土墙，落架前就可大面积回填土方。
防水
填土
园建
乔木
原计划完 成时间
I．做仔细 20.7.14 20 材料管理（1）
---过程管理（1）
工程师提前到厂家查看订单的生产过程 所有进场材料进行检测备案。 及原材料的使用情况。
I．做仔细 20.7.14 21 材料管理（2）
---过程管理（1）
设计师亲自到苗木场参与苗木选购，保证苗木质量；进场时工程师对苗木的胸径、高度、冠幅、 进行验收；同时邀请集团专家黎昌汉博士对苗木进行优化组合，提升群落效益。