房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论【会计实务操作教程】
土地价款抵减销项税额纳税申报填写及会计处理
土地价款抵减销项税额纳税申报填写及会计处理土地价款抵减销项税额纳税申报填写及会计处理政策内容根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
会计处理1.支付土地价款时，借：开发成本——土地成本贷：银行存款2.增值税纳税义务发生，土地价款可以抵减销售额时，借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本政策依据：财会[2016]22号(三)差额税的会计处理及增值税申报表的填报。
1.将当期允许扣除的土地价款金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（三）》的第5列“本期实际扣除金额”处。
2.将该金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（一）》的第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”处。
甲房地产开发有限公司于2017年8月取得位于市区的土地，缴纳土地出让金1亿元，支付拆迁补偿费8000万元。
商品房于2018年2月开始预售，2020年11月底交房。
截止2020年11月该项目可销售面积为平方米，已销售面积为平方米，收到的含税房款为9亿元。
2020年11月达到增值税纳税义务销项税额=(900，000，000.00-168，750，000.00)/1.09*0.09=60，378，440.37元。
会计处理：借：应交税费-应交增值税(销项税额抵扣)13，933，486.24。
土地成本抵减销售额是否需要进行账务处理？
土地成本抵减销售额是否需要进行账务处理？问题：我公司为地产开发公司，2019年9月份取得一宗土地，缴纳土地出让金5.4亿元，根据国家税务总局公告2016年第18号规定可以按照销售进度抵减销售额后计算销项税，请问土地成本抵减销售额后对增值税、土地增值税和企业所得税都有哪些影响？是否需要进行账务处理？DJZ回复：根据您的描述回复如下：一、土地成本抵减销售额对三大税种影响1、增值税。
土地成本抵减销售额主要是为增值税设计的，按照18号公告内容，在计算增值税销项税时先扣除已售比例对应的土地成本，再计算销项税，变相地降低了销项税税额，起到了与进项税相同的效果，这一政策具体体现在增值税纳税申报表上就是附表一中的第12列，通过该列申报扣除金额来实现抵减销售额。
2、土地增值税。
按照18号公告内容，土地成本抵减的是销售额，不是对土地成本的价税分离，与农产品计算抵扣进项税方式有本质区别，不应当冲减土地成本，对土地增值税无影响。
3、企业所得税。
土地成本抵减销售额是增值税的规定，在企业所得税上计税收入仍然按照不含税收入计算，然而已经在增值税上享受的销售额抵减优惠该如何在企业所得税中实现呢？财会2016年22号文件给出方法是按照销项税额抵减金额冲减主营业务成本，这样在不调整计税收入的情况下，在增值税上给的抵减优惠通过调减成本给补回来，实现企业所得税的平衡。
二、土地成本抵减销售额账务处理❶结转项目主营业务收入和主营业务成本借：预收账款贷：主营业务收入应交税费-应交增值税-销项税借：开发产品贷：开发成本（按规定分摊方法分摊）借：主营业务成本贷：开发产品（按已售面积比例结转）❷按照销售面积比例计算销项税额抵减借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减贷：主营业务成本❸期末将销项税额抵减调整借：应交税费-应交增值税-销项税额贷：应交税费-应交增值税-销项税额抵减三、土地成本抵减销售额注意事项1、地产企业在达到完工交付之前按照规定进行预缴增值税，不涉及土地成本抵减，在完工交付当期进行增值税价税分离，同时应计算销项税额抵减金额，在当期增值税纳税申报附表一第12列申报实现；2、销项税抵减金额对冲的不是土地成本，而是主营业务成本，对冲的主营业务成本是从开发成本分摊结转至开发产品，再由开发产品按已售面积比例结转至主营业务成本的，这样安排实现了销项税抵减与对冲主营业务成本同时按照销售进度确认，理论上实现了时间与金额上的配比。
房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额
房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。
【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。
2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元。
应抵减的销项税额为：2553÷（1+10%）×10%=253万元1.假如进行如下会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）253贷：开发成本 253①增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元）②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）×25%=38.58 （万元）③增加的营业利润：253-98.67=154.33（万元）2.假如进行如下会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）253贷：营业外收入 253①增加的土地增值税：因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。
②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业253×25%=63.5 （万元）③增加的营业利润：营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。
房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨
推荐RECOMMEND房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨姚玉蝶南通开放大学摘要：营改增对房地产开发企业带来了巨大的影响，很多地方都出现了变化，在进行会计处理的过程之中需要进行改变。
在文中则主要就根据营改增带来的变化，结合房地产企业实际情况，探讨了房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法。
关键词：营改增；房地产开发企业；增值税销项税额营改增后，房地产开发企业由过去的价内税营业税改为价外税增值税，会计和税法对增值税销项税额的计算规定和处理方法不同，导致会计上的主营业务收入和主营业务成本与税法上应税收入和计税成本产生较大的差异，这种差异主要体现在会计上确认并计量了土地出让金的销项税额抵减，以及相应的会计处理。
一、税法规定(一)增值税《国家税务总局公告2016年第18号》规定，房地产开发企业采用一般计税方法计税时计算的销售额，等于取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，政府出让土地使用权免征增值税，因此可以推算出：增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额-当期允许扣除的土地价款可以看出，房地产开发企业的销项税额计算与其他行业不一致，差额部分为扣减的土地价款部分“所包含的销项税额”。
(二)土地增值税营业税时代，土地增值税应税收入是房地产开发企业收到的房款总额。
《国家税务总局公告2016年第70号》规定，一般纳税人房地产开发企业核算的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
因此，营改增后，土地增值税应税收入为：土地增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额=增值税应税收入+当期允许扣除的土地价款二、会计规定《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)规定，增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“销项税额抵减”二级科目，通过该科目核算按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。
房地产土地抵减销项税额的分录及例题
房地产土地抵减销项税额的分录及例题在房地产领域，土地抵减销项税额的话题可是个热门，大家都想知道怎么操作，别担心，今天咱们就来聊聊这事儿，轻松愉快，保准让你听得懂。
咱得搞清楚啥是销项税额。
简单来说，就是你在销售商品或者提供服务时，需要向客户收的税款。
听起来很复杂，但其实就像我们平时购物时，价格里都会有那点税，噢，买买买的时候可不能忽略这些。
土地抵减销项税额又是个啥呢？嗯，想象一下，你买了块地，准备盖个房子。
你花了不少银子，但这时候相关部门规定，如果你在销售这个房子时，可以把之前土地上的税额给抵扣掉，嘿，这可省下不少钱。
这样一来，你在卖房子的时候，账面上的税额就少了，划算得很呢！好啦，很多朋友可能就问了，那这抵扣到底怎么做呢？其实呀，最关键的就是做好账务处理。
比如说，你买了土地，支出的款项就得记录在案，这时候就要做个分录，记得把支出和税额都标明清楚。
这一步可别马虎，搞得一团乱，真是得不偿失。
你看，就像打麻将，先把牌理顺了，才能顺利出牌，哪能一头雾水。
再说说例题吧，假设你买了一块土地，花了100万，税率是10%。
那么你可以抵扣的销项税额就是10万。
嘿，这个10万可不是小数字，像捡到钱一样，心里乐开了花。
等到你把房子卖出去，再把这10万从税额里抵扣掉，真的挺爽的。
像个老练的商人，操作起来一套一套的。
具体的分录得按规则来。
你得先记录买土地的支出，分录应该是：借：土地投资100万，贷：银行存款100万。
然后再记销项税额的抵扣：借：销项税额10万，贷：应交税费10万。
记住，这些分录可不能乱来，得稳稳当当。
否则，等到查账的时候，真是哭都没地方哭。
再有，大家一定要留心，相关部门的可不是一成不变的。
时不时会有一些新的规定出台，这个时候可得多留个心眼，别错过了能省钱的机会。
跟着走，就像顺风船，才能一路顺风，顺利到达目标。
哦，对了，跟你们说，这可不单单是为了省钱，合理的税务处理，能够让你的企业形象也提升。
税务处理得当，投资者和合作伙伴都对你刮目相看，生意自然就会越做越大。
房地产企业一般计税中土地成本抵减税务处理解析
12 月 房 地 产 项 目 开 始 陆 续 交 付 ，2022 年 12 月 交 付 房 地
产项目地上建筑面积 5.6 万平米，开票金额 6.4 亿元。
五 、土 地 成 本 抵 减 在 土 地 增 值 税 中 处 理
冲减开发成本金额是多少？
1.政策依据
2022 年 度 企 业 土 地 价 款 实 际 抵 减 销 项 税 额 1 098
2.举例分析
增 值 税 销 售 收 入 多 土 地 价 款 ；在 企 业 所 得 税 方 面 ，成 本
销项税额＝销售额×9%
可以抵减 土地价款
土 地 应税收入＝取得全部价款和向购房者收取的其他费用÷ 增加土地价款 增值税 （1＋9%）＋当期可以抵减的土地价款÷（1＋9%）×9% 抵减的销项税
A 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 2018 年 取 得 某 市 某 地
六 、土 地 成 本 抵 减 在 企 业 所 得 税 中 处 理
用 等 。以 上 两 个 文 件 都 认 为 ，土 地 成 本 是 指 为 取 得 土 地 开发使用权而发生的各项成本与费用。
三 、土 地 成 本 抵 减 内 容 房地产企业取得土地费用入账凭据只能是开具省 级 以 上（含 省 级）财 政 部 门 监（印）制 的 财 政 票 据 。 向 国 土部门缴纳的土地出让金而取得相关凭据为非增值税 专 用 发 票 ，导 致 无 增 值 税 进 项 税 额 抵 扣 。国 家 为 缓 解 房 地产企业一般纳税人增值税税负压力，房地产企业在 一般计税方式下计算增值税销售额时，可以采取差额 扣除土地价款方式计算销售额。允许扣除土地价款内 容 有 哪 些 ？上 文 指 出 土 地 成 本 是“ 取 得 土 地 开 发 使 用 权 而 发 生 的 各 项 成 本 与 费 用 ”。所 以 土 地 价 款 抵 减 内 容 为 向国土部门缴纳的土地出让金、税务部门缴纳的契税 以及因土地使用权变更而产生相关费用。
房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算【会计实务操作教程】
8、其他
四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的 各项费用。 1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位
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精装修、室内精装修 、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具 等费用。 2、设备及设备安装工程 室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空 调、电梯、高低压配电等、消防系统 、智能化系统：保安、电信、卫星 电视等。 3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林 环境工程 绿化建设、建筑小品等；其他 4、工程管理费 工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收 费 5、预提 6、其他 五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及 其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产 的公共配套设施支出。具体内容如下： 1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场
6、预提
7、其他 六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇 兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 具体包括：
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1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开 发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘 前的费用支出。具体包括： 1、工程管理费 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工
二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之三通一平” 等前期费用。具体包括： 1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计
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案例解析：房地产开发企业土地价款抵减销项税额，如何填写增值税纳税申报表
案例解析：房地产开发企业土地价款抵减销项税额，如何填写增值税纳税申报表做财务的人都知道，房地产企业从国土资源部门取得的土地支付价款后取得的是“行政事业收费票据”。
而以前的政策规定只有取得增值税进项税票才可以抵扣进项税，财政票据是不可以抵扣进项税的。
2016年营改增的同时，房地产企业对于一般计税的开发项目迎来了利好的税收政策，即：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）文件的意思就是房地产企业的一般计税项目从国土局购买的土地支付的土地出让金，虽然取得的是行政事业的收费票据，但是照样可以抵扣进项税额了只是政策将抵扣进项税变相为抵减销项税额。
那么房地产企业的财务人员如何在增值税纳税表中进行填写呢？下面我们通过案例的形式来解析。
01案例A项目为2018年2月份开始建设，该项目占用土地面积为80亩，缴纳的土地出让金436,000,000元。
施工许可证上注明的时间为2018年2月28日，总建筑面积为225,000平米。
2018年5月份取得预售证，预售证上记载的可售面积为200,000平米，预计销售收入为3,270,000,000元。
该项目楼盘于2020年10月达到交付使用条件，2020年12月开始交房，总计交付的房屋建筑面积为30,000平米，交付的房屋2020年11月30日前已收齐全部价款，共计490,500,000元，企业交付房屋当月向购房人开具增值税专用发票为49,050,000元，开具增值税普通发票为416,925,000元，未开票金额为34,525,000，同时按照税法规定确认收入。
针对以上资料填写2020年12月土地价抵减销项税额的增值税纳税申报表。
02案例解析从以上案例资料我们可以看出，该项目属于一般计税的项目，因此取得的土地出让金可以抵减销项税额。
03土地价款抵减销项税额纳税申报表填步骤及要点第一步，填写增值税纳税申报表附列资料（三）第2行“9%税率的项目”下面我们根据案例所给的资料来逐一对该表进行填写。
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房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论【会计实务 操作教程】 在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处 理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许 扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值 税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交 增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记 “主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账 款” 、“应付票据” 、“银行存款”等科目。 文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税 方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发 企业的账务处理主要有两种： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本（开发成本）
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 贷：营业外收入 我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。 【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计 税。2016年,该房地产开发企业当期允许÷（1+11%）×11%=253万元
1.假如进行如下会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253 贷：开发成本 253
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①增加的土地增值税： 假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费 用为开发成本的 10%，适用 30%的土地增值税税率 253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元） ②增加的企业所得税： 假设该房地产开发企业为盈利企业 （253-98.67）×25%=38.58 （万元） ③增加的营业利润： 253-98.67=154.33（万元） 2.假如进行如下会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253 贷：营业外收入 253 ①增加的土地增值税： 因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。 ②增加的企业所得税： 假设该房地产开发企业为盈利企业 253×25%=63.5 （万元） ③增加的营业利润： 营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。
上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市 公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而 增加净利润。
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会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。