房地产投资课件

投资性房地产(PPT48页)

（二）入账成本的构成
2.自建方式企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章投资性房地产
第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点（一）房地产的涵义（二）房地产的特点
第一节投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点（一）房地产的涵义
会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产（1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日：借：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。

房地产投资业务培训ppt课件

风险评估与成本控制
对项目选址过程中可能遇到的政策风险、市场风险、自然风险等进行评估，并合理控制项目成本。
03
土地获取、开发与转让流程
土地获取途径及政策法规
政府出让
通过招拍挂等方式从政府手中获取土地使用权。
二级市场购买
从其他土地使用权人手中购买土地使用权。
土地获取途径及政策法规
• 合作开发：与其他土地使用权人合作，共同开发土地。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委员会，如住宅产业委员会、商业地产委员会等，为相关领域提供专业服务和支持。
07
房地产投资风险防范与应对措施
市场风险识别及评估方法论述
市场风险识别
掌握房地产市场周期波动规律，关注政策、经济、社会等宏观因素变化，及时识别潜在风险。
风险评估方法
运用定量和定性分析方法，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对投资风险进行准确评估。
THANKS
感谢观看
项目选址原则与方法
城市规划与基础设施
考虑城市总体规划、交通规划、基础设施配套等因素，选择具有
良好发展潜力的区域。
自然环境与地理位置
关注地形地貌、气候条件、生态环境等自然因素，以及项目所在地的地理位置和交通便捷程度。
市场前景与竞争状况
分析目标市场的购房需求、租赁需求以及竞争状况，选择具有市场潜力的区域和项目类型。
房地产投资定义
长期性
指投资者将资金投入到房地产市场，以期在未来获取收益的经济行为。
房地产投资通常需要长期持有，以获取稳定的租金收益和资产增值。
高风险性
房地产市场受多种因素影响，如经济周期、政策调整等，存在较高的
投资风险。

房地产投资概述(ppt 38张)

投资环境因素。
政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）
四、房地产投资特征
1、房地产投资的回收期长和长周期性 2、房地产投资对象的固定性和不可移动性 3、房地产投资的高投资量和高成本性 4、高风险性 5、合作性强 6、回报率高 7、环境约束 8、低流动性（变现性差）
房地产置业投资
这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
• 从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。
从房地产投资形式的角度
直接投资
投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
房地产投资的资金回收期长的原因
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

第1章房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件

二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。（8）小产权房
2.按照房屋的用途划分（1）住宅（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基金，相对于契约型投资基金而言，它不是按照一定的信托契约而是按照由公司法组成的以盈利为目的的股份有限公司进行营运。它通过发行股票或受益凭证的方式筹集资金。投资者作为股东凭股票以股息或红利的形式分享投资收益。在结构上它涉及投资公司、管理公司、保管公司和承销公司等四个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局

房地产项目的投资与融资课件

（2）房地产投资风险全过程管理按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上市融资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成的各种合作行为。几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资

房地产投资培训课件

稳定期
成熟与巩固 ➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
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土地价格变迁规律
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律基建投入与地价增长的关系曲线
下一个周期衰落或重建 ➢税收
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二是由于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P（1+i）^n
1、如果从20岁开始，每个月拿100块钱去买基金，每年10%的收益是大部分基金都做的到的，每月100持之以恒，到60岁的时候，就会有六十三万七千八百元； 2、如果从30岁开始那么做，到60岁的时候会有22万； 3、如果从40岁开始投，到60岁的时候就只有七万多； 4、如果从50岁开始投，到60岁只有2万多点。所以说，钱是长跑选手，越到后来劲越足，跑的越快。
房地产投资基础知识
2012
所谓房地产投资
是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。
三是房地产经济运作中交易费用高。

房地产投资分析基础课件

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可＝用于还本付息资金当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余开期始开数出始现借盈款期数
当上期期可偿用还于额借还款款额的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
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Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc，则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。（2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。（3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息（4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。（5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
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房地产投资ppt课件

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三、赢利能力法
• (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产
购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报酬率，与净收益倍数互为倒数。
• 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金
流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入量的比值。
• (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税
后净现金流量与自有资金投入量的比值。
• (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购
买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的权益(本金)部分也计入报酬。
房地产投资
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四、回收期法
• 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税
后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资的回收期越短越好。
房地产投资
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第二节房地产投资财务分析
• 一、收益倍数(乘数)法
• 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用
的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍
数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。
房地产投资
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说明第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为 0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元，第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净现金流量下降。
房地产投资
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第三节房地产投资的基本分析
房地产投资
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年份城市化率工业化二者比