非常经典89平方米三房设计户型
刷爆朋友圈的9大户型
2015年刷爆朋友圈的9大户型楼市自去年至今经历了新一轮调控的洗礼，大家都开始意识到，追求极致的产品才是未来生存之道。
在大家的死磕之下，市场上确实也涌现了一批让人眼前一亮的户型，他们已一推出市场就受到了业内极大关注，或者争议。
不管结果如何，敢于创新总是值得鼓励的，明源君下面就带大家一起来回顾盘点一下。
2015年户型创新的3大特征从今年新推出的户型来看，在创新方面整体呈现出以下几个特征：1创新集中在一线城市目前来看，北京、上海、深圳的创新力度或者说推广力度会更大一些，反而广州会显得比较低调。
其实，这个很好理解，一线城市拿地成本太高，谁还敢在产品上掉以轻心？另外，客户越来越挑剔，还拿着千篇一律的产品去跟客户推销，客户也不愿意买单了。
二三线城市简单很多，拼的还是价格，当然并不是说产品创新就不重要了，杭州绿城一样做得非常出色，只是相对一线城市，他们的需求没有那么迫切。
2聚焦在90平米以下的面积段从这些刷爆朋友圈的户型来看，基本有一半是90平米以下的，比如龙湖的53平米做到3房，出来的时候还是蛮轰动的。
就连豪宅专家绿城，也推出了83平米的小别墅。
其实大家的重心放在这个面积段，主要是基于2方面的考虑：一是房价越来越高，要想快速去化，你就得控制总价，在相同的总价下，面积越小单价越高，利润空间也更大；二是90平米相对应的购房群体还是主流，把大部分的客户伺候好了，自己的日子也好过一些。
3更重视多变空间基于控制总价和面积这个前提，户型的空间会更加灵活多变。
比如在一个有限的层高里面，要做到空间功能丰富化，做各式各样的功能重组、多变可能性。
一张桌子翻出来可以作为西餐桌，可以变写字台，可以满足你吃饭的需求，也可以满足你阅读的需求。
10大创新户型点评1绿城极小别墅建筑面积：83平方米户型：两室两卫设计吸睛指数：★★★★★这个户型相信大家一点不陌生，绿城在自己项目公众号发出来，阅读量近100万了。
户型亮点体现在哪呢？一是容积率小于0.5，舒适度较高。
万科经典低密产品，89-139㎡“四叶草”升级户型……
万科经典低密产品，89-139㎡“四叶草”升级户型……⼀个好的户型是好房⼦的重要元素它将为城市精英提供适合其⽣活状态的承载空间“四叶草户型”是万科的经典低密产品。
在优化升级之后，万科·中央公园以建筑⾯积约139⽅接棒这⼀城市明星户型，完成了从“四叶草” 到 “四叶草+”的漂亮跨越。
“四叶草+”明星户型139平⽶ 4房2厅2卫南向四开间近14⽶阔绰⾯宽，横跨客厅卧室的⼤⾯宽观景阳台，开阔景观视野，宽屏直播四季风景，公园美景尽收眼底。
这不仅让户型的采光性与透风性更好，也使家庭⽼少都能居住在阳光明媚的南向房间。
▲⼤⾯宽观景阳台▲次卧▲⼥⼉房豪华主卧，独⽴⾐帽间设计，通过⾛⼊式⾐柜、完整卫浴配置，卫⽣间⼲湿分离，保持居家清爽洁净，形成结合尺度与功能的舒适套房。
▲主卧▲独⽴⾐帽间▲卫⽣间餐厨⼀体化，全明U型厨房，北向设有观光餐厅。
当代⼈越来越重视厨房空间。
通过厨房的移门设计，考虑了厨房到餐厅交互性。
客厅、餐厅⼀体化设计，直通景观阳台。
▲餐厅▲厨房▲客厅89平⽶ 3室2厅2卫因为⼀座⼤型社区公园的存在，在户型设计上，特别强调功能空间的取景界⾯，尽⼒使每个功能空间都最⼤程度地朝南中⼼公园或园区景观。
南向三开间约10⽶⾯宽，客厅3.6⽶⼤阳台，主卧次卧朝南带飘窗，采光观景两相宜。
居住与会客空间相互独⽴，动静分离，私密性佳。
▲卧室125平⽶ 4室2厅2卫双卧朝南，居住舒适卫⽣间⼲湿分离，保持居家清爽洁净客厅、餐厅⼀体化设计，直通景观阳台U型厨房，功能合理该项⽬共包括13幢16层美式都会建筑⼩⾼层，由中央公园分为南北两区，南区包括9-13号楼，以⼩户型为主，北区包括1-8号楼，以⼤户型为主。
在这块占地约90亩的楼盘⽤地上，第⼀眼震撼到你的是，整个社区被丰富⽔城和市政公园所围绕，⽽且在社区中⼼拥有⼀座约20000⽅的园区公园。
▲鸟瞰图拥有城中央少见的约1.6低容积率，形成杭州独树⼀帜的、拥有更⾼舒适度的“低密⾼层”。
房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例
南露台入口
南露台 北 露 台 预 留 洗 衣 房 机 位
五层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送40㎡屋顶花园）
静 区 动 区
动静分离 卫生间干湿分离 面宽宽，进深短 南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且 赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规 竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台 专属地下楼梯通道
三层 三房两厅两卫（建面115㎡ ，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离 卫生间干湿分离 南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型， 同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞 争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送26㎡南北双露台）
动 区
露台
露台
静 区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北 双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它 的面积只有 89 平米， 市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送 了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米； 地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的 采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入 户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
户型分析基本知识与案例解析(图文丰富)
多功能房
户型分析要点 亮点与附加值
空间的丰富性——大面宽的横厅
35
户型分析要点 亮点与附加值
空间趣味性——全跃层两居
36
户型分析要点 亮点与附加值
空间的丰富性——错层设计
通过错层布局改变室内局部层高，使 空间产生多维变化，层层叠翠； 每上下3户减少一个客厅的面积，约20 平方米，但提供了2个高近5米的高厅。
100%
65
提出设计调整方向……户型优化设计
A-I型楼
小两居 小一居
小两居
66
提出设计调整方向……户型优化设计
A-a
南侧三居室比例过高，由于此区域楼座的南 向景观价值一般，因此建议将其拆分为舒适 两居和一居的组合方式，以降低购房总价
三居室
三居室
67
提出设计调整方向……户型优化设计
A-a
舒适两居
好朝向全部给卧室，适合多代家庭的大户型 南向布置一套住宅中最重要的起居厅与主卧室，适合以业主夫妇 为主的小家庭
户型分析要点
功能分区
16
户型分析要点
功能分区
17
户型分析要点
功能分区
•分区明确：功能性房间全部朝南、辅助性房间朝北布置 •南北绝对通透
18
户型分析要点
入口空间
•登堂入室的完整入口系列 •必要的储藏空间 •主仆分入口
书房
卫生间
阳台
储藏
卧室
衣柜 梳妆间
书房
26
户型分析要点
卧室系列
书房与卧室并列，方便工作
与休息的共享
空间可变性较强，可根据业 主需要灵活划分空间
27
户型分析要点
服务性空间
90平三房做1.5卫很流行，实用Or鸡肋？
90平三房做1.5卫很流行，实用Or鸡肋？出品丨郑州楼事（ID:hzzloushi）#我与房子##好户型##户型大PK##小户型#01“多要一间房是赚了，多要一个卫生间是鸡肋。
”不少刚需家庭买房抱定的就是这样一个务实态度，毕竟现在房价这么贵，每平米都尽量充分利用，一个卫生间虽然不方便，但牺牲必要的居住空间来多做一个卫生间，很不划算。
于是，90㎡左右的三房，大多会做成1卫。
与此同时，不少刚需家庭也发现了，一个卫生间真的太难了。
刚需家庭几乎都是双双上班的工薪族，有了孩子之后，必须有父母来帮忙带孩子，三代同堂。
90㎡左右的3房里住了5、6个人是常见现象。
并且，不同年龄段的人，生活习惯不同，难免会有生活的小摩擦；赶上早晚卫生间使用高峰时段，往往需要排队。
特别是疫情隔离那段时间，全家人都24小时窝在家里，一个卫生间就更显得很不方便。
如果业主想要把原本3房1卫的户型进行重新改造装修，改成“2卫”，几乎是一个不可能完成的任务。
即便改造完成，使用起来通风、排水也是很大的问题。
因此考虑到生活的方方面面，我们买房时就希望开发商能替购房者多想想。
于是，在面积受限的情况下，开发商做出了新的尝试，现在90㎡左右小户型流行做1.5卫。
02何为1.5卫？1.5卫就是在一个包括淋浴、马桶、洗手池完整卫生间的基础上，又加上了只有马桶或洗手池加马桶的半个卫生间。
1.5卫放大了如厕的功能，能很好地避免人口多的家庭排队等厕所的情况。
如果家里有人洗澡占用了卫生间，需要上厕所的就可以先去0.5卫。
小三房设计1.5卫，给人感觉既不浪费面积，又能满足家庭需求，因此郑州有不少项目都尝试了这一设计。
我们来看一下当下郑州市场上90平左右三房1.5卫设计情况。
东润城89平三室两厅1.5卫：郑地美景紫华城98㎡三房设计的1.5卫：这两个户型的设计相差不多，卫生间的设计也是1.5卫中比较常见的类型，能够充分利用空间，缺点是私密性不够。
星联·樾棠89㎡三室两厅1.5卫：这个1.5卫在市场上是比较少见的，优点是比较宽敞，缺点就是占据的空间过大。
完美的户型配比方案[整理版]
![完美的户型配比方案[整理版]](https://img.taocdn.com/s3/m/98061ad009a1284ac850ad02de80d4d8d15a01b8.png)
完美的户型配比方案房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。
好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。
一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的活动区，应近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区专静区之间，以方便使用。
◆房型好的住宅采光口专地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不应小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。
另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。
◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在80~100平方米的适合两口之家和新婚夫妇居住；三室二厅一厨双卫，建筑面积在100～120平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房和专用卫生间，建筑面积应考虑在140～150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫和三卫一储；对于两代和三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨和跃层和别墅。
当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。
区分住宅的基本功能一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
样板房说辞
A.户型现在看到的就是我们小高层89平方的三房两厅一卫的户型，也是金华市面上少有的89平方做三房的户型了。
整个小高层我们采用一梯两户设计，并且我们每个房间都有窗户，均可以采到自然光,使得我们户型做到南北通透并且是全明的,而且户型设计方正实用，没什么浪费面积（如果客户说过道面积浪费，可以说这种板式结构属于南北结构,必然会有门对门这样一个过道，任何南北通透的户型都存在这样的结构形式）。
您这边看，这就是入户门了，这里我们设计了玄关,使客厅与外界之间形成过渡，增加了家庭的私密性，同时丰富了室内的空间格局,并且室内的空间能有序摆放.穿过玄关就是我们3。
6米开间的客厅,整个客厅非常方正北面与餐厅相互联系又互相独立。
我们户型分奇偶数层，像我们偶数层的话是客厅外接约8平米的露台（奇数层的话是一个外飘窗的设计）这些面积都是赠送的.客厅北面就是我们的餐厨一体化，厨房北面还是一个工作阳台，其实您直接可以把厨房往北移设计成一个U型厨房。
“U型”厨房是指橱柜环绕三面墙，形成一个“U”字.水槽放在“U型”的底部，并将配膳区和烹饪区分设两旁，使水槽、冰箱和炊具形成一个正三角形.这样中间就会留出较大的空间，可同时容下多人在厨房帮忙。
厨房北面独特的景观窗设计，不仅带来了厨房通透的空间、良好的采光，同时也为厨房添加了新的内涵——烹饪之余还能看到窗外风景.出了厨房就是我们的餐厅了，可以看到厨房离咱们的餐厅非常近，一个好的户型餐厨一体化也是考量的重要条件之一，这样您端菜端汤也会非常的方便。
其实我们的户型也是一个主次分明的设计,这边是我们赠送的书房的面积与西面的主次卧互不影响.我们的书房是全面积赠送且层高也是达到了2.9米(像市面上的蓝湾上林苑及悦府江南等都是夹层赠送面积，本身层高就是在2.2米以下的,居住的舒适性肯定不能跟我们比的）,那您可以在这边做个书柜,旁边在放个办公桌,平时您在家里办公的话也不会影响家人的休息;那书房北面我们设计的一个内飘窗，面积也是完全赠送给您的,您可以在上面铺上石材或者榻榻米，在放上一两个靠垫，您坐上上面可以跟家里一起下棋或坐在飘窗上喝着咖啡,欣赏窗外我们约五个篮球场大的景观绿化，非常的惬意.您在往这边看，里面就是我们的卧室静区了,南北面设计了主次卧,南边的主卧设计成3.65＊4。
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户型设计专题研究系列
学术上并没有中小户型的准确定义，但是在国家三次
政策的下发后，市场上开始了中小户型的说法。实际上
背
中小户型关心两个户型面积数据90、120（144），也就 是90平方米以下的户型、 120（144）平方米以下的普
景
通住宅户型，由于144平方米以内还有较大的发挥空间，
设计关注点
设计部分
设计创新
面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）：
户型内部 1/凸窗、2200以下的落地凸窗 2/两层高阳台、露台 3/阳台计算一半面积 4/户内的两层高空间 5/室外空调机位、外墙管井和管道 公共空间 1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。 2/室外的楼梯 3/楼梯下部空间
合计
494.51
454.99
504.96
成本部分
其他成本影响 ：
同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。 总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密
成本部分
成本的影响 精装修成本的影响
其他成本影响
成本部分
户型大小成本比较 ：
为分析比较户型与成本和关系，以南京市的东郊小镇多层为例，现将有关直接 与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析：
90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米； 100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米； 110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米； 120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米； 130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米； 以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成
设计部分
面积的梯级、房间尺寸的匹配 1/客厅、主卧室 2/厨房、卫生间 规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求 1/厨房、卫生间 2/客厅的家具布置、流线可行 结构形式的影响 1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化 2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度 家具尺寸的变化 1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。 2/床的尺寸在变化 3/柜式空调机室外机的尺寸较大。
设计创新
89平方米三房系列（11）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（12）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（13）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（14）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（15）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（16）中高层四户
设计创新
89平方米三房系列（18）中高层四户源自户型 成本组成（元/ 平米）
甲方单独分包 部分
甲供材部分
工程施工费用
其他费用
A1
B2
C1
84.44平米（二 104.92平米（三 113.36平米（三 房二厅一卫） 房二厅一卫） 房二厅二卫）
187.58
168.54
184.69
96.01 170 40.92
79.69 170 36.76
114.78 170 35.48
小……大……小……大……小
计划 经济 年代
发展初期： 房价上涨： 地价低、 总价因素 房价低
郊区化： 房价不高、 舒适
房价再涨： 客户变化
市场部分
户型大小的决定因素：
楼盘整体 1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等） 2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略） 3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌） 4/政策等其他因素 楼盘内部 1/资源分配 2/具体的情况
设计部分
设计创新
面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）：
公共空间 1/一层的花园 2/半地下、地下车库等空间不计入容积率 模糊地带 1/不可利用空间。 2/正负零标高的确定 3/住户自行搭建
设计创新
89平方米三房系列（1）多层
设计创新
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而 言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本 越低。 户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费 用的分摊等。
成本部分
各种户型精装修工程成本比较不同：
由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成 本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占 的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅 考虑直接成本分析。
普通住宅一般来说也在144平方米以内，所以中小户型
研究的主要是90平方米以下的户型,作为主力市场而言
主要研究60～90之间的两房、三房户型。
市场部分
目
设计部分
录
成本部分
市场部分
否定之否定概念 户型大小的决定因素
市场部分
否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析， 其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
89平方米三房系列（1）主卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）餐厅、卫生间
设计创新
89平方米三房系列（1）厨房
设计创新
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
89平方米三房系列（1）主卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计部分
设计措施 设计关注点 设计创新
设计部分
设计措施
减少公共交通面积 1/一梯多户的情况、走道的处理 2/小高层、高层的情况（设备间、管井） 3/首层入户门厅的处理 减少户内交通面积 1/户型组合方式 2/走道的处理 3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户） 根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。 1/书房与卧室的复合 2/卫生间功能的分开，解决冲突。
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）餐厅
设计创新
89平方米三房系列（1）厨房、卫生间
设计创新
89平方米三房系列（7）小高层
设计创新
89平方米三房系列（8）小高层
设计创新
89平方米三房系列（9）中高层两户
设计创新
89平方米三房系列（10）中高层两户