无锡渔港地块战略定位和物业类型研究报告64p

奥林匹克花园、古韵坊
中式别墅和各种风格的别墅纷纷登场，奥林匹克花园类独栋的联排别墅登陆无锡， 与一线城市的产品时间差越来越缩短。
无锡豪宅3.0时代？是艺墅时代！
豪宅发展到3.0时代，客群已经不满足于内部空间的大小，像漂亮的外立面、 全冠移植景观、奢华配置等依然成为豪宅的基础，如何赋予豪宅内涵和思想？ 客群需要的始一个真正有思想的居住空间，这就是艺墅时代！
无锡，经济转型进行时
2001-2009无锡GDP走势
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
23.60%
4992 25.00%
17.70% 18.70%
13.00%
2350
1360 1601.7 1901.2
4419.5
19.403%30017.703%85816.90%
2805
新财富阶层正在孕育——科技创业家摇篮城市和服务外包产业高地
三谷 由世界一流的海力士—恒亿半导体为核心的IC产业集群，和拥有全球领先技术以尚德太阳 能为核心的光伏产业集群，实现了无锡太湖“硅谷”梦想的惊人一跃；直接从第五代起步 由夏普等数十家国内外知名企业构成的“液晶谷”、由中药和生物医药等构成的“药谷”， 也已分别在无锡新区、马山和惠山科技园加速形成。
可以想象一下，一个可以让人慢慢欣赏、把玩的豪宅，其价值不是由市场 决定的，而是由其本身决定的！
代表作：龙湖滟蓝山 （龙湖浪漫主义别墅）
其他还有：绿城地块等
湖居别墅
平层豪宅
豪宅3.0时代
城市别墅
代表作：西水东（融 入民族工商业文化）
其他还有：绿城蠡湖 地块、天元世家等
代表作：九龙仓古运河城市别墅（融入运河文化） 其他还有：惠山区、锡山区的地块
500000
4000
400000
3000
2650 288000
2000 1375
1406
1899 200400
2077
300000
219800 200000
1000
124244.18 844 138563.37 609
69195.55
62082
100000
0
0
无锡
苏州
南京
上海
一周成交量（3.1-3.7，单位套） 一周成交面积 单位㎡
豪宅，“这个真没有”——貌合神离、难觅真品
Hale Waihona Puke 豪宅的发展在无锡的可以分为三个阶段
无锡豪宅1.0时代（2004年前）
豪宅是什么？豪宅=地段+高价+欧式外立面。这是一个本土开发商摸索的阶段， 或者讲这是一个山寨的年代，只有别墅的雏形；
无锡豪宅2.0时代（2004~2009中）
豪宅是什么？豪宅=地段+高价+欧式外立面+景观。这是一个本土开发商和二流 外地开发商的精仿阶段，形似神不似；
“530”计划 5年内引进30名海归领军人才，并实行“三个百”和“三个三”：一次性资助100万元，提 供不少于100m2的办公用房和不少于100m2的寓所并免租金一年；给予不少于300万元的风 险投资和不少于300万元的担保资金，不少于30%的科技入股。
解读2009无锡之消费能力
从2月（传统淡季）及3月第一周 成交量来看，无锡领跑。如果算 上苏州、南京地产市场的基数和 人口数量来看，无锡成交量含金 量太大了！
无锡豪宅3.0时代（2010年始）
随着一流开发商逐鹿无锡，无锡的豪宅进入一个崭新时代，品质化程度更高， 科技含量更高，景观冲击力更高，但还只是过渡阶段。以后如何寻求突破，需 要更高的眼界和胆识！
兰宝花园
太湖世家 威尼斯花园
豪宅1.0时代 无锡豪宅发展第一阶段， 也是豪宅市场启动阶段。 五里湖由于特殊的地理位 置，自然的成为无锡豪宅 的发源地。 这个时期的豪宅均以独 栋别墅为主，以现在眼光 看，这些楼盘的品质感较 差，但这标志着无锡豪宅 进入五里湖时代。
豪宅2.0时代 第二阶段是豪宅一个百花齐 放的时代，具有两大特点： （1）资源性别墅主要还是集 中在五里湖区域，竞争激烈， 也就在这一时期，马山板块 作为第二居所概念的别墅楼 盘还是崭露头角，代表作有 印象剑桥、檀溪湾别墅和圣 巴巴拉；
蠡湖公馆、银河湾
这个豪宅阶段的产品均吸收了先进城市的开发理念，在各个方面特别始景观营造 方面，取得了长足的进步，但模仿始终是模仿，无法得到精髓，另外物业管理是 模仿不起来的，这也是目前无锡豪宅市场普遍的软肋。
对于无锡而言，未来的发展在经济发展总量增长上会有所缓和（外向经济的转移，第 三产业的比重增加），但质量会继续提高，这意味着人均富裕程度将会加速提高！
无锡板块结论： 发达的基础经济和强劲的民营经济为高端物业的发展提供了夯实的基础， 新老财富阶层的更迭和新兴产业财富阶层的涌现，使高端物业的消费口味更高； 无锡相对于长三角其他城市，房价相对处于低位，还有较大的上升空间； 渔港地块作为无锡屈指可数的滨湖区湖畔佳地，发展高端物业市场潜力巨大。
350000 300000 250000
1500
200000
1000 500
150000 100000 50000
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
新增套数（套）
成交套数（套）
新增面积（㎡）
成交面积（㎡）
长三角，无锡最重要的核心竞争力
一个区域的房地产市场发展前景与该区域的经济基础和经济发展前景息息相关。无锡 在中国历史上一直是富庶之地，人杰地灵；从“鱼米之乡”、“民族工商业发源地”至 “乡镇企业模式”、“外资高地”，经济增长模式虽然几经改变，但整体经济上一直处于 中国前列（苏州、无锡是大陆GDP前十位内唯一的两个地级市）。
威尼斯花园实景照片
作为无锡房地产市场化后第一批高端别墅，均以独栋的形式占据五里湖较好的位置，这两 点也促使他们在二手房市场上依然颇受欢迎。但除此这两点，这些项目的景观、建筑、配 套、规划理念等和如今的开发水平不可同日而语。
印象剑桥
蠡湖一号 山水湖滨
檀溪湾
宝界山庄 山水茗苑 湖玺庄园
蠡湖公馆 蠡湖尚郡 银河湾
三大 无锡精心构建动漫、信息外包和流程外包“三大”基地，主动承接国际服务业转移。加大 以ipark(创新创意产业园)、Tpark(太湖国际科技园)、Dpark(国家工业设计园)、Bpark （生物医药研发外包园）、Opark（服务外包产业园）等“Park”系列园区载体建设。
7＋1 无锡与清华、北大、南大、东南、复旦、同济、上海交大7所高校以及中科院牵手，形成 以“7＋1”为重点的政产学研合作联盟。
2010年6月
林语堂先生说过，“当我们渐渐长大成人的时候，思想会变得更明澈，无关 紧要的一点或虚假的一面，将尽被剔去，不再骚扰我们。”
人如此，建筑亦如此！
解读 无锡经济 / 解码 豪宅变迁 / 解剖 渔港地块
无锡，“从来不差钱” ——天赐福地、藏富于民
解读2009无锡之统计年鉴
4992亿元。 全市实现地区生产总值4992亿元，按可比价格计算，比上年增长11.6%。按常住人口计算 人均生产总值81151元，按现行汇率折算达人均11885美元。 7405.68亿。 年末金融机构各项本外币存款余额达7405.68亿元，比上年增长35.0%；各项本外币贷款余 额5474.94亿元，比上年增长42.4%。存款中，企业存款余额2949.76亿元，比上年增长 51.4%；城乡居民储蓄存款余额2733.12亿元，比上年增长19.6%。 631.25亿。 房地产开发投资463.37亿元，比上年增长3.0%，商品房施工面积为3260.25万平方米，比 上年下降2.2%，竣工面积677.52万平方米，比上年下降4.8%。全年商品房销售面积 1007.43万平方米，比上年增长87.5%，商品房销售额631.25亿元，比上年增长118.5%。
渔港，“现在可以有”——天时地利、惟求人和
豪宅，迎来渔港时代
诚如上所述，无锡豪宅发展阶段也是豪宅区域的变迁阶段，从单一的五里湖区域到全 市多区域开发、多物业类型开发，除了说明无锡人对豪宅的热衷，另外一点更说明了自然 资源型豪宅的稀缺。
2009年11月，五里湖蠡湖公馆最后一套别墅销售完毕，宣告着无锡豪宅的第一区域五 里湖无房可售（根据五里湖地块规划和政府土地推介情况，未来仅有数十套别墅可能上 市），五里湖时代结束。
渔港高潮时期（五里湖时代终结） 平层豪宅高潮时期 城市别墅启动时期
豪宅启示录： 豪宅需求与日俱增。无锡豪宅近几年的从五里湖独唱到现在百家争鸣，说明 湖居板块的稀缺性；另外一个层面说明无锡人对豪宅需求量与日俱增。 无锡缺少真豪宅。无锡的豪宅近几年发展十分迅速，客户对楼盘各方面的要 求均提高较快，从现在的眼光看，无市场上具有先进理念和品质的楼盘寥寥， 这对本地块来言是一个巨大的空间； 个性化消费启动。新财富阶层和富二代上位后，别墅的购买群体和年龄层次 发生了变化，个性化的诉求较多，理念的接受速度更快。
奥林匹克花园 华府庄园
惠山区
世贸中心 茂业豪园
古韵坊
豪宅2.0时代 （2）第二阶段豪宅出现多态 发展，即豪宅不仅仅一定是 中 五里湖区域的具有山水资源 堂 的别墅，还可以是城市（含 近郊）别墅和平层公寓。城 市别墅主要位于惠山区和新 区等一些再城区范围的别墅， 较好的项目如惠山区的奥林 匹克花园、华府庄园；新区 的中堂；南长区的古韵坊等。
0.8容积率模型 容积率 占地面积（平） 建筑面积（平） 销售单价（万/平） 总销金额（万） 土地成本（万） 建安单价（万/平） 建安总价（万） 前期成本（万） 税收（万） 净利润（万） 净利润率（%）
从第一部分无锡财富阶层解读、豪宅变迁、渔港地块价值剖析，我们清晰 地认识到“渔港地块”天生豪宅地的稀缺价值。但是，如何做利润率最大的豪 宅产品？在此，我们将做一道数学选择题！