地块项目定位报告
银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告
中海宏洋地产银川有限公司银川市金凤区七十二连湖项目定位报告西区营销策划部2011/03目录第一部分定位基础一.地块条件地块位置项目位于银川市金凤区南部,东至七十二连湖,南至金凤十二路,西至正源南街,北至艾依河;项目距离银川市政府约公里,距离银川市核心商业区约公里;地块现状目前土地主要以原农业用地面貌为主,有少量农房;北侧A地块内西北角有水泥搅拌站,地块外有华雁湖清真大寺;场地内地势平整,东、南面视野开阔,西和北两个方向可见在建和已建成高层住宅楼栋;临基地周边市政规划道路尚未形成;南北A、B两地块由市政规划六盘山路连接;此路北侧湖面尚未开挖,还保留填湖造田后的面貌；南侧临近我司地块湖面有限,其形态大多为芦苇湿地,原始生态形貌保存较好,生物物种多样,景观资源十分丰富;地块经济指标与规划要点地块总占地面积约2036亩,合计约135万平方米,由11幅地块组成,其中8幅住宅用地,规划容积率；3幅商服用地,规划容积率;总规划建设面积约为万平方米;地块成交总价约为亿,每平米楼面单价约1392元/平米;1按照银川市人民政府关于印发银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定的通知银政发200877号的规定,新建商品房住宅小区需按照建筑面积3%的比例配建廉租住房;按照此规定,我司8幅住宅用地商服用地不需建设廉租房共需提供71,126平方米廉租房,建成后产权交银川市政府;原则上必须在开发建设的小区内配建廉租房,因规划等原因不能配套建设廉租房的,经市人民政府批准,可采取建设单位异地建设或者缴纳建设成本,由市住房保障管理部门代为建设;出让同时要求地块3年全部动工,且3年内预售建筑面积达到全部建筑面积的80%以上;逾期不开放或不能完成上述建设指标,竞得人按照未开工土地量和大不到开发预售的比例,补缴三年后土地地价上涨总额60%的土地出让金;1廉租房建安成本如按2000元/平米计算，土地出让附带之71,126平米廉租房成本大约为亿；廉租房占地面积22120平米，土地成本大约3000万；这两者增加楼面地价至1500元/平米左右。
山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告
投资兴建 山西诚和
用途 性质 住宅
结构层 数 33F
基地面 积 13亩
总建面积
容积 率 4.6
开发程度 期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡 馨岚明珠 迎新苹果城 辰憬天地 凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产 惠恒房地产 军益房地产 辰憬地产 北辰巨鼎地产
住宅
商住 商住 商业 住宅 商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房 期房 期房 现房 未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾 金桥郡
科森房产 大智地产
住宅 住宅
33F 26F 6F
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房 准现房
未定 4600
周 边 项 目 市 场 调 查 表
森林半岛
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
某地产项目前期定位报告
路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格
斯
独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房，有模型／
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书／广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角：
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
，由于其价格较低，吸引了不少的大良及 其他区域的投资客；
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主，有少量的类独立别墅；
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要，而且水对项目必不可缺
访谈客户中，100%肯定关注：
“水”，而且一定是“活水”
普通客户观点： 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水？当然罗，水也不一样，最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧，最好的别墅就该是在水边上的，多少广告在说——水岸生活 ，这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；
路漫漫其悠远
初步判断：
•在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源 ，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种 物业的定位进行论述；
项目定位模板
项⽬定位模板XX项⽬/地块定位报告作者：XX区域营销管理部2015年X⽉X⽇⽬录（⾃动⽣成）第⼀部分综述⼀、城市经济与房地产市场总体分析结论⼆、房地产市场产品、价格总体分析1、城市汇总：2、区域汇总（⽬标地块所在区域或板块）3、市场差异化分析结论三、项⽬信息四、营销中⼼意见1、市场风险研判2、推进建议3、项⽬定位建议4、经济测算5、其他说明第⼆部分市场调研⼀、地块本体调研（区位图+四⾄图）1、地块基本信息：包括但不限于地块占地（⾸期占地），地价、⽤地指标、预售条件、公建配套要求等；2、地块位置：地块具体位置、四⾄情况，城市发展⽅向；3、地块交通：交通路⽹清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项⽬主要道路与距离时间，市民前往地块⾸选道路；4、周边配套⼈⽓聚集效果（如：地块南侧为家居市场，⼈流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；5、地块四⾄及周边是否有不利因素。
⼆、城市调研若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同1、指标总表2、各指标分析（1）近3年⼈均GDP及增速（2）城镇居民⼈均可⽀配收⼊（3）城镇化率与⼈均居住⾯积（4）年⼈均销售⾯积（重点关注指标）（5）常住⼈⼝增长率（重点关注指标）（6）近三年⼟地成交情况（分⼟地性质列明）分析：（7）住宅施销⽐（重点关注指标）分析：（8）第三产业增速及占⽐（9）净资产100万以上⼈群匡算（10）城市定位（政治、经济、交通、⽂化、旅游、地缘）；（11）城市⾯貌（基本⾯貌、建成区⾯积、建成区占⽐与容纳⼈⼝占⽐）；（重点关注指标）（12）城市规划（功能板块、发展⽅向、⽚区规划定位）；（重点关注指标）（13）城市房地产相关政策、法规。
3、结论：城市房地产市场处于哪个发展阶段，各⽚区房地产市场发展情况，是否存在市场进⼊机会。
三、竞品调研1、⽚区调研（1）板块分布图在城市地图（全市）中标明⽬标地块位置、各房地产板块范围，中⼼区域或商圈；标明区域是否有空⽩带，⽬标地块距中⼼区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展⽅向空⽩带：距离城市2KM以上且⽆任何规模住宅区及配套；重要配套：学校（是否当地最好或居民认可，重点是⼩学）、交通⽣活配套；X…XX 板块 ……XX 板块 ……煤矿采空区 7公⾥空⽩带中⼼板块主⼒产品为⾼层、洋房（2）各区域竞品竞争分析说明：产品结构及户型中，主要填写区域主⼒产品类型，⼤平层为必填项，竞品⼤平层标准为建筑⾯积⼤于160平产品。
项目选址情况汇报
项目选址情况汇报
一、地理位置。
经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。
该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。
二、土地情况。
经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。
同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。
三、市场需求。
我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。
同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。
四、政策支持。
在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。
经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。
五、风险评估。
在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。
我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。
六、未来规划。
在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。
我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。
以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
湖南永州冷水滩地块项目定位和规划建议报告110PPTXX年
地方楼市
个案参考
【新港财富广场】
项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。
地理位置
永 州
城市印象
溯源文脉
灿烂悠久的历史文化
柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人 都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭 日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
永州市人口比例示意图
单位：万人
600 400
222.81 200
0 城镇人口
513.3 常住人口
586.66 总人口
城市总结：
永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。
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至江阴
锡东大道
至张家港
2号线
蠡湖新城
中心城区
4号线
太湖新城
高铁商务区
至常熟 至昆山
至太仓
空港 京沪高铁
至上海
区域宏观解读
主导产业
总部经济：总部经济办公区、研发/孵化中心、数字化办公楼 服务外包：滨水DOHO创意园区、信息技术服务 旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动 商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店 国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、CEO官邸
当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
大环境下的应对选择 当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
典型项目分析
金科米兰
金域缇香
太湖国际社区
时代上城
积极调整价格，推出刚需产品，现金为王
金域缇香
滨河景观
2#
别 墅
洋 房
9# 8#
入口
入口
目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格， 作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。
低房贷首付调整为20% 楼市开始回暖
09.06：商品房资本金比例20% 09.12：拿地首付提高到五成 10.02：国十一条发布 10.04：国十条发布 楼市进入低谷的前奏 11.03：限购令出台 史上最严苛打压楼市政策 11.05：明码标价政策出台 11.07：2-7月连续3次加息 楼市进入历史最底谷
无 锡
锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机
区域宏观解读
北京 天津
济南
京沪高铁
2011年正式投入运营，无锡至北京缩短至3.5 个小时，至上海仅需23分钟。无锡将快速融入上 海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津 冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的 1小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、 宜兴等城市。
无锡城市副中心 锡山政治经济文化中心
高端产业集聚中心 长三角区域性交通枢纽
战略定位：带领无锡迈入特大城市领域
区域宏观解读 交通优势
• 商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带； • 京沪高铁穿城而过。
区域宏观解读
航空运输
• 无锡机场近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已 开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦 东国际机场、南京禄口国际机场距离都在150公里内。
• 充分利用无锡城市的自然、历史和
文化资源，尽快拉开城市框架，扩
大建成区面积，推动城市建设南进
北伸、西拓东联，构筑由主城、副
城、卫星城组成的多中心、开敞型、
组团式城市布局结构，打造国际化
新无锡，锡东新城将成为其中最受
瞩目的新核心；
蠡溪
加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大
新城
无锡；
五大新城崛起，无锡城市规模扩大；
京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；
无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；
更多国际品牌进入无锡，生活更加国际 化；
惠山 新城 沪宁铁路
沪宁高速
京沪高铁
锡山区
锡东新城
无锡 主城 区
V-park
高铁 商务 区
S-park
太湖 新城
空 港
新区
区域宏观解读 2011，京沪高铁，哑铃效应
• 从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁 路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成 将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地 区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、 长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此 等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。
无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维 持低位运行，总体供应量略大于需求
国家调控下无锡楼市受到较大影响
无锡整体市场
无锡限购令出台
7月首次大范围公开降 价
刚需产品放量，市场成交量有所 回升
政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回 升，但是改善性需求受到较大影响。
入市
目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价 7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰
富产品线。
太湖国际社区
湖滨东区
三期（部分交付）Βιβλιοθήκη 湖滨西 区拾壹峯组团
四期（在售）
一期（已交付）
五期（在售）
二期（已交付）
无锡
项目高层限购令实施前均价10500元/㎡，限购令实施后
大剧院
迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至
南京
无锡 上海
突破长三角经济圈，形成更广的1小时经济圈层，未来商业商务等发展前景 凸显
区域宏观解读 锡东新城 ， 无锡东、高铁门户
• 锡东新城位于无锡东部， 作为无锡东部的对外窗口， 未来将成为承接上海，联系 京沪的主阵地和战略前沿。
作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域
区域宏观解读 战略定位：“三中心、一枢纽”
金科米兰米兰
在售同学组团
目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以 跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。
时代上城
三期（高层、 小高层） 11年11月初开
盘
一期 （洋房） 09年8月 开盘
二期（高层、 小高层） 10年7月开盘
四期 （高层、小高层、
超高层） 预计2013年上半年
目录
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
2
知己知彼：市场分析与自我解读
3
隆中对：项目自身审视及产品建议
4
战术执行：产品力提升及营销策略
5
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
同样的背景下，各开发商的应对措施
调控历史回顾
金融危机冲击楼 市
经济复苏，楼市回暖并逐渐升 温
限购政策下楼市低迷
08.03：证监会支持房企上市发股 08.10-09.01：房贷利率下浮30%最
南京 禄口国际机场
高铁商务
区 无锡
机场
上海 虹桥国浦际东机国场际机场
杭州 萧山机场
区域宏观解读
便捷的交通网络
10分钟以内 至江海路快速内环及空港； 20分钟以内 至太湖新城、蠡湖新城 30分钟-1小时 至江阴、宜兴、张家港、常熟
轨道交通
至至宜宜兴兴杭 州
至宜兴 常 州
无锡轨道交通中的2号线和4号线两条 地铁线路经过无锡高铁商务区，与无 锡主城区时间距离缩至10分钟。
2010年水平。
目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/㎡，实际已成为
太湖新城的价格洼地。
主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35 万㎡中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加 推降价，取得良好销售成绩。
2
知己知彼：市场分析与自我解读
了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？
区域宏观解读
新无锡——崛起中的城市新核心