华丰江都利民北路地块项目定位报告参考课件
合集下载
江都市利民北路地块项目定位报告
新建商品住宅月度套数成交走势图
800
700
685
584
616
600
538
542
500
436
468Leabharlann 400335319
300 254
212
248
200
100
0 08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月
江都房地产市场 目前的发展阶段
本阶段客户：
他们已经基本认同欧式建筑风格、会所概念、园林概念，但只是留于表面； 他们想要的是能够展示品质档次的产品，但苦于市场只停留在同质化模仿阶段，
因此，在原有客户需求基础上，适当创新，更具有市场 竞争力
我们对江都市场的解读
三、四线城市的 “天花板效应”
迎合市场现有的成熟的需求特征 是最有效的市场法则
热销目标个案——心怡·春江花都
建筑立面风格
现代风格立面，整体形象较好，江都购房客户 认可度较高
热销目标个案——心怡·春江花都
产品线特色
江都最早开始出现“退台式花园洋房”的项目，强调户户有花园 典型的退台产品面积段为146㎡/135 ㎡的四房/126 ㎡/108 ㎡的三房/85 ㎡的两房
入户花园
三房二厅二卫 138㎡
心怡.春江花都 水木南庭 世纪花园 金域花园
香格里拉花园 建盈国际城 中远.美墅 恒通.绿城
销售面积
46589 37306 27192 21182 20811 18859 17223 15608 12783 11249
数据来源——数据来源江都房地产网
锁定热销个案
心怡·春江花都 / 中远·欧洲城 / 广源·世纪景园
江都洪泉项目策划报告最终稿
价格在2700—3300元/平米之间。 在售项目品质较好。
板块间竞争态势
老城区板块
优势：地段、配 套成熟、教育资 源优秀 劣势：小高层、 居住品质不高、 单价高
新市政府板块
竞争 分流
优势：规划导向、 环境好、居住品质 最高、认可度较高、 教育资源优秀、在 售项目品质较好
劣势：目前无生活 配套、公共交通不 便、板块成速度不 高
老城区板块将分流部分本案潜在客户
老城区板块占据城市中心位置，生活配套以及 交通便捷程度是其他板块所不能比拟的。未来 大量项目的相继面世将分流部分本案的潜在客 户（ 目前部分项目开盘面市价格已经超过4000 元/㎡ ）。
市场 分析
竞争 分析
基地 研判
客群 分析
项目 定位
行销 策略
竞争项目精研
广源世纪花园
800 600 400 200
0
0
5
10
15
20
25
30
35
楼面地价主要集中在200—1000元/平米之间 、本案周边地 块楼面地价在800元/平米左右
成交土地平均单价
160 140 120 100
80 60 40 20
0
0
成交土地每亩地价水平(单位:万元/亩)
5
10
15
20
25
30
35
每亩单价集中在20—100万元/亩之间，本案周边地块每亩单 价在60万元/亩左右
“一体两翼”带状组团式滨江 城市群，把江都作为扬州的 东部一翼，新建文昌大桥， 延伸文昌东路到江都，与江 都开发区道路相接
市场 分析
竞争 分析
基地 研判
客群 分析
项目 定位
行销 策略
板块间竞争态势
老城区板块
优势：地段、配 套成熟、教育资 源优秀 劣势：小高层、 居住品质不高、 单价高
新市政府板块
竞争 分流
优势：规划导向、 环境好、居住品质 最高、认可度较高、 教育资源优秀、在 售项目品质较好
劣势：目前无生活 配套、公共交通不 便、板块成速度不 高
老城区板块将分流部分本案潜在客户
老城区板块占据城市中心位置，生活配套以及 交通便捷程度是其他板块所不能比拟的。未来 大量项目的相继面世将分流部分本案的潜在客 户（ 目前部分项目开盘面市价格已经超过4000 元/㎡ ）。
市场 分析
竞争 分析
基地 研判
客群 分析
项目 定位
行销 策略
竞争项目精研
广源世纪花园
800 600 400 200
0
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楼面地价主要集中在200—1000元/平米之间 、本案周边地 块楼面地价在800元/平米左右
成交土地平均单价
160 140 120 100
80 60 40 20
0
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成交土地每亩地价水平(单位:万元/亩)
5
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20
25
30
35
每亩单价集中在20—100万元/亩之间，本案周边地块每亩单 价在60万元/亩左右
“一体两翼”带状组团式滨江 城市群，把江都作为扬州的 东部一翼，新建文昌大桥， 延伸文昌东路到江都，与江 都开发区道路相接
市场 分析
竞争 分析
基地 研判
客群 分析
项目 定位
行销 策略
浙江慈溪慈东工业园地块项目定位报告PPT课件
沿，也是宁波城市北扩、融入上海的重要节点，区位十分优越， 区位分析 属于快速发展中的远郊新市镇。
龙山镇位于慈溪东部，是慈溪四大主力发展 片区。龙山镇是慈溪市“东融宁波”最前沿， 与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约 30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、 中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海 的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重 要平台，区位和交通条件十分优越，是不断发 展中的远郊新市镇。
慈东工业园地块
基本框架
土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微
1
观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各
方面素质条件。
微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商
2
业酒店）的深入分析，明确竞争市场中各物业
的发展机会，为本项目定位提供依据
新市陌生区域开发模式分析，通过对市场成
3
功开发新市镇陌生区域开发的分析，为本项目
区域居住
别墅类商品 房项目
龙山世家（慈都花园）是当地第一个商品房项目，客户来源上基 本以本地人为主，另外有少量镇海客户。
龙山世家
项目地址：慈溪市龙山镇西门外村（329 国道旁）
占地面积：49.4亩（约3.3万）
建筑面积：2.6万方
容积率：0.78
产品情况：独栋、联排，共52套，其中联 排240平米，独栋300-450平米
慈东新城，是城市重点发展区域
伏龙湖已经开始开始动工，其他区域地块都未
动，本地块是未来开发启项目。
陌生区域内，紧邻工业园、有一
地块规模大。
定景观资源的开发启动大盘。
地块临慈东大道，交通便捷
项目两面临河，一面临湖，有一定景观资源。
目前配套不完善，规划配套齐全。
龙山镇位于慈溪东部，是慈溪四大主力发展 片区。龙山镇是慈溪市“东融宁波”最前沿， 与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约 30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、 中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海 的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重 要平台，区位和交通条件十分优越，是不断发 展中的远郊新市镇。
慈东工业园地块
基本框架
土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微
1
观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各
方面素质条件。
微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商
2
业酒店）的深入分析，明确竞争市场中各物业
的发展机会，为本项目定位提供依据
新市陌生区域开发模式分析，通过对市场成
3
功开发新市镇陌生区域开发的分析，为本项目
区域居住
别墅类商品 房项目
龙山世家（慈都花园）是当地第一个商品房项目，客户来源上基 本以本地人为主，另外有少量镇海客户。
龙山世家
项目地址：慈溪市龙山镇西门外村（329 国道旁）
占地面积：49.4亩（约3.3万）
建筑面积：2.6万方
容积率：0.78
产品情况：独栋、联排，共52套，其中联 排240平米，独栋300-450平米
慈东新城，是城市重点发展区域
伏龙湖已经开始开始动工，其他区域地块都未
动，本地块是未来开发启项目。
陌生区域内，紧邻工业园、有一
地块规模大。
定景观资源的开发启动大盘。
地块临慈东大道，交通便捷
项目两面临河，一面临湖，有一定景观资源。
目前配套不完善，规划配套齐全。
聊城市利民路地块项目定位方案课件
将线上和线下渠道进行整合，实现全渠道营销，提高营销效果。
CHAPTER
05
风险与机遇
市场风险
1 2
需求风险
市场需求的变化可能影响项目的销售和收益。
竞争风险
新的竞争者或竞争对手的出现可能对项目产生不 利影响。
3
价格风险
市场价格的波动可能影响项目的成本和利润。
政策风险
政策调整风险
政府政策的调整可能对项目产生不利影响。
品牌定位
根据项目特点和目标客户群体，明确品牌的核心价值和特色，塑 造独特的品牌形象。
品牌传播
通过多种渠道和媒体，将品牌信息传递给目标客户，提高品牌知名 度和美誉度。
品牌维护
持续关注品牌形象和声誉，及时处理负面信息，加强与客户的互动 和沟通。
推广策略
广告推广
01
制定有针对性的广告策略，利用各种媒体平台进行宣传和推广
状况。
政策环境
研究国家及地方政府的政策法规， 了解政策对房地产市场的影响，预 测未来政策走向。
行业趋势
分析房地产市场的供求关系、价格 走势、投资回报率等，预测未来市 场趋势。
区域市场分析
01
02
03
区域经济发展
了解项目所在区域的经济 发展状况，包括GDP、人 口数量、产业布局等。
房地产市场状况
分析区域内房地产市场的 供求状况、价格水平、竞 争情况等，评估区域市场 的优劣势。
区，提供多样化的户型和装修风格，满足不同客户的需求。
03
市场定位
项目位于聊城市中心区域，周边配套设施完善，交通便利，具有较强的
市场竞争力。根据市场分析和预测，项目售价和销售量均具有较大的市
场潜力。
建议
CHAPTER
05
风险与机遇
市场风险
1 2
需求风险
市场需求的变化可能影响项目的销售和收益。
竞争风险
新的竞争者或竞争对手的出现可能对项目产生不 利影响。
3
价格风险
市场价格的波动可能影响项目的成本和利润。
政策风险
政策调整风险
政府政策的调整可能对项目产生不利影响。
品牌定位
根据项目特点和目标客户群体，明确品牌的核心价值和特色，塑 造独特的品牌形象。
品牌传播
通过多种渠道和媒体，将品牌信息传递给目标客户，提高品牌知名 度和美誉度。
品牌维护
持续关注品牌形象和声誉，及时处理负面信息，加强与客户的互动 和沟通。
推广策略
广告推广
01
制定有针对性的广告策略，利用各种媒体平台进行宣传和推广
状况。
政策环境
研究国家及地方政府的政策法规， 了解政策对房地产市场的影响，预 测未来政策走向。
行业趋势
分析房地产市场的供求关系、价格 走势、投资回报率等，预测未来市 场趋势。
区域市场分析
01
02
03
区域经济发展
了解项目所在区域的经济 发展状况，包括GDP、人 口数量、产业布局等。
房地产市场状况
分析区域内房地产市场的 供求状况、价格水平、竞 争情况等，评估区域市场 的优劣势。
区，提供多样化的户型和装修风格，满足不同客户的需求。
03
市场定位
项目位于聊城市中心区域，周边配套设施完善，交通便利，具有较强的
市场竞争力。根据市场分析和预测，项目售价和销售量均具有较大的市
场潜力。
建议
第九部分 施工准备及总体平面规划精选文档
第九部分施工准备及总体平面规划(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）第九部分施工准备及总平面规划本部分内容提要：◆技术准备◆现场准备◆组织准备◆施工临时用电布置◆施工临时用水布置◆施工总平面布置◆施工现场用电平面图◆施工现场用水平面图◆施工现场道路明沟平面布置图◆职工宿舍平面图◆职工宿舍水电平面图9。
1、技术准备9。
1。
1、组织有关人员熟悉图纸，了解工程实际状况，并学习有关技术资料,编好施工预算及施工组织设计,对重点维修、装饰部位编制分项工程作业方案.9.1.2、配齐该工程所需的各类支持性文件，规范及图集。
9.1.3、建立技术、安全资料台帐及文件的发放台帐。
9.1。
4、填写开工报告9。
2、现场准备9.2。
1、进入施工现场后,根据施工平面布置图，搭设现场办公楼及其它配套临时设施，并进行隔离.9.2。
2、根据业主提供的水源、电源位置及施工总平面布置图敷设施工生活用上下水管及电源。
9。
2.3、在现场绿化带附近搭设有明显标志的围护栏，对影响施工的绿化，应联系、配合业主做好绿化的移植工作。
9。
2。
4、现场搅拌台位置砌筑临时沉淀池，且做好排水沟，确保施工区、生活区内的排水。
9.2。
5、备足前期施工所需的材料及易耗品。
9。
2.6、布置现场照明灯光.9.3、组织准备9.3.1、按照审定的人员名单组建施工项目经理部，陆续进场办公。
9.3。
2、制定项目部规章制度及岗位责任制。
9.3.3、按照资源计划，将各类采购及验收任务落实到个人.9。
4、施工临时用电布置本工程为大修项目工程,按照大修主要内容，业主提供的200kw用电量以完全能够满足工程施工要求。
为了保证用电安全,在业主给定的接头点配备总配电箱，在从总配电箱敷设电缆到各用电施工区域，再在各个施工区域配备分配电箱到各个施工点(参见现场电平面布置图）。
9.5、施工临时用水布置本工程为大修项目工程，按照大修主要内容,业主提供的100mm水管以完全能够满足工程施工要求，管路敷设，从业主给定的接头点，敷设到各个主要施工区域(参见现场水平面布置图)。
鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块市调报告.ppt
1. 地块基本概况
1.地块区位
钟公庙街道
中河街道
鄞州区政府
鄞州投资 创业中心
目标地块
首南街道
下应街道
1.地块区位————卫星示图
目标地块
环城南路
地块 名称
鄞州区投创地段 YZ02-02-e2地块
区位
鄞州区潘火街 道童家村，东 到福庆路，南 面到耀辉路， 西面到启明路， 北面到规划道
路。
土地 面积 （M2）
目标地块
区域————鄞州新城区
西区： 地理区划：奉化江以西的石碶片区为西区。该片区紧邻栎社机场，西有城市快速路、机 场公路，东南隔奉化江与鄞州新城区核心区相望。 功能规划：该区将依托鄞西工业用地，发展居住、商贸等功能为主，同时培育相关的工 业、物流等功能。据规划，该区居住与工业两大功能区，将顺雅戈尔大道由北向南布置。 区内项目：
印象外滩效果图
中基理想城效果图
区域————鄞州新城区
中区： 该区位于鄞县大道与鄞州大道之间，将成为新城区最核心区域。区内集中兴建鄞州区的政 治、经济、科技、文化等大、中型公共设施，并作为城市高教园区的重要组成部分。目前， 已建有区政府行政中心、鄞州区文化艺术中心、鄞州区体育馆、宁波市博物馆等诸多重要 建筑。同时，该片区将充分利用奉化江的景观优势，发展高、中档休闲，娱乐，商业等设 施，为新城区的市民提供一个极佳的生活环境。 区内项目：
项目位置
潘火片区
投资创业中心
商务区域 （东南区域）
区域————潘火区块
潘火商贸生活区，位于宁波市中心城区 、鄞州新城区、东部新城区以及东钱湖 旅游度假区四区之间的地理中心。区域 东接规划三号路，南至中塘河及杭甬高 速公路北仑段，西连江东桑田路，北及 甬台温铁路。规划用地面积约5平方公里 ，其中城市核心区块2.2平方公里。区域 拥有立体便捷的交通网络，西邻宁波栎 社国际机场，东临北仑港，北通杭州湾 跨海大桥，沪杭甬、同三、甬金高速出 入口，环伺四周。随着绕城高速、甬台 温铁路、城市轻轨、象山港大桥等重点 项目的推进建成，交通枢纽优势将进一 步凸显。
1.地块区位
钟公庙街道
中河街道
鄞州区政府
鄞州投资 创业中心
目标地块
首南街道
下应街道
1.地块区位————卫星示图
目标地块
环城南路
地块 名称
鄞州区投创地段 YZ02-02-e2地块
区位
鄞州区潘火街 道童家村，东 到福庆路，南 面到耀辉路， 西面到启明路， 北面到规划道
路。
土地 面积 （M2）
目标地块
区域————鄞州新城区
西区： 地理区划：奉化江以西的石碶片区为西区。该片区紧邻栎社机场，西有城市快速路、机 场公路，东南隔奉化江与鄞州新城区核心区相望。 功能规划：该区将依托鄞西工业用地，发展居住、商贸等功能为主，同时培育相关的工 业、物流等功能。据规划，该区居住与工业两大功能区，将顺雅戈尔大道由北向南布置。 区内项目：
印象外滩效果图
中基理想城效果图
区域————鄞州新城区
中区： 该区位于鄞县大道与鄞州大道之间，将成为新城区最核心区域。区内集中兴建鄞州区的政 治、经济、科技、文化等大、中型公共设施，并作为城市高教园区的重要组成部分。目前， 已建有区政府行政中心、鄞州区文化艺术中心、鄞州区体育馆、宁波市博物馆等诸多重要 建筑。同时，该片区将充分利用奉化江的景观优势，发展高、中档休闲，娱乐，商业等设 施，为新城区的市民提供一个极佳的生活环境。 区内项目：
项目位置
潘火片区
投资创业中心
商务区域 （东南区域）
区域————潘火区块
潘火商贸生活区，位于宁波市中心城区 、鄞州新城区、东部新城区以及东钱湖 旅游度假区四区之间的地理中心。区域 东接规划三号路，南至中塘河及杭甬高 速公路北仑段，西连江东桑田路，北及 甬台温铁路。规划用地面积约5平方公里 ，其中城市核心区块2.2平方公里。区域 拥有立体便捷的交通网络，西邻宁波栎 社国际机场，东临北仑港，北通杭州湾 跨海大桥，沪杭甬、同三、甬金高速出 入口，环伺四周。随着绕城高速、甬台 温铁路、城市轻轨、象山港大桥等重点 项目的推进建成，交通枢纽优势将进一 步凸显。
40临沂市商业市场调研报告PPT课件
发展历程
临沂商业市场的发展速度较快，从开始的零星的小批发店到大商场，临沂商业圈也随之快速的 发展起来，由最初的中心广场商圈逐渐发展为临沂七大商圈。
2001年随着人民广场的竣工，人民广场商圈迅速成长起来，成为临沂 最早的商圈；
随着人民广场商圈的西扩，以及万博泓服装商贸城、华丰国际服装城 等专业批发市场的落成，西郊批发商圈逐渐的发展起来；
南坊 商圈
涑河商圈
人民广场 商圈
河东 商圈
罗庄 商圈
开发区 商圈
依托长途汽车站和临沂大学的落成，在鸿儒国际文化广场等商业的带 动下大学城商圈开始异军突起。
随着国家级经济技术开发区的成立，大批的商业项目进驻， 开发区商圈逐步形成。
3
2
临沂市典型商圈划分
位置：通达路以西 等级：区域 发展现状：以批发市场、贸易、 物流为主 功能定位：批发市场、商贸物流 目标客群：商户、投资者 商圈特点：商业氛围较为浓厚、 以商贸批发、物流为主
发展历程
广场商圈经过10年的发展，已经成为临沂大型综合商圈，成为市民首选休闲娱乐 购物的场所；目前广场商圈辐射1公里范围内营业面积约90万㎡，未来新增预计
50万㎡。
2000年以前—— 以解放路（九州商厦1996年开业、兰田步行街 1999年开业）、银雀山路（桃园大世界1993年开 业）为主的两条商业街
大学城 商圈
南坊 商圈
涑河商圈
河东商圈
人民广
场商圈
罗庄 商圈
LiuYuQing 2013
位置：南坊新区 等级：区域 发展现状：商业氛围正在逐渐形成、 大型商业综合体和商业街将在未来给 区域带来活力 功能定位：新的政治、文化、商贸中 心 目标客群：公务员、企业单位等 商圈特点：政府带动区域经济的发展
PPT文档-扬州开发东路地块20万平项目前期定位与投资分析94PPT
78－99㎡ 107－117㎡ 127－189㎡
配比
25.16％ 39.89％ 26.53％ 4.57％ 4.39％
1.15％ 35.95％ 30.6％ 23.71％ 8.6％
8.96％ 42.29％ 9.79％ 3.13％ 25.42％ 10.42％
53.52％ 23．94％ 22.54％
各户型销售率
扬州开发东路地块
前期定位与投资分析
前言
背景：
自从08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈 烈。
我们认为：
房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核 心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团 队是必不可少的。
本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以
一期17019㎡
地块区位之城东区域重点楼盘分析
东区个案特征汇总分析/ 售
案名
户型
骏和天城 广陵世家
两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅 别墅
一室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 顶复
东方名城和园
两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅一卫
景观特色
立面效果
骏和天城 广陵世家 东方名城和园 蓝海现代城
现代风格，“三段 式”立面
新中式建筑风格
普通风格 现代风格
“一心两轴四带”为景观规划结构，一“心”指社区中心湖景，两 四“带”通过庭院、跌水、花园、各种树阵将社区湖景引入社区各 组团。
简洁贵气，突窗、露台、架 空层，底层蓝褐色文化石， 主体浅黄色面砖，上部棕褐 色面砖，呈现出“三段式” 立面
配比
25.16％ 39.89％ 26.53％ 4.57％ 4.39％
1.15％ 35.95％ 30.6％ 23.71％ 8.6％
8.96％ 42.29％ 9.79％ 3.13％ 25.42％ 10.42％
53.52％ 23．94％ 22.54％
各户型销售率
扬州开发东路地块
前期定位与投资分析
前言
背景：
自从08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈 烈。
我们认为：
房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核 心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团 队是必不可少的。
本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以
一期17019㎡
地块区位之城东区域重点楼盘分析
东区个案特征汇总分析/ 售
案名
户型
骏和天城 广陵世家
两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅 别墅
一室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 顶复
东方名城和园
两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅一卫
景观特色
立面效果
骏和天城 广陵世家 东方名城和园 蓝海现代城
现代风格，“三段 式”立面
新中式建筑风格
普通风格 现代风格
“一心两轴四带”为景观规划结构，一“心”指社区中心湖景，两 四“带”通过庭院、跌水、花园、各种树阵将社区湖景引入社区各 组团。
简洁贵气，突窗、露台、架 空层，底层蓝褐色文化石， 主体浅黄色面砖，上部棕褐 色面砖，呈现出“三段式” 立面
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华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
江都市场总量认知——
从08年9月-09年8月江都月度成交量走势来看，江都每年的成交总量在50-70万方左右，09年市场 好成交量能够达到70万方，市场低迷的08年成交量也在50万方左右。每年市场总量比较稳定。 因此在总量有限的市场环境下，吸纳现有市场远比创造新市场更有效。
市区普通商品住宅月度成交均价走势图
元/㎡
4700
4504
4500
4300
4204
4100
涨幅3.5%
3900
3966
3763
3921
3822 3744
3763
3700
3500
3629
08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月
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华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
共生共长，江都地产破冰之道
——华丰江都利民北路项目定位报告
提案纲要
➢ 市场解读 ➢ 需求分析 ➢ 项目定位 ➢ 产品定位 ➢ 规划配套建议
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江都房地产市场规模的认知
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三、四线城市特征——
三、 四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价 值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏 观市场波动对城市的成交量影响不大。
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同策观点1：
根据多年的操盘经验，同策认为
三、四线城市的房地产发展具有典型的“天花板效应”
三四线城市房地产发展“天花板效应”主要体现在以下四个方面： 1、市场销售总量相对平稳，市场规模存在“天花板效应” 2、市场需求和价格走势存在“天花板效应” 3、市场对新观念的认知存在“天花板效应” ，进行市场“教育”成本大，效果不理想 4、市场竞争格局清晰，市场竞争的“天花板效应”
关键词：“天花板效应”
“天花板效应”最初指的是设置一种无形的、人为的困难，以阻碍某些有资格的 人在组织中上升到一定的职位。“天花板”一词最早出现在1986年3月24日的《华尔 街日报》用来描述女性试图晋升到企业或组织高层所面临的障碍。后来广泛用于比喻 事物发展会受到各种主客观因素的制约，事物存在明显的发展“瓶颈”。
数据来源——数据来源江都房地产网
江都楼市价格走势的认知
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三、四线城市特征——
三、 四线城市通常房地产价格水平较低（江都目前成交均价在每平米4000多元，价格只有一线 城市上海成交均价的3成不到）。在市场需求稳定的背景下，价格不会出现较大的增长，只是随 着房地产市场的发展，购房客户收入水平的增长，房价小幅增长或者长期的稳定在一定的价格区 间内。
提案纲要
➢ 市场解读 ➢ 需求分析 ➢ 项目定位 ➢ 产品定位 ➢ 规划配套建议
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月均成交262套
月均成交524套
新建商品住宅月度面积成交走势图
8 月均成交面积3.1万㎡
7.52
7
6.22
6.38
6.63
6 5
4.36
4.64 4.91
5.24
6.29
4 3 2.56
2.
0
08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月
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江都市场创新观念认知——
江都市场客户也具有传统三、四线城市购房客户的特征，他们也比较保守，对新事物、新观念接 受度需要较长的过程。对于创新市场概念的推广需要投入大量的“培育成本”和“培育时间”， 而且一旦创新概念市场不认可，将带来巨大的市场风险。 因此在江都市场，紧贴市场已形成的认知远比创造新的价值观念更加高效。
江都市场竞争格局的认知
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新建商品住宅月度套数成交走势图
800
700
685
584
616
600
538
542
500
436
468
400
335
319
300 254
212
248
200
100
0 08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月
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江都房价走势认知——
从08年9月-09年8月江都月度成交均价走势来看，房地产均价出现几次上下波动，但基本上围绕 在4000-4200元/㎡的价位区间，从去年8月份以来，江都房价只有3-5%的涨幅。 因此江都房地产市场价格比较稳定，短期内房价变动幅度不会很大。
09年6月 09年7月
4086
09年8月
数据来源——数据来源江都房地产网
江都市场创新观念的认知
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三、四线城市特征——
三、 四线城市的市场客户普遍比较保守，通常对新事物和新观念的认知度和接受度都比较低。他 们更习惯于接受已经形成的观念。对于接受新观念和新事物，需要长期的适应过程。短期内对新 观念的抗性较大。在这种保守的思想下，市场产品往往出现严重“同质化” 现象。