地块项目定位报告
山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告
投资兴建 山西诚和
用途 性质 住宅
结构层 数 33F
基地面 积 13亩
总建面积
容积 率 4.6
开发程度 期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡 馨岚明珠 迎新苹果城 辰憬天地 凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产 惠恒房地产 军益房地产 辰憬地产 北辰巨鼎地产
住宅
商住 商住 商业 住宅 商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房 期房 期房 现房 未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾 金桥郡
科森房产 大智地产
住宅 住宅
33F 26F 6F
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房 准现房
未定 4600
周 边 项 目 市 场 调 查 表
森林半岛
某路地块定位报告
某路地块定位报告一、背景分析路地块位于市中心商业区域，周边配套设施完善，交通便利，是一个非常理想的商业开发项目。
本报告将对该地块的定位进行详细分析和评估，以确定最佳的开发方向。
二、市场调研通过市场调研，发现该地块周边商业发展较为繁荣，目前存在较多的餐饮、零售和服务业品牌。
然而，仍然存在部分商业细分领域的需求尚未得到充分满足。
经过对该地块周边消费人群的分析，我们发现该区域主要以年轻白领和学生为主要消费人群，他们对时尚、品质和体验感有较高的追求。
三、竞争对手分析对该地块周边竞争对手进行调研发现，目前该区域餐饮和零售业态相对饱和，但对于娱乐休闲场所的需求还未完全满足。
因此，我们建议在该地块上开发一个娱乐休闲场所，以满足周边消费者的需求。
四、定位策略基于市场调研和竞争对手分析，我们制定了以下定位策略：1.定位目标：以年轻人为主要消费人群，提供时尚、个性化和高品质的娱乐休闲体验。
2.业态选择：选择与传统商业区别明显的创意娱乐项目，例如室内攀岩、虚拟现实游戏体验、主题酒吧等。
3.服务提升：注重员工培训和服务体验，确保消费者在场所内得到良好的服务和体验。
4.品牌建设：打造独特的品牌形象，通过创意宣传和营销活动来吸引目标消费人群。
5.合作拓展：与周边商家建立合作关系，通过联合推广和跨品类合作，提升场所的知名度和影响力。
五、投资评估根据初步预估，该项目的投资规模大致为XXX万元，主要包括场地租金、装修和设备采购、人力资源等方面。
通过市场调研和竞争对手分析，预计该项目能在短期内实现回本，并取得可观的利润。
六、风险与对策1.市场竞争风险：由于该地块周边竞争对手较多，存在市场份额争夺的风险。
我们将通过独特的业态选择和品牌建设来区别于竞争对手，提供差异化的服务。
2.经营不善风险：缺乏经验和管理不善可能导致业绩下滑。
我们将注重员工培训和管理体系的建立，确保高效运营和持续创新。
3.市场需求变化风险：市场需求的变化可能影响到项目的长期发展。
一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。
某地产项目前期定位报告
路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格
斯
独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房，有模型／
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书／广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角：
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
，由于其价格较低，吸引了不少的大良及 其他区域的投资客；
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主，有少量的类独立别墅；
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要，而且水对项目必不可缺
访谈客户中，100%肯定关注：
“水”，而且一定是“活水”
普通客户观点： 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水？当然罗，水也不一样，最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧，最好的别墅就该是在水边上的，多少广告在说——水岸生活 ，这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；
路漫漫其悠远
初步判断：
•在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源 ，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种 物业的定位进行论述；
项目定位模板
项⽬定位模板XX项⽬/地块定位报告作者：XX区域营销管理部2015年X⽉X⽇⽬录（⾃动⽣成）第⼀部分综述⼀、城市经济与房地产市场总体分析结论⼆、房地产市场产品、价格总体分析1、城市汇总：2、区域汇总（⽬标地块所在区域或板块）3、市场差异化分析结论三、项⽬信息四、营销中⼼意见1、市场风险研判2、推进建议3、项⽬定位建议4、经济测算5、其他说明第⼆部分市场调研⼀、地块本体调研（区位图+四⾄图）1、地块基本信息：包括但不限于地块占地（⾸期占地），地价、⽤地指标、预售条件、公建配套要求等；2、地块位置：地块具体位置、四⾄情况，城市发展⽅向；3、地块交通：交通路⽹清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项⽬主要道路与距离时间，市民前往地块⾸选道路；4、周边配套⼈⽓聚集效果（如：地块南侧为家居市场，⼈流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；5、地块四⾄及周边是否有不利因素。
⼆、城市调研若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同1、指标总表2、各指标分析（1）近3年⼈均GDP及增速（2）城镇居民⼈均可⽀配收⼊（3）城镇化率与⼈均居住⾯积（4）年⼈均销售⾯积（重点关注指标）（5）常住⼈⼝增长率（重点关注指标）（6）近三年⼟地成交情况（分⼟地性质列明）分析：（7）住宅施销⽐（重点关注指标）分析：（8）第三产业增速及占⽐（9）净资产100万以上⼈群匡算（10）城市定位（政治、经济、交通、⽂化、旅游、地缘）；（11）城市⾯貌（基本⾯貌、建成区⾯积、建成区占⽐与容纳⼈⼝占⽐）；（重点关注指标）（12）城市规划（功能板块、发展⽅向、⽚区规划定位）；（重点关注指标）（13）城市房地产相关政策、法规。
3、结论：城市房地产市场处于哪个发展阶段，各⽚区房地产市场发展情况，是否存在市场进⼊机会。
三、竞品调研1、⽚区调研（1）板块分布图在城市地图（全市）中标明⽬标地块位置、各房地产板块范围，中⼼区域或商圈；标明区域是否有空⽩带，⽬标地块距中⼼区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展⽅向空⽩带：距离城市2KM以上且⽆任何规模住宅区及配套；重要配套：学校（是否当地最好或居民认可，重点是⼩学）、交通⽣活配套；X…XX 板块 ……XX 板块 ……煤矿采空区 7公⾥空⽩带中⼼板块主⼒产品为⾼层、洋房（2）各区域竞品竞争分析说明：产品结构及户型中，主要填写区域主⼒产品类型，⼤平层为必填项，竞品⼤平层标准为建筑⾯积⼤于160平产品。
项目选址情况汇报
项目选址情况汇报
一、地理位置。
经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。
该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。
二、土地情况。
经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。
同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。
三、市场需求。
我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。
同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。
四、政策支持。
在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。
经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。
五、风险评估。
在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。
我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。
六、未来规划。
在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。
我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。
以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告
控股20余家公司，分别从事住宅、商业地 产开发、工业园区建设、旅游文化产业以 及汽车经营和服务等相关领域；
成都臵信定位于城市运营商和系统城市
生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合 配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔 的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色 天乡、青羊198、国际医学城均成为了城 市产业的经典作品；
世联对项目的基本判断
1. 本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城
市运营的角度加以思考。
2. 本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循
城市旧改项目的一般规律。
项目本体解读
开发背景及核心问题研判
区域价值挖掘 竞争机会研判
案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 规划构思建议
本报告是严格保密的。
12
建筑密度
绿化率 停车位 地面停车位 其中 地下停车位（立体）
24.6%
30% 12225 3953 8262
世联对经济指标的解读：
项目9地块分布零散，各地块无法臵换，彼此之间难以建立直接的联系 地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高
属性界定
二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模 城中村旧改项目
2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地 产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉 市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份《姑嫂 树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》 三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。
——《湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑 嫂树村村委会等签订《姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目合作协议书》的公告
区域属性： 主城区延展 旧改集中区 项目属性： 非资源型 地块主体完整 旧改生地项目
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万㎡中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加
推降价，取得良好销售成绩。
2
知己知彼：市场分析与自我解读
了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？
区域宏观解读
新无锡——崛起中的城市新核心
充分利用无锡城市的自然、历史 和文化资源，尽快拉开城市框架， 扩大建成区面积，推动城市建设南 进北伸、西拓东联，构筑由主城、 副城、卫星城组成的多中心、开敞 型、组团式城市布局结构，打造国 际化新无锡，锡东新城将成为其中 最受瞩目的新核心；
9# 8#
入口
入口
2#
楼栋号 8#9#
2#
高层
22报价 （元/㎡）
10300
12000
成交均价 （元/㎡）
9600
11000
精装修标准 （元/㎡）
1200
1300
分析
位于入口处，相对嘈杂 景观较佳，采光通风性
较好
目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，
作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。
金科米兰米兰
在售同学组团
楼栋号
同学组团 30、31、
32# 洋房 10-13#
物业类型 高层 多层
楼层数 34 6
梯户设计
户型面积
二梯四户
119、93
二梯二户
116、143、164、 275
楼栋号
开盘报价 （元/㎡）
成交均价 （元/㎡）
精装修标准 （元/㎡）
即将推出产品，降价幅 度较大
目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价 7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰
富产品线。
太湖国际社区
湖滨东区
三期（部分交付）
湖滨西 区
拾壹峯组团
四期（在售）
一期（已交付）
五期（在售）
二期（已交付）
36万㎡的中央港湾区
无锡 大剧院
项目高层限购令实施前均价10500元/㎡，限购令实施后 迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至 2010年水平。 目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/㎡，实际已成为 太湖新城的价格洼地。
盘
一期 （洋房） 09年8月 开盘
二期（高层、 小高层） 10年7月开盘
四期 （高层、小高层、
超高层） 预计2013年上半年
入市
楼栋号 物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
二期 4、5#
高层
33
二梯四户
85、126、141
洋房
小高层
7
二梯二户 123、143、217
B8、B13#
三期高层 3、4、5#
高层
加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大 无锡；
惠山 新城 沪宁铁路
沪宁高速
京沪高铁
锡山区
锡东新城
蠡溪 新城
无锡 主城 区
V-park
高铁 商务 区
S-park
五大新城崛起，无锡城市规模扩大；
京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；
无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；
更多国际品牌进入无锡，生活更加国际 化；
当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
大环境下的应对选择 当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
典型项目分析
金科米兰
金域缇香
太湖国际社区
时代上城
限购后去化：45套/月
限购后去化：64套/月
均价：高层7328，洋房9870 均价：高层9128，洋房11326
降价促销
积极调整价格策略，调整产品
23
二梯四户
87、120、139
楼栋号
开盘报价 （元/㎡）
成交均价 精装修标准 （元/㎡） （元/㎡）
分析
二期 4、5#
9500元/㎡ 9485元/㎡
洋房 11000元/㎡ 10427元/㎡
B8、B13#
三期高层 7300元起
3、4、5#
——
—— —— ——
太湖大道沿线，环境较 为嘈杂
社区核心位置，景观较 佳，
民发实业 无锡锡东地块项目定位报告
2012/08/05
目录
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
2
知己知彼：市场分析与自我解读
3
隆中对：项目自身审视及产品建议
4
战术执行：产品力提升及营销策略
5
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
同样的背景下，各开发商的应对措施
调控历史回顾
金融危机冲击楼 市
经济复苏，楼市回暖并逐渐升 温
均价：高层9639，小高层 12194
提升产品丰富度，调整价格 策略
可售余量：3.15万㎡
项目总余量：85万㎡
后续开发周期：7-8年
积极调整价格，推出刚需产品，现金为王
金域缇香
滨河景观
2#
别 墅
洋
房
楼栋号
物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
8#
高层
34
两梯五户
123、85
9#
高层
34
两梯五户
123、85
限购政策下楼市低迷
08.03：证监会支持房企上市发股 08.10-09.01：房贷利率下浮30%最
低房贷首付调整为20% 楼市开始回暖
09.06：商品房资本金比例20% 09.12：拿地首付提高到五成 10.02：国十一条发布 10.04：国十条发布 楼市进入低谷的前奏 11.03：限购令出台 史上最严苛打压楼市政策 11.05：明码标价政策出台 11.07：2-7月连续3次加息 楼市进入历史最底谷
分析
同学组团 30、31、
32# 洋房 10-13#
7000元/㎡ 8300元/㎡
6915元/㎡ 8020元/㎡
—— ——
位于高架旁，噪音相对 较大
社区核心位置，景观较 佳，
目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以 跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。
时代上城
三期（高层、 小高层） 11年11月初开
无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维 持低位运行，总体供应量略大于需求
国家调控下无锡楼市受到较大影响
无锡整体市场
无锡限购令出台
7月首次大范围公开降 价
刚需产品放量，市场成交量有所 回升
政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回 升，但是改善性需求受到较大影响。
太湖 新城
空 港
新区
区域宏观解读 2011，京沪高铁，哑铃效应
从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁 路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成 将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地 区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、 长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此 等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。
可售余量：4.8万㎡
可售余量：7.6万㎡
限购后去化：160套/月
均价：高层9543，洋房 13552
宣传万象城，加强未来生活 实景体验感
可售余量：10万㎡
项目总余量：29万㎡
项目总余量：31万㎡
项目总余量：98万㎡
后续开发周期：3-4年
后续开发周期：4-5年
后续开发周期：8-9年
限购后去化：49套/月