中国房地产指数阅读与使用说明

中国房地产指数阅读与使用说明 中国房地产指数系统（China Real Estate Index system, 简称CREIS ）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，该指数系统由城市综合指数、城市住宅指数、特征价格（Hedonic ）指数、写字楼指数、商铺指数、二手房销售及租赁价格指数和别墅价格指数组成。

中国房地产指数系统具有以下功能：（1）单个城市指数反映了多种因素的综合影响下，本地房地产市场供求关系的变化；（2）两个或两个以上城市指数比较，既能显示城市房地产平均价格水平的差异和不同城市房地产走势，还能说明各类物业在不同城市的供求状况以及不同城市的房地产发展方向。

此外，自2009年12月起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，目前研究100个城市的住宅价格，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。

一、百城价格指数编制规则
1、样本
（1）样本分类：
Ø 样本分为住宅、办公用房和商业营业用房。

其中住宅主要包括普通商品住宅、别墅、经济适用房。

（2）样本选择及其退出：
Ø 住宅、办公用房和商业营业用房的建筑规模分别不低于3万、2万和1万平方米。

北京、上海、广州和深圳的住宅建筑规模不低于5万平方米。

除规模方面要求外，样本项目需已获得政府颁发的销售许可证，当期已售部分不超过95%。

当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，则此项目暂时不纳入计算范围。

在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。

（3）样本价格：
Ø 样本价格为项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。

项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，需对其进行相关换算。

项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。

为了使价格统计口径一致，需了解在售房源的类型（如多层、小高层和高层等）及其均价。

当在售房源类型发生变化时，则对当期价格进行处理，以使价格统计口径一致。

Ø 价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。

其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算。

若项目采取赠送面积的优惠方式，将根据主力户型面积和赠送面积计算价格优惠幅度。

为了计算方便起见，暂时不考了赠送家电等实物优惠。

Ø 若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。

（4）样本权重：按样本总建筑面积计算。

若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。

为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，单个项目的权重不超过3%，小城市不超过5%。

如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，如果是由于产品类型发生变化所致，则在计算单个城市价格指数时将其剔除。

2、计算模型
本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，具体如下：
（1）单个城市价格指数
t ij
ij t
j ij P Q P Q ·=åå
其中t j P 代表第j 个城市在第t 期的平均价格，t ij P 代表第j 个城市第i 个项目在第t 期的价格，ij Q 为该项目调整后建筑面积。

（2）百城价格指数
通过各城市价格加权得出，权重为该城市此类样本调整后建筑面积之和。

100t j
j t
j P Q P Q ·=åå
其中100
t P 代表第t 期的百城价格，t j P 代表第j 个城市在第t 期的价格，j Q 代表第j 个城市样本项目调整后建筑面积之和。

3、数据采集和复核
（1）采集时间：每月25日-30日
（2）调查区域：城区和郊区（包括近郊和远郊，但不含下辖县和县级市）。

（3）采集方法：通过中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。

（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，可采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，若有评估价更好）。

将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关专家的意见）构成先验总体。

本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。

4、发布时间：每月第1个工作日。

二、新房价格指数编制规则
具体标准详见《中国房地产指数系统理论与实践》
1. 计算模型
基期和基点：以2000年12月为基期，当时北京的基点为1000点，其他城市或物业在基期的点位通过当时的均价与北京进行比较得出。

住宅、写字楼、商业营业用房等分物业指数通过拉氏指数理论计算，并通过加权得到城市综合指数。

此外，在2005年6月的技术改进中，还针对住宅市场引进了Hedonic 指数（特征价格指数），着力反映在保持产品特质不变的情况下，纯粹的市场供求变化对房价的影响。

住宅、写字楼、商铺、别墅等分物业指数的计算公式如下：
t t-1i i ''t t-1t-1t-1i i P A I I P A
=×åå 其中，'
t I 和'
t-1I 分别是t 和t-1期的价格指数，P 为物业价格，A ：当期建筑面积
城市综合指数由该城市的住宅、写字楼、商铺三类物业的指数加权平均得出，权重分别为0.75、0.15、0.1。

Hedonic 指数借鉴国外相关理论编制，将价格分为基准价格（由常数表示）和特征价格（由自变量和残差表示）。

中国房地产指数系统将特征价格从总价格中彻底排除，仅对基准价格进行比较，得到纯粹的只受供求关系影响的价格指数。

具体模型如下：
Log (P)Log(X )i i
å=++a b e t I e /P t 0
=a 即：项目实际价格 = 基准价格 + 受已知特征影响的价格 + 受未知因素影响的价格
t 期指数 = t 期的基准价格 / 基期基值 * 1000
式中：P ：房价（楼盘平均价格）
X ：项目地段、环境、结构等特征变量
I ：价格指数
P 0：基期基值
ε：受未知因素影响的价格
α：常数
β：特征变量的系数
2. 数据采集和复核
数据采集：数据由中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属机构人员，通过实地调查、电话调查、网络调查等多种方式，收集所在城市的项目报价、规模等信息等。

样本范围：各城市所有在售商品房项目（新房），包括住宅、写字楼、商业营业用房。

样本信息：每个样本共采集销售均价、优惠措施、区域、物业类型、建筑类别、建筑面积、占地面积、总户数、容积率、绿化率、主力户型面积、户均使用率、车位数/户数、装修标准、物业管理费、游泳池、会所、户外运动场所等近30个指标信息。

数据复核：各地人员将其调研数据与当地房管局、各项目实际成交价格等其他来源的数据进行交叉复核。

同时，总部分析师通过抽查的方式，对这些数据进行交叉复核和多级复核，以确保样本数据的准确客观。

3. 样本覆盖情况：
同百城价格指数样本覆盖情况
三、二手房销售和租赁价格指数编制规则
1. 二手房销售价格指数
样本范围：各城市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信
息。

采集方式：按市场实际情况和系统设计标准划分各城市观测区片确定样本点，同时选择该区片信誉好、业
务量大的经纪公司作为提供数据的样本单位。

指数基期：各城市均以北京2004年12月为基期，基期指数1000点。

2. 住宅租赁价格指数
样本范围：各城市住宅，包括公房、普通商品住宅、经济适用房。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌月租金、户型、朝向、装修情况、家具家电配套、
总楼层数、所在楼层、周边配套、付租方式等十几个指标信息。

采集方式：按市场实际情况和系统设计标准划分各城市观测区片确定样本点，同时选择该区片信誉好、业
务量大的经纪公司作为提供数据的样本单位。

每月采集超过10000个挂牌样本。

指数基期：各城市均以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。

3. 计算公式
在计算出各项目总规模和平均价格后，二手房销售和租赁价格指数的计算公式与新房价格指数一样，采用拉氏公式得出。

t t-1i i ''t t-1t-1t-1i i P A I I P A
=×åå 其中，'
t I 和'
t-1I 分别是t 和t-1期的价格指数，P 为项目所有样本在当月搜房网的平均挂牌价格，A 为
该项目所有样本的总建筑面积。

4.样本覆盖情况
二手房指数的样本为当地主要城区成交较为活跃的代表性楼盘。