日照某房地产项目策划提案
日照某房地产项目策划提案
2004 年
第一部分：关于日照房地产市场
日照的主流房地产市场主要是住宅与商铺两大类产品的市场，写字楼类几乎没有市场，产权式酒店主要市场在外地，发展也不算成熟。
作为主流的住宅类房地产市场发展比较好，本地和外地市场都在快速发展而且前景非常乐观。
另一种主流产品商铺在日照由于供给量过大并且没有得到科学合理的规划（在利润驱动下自然盲目的建设），市场没有得到合理的培育，相反顾客对商铺类产品的投资已经非常谨慎。
住宅类产品市场从城市区域上来说，日照主要有山海天、新市区、日照老城区、石臼---开发区、岚山区等几
大板块。
从板块的品质上来说，山海天、新市区两大板块由于各具特色、规模较大、配套合理等在各大板块中比较抢眼。
本项目正是出于新市区这样一个大环境比较好，最适合日照人居住的区域。
从产品的规划、建筑本身来说，整个新市区的楼盘同质化现象突出，几乎没有让顾客心中为之一动的亮点。
特别是高层住宅，缺乏一种高档产品应有的配套和氛围，比现在多数的多层住宅来说，无论从外立面形态、配套、户型、物业管理还是营销策划理念都没有突破，可以说仅仅是增加了高度与电梯，但同是也增加了费用。
日照当地大部分消费者都认识到高层住宅是高档产品，但是并没有表现出应有的热情，我认为主要的原因是没有好的产品来打动消费者——没有人愿意花高档住宅的价钱买一个与普通多层住宅没有多大区别的房子。
从日照的高端客户来说，同类人或者说圈内人的群体居住现象已经在自觉地有意识的进行中，这是我们需要挖掘的市场资源。
目前日照市高层住宅主要集中在新市区，价格集中在3000---4000 元之间，12 层超过4000
元，其主要特点有：
1、同位置高层住宅价格高于多层；
2、高层住宅还没有成为主流产品；
3、消费者不是很认可；
4、新天地、时尚party 等项目外销比例较大。
从消费群体来说，新市区板块的主流消费群体有两大类：
1、日照市区中上阶层，包括老城区的中上阶层已经开始朝新市区的方向换房；
2、外地消费者的异地置业。
从发展前景来说，日照住宅类房地产市场可以持续看好，特别是新市区作为日照中上层居住的最理想最成熟的区域已经基本开发完毕，供给量将会逐渐减少从而形成一种供不应求的市场局面，房价也会进一步上
涨。
商铺类产品市场日照商铺类产品市场的基本状况是：
1、限于人口规模与消费水平，消费品市场容量有限，不足以支撑目前商业物业的营业规模，这是整个日照商铺类产品开发面临的最基本问题；
2、商业物业供过于求；
3、投资者投资心理谨慎，特别是先期几个商业项目运作比较失败，对投资者信心打击很大。
4、商业物业的开发较为传统，基本上都是依靠大的商业企业带动商铺的模式，而商铺在业态上基本上定位都是零售业。
这样一种商业开发没有突破日照旧有的商业模式，没有特别吸引人的卖点。
从以上状况分析来看，第一，日照目前商铺类产品的开发经营风险比较大；第二，对一些全新的经营模式或者整合其他优势资源的模式我认为仍是有机会的。
第二部分：关于本项目的市场定位及开发
从第一部分的市场分析来看，目前日照的住宅市场发展较好，风险比较小，而商业类产品市场风险较大，所以建议先行开发住宅部分，商业部分规划留出空间，等待更好的时机，策划一些具有可操作性的、能有效整合日照的旅游、娱乐等资源的项目，再行开发。
下面主要就住宅部分分析、策划。
一、市场定位本项目定位为日照市目前独一无二的、配套最高档的、能够体现居住者身份的高档社区。
日照市十几年的城市发展，已经形成了一批具有一定社会财富和阶层的上层人士，这部分人在一定的圈子里开始了自发的“群体居住” 的现象，这说明日照已经发展到了分阶层居住的时期。
但是日照并没有相应水平的高档社区，比如新市区是这部分人的主要居住区，但新市区各个社区的开发水平相当，产品同质化，这为本项目开发真正的高档社区提供了绝佳的时机和市场空间。
这一部分上层人士正是我们的目标客户群。
二、产品定位
1、节能建筑
2、生态社区
3、智能社区
4、可持续发展的建筑
5、专供上层社会的人文社区（在细节上的艺术化处理，音乐、美术等的体现）要实现上述产品定位，在规划、建筑的设计等方面应提供以下产品支持：
1、外墙保温、中空玻璃（外墙保温材料使用挤塑板）
2、建筑与太阳能的一体化设计
3、社区景观亮化使用太阳能电池板
4、100%人车分流，商住分离
5、会所、健身中心等配套设施中点设计，提前建设
6、景观设计多考虑人的参与，注重社区交流的场所设计
7、分质供水
8、1：1 停车位
9、下沉式卫生间的设计
10、基本按照建设部二星级标准建设智能化系统
11、每一栋楼楼梯入口处设计一处保安值班处
12、地板水暖采暖
13、管道井集中设计，所有管线暗敷
14、错层、复式的设计
15、红外线窗幕——使建筑彻底远离防盗窗，还原建筑设计本身的美
16、聘请物业顾问公司
三、建议争取奖项
1、政府示范工程
2、建设部智能化示范小区
3、节能环保示范社区
4、中国住交会建筑创新奖或中国名盘
第三部分：市场推广
一、案名
本项目规模较大，而且将要规划住宅、商业等不同种类的产品，所以案名要有包容性。
作为一个日照最高端的产品，案名还要响亮、有高度，让顾客对这样一个品牌充满联想。
建议案名：
尚城国际
案名解析：
1、时尚之城：一座充满活力的、时尚的商业、娱乐之城，充满情调的休闲之城。
2、高尚之城：一个高层人士居住的，集现代科技、环保节能和人文关怀与一体的高尚社区。
3、国际之城：一个具有国际水准的现代化社区
二、品牌主张
◊高贵，因为罕有的精致
◊尚城国际引领的居住风尚，绝不是一时的流行，而是值得世代相传的精典
◊尚城国际，定义日照高尚社区标准
三、市场推广
2005 年下半年整个规划设计与营销思路确定，接待人员进行全面的培训（形象、礼仪、接待技巧、产品知识等）。
2006 年春节一过，住宅部分全面推出。
第一阶段：爆发式推广，聚集客户
目的：
1、全面聚集客户
2、市场研究，包括户型、错层、复式等的比例
3、震撼目标顾客，使其重新定位豪宅标准与心理价位广告推广：（暂定2006年2月28日全面推出）
1、2月28日在报纸、电视、户外、公交等媒体全面推出系列广告（一夜之间全面铺开）
2、2月28日接待中心盛大开放（接待客户、解答问题、顾客问卷、礼品楼书等赠送）
3、择机进行新闻发布会：居住理念与产品介绍
本阶段报纸广告：
1、2月26日，《日照日报》报眼广告语：以前，日照没有这样的房子？
2、2月27日，《日照日报》报眼
广告语：尚城国际
以前，日照没有这样的房子。
3、2月28日，《日照日报》报眼
广告语：尚城国际
以前，日照没有这样的房子！
《日照日报》四版半版
广告主题：尚城国际客户接待中心金日盛大公开欢迎各级领导与广大客户朋友莅临参观
4、2月29日——3月5日，《日照日报》报眼
广告语：尚城国际
以前，日照没有这样的房子！
《日照日报》四版1/4 版
产品解析系列广告：
◊太阳能篇
◊保温节能建康建筑篇
◊智能化篇.
◊高档建材篇
◊可持续发展篇（下沉式卫生间）
◊物业管理篇
◊规划设计篇（1:1停车位、管道井、人车分流、分质供水）
◊邻里交流篇（回归大杂院的亲情、会所、邻里交流中心等）本阶段系列软文
◊日照天价地块芳容初现
◊国际水准豪宅惊现日照
◊日照居住区——人以群分
◊近距离接触尚城国际本阶段户外广告主要做产品品牌形象广告:
◊高贵，因为罕有的精致
◊尚城国际，世代相传的经典
◊尚城国际，高尚之都时尚之城第二阶段:深度推广，准备开盘通过第一阶段的大规模推广，根据调查情况
敲定户型、错层、复式的比例。
通过推广让顾客心理上接受4000 元以上价位高档住宅的概念。
对第一阶段总结问题，分析解答。
第二阶段主要通过软文、平面广告等形式让顾客心中“物以类聚，人以群分”的居住理念与发展趋势明晰化。
平面广告:
◊地段篇
◊规划篇（全面的）
◊园林篇
◊综合篇（重复至开盘）
软文:
1 、世界分类居住的潮流与日照现状、趋势2、尚城国际只为精英的开发理念第三阶段:盛大开盘（5.1 ）在第一、二阶段积累客户的基础上，组织开盘。
建议将本项目开盘与2006 年日照房博会结合起来运作，充分聚集人气，创造经典，也打破日照房博会上不卖房子的历史。
5 月1 日卖号。
半月后的周六选房。
（销售、开盘仪式等细节待研究）第四阶段:开盘后期的深度促销策略
1 、客户带动
2、对开盘的系列报道
3、客户访谈、报道。
推荐-山东日照金港美丽园项目营销策划提案206 精品
日照市成功举办了2004年全国帆船锦标赛、2005年世界帆船欧洲级锦标赛及2006 年470级世界帆船锦标赛，并已确定2007年中国首届水上运动大会、2009年全运会所 有水上项目均在日照举行。同时，日照也被国家体育总局确定为2008年奥运会帆船项 目的训练基地。这将为日照经济及旅游事业的发展涂上绚丽一笔。
1400万人次，比2006年年度增长40％）。
荣誉称号
1、国家环保总局批准为全国生态示范区； 2、山东省首个循环经济试点市； 3、国家旅游局评为中国优秀旅游城市； 4、全国园林绿化先进城市 5、山东省园林城市 6、山东人居环境范例奖 7、山东人居环境奖 8、国家园林城市 9、2004“中国魅力城市”评选中，我市从全国600多个城市中脱颖而出，成为 32个
交通网络
日照市交通发达， 集海运、 铁路、 公路于一身。 有日照、岚山2个一类 开放港口，有2个10万吨级煤炭专用泊位，19个5000－25000吨级杂货泊位， 1个50000吨级液体化工品泊位，年吞吐能力210万吨。兖石、岚坪铁路经西 安、阿拉山口直通荷兰的鹿特丹港，使日照成为亚欧大陆桥东方桥头堡和国 际货物集散地。市内公路四通八达，204、 206国道、016、 048省道纵贯市 境。 每天始发北京、新乡、济南、临沂旅客列车4列。始发北京、天津、上海、 郑州及省内各地市汽车多辆，沟通了日照市与外地的联系。
展播城市之一。
日照经济发展战略
日照市现阶段正进入实施“港口立市、工业强市、科技兴市、生态建市” 四大发展战略。加快推进工业化、城市化、市场化、国际化进程，全力构建山 东半岛新兴的加工制造业基地、水上运动之都、生态化海滨城市，推进和谐日 照建设。日照城市的“四大”发展战略的实施将为日照的发展带来新的机遇， 从而为接轨青岛，融入山东半岛城市群创造了有利的条件，为日照今后的各项 经济发展打下了坚定的基础。谨呈：日港房来自产金港·美丽园营销策划提案
日照在房地产中的实际应用-05_大型项目方案调整
原规划情况
全局初步 判断
区域判断
建筑定位与 高度确定
成果展示 日照专项组 18
4.1A区 4.2B区 4.3C区 4.4 D区
D区.1
10F D16
9F 10F D17
18F
6F D1
18F6F
18F
6F
18F D2 4F
18F D3 6F 6F
18F D7
不满足户型位置
18F
D181F0
B区
C区
D区
该区域日照情况极为复杂，受界内界外影 响大，对C区影响大，作为最后考虑。
项目基本 信息
原规划情况
全局初步 判断
区域判断
建筑定位与 高度确定
成果展示 日照专项组 13
7
2013/11/15
3.1调整原则 3.2 全局判断
根据分区， 将未知条 件能先确 定的，变 为已知条 件，逐步 分析
思考：
18F 6F 18F D1
18F
18F
6F 18F D2
D3
1.原为酒店式公寓，分析是否具有可调整为住宅的可能性。
2.不满足位置日照主要受南侧高层影响，调整方向通过调整南侧高层建筑位置、高度，让出方位角。
3.界外已建建筑新增原因主要是南侧的酒店式公寓，可根据具体分析结果进行调整，难度小。
2）D区内部高度基本达到限高，间距余量也非常小，基本没办法加量，但南侧沿街部分高层未达到限高， 分析其原因，充分利用间距，高度的因素，考虑增加总量。
原规划情况
全局初步 判断
区域判断
建筑定位与 高度确定
成果展示 日照专项组 19
10
2013/11/15
4.1A区 4.2B区 4.3C区 4.4 D区
日照市华府官邸项目营销策划报告
位
位高端属性已确立
大海、沙滩、森林公园、海洋馆、桃花岛、海滨 公园等景观环绕四周，生活化境优越
环 境
西靠大学城，目前已有济宁医学院、曲阜师范学院、山 东水利职业学院、日照市职业学院、山东外国语职业学
人
院等学校入驻，项目临近日照市一中，区域具备较好的 文
人文环境
具备了建设高 端物业的环境
平台
需要克服的问题：
东方康庭
项目名称： 东方康庭 产品类型：联排 竣工时间： 2008年 目前市场价格：12000-13000元/平米 别墅主力户型：300平米左右 业主情况：本地业主40%左右，度假和投资人群内较大 入住率：20%-30%
周边项目
本 案
项目名称： 太公岛花园 产品类型：双拼、联排 竣工时间： 2005年 目前市场价格：11000元/平米左右 别墅主力户型：200-300平米左右 业主情况：本地业主50%，其中部分 本地客户是从外地客户购买的二手房 入住率：低于10%
日照市是一座新兴的沿海港口城市，全市 总面积5310平方公里，2010年全市生产总值达 到1025亿元，比上年增上了12.5%，人均生产 总值达到36883元，2010年年末全市户籍人口 288万，全市城镇化率达到47%，城镇人口可支 配收入 17558元，比上年增长了11.2%。
2010年房地产开发投资63.33亿元，比上 年增长3.6%。其中住宅投资51.59亿元，增长 7.7%。全年商品房施工面积402.49万平方米， 比上年增长6.3%；房屋竣工面积31.06万平方 米，下降2.9%；房屋销售面积112.34万平方米， 与上年持平，其中住宅占商品房销售面积的 90.6%；实现商品房屋销售额41.38亿元，增长 19.9%。
老城区
某地产项目营销策划提案
某地产项目营销策划提案尊敬的贵公司：首先，我们对贵公司对于我们的地产项目提出兴趣表示衷心的感谢。
我们愿意在此提交一份关于该地产项目的营销策划提案，以期与贵公司合作开展一项盈利丰厚的业务。
一、项目概述：该地产项目位于市中心，拥有优越的地理位置和丰富的资源优势。
项目占地面积广阔，拥有大量的绿化空间和公共设施。
这里的交通便利，周边配套设施完善，是一个理想的居住和生活社区。
二、目标客户群体：我们的目标客户群体定位为中产阶级，他们是有稳定收入的人群，对居住环境和生活品质有较高需求的购房者。
我们计划通过市场调研和数据分析，制定精确的客户画像，以便有针对性地制定营销策略。
三、营销策略：1. 定位明确：通过市场调研和竞争分析，准确把握目标客户群体的需求和喜好，精确定位项目的定位和市场定位。
2. 品牌建设：我们将打造项目独特的品牌形象，通过精心设计的企业标志、品牌口号等形象塑造，确立项目在市场上的品牌优势和竞争优势。
3. 多渠道宣传：选择适合项目的宣传渠道，如户外广告、电视、网络等，将项目的特色和优势展示给目标客户，提高项目的知名度和美誉度。
4. 线上线下结合：在线上，我们将通过建设官方网站、微信公众号等网络平台，与客户建立互动和沟通渠道，提供线上购房服务和咨询服务。
在线下，我们将搭建展示销售中心，提供样板房和户型展示等，让客户亲身体验项目的优势和特点。
5. 合作战略：与地产经纪公司、金融机构、设计公司等相关合作伙伴进行合作，共同推进项目的营销活动。
通过与这些合作伙伴的联动，提高项目的销售和市场份额。
四、控制风险：在项目的营销和销售过程中，我们将制定详细的风险控制措施，从市场风险、竞争风险、合作风险等多方面进行综合考虑和应对，确保项目能够安全、高效地推进。
五、预期效益：基于对该地产项目的认真分析和调研，我们预计该项目将在短期内实现良好的销售业绩，为贵公司带来丰厚的经济效益。
同时，该项目的成功还将树立贵公司在房地产市场中的声誉和品牌形象，为未来的发展奠定坚实的基础。
成功的房地产营销案例
成功的房地产营销案例1：房地产营销背景说明：房地产营销案例内容提要：山海天城建集团是一家以中、高档住宅开发为主的房地产专业开发企业，近几年来，该公司成功实施营销带动战略，连续开发教授花园一、二、三期工程，种下的“梧桐树”，成功引来了三百多名以北大教授为代表的“金凤凰”——教授花园业主。
本文以该公司营销管理的实战经验为案例，为房地产营销管理的理论创新抛砖引玉。
房地产营销案例主题内容：2021年秋，“日照海滨教授花园”成为各大门户网站的焦点话题。
9月25日网易在新闻的头版头条以《300多北大教授山东日照购海景房》为题进行了报道，然后凤凰网、搜狐网、人民网等各大门户网站以及《北京青年报》等众多媒体相继进行了大量报道。
“日照海滨教授花园”的房地产营销案例一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。
而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。
但2021年秋发生的这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。
事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的“梧桐树”，引来了三百名以北大教授为代表的“金凤凰”——教授花园业主入住园区。
不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了2021年一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。
教授花园的成功房地产营销案例值得人们关注总结教授花园的成功营销案例的管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。
一、客户是成功的关键市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销案例中就不能不研究客户了。
某地产项目营销策划提案
某地产项目营销策划提案2023-10-27•项目背景与理解•目标市场与客户群体•营销策略与方案•实施计划与时间表•预期效果与评估目•预算与资源需求•结论与建议录01项目背景与理解项目简介项目特点交通便利，周边配套设施完善，拥有优美的自然景观和丰富的文化底蕴项目规模占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米项目类型住宅、商业综合体项目名称XX地产项目项目位置XX市XX区XX路XX号项目位于城市核心区域，交通便利，多条公交线路汇聚于此。
交通项目周边有多个大型商场、超市，满足居民日常生活需求。
商业项目周边有多所知名中小学，提供优质教育资源。
教育项目周边有多家三甲医院，保障居民健康。
医疗项目周边环境分析项目竞争优势分析项目位于城市核心区域，具有较高的地段价值。
地理位置配套设施生态环境户型设计项目周边拥有丰富的商业、教育、医疗等配套设施，提高居民生活质量。
项目拥有优美的自然景观和丰富的文化底蕴，居住环境适宜。
项目户型设计合理，满足不同居民的需求。
02目标市场与客户群体项目定位为高端地产，主要面向高净值人群，注重品质、服务和配套设施。
高端市场绿色环保城市更新将绿色理念融入项目设计，注重环保和可持续发展。
项目位于城市核心区域，旨在提升城市形象和居民生活质量。
03目标市场定位0201注重家庭生活，对教育和医疗资源有较高需求。
家庭型客户关注商务配套和办公环境，对交通便捷性和安全性有较高要求。
企业高管看重项目投资价值和回报率，对地段和配套设施有较高期望。
投资型客户客户群体分析分析市场上与项目定位相似的竞争对手，了解其优劣势和市场占有率。
竞争对手分析相似定位项目分析竞争对手在产品、服务和营销策略上的差异，寻找自身竞争优势。
差异化竞争关注市场变化和政策调整，及时调整营销策略以适应市场需求。
市场趋势03营销策略与方案价格细分根据项目的不同特点，我们将对价格进行细分，包括高端、中端和低端户型，以满足不同客户群体的需求。
定价目标为了确保项目在市场上的竞争力，我们将制定一个合理的价格策略，平衡项目利润和市场份额。
某房地产项目营销策略提案
某房地产项目营销策略提案尊敬的领导：首先，感谢您给我机会为我们的房地产项目制定营销策略。
我经过深入研究和分析，并与团队成员进行了讨论，现将我们的提案提交给您，请您审阅。
1.目标市场确定在制定营销策略之前，我们需要确定目标市场。
我们建议将目标市场定位为年轻的首次购房者、家庭和投资者。
这一群体通常年龄在25到40岁之间，他们具有一定购房能力，并且对住房品质和社区环境有较高的要求。
2.产品定位我们的项目将以高品质、宜居环境和丰富配套设施为特点。
我们将打造功能齐全的社区，包括绿化带、公园、运动场所、商业中心等。
此外，我们的房地产项目将拥有创新的设计理念和现代化的设施，并将倡导低碳、环保、可持续发展的理念。
3.品牌宣传品牌宣传是吸引目标市场的关键。
我们将通过以下渠道进行品牌宣传：- 线上渠道：建立一个网站，展示项目的特点、户型图、社区生活和配套设施。
同时，新媒体平台（如微信公众号、微博、抖音等）将被用来与潜在客户进行互动，发布项目最新动态与活动，吸引关注和传播口碑。
- 线下渠道：组织线下活动，如项目开盘发布会、房展会等，向潜在客户介绍项目优势，提供咨询与解答，增加项目知名度。
此外，通过与经纪人合作，加强项目在房地产市场的推广。
4.定价策略我们建议采取灵活的定价策略。
根据市场需求和竞争对手的定价情况，我们将确保我们的房产价格具有一定的竞争力。
同时，我们也将提供灵活的付款方式和购房优惠政策，以吸引目标市场的注意。
5.销售团队培训为了保证销售团队能够更好地推销我们的项目，我们将提供培训课程。
培训内容将包括房产知识、销售技巧和沟通技巧。
我们还将鼓励销售团队与潜在客户建立良好的关系，并提供及时有效的售后服务，以提高客户满意度和口碑。
总结：通过确定目标市场、打造高品质产品、精准宣传推广、灵活定价和提供优质售后服务，我们相信这一营销策略提案将为我们的房地产项目带来较好的销售业绩。
我们期待领导的批准，并将会积极落实并执行该策略。
日照市“山语罗兰”房地产项目营销战略分析
日照市“山语罗兰”房地产项目营销战略分析作者：秦笑梅胡顺民来源：《今日财富》2016年第18期“山语罗兰”房地产项目（以下简称“山语罗兰”）位于山东省日照市，两面环山，自然区位优越，片区经济发展迅猛，地块发展前景利好。
项目由山东华信天地置业发展有限公司开发，建筑面积为100000平方米，共有22栋楼，372户，项目承袭英式建筑肌理，旨在打造醉美原生英伦风情墅宅。
一、“山语罗兰”房地产项目SWOT分析（一）“山语罗兰”房地产项目的优势分析。
土地成本低。
较相同地理位置的其他小区，如“原筑”房地产项目（以下简称“原筑”），“原筑”的土地成本价为180万元，而“山语罗兰”的土地成本价为110万元；特色明显。
“山语罗兰”房地产项目是日照市唯一一个英伦风格别墅小区。
独俱特色的英伦风格可以吸引众多向往英伦生活的置业者。
项目户型好。
“山语罗兰”房地产项目内部户型较好，且家家有院，满足了客户对田园生活的需求。
（二）“山语罗兰”房地产项目的劣势分析。
地理位置。
项目位于日照市北经济开发区，离市中心较远，不利于交通出行。
项目周边暂无公交车，生活配套设施相应得不到完善。
项目户型为叠墅。
叠墅为两户叠加起来的户型。
无法满足客户对独栋的需求。
（三）“山语罗兰”房地产项目的机会分析。
随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
“山语罗兰”房地产项目的发展潜力也越来越高。
日照市经济整体向北发展。
“山语罗兰”房地产项目位于日照市北部，随着日照经济的向北发展，“山语罗兰”房地产项目也将吸引更多的置业者。
（四）“山语罗兰”房地产项目的威胁分析。
日照市楼盘云集。
莱顿小镇、昭阳小镇、原筑、水木清华等各派别墅小区，对“山语罗兰”房地产项目冲击较大，使得客户分流，竞争激烈。
日照市房地产价格呈上升趋势，但居民收入没有明显上升。
二、“山语罗兰”房地产项目的4PS分析（一）产品策略。
房地产产品是一个整体的概念，由三个层次组成：核心产品、形式产品、附加产品。
日照东港区秦楼片区规划方案设计
济宁医学院
大学学苑路城
山东路
景观水系
路 路
城市绿地公园
景观水系
市政府
具体位置位于城市大动脉北京路与城市规划绿带交汇处，作为城市对外展示的窗口。 基地东边的河流是东港区的主要河流，河两岸也是日照市重点打造的滨水景观带。 同时西侧的大学城，万平口景区和一些城市绿地公园，这些有利条件为基地提供了优越的居住品质与商业价值。
商业定位——沿枣庄路商业
理念——情景商业公园坊
我们选取了枣庄路商业街来重点分析我们的商业理念。
商业定位——沿枣庄路商业
情景商业公园坊
意向参考——茑屋书店（东京代官山）
结合国外的一些案例，提出了商业公园坊的概念
商业逻辑
通过沿街公园的景观渗透，沿着小尺度的街道分布着各种小店,打造一个有收益、有 格调、有品质的一个复合式文化生活空间。
综合社区！
我们的愿景是打造一个可居，可游，可憩，可赏，建筑与环境融合，舒适的高品质公园社区。 我们的设计目标是利用基地价值点，合理规划8.8万商业与25万住宅
设计难点
PROBLEM COMB
问题梳理
我们对本案进行了问题梳理，得出有三大设计难点。
如何根据周边资源打造高品质景观社区？ 如何根据现有资源合理定位商业形式及其布局？
公园
北 京 路 城市公园 快 速 路
同圆集团设计有限公司
日照市东港区秦楼片区规划设计方案
商业布局推演
原则——最大化利用高价值沿街面，尽量不做大商，少做高层 “U+1”字型布局（×）
“U+一”字型布局（×）
“U+C”字型布局（√）
社区生活轴
因为甲方提出尽量不做大型商业综合体，对未来运营造成困难，所以我们采用这种低层商业环社区组团的商业布局形式，同时也满足了 学苑路与东侧绿化带通透绿不低于百分40的要求。
房地产项目全程策划流程(日照海景房)教学文案
房地产项目全程策划流程（日照海景房）建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。
这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段第一章“某项目”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
第二节某项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析1．项目土地性质调查•地理位置•地质地貌状况•土地面积及其红线图•七通一平现状2．项目用地周边环境调查•地块周边的建筑物•绿化景观•自然景观•历史人文景观•环境污染状况3．地块交通条件调查•地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况•地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4．周边市政配套设施调查•购物场所•文化教育•医疗卫生•金融服务•邮政服务•娱乐、餐饮、运动•生活服务•游乐休憩设施•周边可能存在的对项目不利的干扰因素•历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1．宏观经济运行情况2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3．莱西房地产市场总体供求现状4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1．项目地块的优势2．项目地块的劣势3．项目地块的机会点4．项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1．类比竞争楼盘调研2．项目定位：•市场定位（区域定位、主力客户群定位）•功能定位•建筑风格定位五、项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念•商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价•类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2．项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算六、项目定价模拟1．均价的确定2．项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1．项目经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标•首期经济技术指标2．项目受期成本模拟•成本模拟表及其说明3．项目收益部分模拟•销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表•利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表•敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1．项目风险性评价•价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2．资金运用的风险性•减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本•对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3．经济政策风险•国际国内宏观经济形势的变化•国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1．影响项目开发节奏的基本因素•政策法规因素•地块状况因素•发展商操作水平因素•自己投放量及资金回收要求•销售策略、销售政策及价格控制因素•市场供求因素•上市时间要求2．项目开发节奏及结果预测•项目开发步骤•项目投入产出评估•结论第二章某项目规划设计策划第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。