房地产项目设计管理ppt课件
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房地产开发项目管理课件
估和预测。
可行性研究
对项目进行全面的市场分析、技术评 估和经济预测，以确定项目的可行性
、投资回报和风险控制。
确定项目目标和定位
根据市场需求、政策法规和公司战略 ，明确项目的目标、定位和预期收益 。
制定项目计划
根据可行性研究结果，制定详细的项 目计划，包括项目周期、预算和人员 配置等。
土地获取与规划设计
建立多元化的销售渠道，包括线上和线下 渠道，提高销售效率。
售后服务体系
客户关系管理
建立完善的售后服务体系，提供维修、保 养、更新等服务，提高客户满意度。
建立客户关系管理系统，及时了解客户需 求和反馈，提高客户满意度和忠诚度。
03
房地产开发项目管理的关键流程
项目立项与可行性研究
总结词
项目立项是房地产开发项目管理的起点 ，可行性研究则是对项目进行全面的评
制定合理的预算计划，充分考虑各种因素。
减少设计或施工方案的变更，加强前期规划和决策的准 确性。
项目质量缺陷
• 项目质量缺陷是房地产开发项目中不可忽 视的问题，可能影响项目的使用寿命和安 全性。
项目质量缺陷
•·
项目质量缺陷
原因分析： 材料质量不达标：使用的材料质量不符合标准，导致工程质量问题。
施工工艺不当：施工过程中未能按照规范要求进行操作，导致质量隐患。
风险管理软件
用于评估、监控和减轻项 目风险，如P3O、 RiskGuru等。
进度管理技术
甘特图
用于显示项目进度计划和 里程碑，便于跟踪和管理 。
网络图
用于表示项目活动之间的 关系和顺序，有助于优化 进度计划。
PERT图
用于估计和计划项目活动 时间和概率，以实现最佳 进度安排。
可行性研究
对项目进行全面的市场分析、技术评 估和经济预测，以确定项目的可行性
、投资回报和风险控制。
确定项目目标和定位
根据市场需求、政策法规和公司战略 ，明确项目的目标、定位和预期收益 。
制定项目计划
根据可行性研究结果，制定详细的项 目计划，包括项目周期、预算和人员 配置等。
土地获取与规划设计
建立多元化的销售渠道，包括线上和线下 渠道，提高销售效率。
售后服务体系
客户关系管理
建立完善的售后服务体系，提供维修、保 养、更新等服务，提高客户满意度。
建立客户关系管理系统，及时了解客户需 求和反馈，提高客户满意度和忠诚度。
03
房地产开发项目管理的关键流程
项目立项与可行性研究
总结词
项目立项是房地产开发项目管理的起点 ，可行性研究则是对项目进行全面的评
制定合理的预算计划，充分考虑各种因素。
减少设计或施工方案的变更，加强前期规划和决策的准 确性。
项目质量缺陷
• 项目质量缺陷是房地产开发项目中不可忽 视的问题，可能影响项目的使用寿命和安 全性。
项目质量缺陷
•·
项目质量缺陷
原因分析： 材料质量不达标：使用的材料质量不符合标准，导致工程质量问题。
施工工艺不当：施工过程中未能按照规范要求进行操作，导致质量隐患。
风险管理软件
用于评估、监控和减轻项 目风险，如P3O、 RiskGuru等。
进度管理技术
甘特图
用于显示项目进度计划和 里程碑，便于跟踪和管理 。
网络图
用于表示项目活动之间的 关系和顺序，有助于优化 进度计划。
PERT图
用于估计和计划项目活动 时间和概率，以实现最佳 进度安排。
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
房地产开发项目规划设计概述课件(PDF 81页)
城市分 区规划
城市详 控制性 细规划 修建性
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
2）城市规划的层次体系
地位和主要职能
★1 城市总体规划
城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城
市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建
设的综合部署和实施措施。
块状、带状、环状、
城市的性质、发展目标和规模 串联、组团、星座状
建筑风格
中式建筑风格
北京四合院 江南园林 新徽派建筑
欧陆风格
异域风格
新古典主义风格 现代主义风格
主题风格
四合院
江南园林
徽派建筑
西班牙风格
威尼斯水城
7.1 城市规划与房地产开发 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容 7.3 房地产开发项目的规划布局 7.4 房地产开发项目的建筑选型
2）城市规划的层次体系
★3 城市详细规划
城市详细规划
控制性详细规划 将城市总体规划的要求具体落实到地块上
如建筑密度、容积率、人口密度等
修建性详细规划
规划总平面图、市政设施的具体位置等
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
3）城市规划的特点
城市规划的特点
政策性 前瞻性 区域性 综合性 实践性
房地产开发
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
1）城市规划对房地产开发的影响
★ 城市规划引导房地产开发规划影响土地价值的变动
控制公共投资 控制私人投资
学区、青奥、 地铁、隧道
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
房地产项目管理规划设计建筑施工基础知识培训讲义教程课件PPT模板
XXX房地产基础知识培训
房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
有关房屋建筑类型的名词——居住类地产
联排别墅 • 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇
时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。
• 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯 均有的住宅；
• 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建 而成的建筑体，一般为多层或者小高层。
XXX房地产基础知识培训
房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
其它相关物业类型名词——办公类地产
有关房屋产品类型的名词——居住类地产
高档公寓 • 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃
层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业 管理等配套设施。 酒店式服务公寓 • 是指提供酒店式管理服务的公寓。 始于2004年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”; 市场定位很高; 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; 具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向 住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
房地产项目管理规划设计建筑施工基础知识培训
地产痴人 2015年11月
房地产开发的主要内容及相应基础知识
• 房地产开发的主要内容和产品种类 • 建筑基础知识培训 • 规划基础知识培训 • 建筑鉴赏
1、房地产开发的主要内容和产品种类
房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
有关房屋建筑类型的名词——居住类地产
联排别墅 • 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇
时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。
• 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯 均有的住宅；
• 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建 而成的建筑体，一般为多层或者小高层。
XXX房地产基础知识培训
房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
其它相关物业类型名词——办公类地产
有关房屋产品类型的名词——居住类地产
高档公寓 • 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃
层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业 管理等配套设施。 酒店式服务公寓 • 是指提供酒店式管理服务的公寓。 始于2004年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”; 市场定位很高; 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; 具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向 住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
房地产项目管理规划设计建筑施工基础知识培训
地产痴人 2015年11月
房地产开发的主要内容及相应基础知识
• 房地产开发的主要内容和产品种类 • 建筑基础知识培训 • 规划基础知识培训 • 建筑鉴赏
1、房地产开发的主要内容和产品种类
房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
房地产规划设计ppt课件
5.5.1 住宅功能分区的原则
内外分区原则
动静分区原则
洁污分区原则
5.5.2 住宅功能分区
私人行为空间
公共行为空间
家务行为空间 卫生行为空间
交通空间 室外过渡空间
完整最新版课件
10
5.6 配套设施规划
1 公共服务设施规划
2 市政公用设施规划
配套设 施规划
3 停车设施 4 安全设施
5 户外场地设施 5 服务管理设施
结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形 式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。
完整最新版课件
7
5.4.1 建筑类型
5.4 建筑造型
按建筑层数 划分
按平面特点 按结构类型
划分
划分
按户内空间 布局划分
低层住宅 多层住宅 高层住宅
点式住宅 条式住宅
砖混结构 框架结构 框架剪力墙 结构
平层式 错层 复式 跃层
概
念
按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向 重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便， 但形式的空间较为单调。
沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静， 土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。
布 3 混合式 局
4 自由式
采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采 纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。
5.7.3 道路交通规划要求
道路宽度要求
其他要求
完整最新版课件
12
5.8 绿地与景观规划
5.8.1 绿地规划
目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新
建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率
内外分区原则
动静分区原则
洁污分区原则
5.5.2 住宅功能分区
私人行为空间
公共行为空间
家务行为空间 卫生行为空间
交通空间 室外过渡空间
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10
5.6 配套设施规划
1 公共服务设施规划
2 市政公用设施规划
配套设 施规划
3 停车设施 4 安全设施
5 户外场地设施 5 服务管理设施
结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形 式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。
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7
5.4.1 建筑类型
5.4 建筑造型
按建筑层数 划分
按平面特点 按结构类型
划分
划分
按户内空间 布局划分
低层住宅 多层住宅 高层住宅
点式住宅 条式住宅
砖混结构 框架结构 框架剪力墙 结构
平层式 错层 复式 跃层
概
念
按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向 重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便， 但形式的空间较为单调。
沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静， 土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。
布 3 混合式 局
4 自由式
采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采 纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。
5.7.3 道路交通规划要求
道路宽度要求
其他要求
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12
5.8 绿地与景观规划
5.8.1 绿地规划
目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新
建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率
中建三局项目单方总价包干类住宅EPC设计管理要点PPT
严控设计 质量
明确优化 方向
延伸管理 链条
• 设计管理以设计质量控 制为主；
• 强化设计评审和跨版块 融合，保障现场建造
• 以不影响均一性及品质 的隐蔽项为主；
• 少量高价值的建筑做法 优化重点突破
• 以退为进，主动对接 • 借助方案报审机会，将
总包设计管理链条前延 至方案阶段，提升价值 创效空间
最懂客户需求･最具专业特色･最懂工程施工
配套费范围，该项成本可核减）
3.3 营造管控环境
（2）明确建设标准——准确、清晰的定义文件，是采用总价包干的前提！
✓ 主动细化定义文件，避免后期争议
交付界面
项目定义文件
技术标准
品牌清单
项目履约的依据
界面：交付条件、工作范围、工作内容——做什么 标准：设计要求、技术要求等——怎么做 品牌：材料设备品牌清单——用什么
设计价值链
最懂客户需求･最具专业特色･最懂工程施工
成本树——干、枝、叶
3.4 方案设计管控
如何延伸设计管理链条？
（1）寻找方案设计漏洞
某案例：
原方案设计为2层地下室。经复核地质情况，2层地 下室需开挖4m厚基岩，严重影响工期。经我方方案 优化，在旁边公园区域新增一块区域作为地下室， 整体优化为1层地下室。
最高 最高
住宅：剪力墙布置、配筋优化、边缘构件复核
最高
住宅：结构梁配筋及截面
最高
住宅：现浇板配筋及截面
最高
邻里中心：钢结构复核
最高
人防：人防梁板柱配筋复核
最高
市政配套范围界定
最高
设计创效管主道材要质关和连注接点形式，及管覆件盖从方案至深化设计，全专高 业
阀门设置优化
房地产项目工程管理ppt课件
对监理设备的管控对监理人员的管控对监理服务费的管控28录录工程管理架构工程管理架构工程计划管理工程计划管理工程技术管理工程技术管理工程师能力管理工程师能力管理29计划管理的目的计划管理的目的房地产是一个资源整合行业计划是将所有资源进行有序有效整合的主线房地产开发是项目开发计划管理是项目管理最重要的部分实现集团高周转战略工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理30怎么做好计划管理怎么做好计划管理动态反馈调整及时资源均衡使用wbs工作分解团队成员得到明确工作指令关键目标明确必达工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理31计划管理体系计划管理体系1定义集团关键节点2提供集团项目计划指导模板3建立集团计划管理平台系统自动督促提醒工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理32目录目录一项目基本开发流程二项目开发关键控制点三项目阶段性成果管理四公司计划管理体系五进度控制33一项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理34二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点完成开发预案投资决策土地购买项目启动工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理35概念设计方案设计初步设计二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点下达项目目标成本工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理36施工图设计施工准备二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点完成三通一平景观设计工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理37二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点主体结构施工到可售状态内装外装设备安装工程项目销售策略方案方案版初设版预热版开销售项目建设项目销售售楼处样板房建设装饰工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理38竣工移交业主入住商场开业项目结束二项目开发关键控制点二项目开发关键控制点项目总结工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理39阶段性成果管理的目的明确项目信息流的管理每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号对阶段性成果的完成质量由总经理下游项目职能负责人项目负责人进行评价项目运营知识的积累和共享三项目阶段性成果管理工程管理架构工程计划管理工程技术管理工程师能力管理40项目阶段成果管理目的项目阶段成果管理目的设立项目关键阶段项目质量核查点保证项目运营质量均好性运营知识积累和共享工程管理架构工程计
房地产项目设计管理ppt课件
消防分析图
消防登高面示意 消防车道（隐形消防车道）
管线综合图 给排水管径、走向、管井埋深
高低压配电、敷设走向
.
15
住宅节能设计控制图
控制窗墙比
强制 使用
保温
门窗 墙面 屋面
门窗
提高气密性 提高保温性能 块料铺贴
玻璃厚度 框料绝热措施
吊顶 遮阳
挡板 百页
隔热
玻璃热反射性能
屋面
架空
内
蓄水/绿化
屋顶内嵌
容
太阳能
热水器
清洁能源
道路照明
墙体内嵌
推荐
风能、地热
使用
节水
洁具 中水回用
资源节约
节能
灯具 变频泵
生态车库
.
精装修交楼
16
结构成本控制建议书
基础设计
基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度 基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基
功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙 结构选型
功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙
设计原因还是施工原因？ 材料原因还是施工原因？
9
设计发包管理建议书
发包策略
资源整合:指标与议标的利弊 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮
内 奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩
容
合同要件
合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算
表示协作关系
综合：厨房设备及环保、体育设施
表示协调关系
（泳池、运动场地等）
.
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
9
设计发包管理建议书
发包策略
资源整合:指标与议标的利弊 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮
内 奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩
容
合同要件
合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算
方案设计
施工图设计
硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私
软景：乔木、灌木、花卉、植被
14
规划设计深度控制图
总平面图
技术经济指标（子项建筑Biblioteka 积分配） 用地红线内 地上地下入口
道路设计图 道路宽度
景观节点/轴线示意 车行人行
转弯半径
道路标高
内
建筑物定位 地上建筑物层数/地下室轮廓线
容
建筑物定位坐标/±0.00标高
重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
13
景观设计任务书模板
项目 资料
建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图
营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线
内
设计
功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性
容
要点
成本要求：一类二类三类景区造价指标
成果 要求
质量/深度 单方造价
开发配套：生活配套/人防配套
项目定位 开发档次/营销主题
开发顺序/开发配套
设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
内 容
设计 要点
配套面积/层数/层高 空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观 物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理
成果 要求
一般项目
规划：总图/交通分析图/景观分析图 单体：典型住宅平、立面图/效果图
内
容
上部结构：平面布置/纵向布置 结构布置
地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板
7
设计缺陷评审控制图
功能缺陷
公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系 私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间 部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道
建筑立面：风格与色彩/装修与功能
内
感观缺陷
地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染
容
园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调
交楼索赔
交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼 装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋 入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼
内容提要
❖ 房地产企业管理与项目管理 ❖ 房地产开发的设计管理 ❖ 房地产开发的成本管理 ❖ 房地产开发的施工管理
1
项目开发设计管理分析图
I
Ⅱ
Ⅳ
Ⅲ
2
项目开发投入产出分析图
3
设计管理技术——“五图一书”
外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书
中心区
城郊结合部
郊区 山地
滨水
直观：看、听、闻
勘察：复杂地质条件、地下管线、文物 面积、形状、地形、朝向
容积率、总高度、层数、退让间距 施工环境
12
概念设计任务书模板
宗地现状
图纸：宗地位置/面积/形状/四至图
项目 资料
规划要点
照片：环境/地貌/配套/交通
开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线
管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度
10
设计技术管理——“五图一书”
项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 规划设计深度控制图 住宅节能设计控制图 结构成本控制建议书
11
项目基地环境分析图
区位条件
项目条件
资源利用 劣势规避
基地条件
内 容
约束条件 规划控制
开发条件
创新空间
用好资源 钻好空子
消防分析图
消防登高面示意 消防车道（隐形消防车道）
管线综合图 给排水管径、走向、管井埋深
高低压配电、敷设走向
15
住宅节能设计控制图
控制窗墙比
强制 使用
保温
门窗 墙面 屋面
门窗
提高气密性 提高保温性能 块料铺贴
玻璃厚度 框料绝热措施
吊顶 遮阳
挡板 百页
隔热
玻璃热反射性能
屋面
架空
内
蓄水/绿化
屋顶内嵌
容
表示协作关系 表示协调关系
综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
5
内部管理需求分析图
管理组织
机构设置 制度/流程
设置机构：综合素质/专业配套
不设机构：技术顾问/咨询机构 提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更
招标文件/设计任务书
技术类
内
作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化
4
外部管理合作关系图
概念设计
施工图审查
开
建筑设计
发
地质勘察
总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防
商 设计监理
土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理
专项设计
表示合同关系
装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明
公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等
管理
技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/
施工图
结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能
设计
内
材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定
容
目标
方案设计阶段:编制成本规划
成本
成本
施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价
管理
最终 成本
统一评价:单方造价控制水平
差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量
清洁能源
太阳能
热水器 道路照明
墙体内嵌
推荐
风能、地热
使用
节水
洁具 中水回用
资源节约
节能
灯具 变频泵
生态车库
精装修交楼
16
结构成本控制建议书
基础设计
基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度 基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基
功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙
结构选型
功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙
8
设计研发管理分析图
营销
地价与楼价 作品与商品
内
容
成本
建筑装修 建筑材料
施工
质量控制 责任界定
基地有优势：在整合上下功夫 基地无优势：在“送”字上下功夫 有名有利 有名无利 价格与效果/复杂与简单 交楼前与交楼后差异 国产与进口/名牌与普通 加工损耗与表面处理 方便施工保证效果 方便施工减少索赔
设计原因还是施工原因？ 材料原因还是施工原因？
管理模板
容
经济类
合同：设计/勘察/检测/加固/咨询
成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格
技术管理
控制缺陷：功能/感观/维护
管理评价
技术总结：踩盘/成本/交楼
技术配合
工程类：报建/招标/施工/验收
综合类：营销/招商/物业管理
6
成本内控责任分析图
方案
项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准
设计 设计
关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求
设计发包管理建议书
发包策略
资源整合:指标与议标的利弊 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮
内 奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩
容
合同要件
合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算
方案设计
施工图设计
硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私
软景：乔木、灌木、花卉、植被
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规划设计深度控制图
总平面图
技术经济指标（子项建筑Biblioteka 积分配） 用地红线内 地上地下入口
道路设计图 道路宽度
景观节点/轴线示意 车行人行
转弯半径
道路标高
内
建筑物定位 地上建筑物层数/地下室轮廓线
容
建筑物定位坐标/±0.00标高
重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
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景观设计任务书模板
项目 资料
建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图
营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线
内
设计
功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性
容
要点
成本要求：一类二类三类景区造价指标
成果 要求
质量/深度 单方造价
开发配套：生活配套/人防配套
项目定位 开发档次/营销主题
开发顺序/开发配套
设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
内 容
设计 要点
配套面积/层数/层高 空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观 物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理
成果 要求
一般项目
规划：总图/交通分析图/景观分析图 单体：典型住宅平、立面图/效果图
内
容
上部结构：平面布置/纵向布置 结构布置
地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板
7
设计缺陷评审控制图
功能缺陷
公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系 私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间 部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道
建筑立面：风格与色彩/装修与功能
内
感观缺陷
地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染
容
园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调
交楼索赔
交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼 装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋 入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼
内容提要
❖ 房地产企业管理与项目管理 ❖ 房地产开发的设计管理 ❖ 房地产开发的成本管理 ❖ 房地产开发的施工管理
1
项目开发设计管理分析图
I
Ⅱ
Ⅳ
Ⅲ
2
项目开发投入产出分析图
3
设计管理技术——“五图一书”
外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书
中心区
城郊结合部
郊区 山地
滨水
直观：看、听、闻
勘察：复杂地质条件、地下管线、文物 面积、形状、地形、朝向
容积率、总高度、层数、退让间距 施工环境
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概念设计任务书模板
宗地现状
图纸：宗地位置/面积/形状/四至图
项目 资料
规划要点
照片：环境/地貌/配套/交通
开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线
管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度
10
设计技术管理——“五图一书”
项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 规划设计深度控制图 住宅节能设计控制图 结构成本控制建议书
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项目基地环境分析图
区位条件
项目条件
资源利用 劣势规避
基地条件
内 容
约束条件 规划控制
开发条件
创新空间
用好资源 钻好空子
消防分析图
消防登高面示意 消防车道（隐形消防车道）
管线综合图 给排水管径、走向、管井埋深
高低压配电、敷设走向
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住宅节能设计控制图
控制窗墙比
强制 使用
保温
门窗 墙面 屋面
门窗
提高气密性 提高保温性能 块料铺贴
玻璃厚度 框料绝热措施
吊顶 遮阳
挡板 百页
隔热
玻璃热反射性能
屋面
架空
内
蓄水/绿化
屋顶内嵌
容
表示协作关系 表示协调关系
综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
5
内部管理需求分析图
管理组织
机构设置 制度/流程
设置机构：综合素质/专业配套
不设机构：技术顾问/咨询机构 提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更
招标文件/设计任务书
技术类
内
作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化
4
外部管理合作关系图
概念设计
施工图审查
开
建筑设计
发
地质勘察
总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防
商 设计监理
土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理
专项设计
表示合同关系
装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明
公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等
管理
技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/
施工图
结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能
设计
内
材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定
容
目标
方案设计阶段:编制成本规划
成本
成本
施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价
管理
最终 成本
统一评价:单方造价控制水平
差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量
清洁能源
太阳能
热水器 道路照明
墙体内嵌
推荐
风能、地热
使用
节水
洁具 中水回用
资源节约
节能
灯具 变频泵
生态车库
精装修交楼
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结构成本控制建议书
基础设计
基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度 基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基
功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙
结构选型
功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙
8
设计研发管理分析图
营销
地价与楼价 作品与商品
内
容
成本
建筑装修 建筑材料
施工
质量控制 责任界定
基地有优势：在整合上下功夫 基地无优势：在“送”字上下功夫 有名有利 有名无利 价格与效果/复杂与简单 交楼前与交楼后差异 国产与进口/名牌与普通 加工损耗与表面处理 方便施工保证效果 方便施工减少索赔
设计原因还是施工原因？ 材料原因还是施工原因？
管理模板
容
经济类
合同：设计/勘察/检测/加固/咨询
成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格
技术管理
控制缺陷：功能/感观/维护
管理评价
技术总结：踩盘/成本/交楼
技术配合
工程类：报建/招标/施工/验收
综合类：营销/招商/物业管理
6
成本内控责任分析图
方案
项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准
设计 设计
关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求