房地产市场形势分析报告(2011年第二季度)

房地产市场形势分析报告（2011 年第二季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2011 年7 月31 日章节目录一、宏观形势分析. (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (8)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (16)、宏观形势分析（一）上半年国民经济保持平稳较快增长上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。

初步测算，上半年国内生产总值204459 亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。

分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178 亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581 亿元，增长9.2%。

从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。

中国在2010年开始的紧缩性调控，在2011 年上半年严格执行。

整体而言，2011 年下半年，货币仍将继续收缩。

但是，对于中国这个庞大的经济系统而言，变化从来都是不期而至。

诸多看似矛盾的因素在影响着下半年的中国经济——既要保增长、又要抑制通胀，中央紧缩与地方扩张，大上项目与结构调整，以及外部经济环境改善等多种因素，都会综合作用于下半年的中国经济。

预计，如果不出现大的意外，下半年中国经济仍将维持快速增长的势头，全年经济增速将维持在9%-10%。

在政府不断出台调控措施的情况下，通胀水平可能会维持在现有水平，全年消费者物价指数将达到5%以上水平。

（二）固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。

上半年，全国固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长25.6%。

其中，国有及国有控股投资43050 亿元，增长14.6%。

分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。

分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。

从环比看，6 月份固定资产投资（不含农户）下降 1.04%。

上半年，全国房地产开发投资26250 亿元，同比增长32.9%。

其中，住宅投资18641 亿元，增36.1%。

全国商品房销售面积44419 万平方米，同比增长12.9%。

其中，住宅销售面积增长12.1%。

上半年，房地产开发企业本年资金来源40991 亿元，同比增长21.6%。

6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。

经国务院批准，国家统计局从2011年4月份起，对外公布国内生产总值（GDP、规模以上工业增加值、固定资产投资（不含农户）、社会消费品零售总额四项统计指标的经季节调整的环比数据。

根据季节调整模型自动修正结果，对1季度GDP 2-5月份规模以上工业增加值、固定资产投资（不含农户）、社会消费品零售总额环比增速进行修订。

修订结果及2季度GDP环比数据、6月份其他指标环比数据如下：表1: 2011年上半年全国固定资产投资情况二、房地产开发投资受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自2010年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然连续运行于100点以上的景气区间。

（一）国房景气指数小幅回落全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

总体上看，在一系列宏观调控政策影响下，6月份国房景气指数呈回落态势。

国家统计局发布的数据显示：2011年6月“国房景气指数”为101.75，比5月份回落1.25点，比上年同期回落3.31 点。

表2 : 2010-2011年6月国房景气指数8月104.11104.89109103.57 | 9月103.52104.85108.56104.03 10月103.57104.88108.67104.5511月103.2104.82106.25104.3412月101.79103.87104.81104.54 2011年2月102.9104110.5104.7 3月102.98103.83109.98104.5 | 4月103.19104.04109.18103.025月103.2104.31109.1103.22 | 6月101.75103.93108.91102.12从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.93，比5月份回落0.38 点，比上年同期回落1.61点；房屋施工面积分类指数为108.91，比5月份回落0.19点，比上年同期回落0.48点；商品房平均销售价格指数为102.12，比5 月份回落1.10点，比上年同期回落4.66点。

图1 : 2009-2011年6月国房景气指数及主要分类指数走势12011511010055SO—再地产开发投帝弁隶甫散谢品鶴平均聘窖仰幅分类it發数据来源：国家统计局注：自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”（二）房地产开发投资增速回落在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-6月全国房地产开发投资增速依然保持了30沖上的高增长态势，但增速回落。

国家统计局发布的数据显示：2011 年1-6月全国完成房地产开发投资26250.4亿元，同比增长32.93%,增幅同比回落5.2个百分点，比今年1-5月回落1.7个百分点。

从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。

在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。

具体来看，2011年1-6月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资18640.7亿元，同比增长36.14%,增幅同比提高1.7个百分点，比今年1-5月回落1.7个百分点，占房地产开发投资的比重为71.01%;办公楼投资1067.9亿元，同比增长26.24%,增幅同比回落33.5个百分点，比今年1-5月回落0.3个百分点，所占比重为4.07%;商业营业用房投资3147.5亿元，同比增长38.58%,增幅同比提高4.1个百分点，比今年1-5月提高2.6个百分点，所占比重为11.99%;其他投资3394.4亿元，同比增长15.55%,增幅同比回落40.0个百分点，比今年1-5月回落5.5个百分点，所占比重为12.93%。

从保障性住房的供给情况来看，2011年1-6月，90平方米以下住房完成投资5555.4亿元，同比增长31.1%,增幅同比提高1.9个百分点，比今年1-5月回落0.6个百分点，占住宅投资的比重为29.8%;经济适用房完成投资471.8亿元，同比增长8.9%,增幅比今年1-5回落2.6个百分点，上年同期为负增长1.7 个百分点，占住宅投资的比重仅为2.5%。

现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

表3 : 2011年1-6月不同用途房地产投资完成额及同比增长单位：亿元，%数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2011年1-6月东部地区完成房地产开发投资 15437.7 亿元，同比增长30.2%,增幅同比回落10.1个百分点，比今年1-5月回落1.0 个百分点；中部地区完成投资5413.2亿元，同比增长35.7%,增幅同比提高2.5 个百分点，比今年1-5月回落0.8个百分点；西部地区完成投资5399.6亿元， 同比增长38.5%,增幅同比提高1.5个百分点，比今年1-5月回落5.1个百分点。

图2 : 2010年5月-2011年6月累计不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局（三）房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开 发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。

国家统计局发布的数据显 示：2011年1-6月全国房地产开发企业到位资金 40990.9亿元，同比增长21.6%, 增幅同比回落24.0个百分点，比今年1-5月提高2.1个百分点。

其中，国内贷 款7022.7亿元，同比增长6.8%,增幅同比回落27.7个百分点，比今年1-5月 提高2.2个百分点；利用外资438.4亿元，同比增长75.5%,增幅同比提高72.7%, 比今年1-5月提高18.2个百分点；企业自筹资金16463.0亿元，同比增长32.7%, 增幅同比回落18.2个百分点，比今年1-5月提高1.8个百分点；其他资金17066.8 亿元，同比增长17.8%,增幅同比回落30.1个百分点，比今年1-5月提高3.26000050000400003000020000i I. _201啤1 母月 2010^V7fl 2010年1国月 3010年”11 2011^1-2 2011^1-4月 2011^1-6^ 月10000个百分点。

在其他资金中，定金及预收款10235.9亿元，同比增长26.9%，增幅同比回落13.2个百分点，比今年1-5月提高3.6个百分点；个人按揭贷款4181.4 亿元，同比下降7.9%,降幅比今年1-5月缩小0.1个百分点，去年同期为增长60.4个百分点。

表4 : 2010-2011年1-6月全国房地产开发企业资金来源及同比单位：亿元，%总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比仍呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发商的资金压力正在加大。

作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收 紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下， 开发企业资金来源将继续趋紧，预计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。

三、土地市场情况在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来全国土地市场稍显冷清，房地 产开发企业土地购置面积增速回落， 但与此同时，待开发土地面积增速回升。

国 家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积 21909.8万平方米，同比增长18.4%,增幅同比回落17.2个百分点，比今年1-5 月回落10.2个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积29631.6万平方米，同比增长29.4%,增幅比今年1-5月份提高4.7个百分点，上年同期为 下降15.1个百分点。

图3 : 2010年5月-2011年6月累计全国房地产土地购置与开发面积E 年扌腐月2010^1-7^ 230年M月201D 年升？ 1号数据来源：国家统计局注：自2011年起，取消发布“完成开发土地面积”数据5COOO400003COOO2COOO10000殖菱土地嶽职 ……舉土验聲丐阳畫屉比 ------ 将井发阎出四、商品房销售情况（一）市场供应增速环比微回落统计数据显示：2011年1-6月全国商品房累计施工面积405737.6万平方米,同比增长31.6%,增幅同比提高2.9个百分点，比今年1-5月回落0.8个百分点。