成本管理五大要素.pdf
月
㵂Ü
管理处主管：1 人 管理员：4 人
4 人×1500 月
元/ 10200
元/月
1人
1 人×1200 元/
月
小计
44 人
59760 元
17810 元/月
3438 元/月
2 保险、福利 183 元/月
按 30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每
人每月按 200 元
◼ 支出预算
二 办公费
1+2+----+5 4791 元/月
通讯：电话 3 台×100.元/月.台
1 通讯
=300 移动电话台 4 300.-元/月
综合 计算
660 元/ 月
网费 1×60-元/月
固定
资产
2
及
一
次
性
投
投入 入
4
万元固资按
3
年折旧
约 1111 元/ 月
物品折旧费
3 服装
每人 4 套,使用期 3 年, 每套平均单价 120 元
人数×套数× 单价÷36 月 520 元/月
4 低值易耗品 按人均每月 元计
人均数×人数 500 元/月
5 水电费
2000 元/月
据渝价［2004］778 号文应为：
0.2 元/月×10 万平方米=20000 元/
月
三
公 共 设 施 备 维电 梯 电 费 ： 550 元 / 月 × 20 台
修养护费
约 6000 平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等） ◼ 测算该项目全年成本费用总额是多少？
◼ 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？
◼ 支出预算
序号 项目
测算依据
测算式
测算 结果
备注
人员 一 工资
1+2
78614。8 元
协管队：20 人 队长：1 人ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2人 门岗：4 人 巡逻岗：4 人
物业管理成本内容 ◼ 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费） 基本工资 社会保险费 按规定提取的福利费 加班费 服装费 工服洗涤费 ◼ 测算公式： 人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积 S
案例分析 ◼ 法定劳动时间：20.82 天 ◼ 法定计薪天数：21.75 天 ◼ 社保计算基数 社平工资的 60%： 30990 元×60%=18594 元÷12=1549.5 元 ◼ 日加班工资计算方法 最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40 元 周六周日加班：40×2=80 元 周一至周五：40×1.5=60 元 法定节日：40 元×3=120 元 ◼ 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费） ◼ 维修维保费
◼ 办公费
◼ 物业管理企业固定资产折旧
◼ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
◼ 经业主同意的其它费用
物业管理的成本分类
◼ 会计科目的成本构成
营业成本
直接人工费（项目费用）
直接材料费（项目费用）
间接费用等（公司管理费用）
期间费用或经营管理费用 管理费用
财务费用
国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用
1
装修费 能源费 康乐设施费 杂项费用 ◼ 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费= ｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费） ◼ 清洁机械材料费 化粪池清理费 ◼ 劳保用品费 ◼ 清洁工具购置费 垃圾外运费 其它费用 水池清洗费 ◼ 测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费） 绿化用水 劳保用品费 农药化肥 园林景观再造费 工具费 ◼ 测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费 保安系统费 保安系统费日常运行和维护费 日常保安器材费 ◼ 测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 办公费用 交通费 通信费 低质易耗品 书报费 宣传广告和市场推广费 法律费用 ◼ 测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具 通迅设备 办公设备 工程维修设备 其它设备 固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费） 公众责任险 设施设备险 ◼ 测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 经业主同意的其它费用（其它费用）
成本管理五大要领
物业管理成本
◼ 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各
项支出。
◼ 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
◼ 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
◼ 物业管理区域清洁卫生费用
◼ 物业管理区域绿化养护费用
◼ 物业管理区域秩序维护费用
2
物业管理成本估算方法 ◼ 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准
◼ 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本
◼ 成本估算结果汇总 测算程序
◼ 根据物业档次、类型确定服务标准 ◼ 确定收费面积、 ◼ 编制劳动定员、定额、定酬表 ◼ 按九项成本分别测算费用 ◼ 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据 从物业法规角度认识 ◼ 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5% ◼ 酬金制计税 应税总额=酬金*10% ◼ 行业贯例 酬金=成本*10—15% 利润=收入* 10—15% ◼ 收费面积不等于物业区域建筑面积 案例分析 ◼ 某项目总建筑面积 10 万平方米，共有 700 户，二个出入口，20 台电梯，十个住宅单元，150 车位
1 人×2000 2 人×1740 13 人×1540
31660 元/月
1 人工费
车管工：4 人 2人
4 人×1540
轮休：3 人
工程部：共 4 人
4 人×1500 月
元/ 6000
元/月
保洁部：共 14 人
14 月
人×850
元/ 11900
元/月
3
䦋㌌㏒㧀
1 人×3000 元/
좈琰 茞ᓀ客户服务：6 人
=11000 元/月
企业成本管理的关键要素
企业成本管理的关键要素企业成本管理是指企业在生产经营过程中，对产生的各类成本进行合理控制和管理的过程。
有效的成本管理可以提高企业竞争力，增加利润，并为企业的可持续发展提供基础。
本文将探讨企业成本管理的关键要素。
一、成本分类和归集成本管理的第一步是对成本进行分类和归集。
常见的成本分类包括直接成本和间接成本、可变成本和固定成本、产品成本和期间成本等。
通过准确分类和归集成本，企业可以更好地了解成本的组成和分布情况，为后续的成本管理提供依据。
二、成本控制策略与目标设定成本控制是指企业通过一系列措施和策略，控制和降低成本的过程。
在制定成本控制策略时，企业需要明确成本控制的目标。
目标可以是降低生产成本、提高利润率、优化资源配置等。
制定明确的目标有助于企业明确成本控制策略的方向，并对成本控制的实施进行有效的监控和评估。
三、流程和作业的优化企业成本管理需要通过优化生产流程和作业方式来降低成本。
通过优化流程，可以减少生产环节中的浪费和不必要的成本支出。
作业的优化可以通过提高生产效率、降低人力成本、优化设备使用等方式来实现。
在优化流程和作业时，企业需要综合考虑效率、质量和成本的平衡，以获得最佳的成本效益。
四、供应链管理供应链管理是企业成本管理中不可忽视的要素之一。
通过与供应商建立紧密的合作关系，可以实现原材料采购成本的降低。
供应链管理还可以通过减少物流环节和缩短供应链的时间，来降低仓储和运输成本。
与供应商的良好合作和信息共享有助于实现成本的最优化。
五、技术创新和信息化建设技术创新和信息化建设在企业成本管理中起着重要的推动作用。
通过引入先进的生产设备和技术，企业可以提高生产效率和质量，从而降低生产成本。
同时，信息化建设可以提高业务流程的透明度和效率，减少人力和纸质文件的使用，降低管理成本。
技术创新和信息化建设是实现成本管理的重要手段之一。
六、绩效管理和激励机制绩效管理和激励机制对于实现成本管理的目标和效果至关重要。
通过建立科学合理的绩效指标和评估体系，可以对员工的工作进行有效监控和激励，鼓励员工节约成本、提高效率。
论企业成本管理控制的五大基本要素
收稿日期:2007-05-16作者简介:张复生(1962-),男,河南济源人,本科,郑州大学商学院副教授。
论企业成本管理控制的五大基本要素张复生(郑州大学商学院,河南郑州450001)摘 要:市场经济在客观上要求企业必须讲求经济核算,企业要讲求经济核算必须进行有效的成本控制。
影响企业实施成本控制的因素包括成本管理理念、企业的产业链、工程设计的合理性、企业组织结构和成本控制制度等五个基本要素。
成本控制基本要素是企业实施成本控制的前提条件和物质基础,它们对企业实施成本控制的效率和效果具有决定性的影响。
关键词:管理理念;成本控制;基础研究中图分类号:F275.3 文献标识码:A 文章编号:1671-6701(2007)06-0073-02 在充分竞争的市场条件下,企业的超额利润主要来自成本费用的降低。
因此,企业要实施成本控制,首先必须研究和打造其成本控制的基础,即实施成本控制的各种基本要素。
企业成本控制的基本要素是指企业实施成本控制所涉及的、直接决定企业成本控制效果的、既相互区别又相互影响的企业内部各种相关因素。
企业成本控制的基本要素应当包括成本管理理念、产业链、工程设计、组织结构和成本控制建设等。
不同的成本控制要素在企业实施成本控制中所发挥的作用各不相同,但却相互关联和影响。
一、成本管理理念成本管理理念是指企业经营管理者对成本管理和控制及其在企业竞争力方面所发挥作用的基本认识和态度。
成本管理理念是企业实施成本控制的最为基础性的要素:凡是竞争性企业都应讲求经济核算;凡是讲求经济核算的企业都应讲求成本的管理和控制;企业要实施成本的管理和控制,首先必须具备成本管理的理念;成本管理理念既会影响服务于成本管理的工程设计,又直接决定成本管理的制度;而企业的工程设计和成本管理制度又是实施成本控制的基础,它们直接影响着企业成本控制的效果;企业成本控制的效果又反过来影响成本管理理念的更新。
企业成本管理理念应当是企业文化的一个重要组成部分,既是企业管理者管理企业的一种思想,又是企业所有员工的一种素质反映;既是一种管理意识,更应是一种管理传统;既反映在企业的管理制度中,又体现在企业的经营管理活动中,更是人们从事各种活动的一种行为指南。
企业成本管理的关键要素有哪些
企业成本管理的关键要素有哪些在当今竞争激烈的商业环境中，企业要想保持竞争力并实现可持续发展，有效的成本管理至关重要。
成本管理不仅仅是简单地削减开支，而是一个综合性的战略过程，涉及到企业运营的各个方面。
那么，企业成本管理的关键要素究竟有哪些呢？首先，明确的成本管理目标是关键的起点。
企业需要根据自身的战略规划和市场定位，确定清晰、可衡量的成本管理目标。
这可能包括降低总成本、提高成本效益比、优化成本结构等。
目标的设定应该具有前瞻性和现实性，既要考虑短期的运营需求，也要符合长期的发展战略。
成本核算体系的建立与完善是基础。
准确的成本核算能够为企业提供关于各项成本的详细信息，帮助企业了解成本的构成和分布。
这包括直接成本（如原材料、直接人工）和间接成本（如管理费用、设备折旧）的清晰划分。
通过科学的核算方法，如作业成本法、标准成本法等，企业可以更精确地计算产品或服务的成本，为成本控制和决策提供可靠依据。
成本控制是成本管理的核心环节。
这意味着企业要在各个业务环节中采取措施，限制成本的增长。
在采购方面，通过与供应商的有效谈判、优化采购流程等方式降低采购成本；在生产环节，提高生产效率、减少废品和次品的产生，从而降低生产成本；在销售和营销方面，合理规划广告和促销活动，避免不必要的费用支出。
同时，企业还需要建立严格的成本预算制度，对各项费用进行预先规划和控制，确保实际支出不超出预算范围。
资源的合理配置也是不可忽视的要素。
企业的资源包括人力、物力、财力等，要确保这些资源被分配到最能产生价值的地方。
例如，对于人力资源，要根据业务需求合理安排岗位和人员，避免人员冗余或不足；对于设备和设施，要根据生产和运营的需要进行合理购置和维护，提高资产的利用效率。
技术创新在成本管理中发挥着越来越重要的作用。
采用新的生产技术、管理方法或信息技术系统，有可能大幅提高生产效率、降低运营成本。
例如，自动化生产线可以减少人工成本，先进的库存管理系统可以降低库存成本。
工程项目成本管理五个要点
工程项目成本管理五个要点工程项目成本管理是指对工程项目的成本进行规划、控制和分析，以确保项目在预算范围内按时、按质量完成。
在项目管理中，成本管理是一个重要的组成部分，也是一个复杂的过程。
下面将介绍工程项目成本管理的五个要点。
一、成本计划成本计划是工程项目成本管理的第一步，它是一个对项目成本的预测。
在成本计划中，需要考虑参与项目的所有成本，包括劳动力成本、材料成本、设备成本、外包成本等。
成本计划应当根据项目的实际情况和预算，制定合理的成本目标和时间表，为项目成本的控制和分析提供基础。
同时，成本计划还需要考虑项目风险和不确定性因素，以便做出相应的应对措施。
二、成本估算成本估算是在成本计划的基础上，根据项目的实际情况和前期调研资料，对各项成本进行估算。
成本估算的目的是准确预测项目所需的成本，并提供决策依据。
在进行成本估算时，需要考虑项目的规模、复杂度、地理位置、市场价格等因素，并采用合适的方法和工具进行估算，如比较估算法、参数估算法、类比估算法等。
成本估算需要有合理的依据和数据支持，并结合风险分析进行综合评估。
三、成本控制成本控制是工程项目成本管理的核心环节，它是通过设立目标和标准，实施监督和控制成本的过程。
成本控制的目标是使项目在预算范围内按时、按质量完成。
在进行成本控制时，需要根据实际情况和成本计划，制定合理的成本控制目标和措施，并对项目的成本进行跟踪和监控。
成本控制需要及时发现和纠正成本偏差，并采取相应的措施进行调整，以确保项目的成本控制目标得以实现。
四、成本分析成本分析是对项目成本进行深入研究和分析，以了解成本结构、成本变动和成本效益。
成本分析的目的是为成本控制和决策提供依据，以便更好地管理和利用项目的成本资源。
在进行成本分析时，可以采用比率分析、趋势分析、敏感性分析等方法，对项目的成本进行分析和评估。
通过成本分析，可以发现和解决成本问题，提高成本效益，优化项目的成本资源配置。
五、成本管理信息系统成本管理信息系统是支持工程项目成本管理的关键技术手段，它通过收集、处理、存储和传递项目成本信息，提供决策依据和技术支持。
(成本管理)成本核算模型
作业成本要素与核算模型（上）作业成本核算模型是实施作业成本法（Activity-Based Costing）的基础，是对作业成本法核算体系的描述，因此作业成本核算模型在作业成本法的实施过程中具有重要地位。
作业成本要素是构成作业成本核算模型的元素，他们按照一定规则组合在一起形成作业成本核算模型。
本文通过对作业成本要素和核算模型的分析，来探讨扩展的作业成本核算模型，这种核算模型不仅是实施作业成本法的基础，对开发作业成本管理系统也具有借鉴意义。
作业成本要素作业成本核算模型包括五大要素：资源、作业、成本对象、成本动因和分配路径，以及会计期间和组织结构两个辅助要素。
资源、作业和成本对象是成本的承担者，是可分配对象。
在企业中，资源、作业和成本对象都具有比较复杂的关系，因此，增加资源账户、作业账户和成本对象账户来分别管理资源、作业和成本对象。
下面分别对各要素进行分析：资源从广义讲，资源（Resource）作为一个概念外延非常广泛，涵盖了企业所有价值载体，但是，在作业成本法下，资源实质上是指为了产出作业或产品而进行的费用支出，实际上，资源就是指各项费用总体。
资源：作为分配对象的资源就是消耗的费用，可以理解为每一笔费用。
资源可以直接面向作业和成本对象分配，就是传统成本法的直接材料。
资源账户对象资源账户是从资源类别的角度描述资源。
账户在传统成本中已经存在，制造费用、直接材料、直接人工就是账户。
在作业成本法中，资源账户不仅是一个分类的概念，而且还作为分配的主体，是一个分配对象。
在传统成本中，制造费用汇总后按工时分配，实际制造费用账户作为一个主体在参与分配。
资源账户参与分配，会造成成本信息扭曲，账户包含的资源内容越多，成本扭曲越大。
作业成本法中，可以建立具有层次结构的多个资源账户，通过细分账户实现采用多次分配增加资源成本分配的准确性。
一个资源账户可以看成是一系列资源的集合，资源账户的分配需要先对资源账户进行汇总后再进行分配。
管理目标五大要素
管理目标五大要素
管理的目标有五大要素：绩效、成本效率、品质、灵活性和客户服务。
一、绩效：指的是组织成员在接受某种组织机构鼓励和引导之后，以定义目标、严格
要求和以计划实践等方式最大限度地发挥其专业绩效、科学绩效、公共绩效和绩效对企业
的可持续发展有积极的影响的能力。
具有明确的、清晰的、可衡量的绩效度量标准，根据
标准度量绩效结果，进行绩效管理和绩效考核。
二、成本效率：管理的目的是提高组织的效率，以满足企业成本要求。
在管理中，根
据成本预算和预算外资本投资，对组织内实施合理的资源分配和资源投资，实现有效成本
管理，包括财务管理、技术创新管理、市场营销管理等。
三、品质：指的是企业的商品、服务和过程的总体表现，是企业的竞争力的重要表现。
重视和改善品质，尤其是根据顾客的需求改善现有品质，能提高企业竞争力。
由于产品和
服务的品质对客户有重要影响，因此，关注品质是管理的重要方法。
四、灵活性：灵活性是指企业及其管理者能够快速地适应外部环境变化，以此来优化
企业的组织结构与管理层次，扩大企业发展空间。
因此，管理者应该在企业中营造良好的
灵活性，营造一个环境，使组织成员能够更加快速、高效地做出决策、实施计划和调整组
织结构。
五、客户服务：企业通过实施客户服务管理来遵守客户利益，确保客户满意度。
客户
服务管理可以提高服务效率，根据客户的需求，提供定制的服务内容，改进服务的质量与
效果。
此外，还要注重对客户的投诉分析，减少与客户之间的疏远，保持良好的客户关系。
成本管理的关键要素与实施策略
成本管理的关键要素与实施策略企业成本控制与管理是企业经营过程中至关重要的一环。
它直接影响着企业的盈利能力和竞争力。
有效的成本管理可以帮助企业降低成本、提高效益，从而实现可持续发展。
本文将探讨成本管理的关键要素与实施策略。
一、成本管理的关键要素1. 成本分类与分析成本管理的第一步是对成本进行分类和分析。
企业需要将成本分为直接成本和间接成本、可变成本和固定成本等不同类别，以便更好地掌握成本结构和成本组成。
通过对成本的详细分析，企业可以发现成本的主要来源和变动原因，为制定成本控制策略提供依据。
2. 成本预算与控制成本预算是成本管理的重要工具之一。
企业应该根据业务规模和发展目标，制定合理的成本预算。
预算应该包括各项成本的详细预计，并设定相应的控制指标。
通过与实际成本的对比，企业可以及时发现成本偏差，并采取相应的控制措施，确保成本在可控范围内。
3. 成本效益评估成本管理的目标是提高企业的效益。
因此，企业需要对成本与效益进行全面评估。
通过对成本与效益的关系进行分析，企业可以确定哪些成本是创造价值的，哪些成本是不必要的或低效的。
在成本效益评估的基础上，企业可以有针对性地进行成本削减和效益提升，以实现成本最优化。
二、成本管理的实施策略1. 供应链管理供应链管理是成本管理的重要环节。
企业应该与供应商建立长期稳定的合作关系，并通过供应链优化来降低采购成本和运输成本。
同时，企业还应该加强对供应商的管理和监督，确保供应商提供的产品和服务符合企业的质量要求，避免因供应链问题导致的额外成本。
2. 生产过程优化生产过程是成本管理的关键环节。
企业应该通过流程再造和工艺改进，提高生产效率，减少生产成本。
同时，企业还应该关注产品质量管理，避免因质量问题导致的售后成本和声誉损失。
通过不断优化生产过程，企业可以实现成本的持续降低。
3. 人力资源管理人力资源是企业最重要的资产之一。
企业应该注重人力资源的合理配置和管理，避免人力资源的浪费和低效。
项目全面成本管理的原则、实施要素和主要环节
项目全面成本管理的原则、实施要素和主要环节项目全面成本管理的原则包括以下几点：1. 全面性原则：全面考虑项目的各个方面和阶段的成本，包括项目的规划、实施和监控阶段。
2. 数据精确性原则：确保项目成本数据的准确性和完整性，避免因数据错误而导致决策失误。
3. 策略一致性原则：项目的成本管理要与项目的整体目标和战略一致，确保成本管理活动与项目的其他管理活动紧密衔接。
4. 持续改进原则：不断优化项目成本管理过程，提高成本管理水平和效能。
实施项目全面成本管理需要考虑以下几个要素：1. 组织架构：建立项目成本管理组织架构，明确各个成本管理职能部门的职责和权限，确保成本管理活动有效进行。
2. 工具和技术：使用合适的成本管理工具和技术，包括成本估算、成本控制、成本核算等方法，以支持项目的成本管理活动。
3. 成本管理计划：制定详细的成本管理计划，明确项目的成本目标、成本管理活动的时间表和责任人，确保成本管理按计划进行。
4. 成本管理文档：建立完善的成本管理文档，包括成本估算报告、成本控制报告、成本核算报告等，以支持项目成本管理的跟踪和监控。
项目全面成本管理的主要环节包括以下几个方面：1. 成本估算：根据项目的需求和资源情况，对项目的各个活动和工作进行成本估算，确定项目的总体成本预算。
2. 成本控制：对项目的成本执行情况进行监控和控制，及时发现和处理成本偏差，以保证项目成本在可控范围内。
3. 成本核算：按照项目的成本管理计划，对项目的成本进行核算，包括成本的分类、计算和分配，确保成本的准确性和合理性。
4. 成本报告：及时向项目相关方提交成本报告，包括成本的执行情况、偏差分析、成本的使用效益等，以便于项目相关方了解项目的成本状况。
成本管理三要素
成本管理三要素成本控制管理的三要素是计划、执行和监控。
成本控制介绍：成本控制保证成本在预算估计范围内的工作。
根据估算对实际成本进行检测，标记实际或潜在偏差,进行预测准备并给出保持成本与目标相符的措施。
主要包括监督成本执行情况及时发现实际成本与计划的偏离；将一些合理改变包括在基准成本中；防止不正确、不合理、未经许可的改变包括在基准成本中；把合理改变通知项目涉及方。
在成本控制时，还必须和其范围控制、进度控制、质量控制等相结合。
定额制定：定额是企业在一定生产技术水平和组织条件下，人力、物力、财力等各种资源的消耗达到的数量界限，主要有材料定额和工时定额。
成本控制主要是制定消耗定额，只有制定出消耗定额，才能在成本控制中起作用。
工时定额的制定主要依据各地区收入水平、企业工资战略、人力资源状况等因素。
在现代企业管理中，人力成本越来越大，工时定额显得特别重要。
在工作实践中，根据企业生产经营特点和成本控制需要，还会出现动力定额、费用定额等。
定额管理是成本控制基础工作的核心，建立定额领料制度，控制材料成本、燃料动力成本，建立人工包干制度，控制工时成本，以及控制制造费用，都要依赖定额制度，没有很好的定额，就无法控制生产成本。
同时，定额也是成本预测、决策、核算、分析、分配的主要依据，是成本控制工作的重中之重。
制度建设：在市场经济中，企业运行的基本保证，一是制度，二是文化，制度建设是根本，文化建设是补充。
没有制度建设，就不能固化成本控制运行，就不能保证成本控制质量。
成本控制中最重要的制度是定额管理制度、预算管理制度、费用审报制度等。
在实际中，制度建设有两个问题。
一是制度不完善，在制度内容上，制度建设更多的从规范角度出发，看起来像命令。
正确的做法应该是制度建设要从运行出发，这样才能使责任人找准位置，便于操作。
二是制度执行不力，老是强调管理基础差，人员限制等客观原因，一出现利益调整内容，就收缩起来，导致制度形同虚设。
成本管理五大要素
成本管理五大要素成本管理五大要领物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用办公费物业管理企业固定资产折旧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用物业管理的成本分类会计科目的成本构成营业成本直接人工费（项目费用）直接材料费（项目费用）间接费用等（公司管理费用）期间费用或经营管理费用管理费用财务费用国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用物业管理成本内容管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）基本工资社会保险费按规定提取的福利费加班费服装费工服洗涤费测算公式：人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积S案例分析法定劳动时间：20.82天法定计薪天数：21.75天社保计算基数社平工资的60%：30990元×60%=18594元÷12=1549.5元日加班工资计算方法最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40元周六周日加班：40×2=80元周一至周五：40×1.5=60元法定节日：40元×3=120元物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费）维修维保费装修费能源费康乐设施费杂项费用测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）清洁机械材料费化粪池清理费劳保用品费清洁工具购置费垃圾外运费其它费用水池清洗费测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）绿化用水劳保用品费农药化肥园林景观再造费工具费测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费保安系统费保安系统费日常运行和维护费日常保安器材费测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)办公费用交通费通信费低质易耗品书报费宣传广告和市场推广费法律费用测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具通迅设备办公设备工程维修设备其它设备固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）公众责任险设施设备险测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)经业主同意的其它费用（其它费用）物业管理成本估算方法基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本成本估算结果汇总测算程序根据物业档次、类型确定服务标准确定收费面积、编制劳动定员、定额、定酬表按九项成本分别测算费用成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据从物业法规角度认识包干制计税应税总额=收入总额*5.5%酬金制计税应税总额=酬金*10%行业贯例酬金=成本*10—15%利润=收入* 10—15%收费面积不等于物业区域建筑面积案例分析某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。