房地产项目市场定位
房地产市场细分目标市场选择与定位
房地产市场细分目标市场选择与定位随着城市化进程的加速和房地产市场的不断发展，房地产市场变得越来越细分化。
为了更好地满足消费者的需求，房地产企业需要选择合适的目标市场并进行定位，以实现市场营销的目标。
房地产市场的细分可以从不同的维度进行，如住宅、商业、办公等不同类型的物业、不同价位的房产、不同的地理位置等。
因此，企业需要根据自身品牌实力、项目定位、市场环境等因素进行目标市场选择和定位。
一、目标市场选择1、综合地产市场这是一个较为广泛的市场，包括高档住宅、商业楼宇、办公楼及其他类型物业，涉及的客户群体较为广泛。
选择这个市场需要实力强、资源丰富的企业来进行开发。
2、高端住宅市场高端住宅市场的客户群体相对较为单一，主要面向高净值人士和外籍人士。
这个市场的项目设计和建筑质量都要求非常高，需要企业拥有足够的实力和专业能力来进行开发。
普通住宅市场是大多数人购房的市场，涉及的客户群体非常广泛。
现在这个市场的结构越来越分明，包括经济适用房、廉租房、限价房等多种形式。
4、商业及办公市场商业市场涉及的是商业中心、购物中心、广场等商业项目，需要企业对商业的运营有一定的经验和实力。
办公市场主要面向各种企业的办公用房，需考虑到办公环境的舒适度和便利程度。
二、市场定位了解目标市场后，接下来要考虑的就是如何进行市场定位。
1、属性定位属性定位是根据房地产项目的内在特征和价值，将其定位为某一特定类型的产品。
如把项目定位为低密住宅、豪华住宅、购物中心、商业写字楼等。
2、价值定位价值定位是根据消费者对产品的实际价值和价格预期的高低，选择相应的市场定位。
如高价值定位、中等价值定位、低价值定位等。
3、功能定位功能定位是根据房地产项目的功能特点，来确定其适合的使用群体。
如将项目定位为商业中心、金融区、科技园等。
4、地理定位地理定位是根据项目所在位置和周边环境特点，来选择相应的市场定位。
如将项目定位为城市中心、新兴城市等。
总之，市场细分是为了更好地满足消费者的需求，而市场定位则是为了在具体市场中获得竞争优势。
房地产项目定位
房地产项目定位1. 引言房地产项目定位是指确定一个房地产项目在市场中的定位，包括目标客户群体，产品特点以及竞争优势等方面。
房地产开发商通过精确的定位，能够更好地吸引潜在购房者，提高项目的销售和收益。
本文将介绍房地产项目定位的重要性以及如何进行项目定位。
2. 房地产项目定位的重要性房地产项目定位是一个房地产项目成功的关键因素之一。
一个明确的项目定位有以下几个重要作用：2.1 吸引目标客户群体通过项目定位，房地产开发商能够确定目标客户群体，并了解他们的需求和偏好。
这样就能在设计和营销上更加精准地满足客户的需求，从而吸引更多的潜在购房者。
2.2 区分竞争对手在竞争激烈的房地产市场中，准确定位能够帮助项目与竞争对手区分开来。
通过确定项目的独特卖点和不同iating的房地产项目不仅能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，还能够在潜在购房者心中建立起项目的形象和品牌。
2.3 优化资源配置项目定位有助于房地产开发商在资源配置上更加精确和高效。
通过了解目标客户群体的需求和购房能力，房地产开发商可以更好地规划开发策略、确定产品规格以及定价策略，从而优化资源的配置和利用率。
3. 房地产项目定位的步骤3.1 市场调研首先，房地产开发商需要进行市场调研，了解市场的需求和动态。
通过市场调研，开发商可以了解目标客户群体的特点、喜好和购房能力，以及竞争对手的产品定位和市场份额。
3.2 确定目标客户群体在市场调研的基础上，开发商需要明确目标客户群体。
目标客户群体的确定需要考虑多个因素，包括年龄、收入水平、职业、家庭状况等。
3.3 确定产品特点和竞争优势根据目标客户群体的需求和市场调研结果，开发商可以确定项目的产品特点和竞争优势。
产品特点主要包括产品设计、户型规划、建筑风格等方面；竞争优势可以从地理位置、价格、配套设施等方面进行彰显。
3.4 制定营销策略最后，开发商需要制定相应的营销策略来推广和销售项目。
营销策略应根据目标客户群体的特点和偏好进行针对性的制定，包括定价策略、宣传渠道、销售渠道等。
最新房地产项目市场定位工作简要分析
房地产项目市场定位工作简要分析作为顾问公司，在接触很多开发商面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。
由于土地供应的不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。
本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。
一、项目定位要解决的问题进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。
包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。
这些矛盾合理地解决了，项目定位工作就成功完成了。
二、项目定位要达到的目的在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面：经济技术指标的可行性通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
2、时间操作的可行性由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。
根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。
因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。
因时间变化，影响项目开发主要因素包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。
3、长久发展的可行性项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。
项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。
造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。
4、公司其他项目更可行因素等由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发的时候，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。
房地产项目市场定位
浅谈房地产项目市场定位我国房地产行业经过多年的发展历程已经成为国民经济支柱行业，市场与行业已逐渐趋向成熟与规范，并开始向品牌竞争时代迈进。
由于市场竞争的日趋加剧与市场的不成熟，地产项目的定位还存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。
本文在对房地产市场定位分析的基础上，论述了房地产市场定位的具体策略和要点，并结合具体项目实际分析了如何进行有效的市场定位。
一、房地产项目市场定位分析（一）房地产项目市场定位的概念分析房地产开发项目的市场定位通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。
市场定位和目标市场不能混淆，两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场就是企业决定要进入的市场。
企业在对整体市场进行细分之后，要对各细分市场进行评估，然后根据细分市场的市场潜力、竞争状况、本企业资源条件等多种因素决定把哪一个或哪几个细分市场作为目标市场；而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所处的位置，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。
市场定位应该包括目标市场的选择，而目标市场的选择则是市场定位一个重点。
比如，天津的经济适用房和限价房项目——双港新家园、华城佳苑等项目，开发商眼下的目标市场就是限价房和经济适用房，而根据它的地理条件和周围人群限制，市场定位必须盖好限价房和经济适用房，保证质量，保证工期，保证服务。
和同样的限价房和经济适用房相比，打造自己的品牌，提升自己的信誉，让顾客充分的了解自己。
同时，进一步开发商品房项目，扩大规模，逐步做大做强。
（二）房地产市场定位的价值分析进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。
房地产市场定位报告
房地产市场定位报告随着市场竞争的日趋激烈,市场环境的日益复杂,房地产开发项目的市场定位往往成为项目成功的关键。
以下是为大家整理的关于房地产市场定位报告，一起来看看吧!房地产市场定位报告篇1楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。
其目的是探讨产品的市场可行性如何?产品潜在客户是谁?对产品进入市场如何把握?产品的市场受众面究竟有多大?等等。
一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。
下面，本文将就三个方面来探讨产品的定位问题。
一、销售目标定位楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。
通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。
如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。
作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。
如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。
定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。
作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。
销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。
因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。
销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。
这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。
房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。
房地产项目定位的三面四步五层次法
房地产项目定位的三面、四步、五层次法通常而言，在产品定位没有确定之前，项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位；而当这两者确定了，项目的市场开发（推广）顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
下面我具体讲一下方法：市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是1、项目“我”所能（达到）2、整体（或区域）市场所需（空白）3、市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
具体操作方法如下：在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面，首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预想的客户群的人文特点；再次，要描述客户群的内在心理特点；最后，要描述客户的外在行为特征。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析引言概述：房地产项目的市场定位是指通过市场研究和分析，确定项目在目标市场中的定位和竞争优势，以便制定出切实可行的营销策略。
本文将对房地产项目市场定位进行详细分析，包括目标市场选择、竞争优势、定位策略等方面。
一、目标市场选择1.1 人口结构分析：通过对目标市场的人口结构进行分析，包括人口数量、年龄结构、收入水平等方面的数据，以确定项目所面向的主要人群。
1.2 地理位置分析：根据项目所在地的地理位置，分析周边的交通便利性、商业配套设施等因素，确定项目的目标市场范围。
1.3 市场需求分析：通过市场调研和用户调查等方式，了解目标市场对房地产项目的需求，包括房屋类型、价格区间等方面的信息。
二、竞争优势2.1 项目特点：分析项目的独特性，包括地理位置优势、建造设计特色、配套设施等方面的特点，以确定项目的竞争优势。
2.2 品牌优势：如果开辟商有一定的知名度和品牌影响力，可以将其作为竞争优势，吸引更多的购房者。
2.3 价格优势：通过对目标市场的价格敏感度进行分析，确定项目的价格定位，以在竞争中获得优势。
三、定位策略3.1 定位目标：根据目标市场的需求和竞争优势，确定项目的定位目标，例如高端豪华住宅、中等价格的经济住宅等。
3.2 定位差异化：通过在项目设计、服务等方面的差异化，使项目在目标市场中与竞争对手区别开来，形成独特的品牌形象。
3.3 定位传播：确定项目的定位理念和核心价值，通过有效的市场传播手段，将项目的定位理念传递给目标市场，吸引潜在购房者。
四、营销策略4.1 产品策略：根据目标市场需求和竞争对手情况，确定产品的特点和差异化，以满足目标市场的需求。
4.2 价格策略：根据目标市场的价格敏感度和竞争对手的价格水平，确定项目的价格策略，包括定价区间、优惠政策等。
4.3 推广策略：通过广告宣传、线上线下推广等方式，将项目的优势和特点传递给目标市场，提高项目的知名度和认可度。
五、风险评估5.1 政策风险：分析目标市场的政策环境，包括土地政策、住房政策等方面的风险，以避免政策调整对项目的不利影响。
房地产项目市场定位
房地产项目市场定位在房地产行业中，市场定位是一个至关重要的步骤，它决定了房地产项目的定位、目标受众以及市场竞争力。
本文将探讨房地产项目市场定位所涉及的重要因素，并以实际案例为例，分析不同市场定位战略的优缺点。
一、市场定位的定义和重要性市场定位是指通过调研、分析和决策，确定一个产品或服务在目标市场中的定位，以满足消费者需求，提高市场份额和竞争力。
市场定位不仅仅关乎产品在市场中的地位，更关乎企业整体战略的制定和执行。
房地产项目的市场定位是基于市场细分的基础上进行的，通过明确定位目标受众的特点、需求和偏好，以及与竞争对手的差异化来确定独特的产品定位。
市场定位的重要性在于它能够帮助企业有效地利用资源、提高销售和市场份额。
二、房地产项目市场定位的重要因素1. 目标受众：明确目标受众是市场定位的首要任务。
目标受众可以根据年龄、收入、家庭状况等因素进行细分，并了解其需求和偏好。
例如，高收入家庭可能更倾向于奢华住宅，而年轻人可能更喜欢时尚和便利的公寓。
2. 产品特点：分析项目的独特价值和产品特点，以突出项目的卖点和竞争优势。
例如，位置优越、环境优美、配套设施齐全等特点都可以作为市场定位的重要依据。
3. 市场需求：了解目标市场的需求趋势和利润空间，进行需求预测和市场调研。
这些信息可以帮助企业制定合适的定价策略和产品开发计划。
4. 竞争对手分析：分析竞争对手的产品定位、市场份额、优势和劣势，为企业确定差异化竞争策略提供参考。
通过明确自身与竞争对手的差异，企业可以在市场中找到自己的定位。
三、房地产项目市场定位案例分析以某城市新开发的住宅项目为例，对其市场定位进行分析。
1. 目标受众：该住宅项目定位于白领阶层，主要针对中等收入家庭和年轻专业人士。
通过对目标受众的需求调研，发现他们对舒适、安全、环保的住宅有较高的需求。
2. 产品特点：该住宅项目位于市中心，交通便利，周边商业设施齐全。
项目建筑风格现代简约，配备智能家居系统和环保设施，满足了目标受众对舒适和环保的需求。
房地产项目市场定位报告模板
房地产项目市场定位报告模板目录第一部分项目决策背景及摘要 (3)一、外部环境 (3)二、内部因素 (3)第二部分项目地块整体情况分析 (4)一、地块位置 (4)二、地块现状 (4)三、项目交通出行状况 (4)四、项目周边社区配套 (5)五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (5)六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (5)七、主要经济技术指标 (5)第三部分市场分析 (6)一、宏观市场 (6)二、房地产市场 (6)三、区域房地产市场 (6)第四部分项目地块SWOT分析 (7)一、项目地块优势分析 (7)二、项目地块劣势分析 (7)三、项目机会点分析 (7)四、项目威胁点分析 (7)第四部分项目市场定位分析 (8)一、项目定位的原则、战略与蓝图 (8)（一）、基本原则 (8)（二）、战略构想 (8)（三）、小区蓝图 (8)二、项目整体定位 (8)（一）、我们的项目是什么样的住宅？ (8)（二）、定位论证 (8)三、市场地位定位 (9)四、小区功能定位 (9)五、形象定位 (9)（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (9)（二）、定位论证 (9)六价格定位 (9)七户型面积配比定位 (10)八目标客户定位及分析 (10)九小区配套功能的定位 (11)第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
房地产开发中的项目定位策略
房地产开发中的项目定位策略房地产开发是一个庞大且复杂的行业，而项目定位是开发商成功实施项目的重要一环。
项目定位策略决定了项目的目标市场、产品特点以及市场定位，因此在房地产开发中起着至关重要的作用。
本文将探讨房地产开发中的项目定位策略，并分析其影响和应用。
一、项目定位的重要性项目定位是指开发商确定该项目在市场中的地位和角色，以及与竞争对手的差异化。
良好的项目定位能够帮助开发商抓住市场需求，满足消费者的期望，同时提供有竞争力的产品。
项目定位策略直接关系到项目的销售情况、收益率以及发展前景，因此在房地产开发中不可忽视。
二、市场分析与目标定位在确定项目定位策略之前，开发商应进行详尽的市场分析。
市场分析包括对目标市场的需求、竞争对手、市场趋势等方面的研究。
通过市场分析，开发商可以了解到市场的潜在机会和挑战，进而制定出相应的目标定位。
目标定位是指确定项目在市场中的目标消费群体和市场定位。
通过确定目标消费群体，开发商可以更有针对性地开发产品，满足消费者的需求。
市场定位则是将项目与竞争对手区分开来，使其在目标市场中具备独特的卖点和特色，从而获得竞争优势。
三、产品定位策略产品定位策略是项目定位的重要组成部分。
一个成功的房地产项目应该具备独特的产品定位，以吸引目标消费者。
在确定产品定位策略时，开发商应考虑以下几个方面：1. 产品特点：确定项目销售的住宅类型、建筑风格、户型设计等产品特点，从而满足目标消费群体的需求。
例如，如果目标市场为高端客户群体，则应考虑开发高品质、高价值的住宅产品。
2. 价格定位：根据市场需求和竞争环境，确定合适的产品定价策略。
开发商应该考虑市场的价格敏感性，并与产品特点相匹配，以获得最佳的销售效果。
3. 品牌定位：通过塑造项目的品牌形象，树立开发商在市场中的声誉和形象。
一个有信誉和品牌影响力的开发商往往更容易吸引消费者的关注和认可。
四、营销策略和推广渠道选择项目定位策略也涉及到营销策略和推广渠道的选择。
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P8
市场定位的影响因素
界定型情况
客户
由于产品尚未定型，思考的方向是如何选择 目标市场，
针对选择的目标客户制定具有竞争力的产品
策略
项目
市场
产品已定型情况
由于产品已经定型，思考的方向是如何将产 品与客户对位，并针对目标客户确定项目的 营销策略
> 对市场、客户、项目三个角度分别进行思考
开发商是追逐利润的，建筑师是唯 美主义的，广告公司是追求创意的， 市场分析及定位是连接开发商、建 筑师、广告公司和消费者的桥梁。 －－这正是代理公司策划存在的意 义，我们提出的所有建议都是基于 对市场定位的理性判断
规避市场风险
制定项目的发展方向和市场定位 推荐最具竞争力的产品建议
制定符合项目需求的营销策略。。。
近身配套较为匮乏，主要借助良乡及长阳商圈相关配套
学府区、小清河、老干河，双河交汇；
良乡 大学城
P21
练习案例——产品
叠拼产品：130-140㎡，送阳光层、露台、车库、花园等，赠送率高达30%
小高层：85-100㎡小户型，11-15层景观洋房产品
产品示意 产品类型 叠拼
限 价 房
小高层
限 价 房
户型（㎡） 130-140
六 环
五 环
四 环
三 环
二 环
本案位于房山区良乡拱辰路，紧 邻南五环； 本案距周边车行距离：
距西四环25公里，驾车约20min；
良乡 良乡 商圈 大学 城
长阳 CSD 商圈
距西五环10公里，驾车约10min； 本案 距南六环3公里，驾车约5min；
距长阳CSD2公里，驾车约4min。
P20
练习案例——配套环境
产品领先
通过不断的产品和服务创新来提供卓越的价值，目标是不断地淘汰自己和竞 争者的产品。产品领先者欢迎新理念、新构思，坚定地寻求新解决方案，努 力尽快将新产品推向市场。
服务于那些为了追求顶级产品和服务而不在乎价格和便利性的客户。
P17
课堂练习 1：
根据下面给出案例本体情况，给出项目印象初判
练习案例——开发商诉求
有差别
规模足
够
有利可图的细分市场
P12
各种定位之间的关系
市场定位
对市场进行细分从中提取关键点
我们的习惯是 市场定位=区域+档次+特征+产品
区域：望京、京西、京南、北京、华北、全国、世界…… 档次：首席、顶级、高档、中高档、超甲级…… 特征： 江景、山地、学区、地铁、地标…… 产品： 墅区、小镇、大宅、国宅、灵动空间…… 1、京西顶级滨湖大宅
PART2：市场定位的内容
PART3：定位方法及案例练习
P3
“我不在星巴克，就在去星巴克的路上”，传递的是一种令人羡慕 的“小资生活”，而这样的生活也许有人无法天天拥有，但没有人 不希望“曾经拥有”。这就是品牌定位的魅力！
P5
房地产领域的定位
市场定位含义
房地产市场定位
是指房地产企业依据所选择的目标市场（Target Market）的特点，针对目标客户群
良乡
产品：尺度基本一致，本案小高层尺度符合市场主流 速度：知名大盘去化较高，月均去化50-100套
长阳 注：新里程、长阳半岛、金域缇香为思源代理项目 10
价格：毛坯单价 元/㎡ ，总价 二居80-90 17000-20000 495 391 万科 20800 140-240万 818 698 85% 79 160-240 120 3.5万㎡
首创·新悦都 燕西华府 汤泉墅 珠光御景 山语城 金域缇香 首开熙悦山 园博府 润西山 丽景长安
门头沟
长阳板块：刚需、首改 去化较好产品：60-100 ㎡二三居 区域成交均价：17000-20000元/㎡ 月均去化速度：70套
四环
门头沟板块：刚需、改善 去化较好产品：100-130㎡三居 区域成交均价：22000元/㎡ 月均去化速度：50套左右
2、世界顶级的山居小镇
P13
各种定位之间的关系
形象定位——
把项目本身最独特、最富有诗意的价值提炼出来，予以文化和灵魂，让客户依恋的不仅仅 是产品，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象 星河湾：一个心情盛开的地方 奥园：生活就像高尔夫 长阳半岛：理想回归，一生之城
产品定位——
P28
合计
练习案例——未来市场
区域竞争板块现有项目，后续总供应合计约147万㎡
板块 项目名称 金地朗悦 良乡 京投万科新里程 邑上公馆 中昂香醍 中粮万科长阳半岛 万科金域缇香
五环
后续总供应（万㎡） 0
5
0 5.1
四环
金域缇香 汤泉墅 首开熙悦山
销售目标——
9—10月开盘，总销售额10亿元！
（7月蓄客，9月样板间开放，9-10月开盘）
项目核心问题不是能否去化，也不仅仅是做到高价热销，
而是本案作为xx重出江湖第一战，要名利双收
P19
练习案例——区位交通
本案位于西南五环外，房山区经济发展核心地段，为北京市场热点区域
临近轨道交通房山线广阳城站及多条公交线路，交通较为便捷
对产品属性、特色、功能等方面的要求，设计并塑造项目的市场形象，通过强有力 的定位诉求（Drumbeating），在目标消费者心目中确定本 项目与众不同的、受偏爱的、有价值的地位。
P7
市场定位的目的和意义
开发商
市场定位是为房地产开发和营销提供决策依据。
建筑师 广告公司
市场 消费者
评估项目所处的市场环境 寻找项目潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场
> 对项目与市场、市场与客户、客户与项目的
交叉部分分别进行思考
P9
市场定位的内容
项目 市场 客户
项目思考分为分土地、开发商、产品三个方面 包括地块状况、环境、交通、景观、资源、规模、配套、发展前景、产品状况、 开发商状况等
市场供求状况：目标市场供给（实际在售量、价、速）及未来供应数据分析 市场需求特点：对某一类或几类产品的需求量和市场机会点 市场趋势判断：价格、户型、面积等演变趋势
29 20万㎡
P27
58.5万㎡
练习案例——当前市场
叠拼竞争板块：主力去化160-240㎡联排，大尺度户型滞销；成交均价约26000
元/㎡月均去化集中在2套左右，跃层可达到30套，总价区间集中在270-450万
累计推售量 累计去化量 近期月均 2013年成交 总价区间 套数存量 整体去化率 （套） （套） 去化（套/月） 均价（元/㎡） （万元） （套） 108 207 56 166 52% 80% 2 20 18027 上跃19550 下跃26000 22600 26030 23206 410-435 215-390 54 40 后续体量 （万㎡） 5.1万㎡ 0
板块 项目名称 户型面积（㎡） 中昂香醍 联排：230-240
区域
竞品 金地朗悦 跃层：150-200 长阳半岛 园博府
165 联排：340-350 跃层：250-410
独栋：580-840
区域内别墅产品户型偏大
23% 35 16 65 6 53 99% 2 3 0 1 26444 176 30 54 36% 26032
定量概念，产品类型、户型配比、户型设计、园林、配套等等
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经典借鉴
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苹果公司的市场定位及策略
卓越的运作
通过行业内领先的价格或便利性提供卓越的价值，努力降低成本并创造一个 精干而高效的价值传递系统； 为那些期待可靠、优质的产品或服务，但又要求廉价、方便的客户服务；
贴近顾客
通过精准地细分市场和定制产品或服务，贴切地满足目标客户的需求，对客 户的需求做出迅速响应。 服务于那些愿意精确地满足自己需求的产品和服务支付溢价的客户，为了建 立长期客户忠诚和获取客户终身价值不遗余力；
243 31 26
242 5 8
99%
38 1 1
370 850-1000 580-950
1 26 18
19 111 24
0
10万㎡
泛王
佐
燕西华府 联排：355-375 双拼：450-620
本案叠拼产品为市场空白点
920-2210
25万㎡
大兴 首邑溪园 叠拼：210-230
555-610
1 293
6.3万㎡ 46万㎡
17000-20000元/㎡，月均去化达50-100套，主力总价区间集中在140-250万
板块 户型面积 累计推售量 累计去化量 整体去 近期月均 2013年成交 总价区间 套数存量 后续体量 （㎡） （套） （套） 化率 去化（套/月） 均价（元/㎡）（万元） （套） 二居：75-85 302 301 1 金地 三居：85-100 1277 1874 1188 1641 86% 101 19778 150-280 0 229 朗悦 三居：110-140 295 188 二居72-90 236 230 19800 京投万科新 528 361 71% 51 150-230 154 5万㎡ 三居102-108 268 125 （含精装） 里程 二居70-85 257 （6月集中开盘 邑上公馆 348 ---17597 100-240 315 0 复式100-130 81 认购150套） 三居100-140 2660 2118 中粮万科 22600 5619 5431 97% 84 140-450 189 44万㎡ 长阳半岛 （含精装） 四居165 243 242 金域缇香 首开 熙悦山 城建 徜徉集 三居105-115 二居60-100 三居95-110 二居60-95 三居95-150 四居160-200 （含精装） 319 303 1588 1583 18 1992 1982 99% 110-190 16880 （2013为顺销期） 404 399 100 100 13 1070 1207 1058 1178 97% 17517 120-360 （2013为顺销期） 27 22 项目 名称