第六章房地产开发法律制度(精)
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
中华人民共和国城市房地产管理法发布单位：第十一届全国人大常委修订时间：2009年8月27日施行时间：2020年1月1日属性：法律通过会议：十三届全国人大常委会第十二次会议目录.1修订.2内容修订1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布，自1995年1月1日起施行。
2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，现予公布，自公布之日起施行。
根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
”内容目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
房地产判断题
判断题:1第一章概述(第一章概述）一、判断题：1.房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称.（√)2.房地产法调整的对象包括房地产开发关系、交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。
(√）3.房地产法的体系是指构成房地产法的各部门之间的有机联系的整体。
（√)第二章房地产法律关系（第二章房地产法律关系）一、判断题1。
房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
(√）2。
房地产法律关系的构成要素包括主体、客体和内容。
（√)3。
房地产法律关系的主体包括房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体和房地产服务主体。
(√）4.房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或指责）.（√）5。
房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
（√）6。
房地产法律关系的客体主要有房地产经济行为和房地产两大类。
（√)第三章土地征用（第三章土地征用）一、判断题1。
土地征收的主体只能是国家。
（√)2。
征收基本农田的应当由国务院批准。
（√）3。
征收基本农田以外的耕地超过35公顷的应当由国务院批准。
（√）4。
征收土地60公顷的，应当由由国务院批准。
（×）5.征收土地40公顷的,应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
由国务院批准。
(√) 6。
农民的宅基地属于农民私人所有。
（×）7.征收基本农田30公顷以下的由省级人民政府批准。
（×）(第五章城市拆迁法律制度)三、判断题1.对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
(√）2.因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费.（√)3。
选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房（√）4。
房地产开发法律制度
房地产开发法律制度房地产开发是当今社会中一个重要的行业，它不仅是经济的支柱，也直接影响着人们的生活和福祉。
为了保障房地产开发的有序进行和相关各方的利益，建立了一整套房地产开发法律制度。
本文将对房地产开发法律制度进行探讨，并对其重要性进行分析。
一、国家立法与房地产开发国家立法是房地产开发法律制度的核心，通过立法对房地产开发进行规范和管理。
在我国，房地产开发的法律依据主要包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让法》、《中华人民共和国城市房屋拆迁条例》等。
这些法律对于房地产开发过程中的土地使用、房屋产权、拆迁补偿等方面进行了明确的规定，保护了相关各方的权益。
二、房地产开发合同房地产开发合同是房地产开发过程中不可或缺的一环。
它是房地产开发商与购房者、物业管理公司等各方之间达成的一种法律关系，规定了双方的权利和义务。
房地产开发合同通常包括合同的签订、房屋交付、质量保证、维修责任、违约责任等内容。
合同的签订使得房地产开发过程中的各方都能够有章可循，从而保证了交易的公平性和合法性。
三、房地产开发监管房地产开发行业是一个充满风险的行业，为了保障市场的稳定和购房者的权益，国家还建立了相应的监管机构和措施。
监管机构主要包括房地产开发监管部门、国土资源部门、建设工程监管部门等。
这些机构通过对房地产开发过程中的项目审批、施工监管、质量抽查等环节进行监督，确保房地产开发过程中的合法性、可行性和安全性。
四、房地产开发纠纷解决在房地产开发过程中，由于各种原因，可能会出现纠纷。
为了解决这些纠纷，国家成立了专门的仲裁机构和法院。
购房者、开发商、物业管理公司等可以通过仲裁或诉讼的方式解决纠纷。
这些机构和程序能够保证纠纷的公正、公平，并给予受害者相应的赔偿。
五、房地产开发法律制度的重要性房地产开发法律制度的建立和完善，对于房地产开发行业的健康发展具有重要意义。
首先，它保障了各方的权益，使得各方在房地产交易中能够公平竞争，提升了市场的透明度和公正性。
第六章 房地产交易管理制度与政策
第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。
二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。
第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。
房地产法律制度
房地产法律制度房地产法律制度1. 引言房地产是社会经济发展的重要组成部分，对于个人和国家来说都具有重要的意义。
为了保障房地产交易的公平、公正和安全，各国都建立了相应的房地产法律制度。
本文将对房地产法律制度的基本框架和主要内容进行介绍。
2. 房地产法律的定义房地产法律是指涉及房地产产权、买卖、租赁、抵押等方面的法律规定和法律文件。
它主要包括宪法、土地法、房屋法、物权法、合同法等相关法律。
3. 房地产法律制度的基本框架房地产法律制度的基本框架可以拆分为以下几个方面：3.1 土地法律制度土地法律制度主要规定了土地的所有权、使用权和出让等问题。
包括土地管理法、土地使用权出让与转让法等法律文件。
3.2 房屋法律制度房屋法律制度主要涉及房屋的所有权、使用权、购买与出售等问题。
包括房屋买卖合同法、房屋租赁法等法律文件。
3.3 物权法律制度物权法律制度主要规定了不动产的权利和责任。
包括物权法、所有权法等法律文件。
3.4 合同法律制度合同法律制度主要涉及各类合同的签订、执行以及违约责任等问题。
包括合同法、房屋买卖合同法等法律文件。
3.5 其他相关法律除了以上几个方面，还存在一些与房地产有关的其他法律制度，如国土规划法、城市规划法等。
4. 房地产法律制度的作用房地产法律制度的建立和完善对于保障房地产交易的公平、公正和安全起着重要的作用。
它能够确保产权的明晰，维护交易各方的合法权益，促进经济社会的稳定发展。
具体来说，房地产法律制度的作用主要包括以下几个方面：4.1 保障产权房地产法律制度通过明确不动产的所有权和使用权，保障产权的合法性和稳定性，防止产权纠纷的发生。
4.2 规范市场交易行为房地产法律制度规定了各类市场交易行为的合法性和操作规范，防止不正当竞争和不合法操作的发生。
4.3 加强监管和执法力度房地产法律制度赋予相关部门对房地产市场的监管和执法权力，能够对不法行为进行制裁，维护市场秩序。
4.4 促进经济发展房地产是经济的重要支柱，房地产法律制度的建立和完善能够提升房地产市场的透明度和效率，促进经济的稳定和发展。
房地产开发法律制度
房地产开发法律制度在当代社会中，房地产开发已经成为一个极其重要的行业，对于经济的发展和社会的稳定都起着重要的作用。
为了确保房地产开发能够合法、有序地进行，各国都建立了相应的法律制度来规范这一领域的活动。
本文将对房地产开发法律制度进行探讨和分析。
一、房地产开发许可制度房地产开发许可制度是房地产开发领域最基本、最核心的法律制度之一。
许可制度要求开发商在进行项目开发之前，必须事先获得相关行政部门的许可。
这一制度的实施可以有效地约束开发商的行为，保护购房者的权益，同时也有助于规范市场秩序，避免无序竞争和不正当行为的发生。
在许可制度中，通常涉及到的内容包括但不限于开发商的身份、项目的规划和设计方案、土地使用权的获取方式、项目的资金来源、施工管理等。
通过对这些关键要素进行监管和审批，可以确保房地产项目的合法性和可行性，减少风险，保护各方的利益。
二、商品房销售合同制度房地产市场的核心是房屋的销售和交易。
为了确保房屋买卖双方的权益，各国都建立了相应的商品房销售合同制度。
这一制度要求开发商在销售房屋时，与购房者签订书面合同，明确双方的权利和义务，规定房屋的交付时间、质量标准、售后服务等内容。
商品房销售合同的签订对于保护购房者的合法权益具有重要意义。
在合同中，开发商需要明确承诺交付的房屋质量，例如房屋的结构安全、装修标准等，同时也要规定购房者的付款方式和期限，确保交易的公平和合法性。
三、土地征收与补偿制度由于房地产项目通常需要占用大量土地资源，因此土地征收与补偿制度对于房地产开发具有重要意义。
征收制度规定了土地被征收的程序和标准，确保政府在占用土地资源时进行公正、合法的行为。
与征收制度相配套的是补偿制度，它规定了土地被征收人应当获得的补偿方式和标准。
合理的补偿制度对于平抑社会矛盾、维护社会稳定起到了积极的作用。
四、房地产市场监管制度为了确保房地产市场的健康发展，各国都建立了相应的监管制度。
监管机构通常负责对房地产市场的行为进行监督和管理，制定相应的政策和规定，惩治违规行为，保障市场的公平和透明。
住建部商品房屋管理办法
住建部商品房屋管理办法住建部商品房屋管理办法第一章总则1.1 为加强商品房屋管理，保障购房人权益、促进房地产市场健康发展，制定本办法。
1.2 本办法适用于商品房屋的开发、销售、交付、维修等工作。
1.3 商品房屋开发企业应当遵守法律法规、经营规范和道德义务，诚信经营，保证商品房屋质量。
第二章商品房屋开发2.1 商品房屋开发企业应当依法合规开展房地产开发活动，严格按照国家规定的技术标准、建设工程质量标准和交付标准，确保商品房屋建设质量。
2.2 商品房屋开发企业应当依法设置房产分期销售计划，明确预售款的用途，不得挪用预售款。
2.3 商品房屋开发企业应当在商品房屋销售合同中明确规定房屋交付标准、交付时间、交付质量和交付手续，保障购房人权益。
2.4 商品房屋开发企业应当建立健全产品质量监控体系，严格按照质量要求制定工程质量监控计划，并委托第三方技术机构检测商品房屋质量。
第三章商品房屋销售3.1 商品房屋开发企业应当依法向购房人公示商品房屋相关信息，并与购房人签订书面销售合同。
3.2 商品房屋销售应当按照明码标价原则，不得违规收取销售款项，不得强制消费。
3.3 商品房屋销售应当遵守消费者权益保护法、商品房预售管理办法等相关法律法规，保障购房人的合法权益。
第四章商品房屋交付4.1 商品房屋开发企业应当按照合同约定的交付时间和标准，交付商品房屋，不得迟延交房或者强制购买物业服务。
4.2 商品房屋开发企业应当在交付商品房屋前，完成商品房屋的竣工验收并取得相应的证明文件。
4.3 商品房屋交付应当办理房屋所有权证和相关手续，保障购房人合法权益。
第五章商品房屋维修5.1 商品房屋开发企业应当建立健全商品房屋质量保修制度，明确保修时间、保修范围、保修责任等内容。
5.2 商品房屋开发企业应当指定专人负责商品房屋质量问题的处理，并给予及时、有效的处理措施。
5.3 购房人应当按照规定的要求在保修期内向商品房屋开发企业提出质量问题，并配合开发企业进行检查、维修。
房地产开发法律制度
房地产开发法律制度房地产开发法律制度范本第一章引言房地产开发是一个复杂的领域，涉及各种法律法规和规章制度。
本文档旨在提供关于房地产开发法律制度的详细介绍，以帮助相关从业人员更好地了解和应用相关法律，并促进房地产市场的健康发展。
第二章房地产开发业务的基本法律法规1.《房地产开发经营管理条例》●规定了房地产开发企业的经营行为、开发建设活动的管理办法以及房地产销售的相关规定。
2.《城市房地产管理法》●旨在规范城市房地产市场的发展，提高房地产市场的透明度和稳定性。
3.《房屋买卖合同法》●规定了房屋买卖合同的基本要素、权利义务以及违约责任等相关规定。
4.《城市房屋租赁管理办法》●用于规范城市房屋租赁活动，保护租房者和房东的权益。
5.《建设工程质量管理条例》●规定了建设工程质量管理的基本要求和标准，以确保房地产开发项目的质量安全。
第三章房地产项目审批与合规1.土地出让与使用●简述土地使用权获取和管理的相关法律法规，如《土地管理法》和《土地使用权出让合同》的规定。
2.规划许可与用地规划管理●介绍建设项目规划许可的程序、法律依据以及用地规划管理的相关规定。
3.建筑设计与施工许可●解释建筑设计与施工许可所需的法律程序和相关法规，如《建筑设计与施工许可管理办法》。
4.房地产投资与融资●阐述房地产投资与融资的相关法律制度，如《房地产开发企业融资监管办法》和《房地产开发企业资金有关问题的通知》。
第四章房地产销售与交易1.商品房销售合同与预售合同●详细解读商品房销售合同的签订、履行和解除等相关法律规定，以及预售合同的订立和履行规定。
2.房地产交易的登记与过户●介绍房地产交易登记和过户的相关法律程序和要求，如《房地产交易登记暂行条例》。
3.购房者权益保护●强调购房者的合法权益保护，包括价格、质量、权益和维权等相关法律依据和途径。
附件：________本文档涉及的附件包括但不限于以下内容：________1.《房地产开发经营管理条例》全文2.《城市房地产管理法》全文3.《房屋买卖合同法》全文4.《城市房屋租赁管理办法》全文5.《建设工程质量管理条例》全文6.《土地管理法》全文7.《土地使用权出让合同》样本8.《建筑设计与施工许可管理办法》全文9.《房地产开发企业融资监管办法》全文10.《房地产开发企业资金有关问题的通知》全文11.《房地产交易登记暂行条例》全文法律名词及注释：________1.房地产开发经营管理条例：________指国家层面对房地产开发经营活动进行管理的法规，其中规定了开发企业的各项行为规范、销售制度等。
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四、房地产开发的基本原则
（一）严格执行城市规划的原则 （二）综合开发、配套建设的原则 （三）经济效益、社会效益、环境效 益三统一的原则 （四）鼓励开发建设
1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。 2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。 3.房地产迅速发展和逐步规范阶段。
案例：一块天价地的命运(2007-2-9) 2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光置业 发展公司(下称“阳光置业”)以9.11亿元的价格， 一举拿下南京东郊的聚宝山地块。因其代价不菲， 堪称当时的南京“地王”，拿下“911天价地” 之后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有 限公司共同组建了项目公司——南京建辉房地产 开发公司。但这个巨无霸地块的开发却是一波三 折。 2005年11月，“阳光聚宝山庄”一期正式推向市 场，在售项目主要由小高层、商业配套和地下车 库组成，总建筑面积为45万平方米左右。不过由 于诸多原因，开盘后该楼盘的开发和销售不是十 分理想，到2007年2月，已售房源不到一半。
第五章 房地产开发法律制度
第一节 房地产开发概述
一、房地产开发的概念
房地产开发：是指在依法取得国有土 地使用权的土地上进行基础设施、房 屋建设的活动。
二、房地产开发的分类
1．按开发对象的划分，房地产开发分 为新区开发和旧城改造。 2．以开发的方式来划分，可分为单项 开发、成片开发和小区开发。 3．按开发主体划分，可分为政府开发 和房地产开发企业开发。
该项目住宅类均价为5241元/平方米左右。 按照一般房产商成本的计算公式，在1500 元/平方米的楼面地价基础之上，算上2000 元/平方米左右的建工成本，阳光聚宝山庄 的成本最少为3500元/平方米。这其中，还 并没有包括在拿地之后，3年后才入市销售 带来的高额财务成本以及营销和其他未知 方面的投入。按照这样的成本预计，阳光 聚宝山庄的利润空间并不大。后阳光置业 曾有意将整个项目打包，以20亿元的整体 价格转让给苏宁集团。但苏宁集团出不起 20亿元的高价，所以只能退出。汇金地产 也曾对该地块伸出“橄榄枝”。但由于资 金原因，合作未成功。
第二节 房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念和种类 1．概念：房地产开发企业是指以营利 为目的，从事房地产开发和经营的企 业。
2．分类： 按照企业产权性质的不同，可分为全民所 有制房地产开发企业（即国有开发企业）、 集体所有制房地产开发企业和外商投资房 地产开发企业（又包括合营、合作、外资 企业三种）； 按照企业的经营性质的不同，可以划分为 房地产开发专营企业、房地产开发兼营企 业和项目公司； 按照开发对象的不同，可以划分为专门开 发土地和基础设施的房地产开发企业、专 门开发地上物的房地产开发企业以及同时 对地产与房产进行统一开发的房地产开发 企业，等等。
各级企业必须按照《资质证书》确定的业 务范围从事房地产开发业务，不得越级承 担任务。各等级房地产开发企业可承担任 务的范围，由省、自治区、直辖市建设行 政主管部门确定。
一级资质企业的标准是：自有流动资金5000万元 以上，注册资金不低于5000万元；各类专业管理 人员不少于40人，其中中级职称以上的管理人员 不少于20人；有高级工程师职称的总工程师、高 级会计师以上职称的总会计师、经济师以上的总 经济师，其他工程技术管理人员具有相应中级以 上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近 三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或 与此相当的房地产开发投资，并连续5年建筑工程 质量合格率为100%，优良率在20%以上；具备完 善的质量保障体系，商品住宅销售中实行了《住 宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；未发生 过重点工程质量事故。其他各级企业也有相应的 资质标准。
“911天价地”成了一块昂贵的鸡肋，这是让江苏 阳光始料未及的事。2007年4月9日，江苏亚东建 发集团与阳光集团联合宣布：亚东集团出资 8亿元， 正式入股聚宝山庄二期工程，双方达成战略合作 伙伴关系。双方合作成立新的房地产开发公司 — —东进房地产开发公司。 问题： 1.该案例反映了房地产开发的哪些特征？ 2. 根据经营性质，阳光置业集团、南京建辉房地 产开发公司、江苏亚东建发集团、东进房地产开 发公司各属于何种房地产公司？
三、房地产开发的特点
1.房地产开发投资量大，回收期长， 风险大。 2.投资效益巨大。 3.房地产开发涉及面广，是一项复杂 的、综合性的生产活动。
中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT 领域
中国校友会网最新发布了我国首个针对亿万富豪的调查报 告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对19992009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万 富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、 IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的 50%， 其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。 据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源 和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪 榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最 多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的 28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的 28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有 235人，位居第二， 约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人， 位居第三，约占富豪总数的11.29%。
二、房地产开发企业的设立
（一）设立的条件 1．有自己的名称和组织机构。 2．有固定的经营场所。 3．有符合国务院规定的注册资本。 4．有足够的专业技术人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件。
三、房地产开发企业的资质管理
1．资质等级标准 2．资质管理的有关规定 房地产开发企业资质等级实行分级审批。 一级房地产开发企业由省、自治区、直辖 市建设行政主管部门初审，报建设部审批； 二级以下企业由省、自治区、直辖市建设 行政主管部门审批。经资质审查合格的企 业，由资质审批部门发给《房地产开发企 业资质等级证书》。