广州合生湖山国际2019年度整体推广策略
广州花园项目2019年总结暨2019年营销推广计划64p-文档资料
在财税政策方面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基
是主基调。尽虽然三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”，
但新增房地产税收决定权将从政府上升为人大，在立法之前，不可能全国铺开， 而立法需要好几年时间，暂也不必过忧；况且房地产税是房地产长效机制的重
ห้องสมุดไป่ตู้
要组成部分，在新的一年内依然难以全面推出，不过不排除增加个别城市试点
新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。三、四线城市的房地 产经过过去几年大力发展，目前部分城市供给过剩的现象特别严重，甚至部分城市存在 崩盘的风险。全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小 城市落户限制，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城市将迎来大批量 的农业人口进城市民化，这将衍生出大量的新增住房需求，对三四线城市是一个长期利 好的机遇期。
(1)建立公平开放透明的市场规则。实行统一的市场准入制度、统一的市场监管。 (2)完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。 (3)建立城乡统一的建设用地市场。农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。 (4)完善金融市场体系。允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。建立巨灾保险 制度。发展普惠金融。加快推进利率市场化。加快实现人民币资本项目可兑换。建立存款保险制度。 (5)深化科技体制改革。
宏观政策解读
十八届中共中央委员会第三次全体会议关于《中共中央关于全面深化改革若干重 大问题的决定》，在众多的领域全面展开改革。并没有单独论述房地产和房地产调控 的章节段落。与房地产有关的信息，散落在税收、土地、市场体系等不同部分，且其 中的一些改革，将对未来的房地产行业的下半场产生决定性的影响。
惠州合生上观国际2期营销策略总纲及销售执行报告
四房面积区间
220
熙龙小
200
镇 184 山水江南金 墅山 园湖国
金山湖 花园
178
万林湖 东江学府 165-184 山水华府 135-180
翡翠湾 192
荷兰堡
金域华庭
180
172 双城国际 150-170
171
164
164-168
138-171
东湖八区
160
四房面积15集8 中区域：150-185
剩下67套别墅 剩下45套洋房
79套
67套
204套
10月开盘
374套
12月开盘
9
目标 分解
实现目标意味着 全年销售560套，10万平米 意味二期全年销售428套，6.4万平米，金额3.1亿
类型
2009年结 转
2010年新 增
合计
组团
B型别墅 一期 G/K型 一组团 二组团 -
总货量
总可售面 总套数 积
➢K型（260平）103套；
国际新城别墅剩余产品：
➢B型（300平）67套；
2010年货量：共748套，13.6万平米； 一期剩余货量：67套别墅，103套洋房； 二期洋房：578套，其中306套130-140平米，204套155-175平米四房， 68套190平米。4
2010年5 月份销售 盘点
属性：大盘区域 代表楼盘：荷兰水乡翡翠湾、东湖八区 主流均价：5500-6000元/m2 发展趋势：纯居住区，中高档大盘
属性：新兴的大盘片区/大户型二次置业 代表楼盘：国际新城、上观国际、珠光御景湾
主流均价：3500-4500元/m2 发展趋势：城市的延伸
属性：新热点片区/体育版块 代表楼盘：东江学府、金山湖国墅园、山水华 府、金山湖花园 主流均价： 4000-5500元/m2 发展趋势：南部新城
广州市发展和改革委员会关于印发广州市2019年重点项目计划的通知-
广州市发展和改革委员会关于印发广州市2019年重点项目计划的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市发展改革委关于印发广州市2019年重点项目计划的通知各区政府、市有关部门、项目业主单位：《广州市2019年重点建设项目计划》（以下简称正式项目）和《广州市2019年重点建设预备项目计划》（以下简称预备项目）业经市十五届人大四次会议审议通过，现印发实施（见附件1－3），并提出工作要求如下：一、落实项目业主主体责任项目业主作为项目建设的第一责任人，要进一步增强主体责任意识，按照项目年度建设内容，做细做实季度节点计划编制工作，明确项目关键环节和时间节点；要积极落实建设条件，加强组织实施，主动联系有关部门商讨解决建设过程中存在的问题；要认真做好项目建设责任分解，确保每项工作均有专人负责，每个问题均有专人跟踪，形成一级抓一级、层层抓落实的运作机制，推动项目建设。
对于自己难以解决的问题，要及时向属地区政府、行业主管部门和市政府报告，争取协调解决。
二、切实提升政府服务效能各区政府、市直部门要按照市委、市政府关于重点建设项目责任划定的部署要求，进一步加大重点项目建设工作的统筹推进力度，创新管理服务方式，提高项目服务意识，加强沟通，主动作为，密切配合，形成市、区部门间纵横联动、通力合作的工作机制，合力解决项目推进过程中的突出问题，推进我市重点项目建设。
项目主管部门要积极组织推动项目建设，及时跟踪推进所负责的市重点项目建设进展，深入项目现场了解项目建设中存在问题，定期通过组织项目协调会、实地调研等方式帮助项目业主单位协调解决问题，并及时将问题协调情况报送市发展改革委汇总。
合生X年惠州上观国际10月份工作计划暨K户型销售执行
K型产品重新包装 新形象重新入市,制造市场新鲜感
增加推广渠道 口碑传播,利用老带新
主动创造营销节点 制造营销事件
制造稀缺分批 推售房号
封锁局部房号分栋、分楼 层推售
12
二批高层销售执行方案
一、市场竞争情况 二、目前已售K户型客户情况 三、K型产品营销推广攻略 四、10月份销售执行方案
K型单位执行总攻略
推广费用预算
汇报完毕！
第二阶段：10月20日——10月31日
结合业主答谢晚宴活动，进行“合生地产感恩回馈业主〞软文炒作,主要 是在论坛上发帖
建议: 1、广告公司定期工程宣传文章撰写并在BBS上发布〔每周2-3篇〕 2、代理公司、开发商、广告公司所有本工程工作人员在BBS上注
册2-3个ID，规定每天顶贴，在论坛上炒热本工程 3、开发商设专人监督每周回帖情况，每周截屏汇报
合生上观国际10月份工作方案暨K 户型销售执行方案
目前销售情况——K型产品为下阶段的销售重点
K型产品10月份销售目标
➢三周销售15套，成交总额1500万 ➢周均销售5套 ➢以10%的成单率计算,周均须上门 50批
K型产品十月份销售执行方案
一、市场竞争情况 二、目前已售K户型客户情况 三、K型产品营销推广攻略 四、10月份销售执行方案
营销推广节点及关键动作列表
10月
10.12-10.18
10.19-10.25
10.26-11.1
渠道
短信、户外、老带新、直邮、CALL客、报广、网络、团购、派单
艺术插花&红酒
活动
品鉴
业主答谢晚宴
目标
周消化5套
周均上门50批
教育大讲堂
推广攻略
推广主题： 10月16日—10月31日： 上观国际 首批单位完美售罄
2019年整理合生商业物业租售运营体系(全)资料
生商业物业租售运营体系目录…………………………………………………………………………页码前言 (3)第一章商业物业经营组织 (3)第一节商业物业经营的含义第二节商业物业经营机构第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批 (6)第一节前期论证与规划设计论证第二节租售规划制定与流程转换第三章商用物业租售营销方案的制定与审批 (8)第一节租售营销方案制定与审批第二节单元售价的制定第三节单元租价的制定第四节阶段性价格调整及制定促销措施第五节制定商用物业租售付款方式第四章商铺/写字楼面积计算与编号……………………………………19第五章宣传推广与营销费用的制定与审批………………………………20第一篇商业物业的宣传推广工作指引第二篇商业物业营销费用预算管理办法第二节预算编制及评审小组第三节年度预算编制和审批流程第四节月度预算编制及审批流程第五节预算方案调整第六节预算执行监督措施第七节营销费用标准单价第六章交楼标准的制定及审定装修标准…………………………………30第一节商用物业交楼标准的制定第二节审定装修标准第七章商铺销售、租赁工作程序…………………………………………32第一篇销售第二篇租赁第一节认租手续及审批办理程序第二节商场/商铺租户租赁资格评估第三节写字楼租户租赁资格评估第四节租赁合同签署程序第五节续约、再出租办理程序第六节竞价程序第七节挞定程序第八节退租手续办理程序第九节商铺交付使用程序第十节带租约出售程序第十一节转租程序第十二节现场管理规定第八章商用物业租售台帐建立及租售控制程序 (52)第一节租售台帐第二节租售控制第九章经营管理及推广 (56)第一节租金、管理费缴付程序第二节租金摧收及违约处理程序前言合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。
随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。
合则生准则优——合生国际花园营销略DOC
合则生准则优——合生国际花园营销策略一、项目概况合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环西侧，北面为500米宽城市绿化带，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，是非常理想的高档居住区。
合生地产将本项目定位为现代风格，高档综合性豪宅社区，社区采取组团式设计，由星级住宅和商务中心、大片绿地以及现代商业等建筑楼栋组成围合安静的社区。
二、项目面对的营销环境1、总体优良的区域环境合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环西侧，占地约5万平方米，北面为500米宽城市绿化带，与建外SOHO 隔河相望，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，是非常理想的高档居住区。
与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。
（1）发达的商业环境项目东侧50米为东三环中路，往北步行10分钟可达国贸、银泰、央视、北京电视台，开车10-15分钟可达燕莎、赛特、建国门，紧邻国贸商圈。
（2）人文环境西北方向驱车10分钟就是北京明城墙遗址公园，西南10分钟路程是北京游乐园。
（3）便捷的生活环境和优秀的教育环境小学：朝阳区和平村第二小学、北京市劲松第二中学、垂杨柳第三小学、北京工大附中、垂杨柳第四小学校、垂杨柳中心小学幼儿园：北齿幼儿园、劲松三区幼儿园、劲松幼儿园、劲松五区幼儿园综合商场：海文王府井百货、鄂尔多斯专卖双井分店、国美电器双井店、好视明眼镜北京眼镜厂总店、王府井书店劲松分店银行：中国工商银行、中国建设银行、北京商业银行、中国银行医院：北京市轻工医院、永天力大药房、垂杨柳医院、劲松医院、南磨房医院2、区域房地产状况（1）CBD区域地产持续升温合生国际花园位于国贸商圈，国贸商圈是公认的CBD中心区，在此云集了众多五星级饭店，各大金融公司，各国驻华使馆，5A级智能写字楼。
政府的支持、商务环境成熟、配套齐全和CBD区域强大的消费能力促使CBD地产持续升温。
（2）写字楼与高端公寓供求失衡2005年，CBD写字楼大量激增，高档公寓却出现断档的趋势。
合生创展-江山帝景推广传播方案-81PPT
7、银行对账单： DM，针对VIP用户或信用卡/储蓄卡使用额度超过一定金额的 用户
在
上
流 阶 层 经 常 出 入 的 场 所 对 目 标 群 进 行 全 面 围 追
针 对 目 标 客 户 群 有 的 放 矢 ， 进 行 点 对 点 传 播
堵
截
第三部分 阶段计划
07年销售安排：
06年12—07年2月：主推 御宏轩高层洋房
华 南
板
块
产品包装
分洋房、别 墅两条主线
项目主推产品，
豪
高层洋房
华南首席豪宅
宅 标
杆
07年开篇之作，
商居别墅
全新别墅模式
项目定位
虚线——形象定位
传世豪宅 御领华南
收具榜等观高 藏有项综、度 价历目合风凝 值代珍优水炼
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推广渠道整合——大众媒体
1、报纸广告:
以《广日》为主，《羊晚》、《南都》等为辅，硬广加软文的 形式，大面积传播项目信息，广泛建立项目形象
2、电台广告：
以交通台为主，针对自驾人士，采取整点报时/特约赞助等形 式，有选择地对目标群进行传播，形成记忆点
3、分众传媒：
豪宅社区内的框架广告，针对高端目标群进行集中传播 (高端买家有购置多套物业的消费习惯)
对目标群的重新审视
购买力主要构成
富商
高官
尤其注重住宅的风水 格局，认为宅旺，财 富便可以代代相传， 选择与富为邻，视住 宅为财富的彰显
选择与其权力、地位 相匹配的住宅，注重 住宅的风水格局，注 重居住的私密性，视 住宅为身份的加冕
海归派
合生力量推广思路
同时各地区项目在购买媒体资源的时候，也会赠送一批如软文版面、年底答谢 版面等资源，同样可以利用。
媒体示意：中国房地产网、英才杂志、各地区都市报 针对赠送的版面情况，进行系列的广告诉求宣传，如软文、新闻稿、报广等。
15
业主年度活动 在年底合生集团将在人民大会堂举办一场业主答谢的年会活动，可充分利用此 次机会，针对高端客群进行推广诉求。
“合生力量”的是品牌推广的一个阶段性诉求点。其主要目的是在年内剩余两个多 月的时间内在市场上发生，刺激市场，在客户中间传播，形成合生品牌的一个价值 联想，并最终促成销售行为。
05
溯源：合生力量，生活榜样
企业理念
合生力量 专注的力量
生活榜样 行业榜样 产品榜样 运营榜样 发展榜样 生活榜样
优质生活 完美体现
06
“合生力量”要素思考
整个项目画册的架构应该是一个融会贯通的手册，各个板块既有区分又有内在联系，其
主线将由“合生力量，生活榜样”5大关键词贯穿。 考虑到项目画册本身包涵近70个项目，其主要表现形式为单个的项目展示，更偏重物理
层面与区位层面，相比合生力量价值体系的企业理有层次差异。
在表现的时候，我们建议： 因为“合生力量，生活榜样”源自合生创展集团的理念。我们可以单独开辟一个版块单 独讲合生理念，内容以合生力量为主，在阐述5大价值点的时候，用一些列的产品实例或 开发举措进行支撑，构成一个完整的价值梳理体系。
一种是大规模的广告投放（狂轰滥炸），通过重复性的灌输达到客户记忆的效 果。另一种是通过话题性事件营销活动让客户主动记忆。 举例：
大规模投放代表品牌，恒源祥、脑白金
事件营销活动：加多宝集团 2008年汶川地震时，加多宝集团捐款1个亿。引发网民热议，一篇“不要让王 老吉出现在超市货架上”的文章引发社会共鸣，企业知名度和美誉度飞速上升。
国际新城商居别墅推广方案
劣势：
1、周边配套还在规划、创建、完善中 2、商居别墅产品属创新产品，在惠州属于唯一，需要一定时
间培养市场空间，赢得目标消费群认同和购买
——产品劣势可转化为投资前景优势 ——对客户的购买心理进行引导，商铺同样可以为悠闲的 别墅生活服务 ——创新产品概念的深层次传播
样板房建议
关于样板房的一点建议： 楼梯加一些现代的艺术品装饰； 墙面用底原色粉刷裂缝； 用有机玻璃制作温馨提示牌（例：马桶暂时不能用等）。
五、主题提炼
备选口号
商居名郡，价值别墅！ 商居别墅与世界同步 ！ 别墅名郡，人居领地！ 创新别墅，引领国际！ 创造商居新概念别墅！ 别墅新概念，投资靠远见！ 尊享商居别墅新生活！
六、策略思路
现阶段我们在目标群业已认可“国际新城”国际别墅地位的基础 上： 如何深度传播商居别墅新概念，扩大居住、投资、商务三相宜的 商用与居住功能两者紧密结合的别墅生活影响力。 如何利用项目核心优势树立产品独特形象。 如何实现项目利益点与消费者需求的对接。从物质和精神两个层 面进行诉求。 如何利用品牌与产品价值来增加消费者荣耀感、身份认同。
优势（产品）：
投资前景 ——1000亩别墅社区规模效应，未来人气的上升，别墅与商铺都将大 大升值 地段位置 ——水口中心区，周边外资（壳牌)进入，而商居别墅又处在社区重要 位置 稀缺唯一 ——别墅禁批，具有稀缺性又具有唯一性的商居别墅，惠州仅此一家 创新独特 ——商居别墅创新概念，独特欧美风格 社区人群 ——高端消费群体的聚居地，相应需求高端消费场所，给商居别墅带来 巨大价值
优势（依托合生国际新城）：
品牌效应：合生创展之品牌效应 独特户型：商居式，商用与居住功能两者紧密结合 超大规模：住宅总占地1000亩，惠州罕有 环境优势：地处水口中心区，12万平方米园林景观 环回靓景：会所后花园、中央林荫大道、各国名贵园林花木 豪华会所：五星级豪华会所、运动球场配套 户型设计：首层为复合功能商铺，层高5米；跃层和二、三层为居住 服务管理：“金钥匙”国际酒店级服务标准， 智能家居：社区内无线、宽带局域网服务，把握潮流动态，运筹帷幄 小区环境：名师园林设计，超高绿化率 品位服务：世界品质生活服务，娱乐健身服务 装修配套：超豪装修，并附送全屋家私家电
保利地产地产集团 营销策划 三线旅游城市综合体住宅物业-合生未来都市营销策略报告
合生·未来都市——战略下的问题
区域认知低，如何突破和提升？ 如何实现第一炮打红，首期大捷战役？ 时间紧，如何实现速战速决攻城策略？
PART 2.1
战局—己。
《孙子兵005—2020）》中 ，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型” 的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性 的四大专业中心，以“ 城区、松山湖、虎门一厚 街、常平一樟木头” 形成复合型的中心，共同承
担区域与市域的服务职能。此外，按照区位、发 展条件、自然条件和历史传统，将市域划为“ 西 北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片区 、东南部片区” ，五大片区，片区内部突出功能
• ——珠三角城市的高端居住趋向郊区化 – 发达国家城市中选择在郊区居住的多为富人群体和中产阶层，随着城市 生活的不断发展演变，他们对居住地的需求愈来愈个性化。而城市近郊 富人区的出现成为一个城市走向发达、成熟，真正国际化的标志之一。 – 交通已经不再是人们居住的瓶颈，人们的居住和工作开始分离，大量富 人开始从城市中心向城市周边迁移，城市开始出现大量高端居住区。
城市运营时代正在到来！
世界城市发展格局……
——站在世界城市群中的高度来审 视……
世界城市大变局
• 世界城市经历了从城市带、城市圈到城市群的发展演变过程， 在这个过程中城市功能也随之变化，人们的生活方式由此也随 之在变化。（如下图）
蜗居时代
郊区化时代
区域一体化时代
城市群浪潮席卷全球
• 世界城市群的浪潮正在席卷各个国家，现已形成美国东北部大西 洋沿岸城市群、五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群等五大城 市群，中国也已形成长三角以及珠三角、环渤海三大城市群。